توقعات بتراجع الأسعار 50% عند تطبيق نظام التثمين العقاري
توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغا فيه. وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً حتى لا يلحق الضرر بالفئة الكبرى المتعاملة في السوق.
في مايلي مزيد من التفاصيل:
توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغ فيه.
واتفق المختصون على أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب بالدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، مبينين أن السوق لم تخضع في السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت تعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.
وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً.
وأوضح عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن التثمين العقاري هو تقنين القيمة وإعطاء العين المراد تثمينها قيمتها الفعلية في وقت التثمين لها، سواء كانت تلك القيمة للإيجار أو البيع أو الرهن، مشيراً إلى أن التثمين العقاري له فوائد عدة على القطاع بشكل عام، فالتثمين سيتمكن من إعطاء القطاع قوة وثباتاً، وسيبعده عن الشبهات والاهتزازات التي تنعكس سلبا على السوق العقارية خاصة إذا كان التقييم عشوائياً، الذي يخالف الأمر في حال كان التثمين حقيقياً، حيث سيتمكن حينها من إنصاف السوق العقارية من خلال توضيح القيمة المستحقة للعقار بعد دراسة موقع العقار وحضوره على الشارع وقيمة الأصول ونسبة الإهلاك والنظر في المبيعات المشابهة.
#2#
ويقول الأحمري الذي يعد أول رئيس لجنة تثمين عقاري في الغرف التجارية السعودية: «إن غرفة جدة هي أول من وضع باكورة التثمين العقاري في الغرف التجارية منذ نحو عامين ونصف، وإن البداية للبرنامج كانت عبر تشكيل لجنة عمل انبثقت عن اللجنة العقارية، ومن ثم قمت حينها بزيارة عدة دول أوروبية وأمريكية للاطلاع على تجارب المثمنين العقاريين الذين يعرفون بالمخمنين المحلفين هناك، وذلك من أجل النظر إلى المنهجية التي يتم من خلالها التعاطي مع تقدير أسعار أصول العقارات في تلك البلدان، ووجدت في البداية أن المثمن العقاري لا يمكن أن يحوز الترخيص اللازم لمزاولة مهنة التثمين إلا بعد أن يجتاز الدراسة على مقاعد الجامعة لمدة خمسة أعوام ومن ثم التخصص في مجال التثمين عبر الدراسة لمدة 24 شهراً»، مشيرا إلى أنه تمكن خلال زيارته تلك الدول من جمع أكبر قدر ممكن من المناهج التي يقوم بدراستها المثمنون العقاريون، ثم تم استخلاص ما يمكن أن يتفق مع الشريعة الإسلامية ومع الأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة ليتم اعتماده وتطبيقه من خلال الدورات التي كانوا يتوجهون لعقدها بعد أن تعاقدوا في أثناء رئاسة صالح التركي غرفة جدة مع أحد المعاهد الوطنية المتخصصة، الذي أسهم بدوره في الدفع بـ 500 مثمن عقاري حتى الوقت الحالي في السوق العقارية بينهم عاملون في هيئة النظر والدوائر الحكومية، بعد أن اطلع على الحقائب التدريبية التي تم تطويرها ليتمكن المتدرب من خوض مراحلها الدراسية البالغة خمسة أسابيع، والتي في حال تم اجتيازها يحصل المتدرب على شهادة اعتماد لمزاولة المهنة من قبل الغرفة التجارية الصناعية في جدة».
وأفاد الأحمري أنهم بدورهم في الغرفة التجارية قاموا بمخاطبة وزارة التجارة من أجل إلغاء صلاحية التثمين من السجلات العقارية التي كانت تمنح للراغبين في فتح المكاتب العقارية، وطالبوا بألا تمنح رخصة التثمين في السجل التجاري إلا للحاصلين على دورات في مجال التخصص، وهو الأمر الذي تجاوبت معه الوزارة وأسهمت في تنظيم المهنة، خاصة أن المثمنين غير المرخصين والمدربين من السابق كانوا يعتمدون في تقييمهم العقارات على مستويات الدخل، وهو ما أثر فعلاً على كثير من عمليات التقييم سواء كانت العملية تجرى لصالح النفع العام أو الخاص أو لإقامة المزادات أو للتحاكم بين المتخاصمين.
