السعودية تقر إجراءات نظامية تضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.. أبرزها عدم زيادة الإيجار

قررت السعودية تنفيذ حزمة من الإجراءات النظامية لسوق الإيجار في العاصمة الرياض، إنفاذا لتوجيهات الأمير محمد بن سلمان ولي العهد رئيس مجلس الوزراء.

ووجَّه ولي العهد برفع تقارير دورية عن سير العمل لتنفيذ هذه الأحكام مُتضمنَةً تقارير الأسعارِ والمؤشرات العقارية ذات العلاقة، وذلك حرصًا منه على تحقيق التوازن في القطاع العقاري بما يحفظ حقوق الأطراف كافة.

ويأتي القرار استجابة للتحديات التي شهدتها العاصمة خلال السنوات الماضية فيما يتعلق بارتفاع أسعار الإيجارات السكنية والتجارية؛ حيث قامتْ الهيئة العامة للعقار بدراسة الإجراءات وِفقَ أفضل الممارسات والتجارب العالمية لضبط العلاقة بين المُؤجر والمُستأجِر، وصدَرَ قرار مجلس الوزراء والمرسوم الملكي الكريم بالموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المُؤجر والمُستأجِر.

وشملت الأحكام النظامية الخاصة بالعلاقة بين المؤجر والمستأجر على إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الأجرة الإجمالية في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية (القائمة أو الجديدة) في العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمُدَّة 5 سنوات بدءًا من تاريخ اليوم (25 سبتمبر 2025) وبناء عليه لا يُمكن للمُؤجِر أنْ يزيدَ قيمة الأجرة الإجمالية للعقار المُتفق عليها في العقود القائمة أو الجديدة، كما يُمكن تطبيق أحكام تنظيم الزيادة السنوية للقيمة الإيجارية على كامل أو أجزاء من مُدن ومحافظات ومراكز أخرى - عند الحاجة لتطبيقها - بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية.

ومن ضمن الإجراءات، يتم من اليوم تثبيتُ قيمة الأجرة الإجمالية لعقود إيجار العقارات السكنية والتجارية الشاغرة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض (التي سبق تأجيرها) وِفقًا للقيمة الإجمالية لأجرة آخر عقد "إيجار"، وتُحتسَب قيمة الأجرة الإجمالية للعقارات السكنية والتجارية (التي لم يسبق تأجيرها) بحسب ما يُتفق عليه بين المُؤجِر والمُستأجِر.

وكذلك توثيقُ العقود الإيجارية في شبكة " إيجار": حيثُ يجب على المُؤجر في عقد الإيجار غير المُسجَّل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار" إيجار" التقدُّم بطلب تسجيل العقد في "إيجار"، وللمُستأجِر حق التقدُّم بطلب تسجيل العقد في "إيجار"، وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة العامة للعقار على بيانات العقد خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغه بالتسجيل؛ وفي حال انقضاء تلك المُدَّة دون اعتراض فتكونُ بيانات العقد صحيحة.

كما شمل تنظيم ضوابط التجديد التلقائي في العقود الإيجارية: حيثُ يُعدُّ عقد الإيجار(في جميع مدن السعودية) مُجددًا تلقائيًا، ما لم يُشعِر أحد الطرفين الطرفَ الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يوما على الأقل من تاريخ انتهاء مُدَّة العقد، باستثناء الحالات الآتية: العقود مُحددَّة المُدَّة التي بقيَ من مُدَّتها 90 يومًا أو أقل عند نفاذ هذه الأحكام، أو في حالة العقود التي يتفق الطرفان على إنهائِها بالتراضي بعد مُضي المهلة المُحدَّدة لتقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد، وللهيئة العامة للعقار زيادة مدَّة الإشعار المنصوص في العقود النموذجية بما يتناسبُ مع مُدَّة العقدِ ونوعه، ولا يجوز للمُؤجِر في حال رغبة المُستأجِر في تجديد العقد (في العقارات الواقعة ضِمن النطاق العمراني لمدينة الرياض) أنْ يمتنع عن التجديد.

