تقرير: تأجير المكاتب في الرياض الأقل سعرا في منطقة الخليج

كشفت تقارير عالمية حديثة أن الرياض حلت في المرتبة 70 عالميا من حيث تأثر نسب التأجير والعوائد على مستوى الاستثمار في قطاع المكاتب، مفيدة أن معدلات إيجار المكاتب السنوية تعد الأقل فيها على مستوى العواصم الخليجية و بعض الدول العربية، إذ إنها سجلت حسب تقرير شركة TZ العالمية 6740 ألف دولار لكل مكتب عمل، وتبين التقارير أن دبي وأبو ظبي سجلتا أعلى معدل إيجاري بالنسبة للدول الخليجية والعواصم والمدن، حيث جاءت دبي في المرتبة الرابعة عالميا تبعتها أبو ظبي في المرتبة الثامنة.
وقالت التقارير إن مكاتب الرياض ستكون من أعلى المعدلات من ناحية تزويد السوق بالمكاتب، حيث من المتوقع أن توفر السوق في الرياض 300 ألف متر مربع حتى عام 2011، مؤكدة أن وجود البنك المركزي الخليجي في مدينة الرياض الذي من المتوقع أن يبلغ عدد الموظفين المحتمل فيه من 450 إلى 500 موظف سيحتاج إلى ما بين 6 و7 آلاف متر مربع.
وترى التقارير أن مدينة جدة تعادل فيها المساحات التأجيرية 60 في المائة فقط مقارنة بالعاصمة الرياض، فيما أن مساحة المكاتب المعروضة في المنطقة الشرقية تمثل 25 في المائة من إجمالي المساحات في الرياض.
وترى التقارير أيضا أنه على المديين القصير والمتوسط معا والمدى الطويل فإن نسبة المكاتب من الطراز(A) ستزيد في الرياض حيث سيقل الطلب على الطراز (B)، والذي بناءً عليه سينخفض الطلب على المكاتب في الرياض بسبب الزيادة في العرض على المديين المتوسط والقريب، وأما في مدينة جدة فسيستمر الطلب على المكاتب بسبب انخفاض معدل الوفر بمقدار 6 في المائة، ومدينتا الخبر والدمام ستحافظان على مستوى التأجير بسبب المعروض الحالي و عدم جاذبية المنطقة للاستثمار المكتبي، وأما على المدى الطويل فإن المدن الاقتصادية في جميع مناطق المملكة ستؤثر على معدلات العرض والطلب وستكون منافس قوى للقطاع الخاص.

#2#

#3#

وكشف تقرير شركة DTZ العالمية بعنوان Global Occupancy Cost – Offices، عن وجود نقص في مستوى المكاتب من الفئة الأولى Grade A على مستوى العالم، و ذلك بسبب انخفاض الطلب عليها، مبيناً أن الأزمة المالية العالمية الحالية أدت إلى تقليص التكاليف في مجال الاستئجار المكتبي نتيجة لضعف النتائج المالية وإقفال الشركات أو فروعها، كما أن المراكز العالمية المالية كانت من أكبر المتأثرين بالأزمة المالية الحالية.
وأبان التقرير الذي شمل 114 نشاطا تجاريا مختلفا في 49 دولة ومدينة في العالم أن التذبذب العالمي أمام الدولار كان له أثر في معدلات الإيجار العالمية، وأن المساحة المعدة للاستخدام المكتبي انخفضت عالميا، حيث سجلت واشنطن أعلى المعادلات وسجلت نيودلهي أقل استخدام بما يعادل 82 قدما، مرجعا سبب الانخفاض إلى الرغبة في تقليل التكاليف وتوفير مساحات للإيجار من قبل المستثمر، بالإضافة إلى التوجه إلى العمل المعتمد على التقنيات الحديثة التي تساعد على تقليل عدد الموظفين.
وأوضح التقرير الصادر في الربع الثاني من العام الجاري، الذي ناقش المكاتب من فئة Grade A، أن تأثر نسب التأجير والعوائد كان بسبب تذبذب صرف العملات الأخرى أمام الدولار الذي يعد العملة الأوسع انتشارا في العالم، مفيدا أن طوكيو سجلت أعلى معدل إيجاري في العالم حيث بلغ التأجير حسب مقياس الشركة 22820 ألف دولار لكل مكتب عمل، وأما بالنسبة للدول الخليجية و العواصم و المدن فقد سجلت دبي وأبو ظبي أعلى معدل إيجاري، حيث جاءت دبي في المرتبة الرابعة عالميا تبعتها أبو ظبي في المرتبة الثامنة، وفي أوروبا سجلت مدينة لندن تراجعا في قيمة التأجير تتراوح ما بين 32 إلى 38 في المائة حسب المنطقة، وأما بالنسبة للمملكة العربية السعودية فقد جاءت الرياض في المرتبة 70 عالميا، وهي تعتبر الأقل على مستوى العواصم الخليجية و بعض الدول العربية، إذ إنها سجلت حسب التقرير 6740 ألف دولار لكل مكتب عمل.
