94 % من قيمة الصفقات أراض .. 99.4 % مضاربات

أنهت السوق العقارية السعودية عام 2014 على تداولات وصل إجمالي قيمة صفقاتها إلى أكثر من 449.6 مليار ريال، مقابل 418.9 مليار ريال خلال عام 2013، أي بنمو سنوي بلغت نسبته 7.3 في المائة، يعزى هذا النمو في قيمة الصفقات إلى النمو السنوي بالنسبة نفسها تقريبا الذي طرأ على مجموع تداولات الأراضي الزراعية وقطع الأراضي، حيث قفزت من 393.4 مليار ريال “93.9 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق” بنهاية 2013 إلى نحو 421.3 مليار ريال “93.7 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق” بنهاية 2014. بينما لم تتجاوز قيمة الصفقات على المنتجات الإسكانية “بيوت، شقق، عمائر، فلل” سقف 21.3 مليار ريال فقط “4.7 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق” بنهاية 2014، مقابل 20.85 مليار ريال “5.0 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق” خلال عام 2013، محققة معدل نموٍ سنوي لم يتجاوز 1.9 في المائة “4.6 في المائة للمنتجات الإسكانية في القطاع السكني، 16.7 في المائة للمنتجات الإسكانية في القطاع التجاري”.

#2#

توزعت قيمة الصفقات على تلك التداولات لصالح القطاع السكني بنحو 294.6 مليار ريال “65.5 في المائة من الإجمالي”، مقابل 269.9 مليار ريال للعام السابق “64.4 في المائة من الإجمالي”، وبنمو سنوي بلغت نسبته 9.2 في المائة، فيما تحصل القطاع التجاري على 155.1 مليار ريال “34.5 في المائة من الإجمالي”، مقابل 149.1 مليار ريال خلال العام السابق “35.6 في المائة من الإجمالي”، محققا نموا سنوي بلغت نسبته 4.0 في المائة.

وبالنظر إلى حجم العقارات المباعة خلال عام 2014، فقد بلغ إجمالي العقارات المباعة أكثر من 352.9 ألف عقار مباع “290.7 ألف عقار سكني، 62.2 ألف عقار تجاري”، مقابل 332.4 ألف عقار مباع “272.2 ألف عقار سكني، 60.2 ألف عقار تجاري” خلال عام 2013، مسجلة نموا سنويا بلغت نسبته 6.2 في المائة “6.8 في المائة للعقارات السكنية، 3.4 في المائة للعقارات التجارية”. تمت مبايعات تلك العقارات من خلال صفقات وصل عددها بنهاية عام 2014 إلى أكثر من 328.3 ألف صفقة عقارية “275.7 ألف صفقة عقار سكني، 52.6 ألف صفقة عقار تجاري”، مقابل 302.7 ألف صفقة عقارية “254.6 ألف صفقة عقار سكني، 48.1 ألف صفقة عقار تجاري” خلال عام 2013، مسجلة نموا سنويا بلغت نسبته 8.5 في المائة “8.3 في المائة لصفقات العقار السكني، 9.3 في المائة لصفقات العقار التجاري”.

أما على مستوى المساحات لتداولات عام 2014، فقد سجلت نموا قياسا وصلت نسبته إلى 153.1 في المائة، لترتفع من 1.6 مليار متر مربع بنهاية 2013، إلى نحو 4.1 مليار متر مربع، ويعزى هذا الارتفاع القياسي إلى ارتفاع مساحات مبيعات الأراضي الزراعية في كلٍ من القطاعين السكني والتجاري، التي ارتفعت من نحو 914.3 مليون متر مربع “58.1 في المائة من إجمالي المساحات المتداولة في السوق” بنهاية عام 2013، إلى أكثر من 2.98 مليار متر مربع “73.7 في المائة من إجمالي المساحات المتداولة في السوق” بنهاية عام 2014، وسيطرت مجتمعة مع مساحات قطع الأراضي على نحو 99.4 في المائة من إجمالي المساحات المتداولة في السوق بنهاية 2014، مقابل ما نسبته 98.9 في المائة بنهاية 2013.

