القطاع العقاري الصيني .. المخاطر والتباطؤ

من شأن التطهير السريع للمطورين المتعثرين وغير ذلك من السياسات أن يساعد في تمهيد الطريق إلى دور أصغر وأكثر استدامة في الاقتصاد ولطالما كانت العقارات مهمة للاقتصاد الصيني، حيث قادت نموها السريع في العقود الأخيرة وتشكل ما يصل إلى 20 % من النشاط. ومع ذلك، فقد صاحب هذا الاعتماد تراكم مخاطر كبيرة.
وأصبحت أسعار المساكن متضخمة بشكل كبير نسبة إلى دخل الأسر في العقد الذي سبق الجائحة، ويرجع ذلك جزئيا إلى تفضيل المستهلكين استثمار مدخراتهم الكبيرة في العقارات نظرا لندرة خيارات الادخار البديلة الجذابة. وسمحت التوقعات باستمرار الزيادات في أسعار المساكن والأراضي لمطوري العقارات بالاقتراض بسرعة، مع توفير مبيعات الأراضي إيرادات بالغة الأهمية للحكومات المحلية.
مع دخول الانكماش العقاري عامه الثالث، كان التقدم في تقليص حجم القطاع سريعا في بعض النواحي. وانخفضت عمليات البدء في بناء المساكن بأكثر من 60 % مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة، وهي وتيرة سريعة تاريخيا لم نشهدها إلا في أكبر حالات انهيار الإسكان في جميع أنحاء البلاد في العقود الثلاثة الماضية. وانخفضت المبيعات وسط مخاوف مشتري المنازل من افتقار المطورين إلى التمويل الكافي لإكمال المشاريع وأن الأسعار ستنخفض في المستقبل.. وتواجه سوق الإسكان في الصين ضغوطا إضافية في الأعوام المقبلة بسبب عوامل بنيوية، وخاصة التغير الديموغرافي. وسوف تتضاءل الحاجة إلى مساكن جديدة إضافية في الأعوام المقبلة مع انخفاض عدد السكان وتباطؤ التوسع الحضري. وساعدت الإعانات العامة الكبيرة في العقد الماضي الملايين من الناس على الانتقال إلى مساكن أحدث من المباني القديمة التي تفتقر إلى وسائل الراحة الحديثة. ومن المرجح أن يكون هذا الطلب أكثر محدودية، حيث أدى انخفاض عائدات بيع الأراضي إلى تشديد القيود المالية للحكومة المحلية، ويعيش عدد أقل من السكان في مساكن قديمة.
وفي مواجهة ضغوط التكيف الدورية والهيكلية هذه، من المتوقع أن ينخفض الاستثمار في الإسكان بشكل أكبر ومن المرجح أن يظل ضعيفا. لقد توقعنا أخيرا استثمارا عقاريا جديدا على المدى المتوسط بناء على عدة سيناريوهات لتطور الطلب الأساسي إضافة إلى تأثير فائض المخزونات والضغوط الأخرى في جانب العرض. وفي هذه السيناريوهات، يظهر تحليلنا أن الاستثمار العقاري من المرجح أن ينخفض بنسبة 30 إلى 60 % عن مستواه في 2022، ولن ينتعش إلا بشكل تدريجي للغاية. وسيكون هذا مشابها للانكماش الكبير في سوق الإسكان في دول أخرى مع تباطؤ كبير مماثل في بدايات الإسكان.
ينبغي للسلطات أيضا أن تدعم المطورين القادرين على الاستمرار وتشديد القواعد لمنع تراكم المخاطر في المستقبل. إن تأمين مشتري المنازل ضد مخاطر فشل المطورين في إكمال المنازل المشتراة يمكن أن يساعد في استعادة الثقة وتخفيف ضغوط المبيعات على المطورين. ومن شأن قواعد الضمان الأكثر صرامة لاستخدام تمويل ما قبل البيع أن تساعد أيضا في تحسين الحماية القانونية لمشتري المساكن. ومن شأن ضريبة الأملاك على المستوى الوطني وتحسين معاشات التقاعد أو خيارات الادخار الأخرى أن تساعد في تقليل حاجة الأسر إلى الاستثمار في الإسكان. وستكون هناك حاجة أيضا إلى إصلاحات مالية تعمل على سد عدم التوافق البنيوي بين الإيرادات والتزامات الإنفاق لدى الحكومات المحلية لتقليل اعتمادها على مبيعات الأراضي والنشاط العقاري.