ويرى التقرير أن المعروض في مدينة الرياض سيزيد حيث من المتوقع أن يبلغ المعروض خلال السنتين القادمتين ما يقارب 55 ألف متر مربع، أما في المدينة المنورة فستكون كمدينة المعرفة من أكبر المزودين للسوق في حال اكتمالها، و في مدينة جدة سيكون المعروض خلال السنتين المقبلتين 340 ألف متر مربع، أما في المنطقة الشرقية فسيكون المعروض بنهاية عام 2009 هو 167 ألف متر مربع.
من جهته صنف تقرير كوليرز العالمية المكاتب إلى قسمين رئيسيين وهما الفئة الأولى Primary Grade والفئة الثانية Secondary Grade، مبيناً أن مدينة الرياض بلغت فيها نسبة إشغال المكاتب الفئة الأولى 99 في المائة و 87 في المائة للفئة الثانية، وفي مكة المكرمة بلغت نسب إشغال الفئة الأولى 95 في المائة و90 في المائة أشغال للفئة الثانية، وفي المدينة المنورة بلغت نسبة إشغال مكاتب الفئة الأولى 90 في المائة و87 في المائة للفئة الثانية، وأما جدة فقد بلغت فيها نسبة إشغال الفئة الأولى 97 في المائة وللفئة الثانية 90 في المائة، وفي المنطقة الشرقية نسبة إشغال المكاتب جاءت متعادلة في الفئتين وقدرت بنحو 94 في المائة.
وأوضح تقرير كوليرز العالمية أن المحاور الرئيسية الحالية و المستقبلية في مدن المملكة الرئيسية (الرياض، جدة، مكة والمدينة المنورة، المنطقة الشرقية )، بالنسبة للمناطق المستهدفة ينحصر في وسط المدينة والشوارع الرئيسية والمناطق متخصصة، مبينا أن الرياض توجد فيها المكاتب على طريق الملك فهد وشارع المعذر وشارع الضباب وطريق العليا، وأما جدة فعلى طريق الملك عبد الله وطريق المدينة وشارع التحلية، وفي المنطقة الشرقية على طريق موسى بن نصير وطريق الملك فهد والشارع التاسع وطريق الملك سعود وطريق الأمير فيصل بن فهد وطريق مكة وطريق الملك عبد الله وطريق الأمير محمد بن فهد وطريق القشلة وطريق الملك عبد العزيز وطريق الأمير سلطان، وأما في مكة والمدينة المنورة فإنها تتمركز على شارع العزيزية وطريق الملك فيصل وطريق الملك عبد العزيز وطريق خالد بن الوليد وطريق أبو بكر الصديق.
وأبان تقرير المركز من الكويت Kuwait Financial Center، والذي ركز بشكل كبير على مدينة الرياض، أن مكاتب الرياض ستكون من أعلى المعدلات من ناحية تزويد السوق بالمكاتب، حيث من المتوقع أن توفر السوق في الرياض 300 ألف متر مربع حتى عام 2011، وأنها ستكون موجودة في العقارية بلازا و مركز الاتصالات السعودية ومركز موبايلي وبرج العنود الثاني و بوابة الرياض للأعمال، بالإضافة إلى مبنى اليابس.
وناقش التقرير وجود البنك المركزي الخليجي في مدينة الرياض وعدد الموظفين المحتملين، حيث جاءت المقارنة بالبنك الفدرالي الأمريكي من حيث حجم التعاملات والموظفين، والبنك المركزي الأوروبي كذلك، وخلص التقرير إلى أن عدد الموظفين المحتمل هو من 450 إلى 500 موظف وسيحتاج العدد إلى ما بين 6 و7 آلاف متر مربع.
أما بالنسبة لمدينة جدة فيرى التقرير أن المساحات التأجيرية تعادل 60 في المائة فقط بالمقارنة بالرياض، كما أن مدينة جدة تتميز بالحركة التجارية النشطة في مجال السياحة الدينية والتجارة بسبب الميناء الإسلامي، ومن المتوقع أن توفر جدة 150 ألف متر خلال العامين المقبلين أي حتى 2011م، مشيرا إلى أن السوق بالنسبة للمكاتب تتميز بتعادل الطلب والعرض تقريب.
وفيما يتعلق بالمنطقة الشرقية يقول التقرير أن مساحة المكاتب المعروضة تمثل 25 في المائة من إجمالي المساحات في الرياض، ويرى التقرير أن شركة أرامكو وسابك وراء الطلب على المكاتب، بالإضافة إلى النشاط العقاري والاستثماري في المنطقة الشرقية، لافتاُ إلى أن ثبات الوفر في العرض يقدر بنسبة 5 في المائة.