#3#

الأداء الأسبوعي

سجلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية السعودية انخفاضا للأسبوع الثاني على التوالي في إجمالي قيمتها بنهاية الأسبوع الماضي، متراجعة بنسبةٍ بلغت 8.5 في المائة، لتستقر عند 8.5 مليار ريال، مقارنة بقيمتها نهاية الأسبوع السابق 9.3 مليار ريال، ويعزى هذا الانخفاض إلى تراجع قيمة الصفقات المنفذة على القطاع السكني بنسبة 13.4 في المائة، مقارنة بارتفاع قيمة صفقاته خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 4.1 في المائة، وانخفضت تلك القيمة إلى 5.3 مليار ريال مقارنة بنحو 6.1 مليار ريال المحققة خلال الأسبوع الأسبق، بينما ارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية على القطاع التجاري بنسبةٍ طفيفة لم تتجاوز 0.7 في المائة، لترتفع من نحو 3.19 مليار ريال إلى 3.2 مليار ريال.

أما على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد عادت للارتفاع بنسبةٍ متدنية بعد أسبوعين من التراجع، لتستقر عند 5782 عقارا مباعا، وهو المستوى الأقل حتى من مستواه المسجل قبل نحو ثلاثة أسابيع عند 6133 عقارا مباعا. ليسجل بذلك نسبة ارتفاع بلغت 2.2 في المائة، مقارنة بنسبة انخفاض الأسبوع الأسبق البالغة 1.0 في المائة، ونتج هذا الارتفاع في أعداد العقارات المباعة للقطاع السكني من ارتفاع المبيعات الأسبوعية التي شملت العقارات السكنية المنقولة ملكيتها “الأراضي الزراعية، البيوت، الفلل، قطع الأراضي”، مقابل انخفاض أعداد العقارات الأخرى “الشقق، العمائر”.

#4#

جاءت تطورات العقارات المرتفعة أعدادها كالتالي: ارتفاع مبيعات الأراضي الزراعية إلى 201 أرض زراعية بنسبة ارتفاع بلغت 21.8 في المائة، وارتفاع مبيعات البيوت السكنية إلى 52 بيتا سكنيا بنسبة ارتفاع بلغت 30.0 في المائة، وارتفاع مبيعات الفلل السكنية إلى 52 فيلا سكنية بنسبة ارتفاع بلغت 26.8 في المائة، وارتفاع مبيعات قطع الأراضي السكنية إلى 5087 قطعة أرض سكنية بنسبة ارتفاع بلغت 1.9 في المائة. فيما جاءت تطورات العقارات المنخفضة أعدادها على النحو التالي: انخفاض مبيعات الشقق السكنية إلى 342 شقة سكنية بنسبة انخفاض بلغت 6.8 في المائة، انخفاض مبيعات العمائر السكنية إلى 28 عمارة سكنية بنسبة انخفاض بلغت 22.2 في المائة. أما على مستوى متوسط أسعار العقارات السكنية خلال الأسبوع، فقد تباينت تحركات متوسطات الأسعار لجميع أنواع العقارات بين الارتفاع والانخفاض، بالنسبة للارتفاعات فقد جاءت من نصيب الأراضي الزراعية السكنية، التي ارتفع متوسط سعر مترها المربع من 4.5 ريال للمتر المربع إلى 16.3 ريال للمتر المربع، بنسبة ارتفاع 265.8 في المائة، وارتفع متوسط قيمة البيوت من 296.7 ألف ريال للبيت الواحد إلى 477.9 ألف ريال للبيت الواحد بنسبة ارتفاع 61.1 في المائة، وارتفع متوسط قيمة الشقق السكنية من نحو 592.9 ألف ريال للشقة الواحدة إلى 608.8 ألف ريال للشقة الواحدة، بنسبة ارتفاع 2.7 في المائة.

#5#

فيما جاءت الانخفاضات على النحو التالي: انخفض متوسط قيمة العمارة السكنية من 1.2 مليون ريال للعمارة الواحدة إلى 1.82 مليون ريال للعمارة الواحدة بنسبة انخفاض 2.0 في المائة، وانخفض متوسط قيمة الفيلا السكنية من 1.45 مليون ريال للفيلا الواحدة إلى 1.41 مليون ريال للفيلا الواحدة، بنسبة انخفاض 2.2 في المائة، وانخفض متوسط سعر المتر المربع لقطع الأراضي من نحو 898 ريالا للمتر المربع لقطعة الأرض الواحدة إلى نحو 844 ريالا للمتر المربع لقطعة الأرض الواحدة، بنسبة انخفاض بلغت 6.0 في المائة.