ويرى الأحمري أنه لابد أن يحصل المثمن العقاري في البداية على دورات متخصصة في مجال التثمين حتى يتمكن من مزاولة المهنة، ومن ثم على المدى الطويل تتم زيادة رفع المؤهلات العلمية المطلوبة، وذلك حتى لا تتأثر السوق أو العاملون فيها، خاصة أنه في السابق لم تكن هناك أي متطلبات علمية للحصول على السجل العقاري، سوى أن الراغب في الحصول على السجل يجيد القراءة والكتابة، وهو الشرط الذي ما زال مدونا حتى الوقت الحالي للراغب في الحصول على ترخيص مزاولة المهنة العقارية، لافتاً إلى أن من المفترض أن يكون المثمن العقاري حاصلاً على تعليم متقدم ليتمكن من متابعة الأسواق العالمية وتطورات الأسواق المجاورة ليواكب في أثناء مزاولته المهنة تلك المتغيرات.
وزاد الأحمري: «إن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية وهم فقط يقرأون ويكتبون تصل إلى نحو 5 في المائة»، داعياً القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة، وذلك حتى يتم تجنب ما حدث عندما رشح كثير من المناطق مثمنين عقاريين فيها يعملون على تقدير الملكيات المنزوعة لصالح النفع العام، وأن بعض من تم ترشيحهم لا يحملون مؤهلات علمية ويعتمدون على خبراتهم في السوق العقارية في ظل تجاهلهم المتغيرات الحديثة في الأسواق العقارية العالمية ومتطلبات العصر الحالي، الذين يمكن أيضا أن يتسببوا في حال وجود موظفين من الدولة مشاركين في لجان التقديرات على غير دراية بآليات التثمين أن يرفعوا تقارير للدولة يشوبها الخطأ في التقدير ما سيلحق الضرر إما بخزينة الدولة في حال تمت المبالغة في التقدير أو بمالك الملكية في حال تم تقدير ملكيته بأقل من سعرها المفترض.
وأكد الأحمري أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه خاصة في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب للدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، وحتى لا نقع أيضا تحت مطرقة الحجة من المستثمر الأجنبي الذي سيتعامل وفقاً للأنظمة العالمية والمعايير الدولية بعيداً عن الاجتهادات في تقدير أصول ملكياته واستثماراته في المملكة التي لن يقبل فيها بالتقدير العشوائي وغير العلمي، مشددا على أن السوق لم تخضع من السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت يعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.
وذهب الأحمري إلى توضيح مقولة «العقار هو الذي يمرض ولا يموت»، وقال: هذه المقولة بطبيعة الحال مقولة متعارف عليها من السابق، وكان الراغبون في دخول القطاع العقاري يقومون بوضع مدخراتهم في العقار ثم الانتظار عليها لفترات طويلة حتى يتضاعف المبلغ ومن ثم البيع برقم آخر يكون مرتفعاً عن القيمة الشرائية، والأمر الذي لا يدركه أولئك المودعون مدخراتهم في العقار أن أرباحهم تراوح بين 10 و50 في المائة، وأن الرقم الكبير الذي قاموا بالبيع به مقارنة برقم الشراء هو نفس رقم الشراء تقريبا ولكن اختلاف سعر الصرف والتضخم الموجود حاليا جعل الرقم مرتفعا»، مؤكدا أن الاعتماد الكلي على سوق العقار وادخار المبالغ فيه أمر تسبب في تضخم أسعار العقار وكذلك تسبب في عدم وجود تنوع في الاقتصاديات التي من شانها أن تعمل على زيادة الدخل القومي وكذلك توفير الفرص الوظيفية للشباب والفتيات.