ويُلزِم المُستأجِر بإخلاء العقار إلا في ثلاث حالات تخلُّف المُستأجِر عن السداد، وجودُ عيوبٍ هيكلية في العقار تُؤثر في سلامته وسلامة الساكنين وِفقَ تقرير فني مُعتمَد من الجهة الحكومية المُختصَّة نظامًا، رغبة المُؤجر في استخدام الوحدة العقارية السكنية لاستخدامه الشخصي، أو استخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو أي حالاتٍ أخرى يُقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، وِفقَ الضوابط والمعايير التي يضعها.

كما يحق للمُؤجر الاعتراض على القيمة الإيجارية المُحدَّدة بموجبِ ما ورد في هذه الأحكام وذلك في غير العقود القائمة، وفي أيٍّ من الحالات المتمثلة في إذا كانت الوحدة العقارية قد خضعتْ لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرَت في قيمتها الإيجارية، أو إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل 2024، وأي حالات أخرى يعتمدُها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، والذي يتولى إعداد الضوابط والآليات اللازمة للنظر في الاعتراضات المُقدَّمة، واستقبالها.

وحددت الإجراءات ضوابط المُخالفات والغرامات المُترتبِة عليها، حيثُ سيتم فرض غرامة مالية على كل منْ يُخالف هذه الأحكام بما لا يتجاوز مقدار أجرة 12 شهرًا للوحدة العقارية محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة وتعويض المُتضرر، ويُصدِر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار جدولًا بالمخالفات وما يقابلها من غرامات بناءً على ما ورد في هذه الأحكام، على أنْ يُراعَى في تحديد الجزاء جَسامة المخالفة وظروفها.

وتتولى اللجانُ المُشكَلَّة بناء على المادة 20 من نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/130) وتاريخ 30 / 11 / 1443هـ النظرَ في مخالفات هذه الأحكام، وإيقاع الغرامة المنصوص عليها، ويجوز لمنْ صدر بحقه قرار المخالفة التظلُّم منها لدى الجهة القضائية المُختصّة خلال 30 يومًا من تاريخ إبلاغه بقرار المخالفة.

كما تُمنحُ مكافأةً تشجيعية بنسبةٍ لا تزيد على 20% من مِقدار الغرامة المُحصلَّة عن أي مخالفة لهذه الأحكام (الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المُؤجر والمُستأجِر فقط)، لمن يُبلّغ عنها -من غير المختصين بتطبيق أحكامها- إذا قدَّم معلومات أدَّتْ لصدورٍ قرارٍ نهائي بثبوتِ المخالفة، ويُحدِّد مجلسُ إدارة الهيئة العامة للعقار ضوابطَ صرف المكافآت وآلية تقسيمها إذا تعدَّد المبلّغُون عنها.

وبخصوص ما لم يرد فيه نصٌ خاص في هذه الأحكام، أوضحت الإجراءات أنه تُطبَّق الأحكام الواردة في نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29 / 11 / 1444هـ، ولمجلسِ الوزراء تعديلُ هذه الأحكام بناءً على توصيةٍ من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء ما يرِدُ من تقارير الهيئة العامة للعقار حيال هذه الأحكام.

ونصّت التوجيهات المتعلقة بالتوازن العقاري على أنْ تقوم الهيئة العامة للعقار بتفعيلِ ومراقبةِ الإجراءات النظامية الجديدة وِفقَ ما تم إقراره بالتعاون مع الجهات ذات العلاقة، وبما ينسجم مع خطة التنفيذ، إضافةً إلى الاستمرار في متابعة أسعار الإيجارات العقارية وحركة السوق لضمان الامتثال، والقدرة على الرفع بأيَّةِ مُعالجات لاحقة حسب ما يستجد، ولضمانِ التطبيق الفعَّال للإجراءات النظامية المُتخذَة لضبط العلاقة بين المُؤجِر والمُستأجِر، ستقوم الهيئة العامة للعقار والجهات ذات العلاقة بنشرِ التوضيحات وشرح الآليات المُتخذَّة بهذا الشأن والتوعية بها.

وتأتي هذه الأحكام كخطوةٍ محوريةٍ نحو إعادة التوازن إلى سوق الإيجارات السكنية والتجارية في مدينة الرياض، وترسيخ العدالة والشفافية في العلاقة التعاقدية بين المُؤجِر والمُستأجِر، كما تُمثّل مرحلةً مُهمَّة نحو توفير بيئة استثمارية عادلة وآمنة تُعززُ من جودة الحياة وتدعمُ جهود التنمية العمرانية المُستدامة.