إلى ماذا سيؤدي تأخر إصلاحات السوق العقارية؟

إن مما لا شك فيه أن المخاطر على الاقتصاد الوطني والمجتمع نتيجة ما وصلت إليه السوق العقارية وسوق الإسكان في السعودية، يمكن القول عنها بناء على ما توافر من مؤشرات وبيانات رسمية؛ إن دائرة أخطارها قد اتسعت بصورة أصبحت معها دون منافس تشكل المصدر الأكبر والأخطر المهدد للاستقرار الاقتصادي والأمني والاجتماعي في بلادنا، وأن مسألة خروجها عن السيطرة التامة وتحديدا فيما يتعلق بآثارها ونتائجها الوخيمة جدا على مستوى تلك الاتجاهات المذكورة أعلاه، أصبحت مرهونة بما ستفضي عنه القرارات والإجراءات المرتقبة المتمثلة بما يلي: (1) فرض الرسوم والغرامات على الأراضي المحتكرة داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات.

(2) توجيه غلة الأراضي المستردة نتيجة إلغاء الصكوك وحجج الاستحكام المزورة والبالغة مساحاتها حتى آخر البيانات الصادرة عن وزارة العدل، نحو 1.97 مليار متر مربع بكامل مساحاتها إلى وزارة الإسكان، وهو ما يتفق مع توجيهات خادم الحرمين الشريفين من جانب، ومن جانب آخر سيوفر مخزونات هائلة من الأراضي لدى الإسكان تتيح لها تحقيق خطوات أكثر سرعة وإنجازا.

لقد ثبت لنا جميعا أي مسارات وانحرافات خطيرة عبرتها السوق العقارية، حتى وصلت إلى ما وصلت إليه من تشوهات بالغة الخطورة على كافة مقدرات البلاد والعباد، بدءا من سرقة الأراضي الحكومية وفقا ما أثبتته بيانات وزارة العدل، مرورا بالمستويات الخطيرة التي بلغتها المضاربات المحمومة على الأراضي بحثا عن تحقيق أعلى المكاسب السعرية، أظهرت بيانات العام الماضي 2014 ارتفاع نسبها إلى 93.7 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية للسوق، وسيطرتها على نحو 99.4 في المائة من إجمالي المساحات المتداولة في السوق بنهاية 2014، الذي ألهب بدوره من ارتفاع مستويات الأسعار في السوق حتى أصبحت تماما خارج القدرات الشرائية وحتى الائتمانية للأفراد، وهو ما ساهم عاما بعد عام في تراجع معدلات تملك المساكن للأفراد، ووضعها ضمن أدنى المعدلات المسجلة عالميا، ولم يقف خطرها المهدد عند هذه المستويات! بل لقد تمادى إلى أن أصبح يمثل واحدا من أكبر المعوقات المعطلة تماما لأعمال الجهات المسؤولة عن حل أزمة الإسكان في البلاد، في مقدمتها وزارة الإسكان حديثة التأسيس.

نعم سيؤدي استمرار تراجع أسعار النفط إلى التأثير القوي على الأسعار المتضخمة في السوق العقارية بالتراجع، وسيؤدي النهج الذي انتهجته مؤسسة النقد برفع مقدم التمويل العقاري لنفس النتيجة “مع الأخذ في الاعتبار ضرورة تشديد الرقابة على المصارف التجارية، التي تحاول في الوقت الراهن الالتفاف على هذه القيود”، إلا أنها لن تكون كافية على الإطلاق للقضاء على التشوهات العتيدة والواسعة الانتشار القائمة في جسد السوق العقارية، فلا بد من إقرار ما تقدم ذكره في النقطتين أعلاه، وإلا فإن التشوهات سرعان ما ستتكيف مع الظروف الراهنة التي يمر بها الاقتصاد الوطني جراء تراجع أسعار النفط، وقد تنجح المصارف التجارية فعليا في الالتفاف على القيود والضوابط التي فرضتها مؤسسة النقد، وفي الوقت ذاته تفشل وزارة الإسكان في تحقيق المسؤوليات والمهام المنوطة بها نتيجة لكل ذلك، ومن ثم تبدأ التشوهات في السوق العقارية للنهوض مرة أخرى، وبصورة لا أحد يمكن له أن يقدر عواقبها الوخيمة على كل من الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء، إلا أنها ستكون إن جاءت أكبر مما وصلنا إليه الآن فلا شك أن عنوانها الرئيس يعني إلحاق الدمار والضرر الشديد بمقدرات البلاد والعباد، ولن يجدي حينها أبدا استدراك ما فات، والعمل متأخرا بعد فوات الأوان على تنفيذ ما كان واجبا إقراره في الوقت الراهن من فرض للرسوم وتحويل الأراضي المستردة للإسكان.