وأبان الأحمري أن من إيجابيات تطبيق نظام الرهن العقاري في السوق السعودية، لجم التضخم في السوق العقارية الحاصل في الوقت الحالي، وتمكين المواطنين من الحصول على المساكن بأسعار مناسبة ومتوافقة علميا مع مجريات الأسواق سواءً كان ذلك بغرض التملك أو الإيجار، وأن من سلبيات عدم تطبيق النظام بقاء السوق العقارية في عشوائية ستتسبب في خسارتها لا محالة خاصة في ظل عدم وجود الأسس العلمية التي تمكن الراغبين في دخول السوق بشكل مقنن ونظامي، وكذلك سترتفع نسبة التضخم ما يجعل أمر تملك السكن حلماً لا يمكن تحقيقه للمواطنين من ذوي الدخل المحدود، كما سيمنع عدم وجود النظام الجهات المعنية في وزارة العدل من إقامة مؤشر عقاري قادر على تقدير القيمة السوقية للعقارات وفق مواقعها ونوعيتها، مستدركاً أن وزارة العدل ما زالت تعاني من القصور تجاه إنشاء المؤشر وذلك لعدم قدرتها على حصر الثروة العقارية في السعودية وكذلك لم تنه ما يتعلق بالتسجيل العيني، حيث إنها فيما لو تمكنت من وضع المؤشر ستتمكن بالتالي من الحد من المضاربات في السوق العقارية وكبح جماح التضخم جراء التدوير دون جدوى فيما يختص بإنشاء المساكن القادرة على الحد من الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة.
وأفصح الأحمري أن تطبيق الرهن العقاري بالتوازي مع تطبيق قرار مجلس الوزراء بإيصال الخدمات إلى مخططات المنح سيجعل المواطنين قادرين على تملك الوحدات السكنية، الأمر الذي بدوره سيسهم في عودة أسعار العقار إلى أدنى المستويات وسوف تعود إلى أسعارها الطبيعية والحقيقية، كاشفاً أن تطبيق نظام الرهن يشكل خطراً كبيراً على رؤوس أموال المواطنين والمستثمرين الذين جازفوا ووضع رساميلها في سلة واحدة تمثلت في السلة العقارية، وأن نسبة المخاطرة الواردة في الوقت الحالي بنسبة 50 في المائة، وأن الهبوط في الأسعار سيكون تدريجياً بعد تطبيق النظام الذي هو بحاجة إلى ثلاثة أعوام لإجادة البنود فيه، ومن ثم تطبيق النظام فعلياً بعد أربعة أعوام منذ إقرار، مرجعا أسباب عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعي إلى أن المثمنين سيعملون على تثمين العقارات وفقا لأدوات التثمين العالمية الأمر الذي سيجعل حقيقية دون مبالغة كما هو حاصل حاليا.
من جهته قال المهندس إبراهيم جوهرجي المقيم المعتمد من جامعة الدول العربية: «إن التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار، مشيراً إلى أن الفوائد علي القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.
وأضاف جوهرجي: «لكي يصبح الشخص مؤهلا لمهنة مقيم لا بد أن يكون إما صاحب خبرة في السوق العقارية تتعدى خمسة أعوام أو حاصل على شهادة بكالوريوس في تخصص الهندسة أو أي تخصص قريب من المهنة، إضافة إلى كلتا الحالتين يتوجب عليه الحصول على شهادة دبلوم أو دورة معتمدة متخصصة في منح شهادات للمقيمين العقاريين، ويشترط أن تكون معتمدة من أقرب جهة مختصة بتعيين المقيمين في الدولة (وزارة التجارة) حسب نظام المملكة»، مفيداً أن المقيمين ينقسمون إلى نوعين على الرغم أن البعض قد يرى أن هناك أربعة أنواع من المقيمين، إلا أن تصنيف المقيمين حسب نظام الولايات المتحدة يقسمهم إلى نوعين فقط: مقيم مرخص ويسمح له بتقييم عقارات اقل من 250 ألف دولار ويشترط توفر شهادة دبلوم أو دورة تدريبية مكثفة، والقسم الآخر خبير تقييم معتمد ويسمح له بتقييم عقارات بأكثر من 250 ألف دولار، ويشترط إضافة إلى ما سبق توفر خبرة سوقية إضافية مكتسبة تزيد على خمس سنوات، إضافة إلى تخطي عدد معين من تقارير التثمين في العام الواحد، إلى جوار تخطي اختبار للحصول على تصريح خبير.
