الضرر من العقار

من القضايا القانونية المهمة المتعلقة بالعقارات تحديد الجهة المختصة بنظر الدعاوى المتعلقة بالضرر من العقارات, وتأتي أهمية ذلك من جهة أنه قد يستغرق الطرفان وقتا طويلا في الترافع ويتضح أن خطأ في تكييف الدعوى من قبل المدعي أدى إلى صرف الدعوى عن مسارها الصحيح وذهب بها إلى إجراءات وأحكام دعوى أخرى ذات تشعبات طويلة.
فمثلا: من يتأذى من ضرر الساكنين في العقار لكونهم عزابا يسكنون بقرب عوائل سواء كان ذلك في عمارة واحدة أو حي واحد, أو: كان التأذي من كون أهل العقار المجاور يطلعون على عوراته ونحوها من الدعاوى المنحصرة في ضرر من أشخاص يسكنون العقار ففي هذه الحالة فإن الدعوى تقدم أمام المحكمة الجزئية – في البلد التي يوجد فيها محكمة جزئية -, وتنظر على أساس أن الضرر من الساكنين لا من العقار, أي أن المدعي لا يشتكي من أن الجدران مثلا قصيرة أو النوافذ مفتوحة ويطالب بالتعديل عليها فقد لا يكسب هذه الدعوى.
وفي مثال آخر: لو كانت الدعوى من ضرر من العقار ذاته كأن يكون خزان الماء أو الصرف الصحي يؤثر في العقار المجاور فالدعوى في هذه الحالة تنظر من قبل المحاكم العامة بناء على المادة 32 من نظام المرافعات الشرعية, وأما إن كان التضرر من نشاط العقار كـأن يكون محطة وقود أو قصر أفراح فهنا في الحقيقة الأعتراض على القرار الإداري الذي سمح بهذا النشاط وبالتالي فالمفروض أن يكون الاعتراض أمام القضاء الإداري "ديوان المظالم" – وسبق أن تحدثت عن هذه الصور بالتفصيل.
وفي مثال آخر: لو كان التضرر من أشخاص يمنعون المالك من التصرف في عقاره, فالدعوى تكون في المحاكم العامة ولكن تكون المطالبة وفقا للقضاء المستعجل ولابد أن يعرف المدعي ذلك وينص عليه في صحيفة الدعوى لئلا تنظر الدعوى وفقا للقضاء العادي فتطول دعواه لأن القضاء في الصورة الأولى لا ينظر في أصل الحق لأن الدعوى في طلب منع التعرض فقط , ومثلها : لو كانت المطالبة بإعادة حيازة أخذت منه فيطالب كذلك وفقا للقضاء المستعجل لا وفق القضاء العادي.
ولا شك أن تكييف الدعاوى هو من عمل المحاكم ويفترض ألا تنتظر المحكمة من يدلها على الإجراءات التي تتخذها إلا أنه في بعض الحالات فإن المدعي يخطئ في صياغة الدعوى فيخرجها عن التكييف الذي يريده.