ويرى جوهرجي أن السوق السعودية مستفيدة بشكل مباشر من تطبيق نظام التثمين العقاري، وأن في حال تم إقرار النظام وذلك لما يمثله التثمين من دور أساسي وفعال حيث يعد حجر الزاوية للمنظومة العقارية في أي نظام عقاري في العالم من الطبيعي أن يسهم في تحقيق أهداف السوق العقارية بما يتوافق مع نظام التقييم والأصول.
وأفاد جوهرجي أن التثمين سابقا موجود داخل القطاعات الحكومية وفي السوق أيضا، ويتعامل به المتعاملون في بيع وشراء العقار والتأمين والتعويض وتقسيم الأملاك, لافتاً إلى أنه ظهرت الفائدة - مؤخرا من خلال الأحاديث والندوات - المقامة من التثمين بشكل عام, ما جعل البعض يسعى إلى تحسين الخدمة التي يقدمها وفق متطلبات السوق، إضافة إلى وجود منافسة بسيطة بين المكاتب والمؤسسات الناشئة أخيرا.
وأبان جوهرجي أن الآثار الإيجابية لتطبيق نظام التثمين العقاري هي: تحقيق موازنة اقتصادية في قطاع العقار وأهم من ذلك عدم وجود أي هدر مادي نظير التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية في السوق من خلال المبالغة في الأسعار أو خفضها، تفعيل العجلة الاقتصادية بشكل مميز واستقطاب الأموال وقطاعاتها لسوق آمنة مستقرة مبنية على ضوابط واشتراطات علمية سليمة، والحفاظ علي قيمة العملة المحلية، والأهم من ذلك معرفة وتصحيح وضع السوق وإمكانية الحصول على تقارير عن وضع السوق، وأما الآثار السلبية فهي عكس الإيجابيات بجوار الابتعاد عن النظم المتبعة دوليا في تفعيل عجلة النمو العقاري، مبيناً أن المنظومة العقارية تدور حول عجلة متصلة حيث يعد التثمين أحد تلك الصلات، فمن الصعب جدا تطبيق نظام الرهن دون الحصول على تقييم كما يصعب تمويل مشروع سكني دون الاستناد إلى تقييم عادل للقيمة.
وأوضح جوهرجي أن القطاع العقاري يحتاج إلى وقت ليتأقلم على نظام التثمين عند إقراره، مردفاً: «عندما نتحدث عن شيء موجود في الساحة العالمية ويتم تطبيقه لديك تحتاج بعض الوقت لكي تحكم على النتائج، فالصعوبة التي قد تواجه المثمنين هي التعريفة، وتختلف التعريفة من منشأة إلى أخرى حسب جودة ومقدار الخدمات التي تقدمها، ومن السهولة بمكان أن يتم التأقلم على أي نظام تود إضافته في أي سوق لكن أعتقد أن الصعوبة تكمن في محاربة الإشاعات والأخبار المغلوطة المنتشرة في عالم العقارات، فالمقيم العقاري الناجح هو الذي لا يتأثر بمنحى الإشاعات ويبعد أذنه عنها دائما، وهذا هو الوقت المناسب لتتم إضافة لمسة متوازنة إلى السوق العقارية السعودية».
وأردف جوهرجي: «إن الاقتصاد الوطني هو المستفيد الأول من تطبيق تظام التثمين العقاري وكذلك حركة الإعمار في المملكة، كما أن لتطبيق النظام آثاراً اجتماعية تتمثل في خلق فرص عمل جديدة وتوسع في رقعة الإسكان والامتداد التجاري المتوقع وتطور قطاع العقار الذي يعد أحد الأعمدة الأساسية الداعمة للاقتصاد الوطني»، مشدداً على أن تطبيق النظام يتوافق مع المصلحة العامة التي تفيد بضرورة تطبيق النظام خلال أسرع وقت ممكن، ومن ثم تصحيح بعض المشكلات التي تظهر عند الاحتكاك بالنظام واكتشاف أخطائه.
وعلى ذات الصعيد تابع المهندس عبد الباسط قارئ المتخصص في التثمين العقاري: «إن التثمين العقاري في واقعه هو التقييم العادل لسعر العقار من خلال الاعتماد على عوامل الجذب والوسائل العلمية الأخرى المتبعة دولياً، وأن التثمين سيعطي العقار قيمته الحقيقية دون أن يبخس سعره أو يبالغ فيه ما يجعل من التضخم سمة بارزة في القطاع، كما أن فوائده ستشمل قطاع العدل عند تقسيم التركات بين الورثة والتقييم بين المتخاصمين، وستشمل الفائدة الجميع دون استثناء سواء كان الغرض من التثمين لصالح شركات أو مؤسسات حكومية أو أفراد»، مشيراً إلى أن المثمن العقاري يجب أن يكون أميناً وذا خبرة وأن يكون المثمن حاصلا على دورة متخصصة في التثمين العقاري بغض النظر عن الشهادات العلمية في الوقت الحالي خاصة مع بداية تطبيق النظام.
وأفاد قارئ أن المثمنين الذين يعملون بواقع خبرتهم اعتمدوا على الدخول في تقييم العقار بغض النظر عن اتباع أكثر من أربع وسائل عالمية في التقييم متعارف عليها متمثلة في المبيعات المتشابهة وسعر التكلفة ورسملة الدخل ونسبة الدخل، مبيناً أن الأساليب العلمية لا يمكن للخبرة أن تطلع المثمن الذي يعتمد على خبرته عليها، كما أن هناك الجهات الحكومية والأفراد لا يطالبون بمثل هذه الوسائل العلمية التي تعد مهمة لعدم معرفتهم بها أو لعدم إدراكهم مدى جدواها التي من خلالها سيتحقق الإنصاف للجميع سواء المشتري أو البائع أو الجهة الحكومية أو الخاصة المنزوع لصالحها العقار.
وزاد قارئ: «السوق العقارية قادرة على استيعاب تطبيق النظام، خاصة أن المجتمع الآن التفت إلى المثمنين العقاريين وبدأ يرتاد مكاتبهم خاصة مكاتب أولئك المعتمدين بشهادات علمية في التخصص والمشهود لهم بالأمانة في المهنة، وأن ارتياد جميع شرائح المجتمع وقطاعاته الحكومية والخاصة لمكاتب المثمنين والاعتماد على آرائهم لم يأت إلا بعد أن شعروا بأن المثمن سيمنح القيمة الحقيقية والعادلة للعقار وأنه سينصف جميع الأطراف من خلال تحديد السعر الصحيح الذي يواكب السوق دون تضخيم أو إجحاف بحق طرف على الآخر».
ولفت قارئ إلى أن السوق العقارية على الرغم من أنها تعد إحدى أقوى الأسواق والقطاعات الاقتصادية في المملكة أنها غير متطورة وغير قابلة للتطور في ظل عدم وجود الأنظمة القادرة على ضبط إيقاع الحركة التجارية فيها، ويرى أن السوق عشوائية وبحاجة إلى القوانين والهيئات القادرة على ضبط وتحديد توجهاتها لتنعكس بالتالي بالإيجاب على الناتج القومي وعلى المستهلك الراغب في الحصول على السكن وعلى المستثمر الذي يبحث عن تحقيق الأرباح دون مخاطرة بالرساميل.
أضف تعليق