من جهته قال محمد البر الباحث في الشأن العقاري الخليجي: إن المملكة العربية السعودية تعد من أفضل دول العالم من الناحية الاقتصادية و نمو الاقتصاد و الناتج المحلي، وذلك لبعد المملكة عن التأثر المباشر بالأزمة المالية العالمية، خاصة في مجال التمويل العقاري، حيث ستصدر الدولة قريبا قانون الرهن العقاري الذي سيكون له دور فاعل في دفع عجلة التطوير العقاري في المملكة، كما أن التقارير العالمية التي صدرت أخيرا تشير إلى اســــتقرار الوضـــــع الاقتـصـــــادي والاستثماري في المملكة، و من ضمنها تقرير البنك الدولي و بعض المؤسسات ألعالميه المالية و دور الدراسات الاقتصادية، إذ صدر تقرير من قبل مؤسسةBUSINESS MONITOR INTERNATIONAL يشير إلى الثبات الاقتصادي للمملكة رغم تقلب أسعار النفط في العالم.
ويرى البر أن الاستثمار العقاري في المملكة يعد من الروافد المهمة في الاقتصاد، مشيراً إلى أن معظم التقرير يؤكد أن الاستثمار العقاري يمثل نسبة 7.2 في المائة من إجمالي الناتج المحلي GDP، ومن المتوقع أن ترتفع الاستثمارات العقارية المختلفة في المملكة وبخاصة في مجال الإسكان، حيث تصاعدت الاستثمارات العقارية في المملكة منذ عام 2000م من 41 مليارا إلى 54 مليار في عام 2006، و من المتوقع أن تصل إلى 200 مليار، و ذلك بقيادة مجال الإسكان الذي يمثل 75 في المائة تقريبا من إجمالي الاستثمارات العقارية في السعودية.
وأضاف البر : ضمن الاستثمارات العقارية الاستثمار في المجال المكتبي في المملكة، و ذلك لمواكبة ازدياد الاستثمار العقاري ودخول الاستثمار الأجنبي في البلاد، و إقرار إنشاء البنك المركزي الخليجي في مدينة الرياض، بالإضافة إلى حزمة المدن الاقتصادية التي ستنشئها الدولة، حيث تحتوي معظم الاستثمارات السابقة على استثمار مكتبي لتلبية الاحتياجات للشركات والأفراد ومؤسسات الدولة حسب نوعية الاستثمار وموقعه الجغرافي، كما أسهم القطاع الخاص كذلك في مجال الاستثمار المكتبي في المدن الرئيسية في المملكة وذلك لكونه أحد التوجهات الاستثمارية الجيدة من وجهة نظر المستثمرين.
وفي سؤال حول إمكانية القطاع العقاري الخاص بالاستثمار المكتبي؟ أم أن هناك معادلات ومعدلات استثمارية سيقف عندها القطاع الخاص سواء من الداخل أو الخارج؟ قال البر: أعتقد أن القطاع الخاص سيستمر في تنفيذ المشاريع الحالية والمستقبلية، وسيرتبط ذلك بعامل التمويل، وتختلف المناطق الاستثمارية بحسب العرض والطلب، ففي مدينة جدة مازال الاحتياج قائما، لذا سوف يستمر الطلب على المكاتب بشكل متواصل بسبب تدني نسبة المعروض و عدم ارتقائه إلى المستوى العالمي (A)، أما في مدينة الدمام والخبر فأعتقد أن تعداد السكان ومراكز الأعمال والصناعات المستقبلية في المنطقة في مدينة الجبيل سيكون له تأثير على معدلات الطلب بحسب الحركة الاقتصادية، إذ ما زالت المنطقة الشرقية عموما تأتي في المرتبة الثالثة من حيث النشاط الاقتصادي في القطاع الخاص، وبالنسبة لشركة أرامكو والشركات التابعة لها فأرامكو تعتمد على مكاتبها الخاصة حاليا، بالإضافة إلى توجهها إلى توفير المساحات المكتبية الخاصة بها ضمن نطاق مناطقها ما عدا الشركات التابعة لها، إضافة إلى الشركات التي تعمل معها والتي تبني في الغالب مكاتبها الخاصة بها خصوصا الشركات الكبرى في المنطقة.
وأفاد البر أنه فيما يعني بالتنافس الحكومي والقطاع الخاص فإن كل منطقة تختلف عن الأخرى، مستدركاً أنه يمكن للحكومة إدخال القطاع الخاص في مشاريعها كمستثمرين لتفادي الازدواجية و تقليص الوفر، بالإضافة إلى أن بعض الجهات الحكومية ما زالت تعتمد على القطاع الخاص في توفير المساحات التأجيرية، خاصة في بعض القطاعات مثل المحاكم و كتابة العدل وخاصة في الرياض وجدة، وهو الأمر الذي وصفه بالمخرج الاستراتيجي في حال قامت الحكومة بإعطاء القطاع الخاص طلبات بعض قطاع الحكومة لينفذها القطاع الخاص حسب مواصفات واشتراطات معينة، بحيث تكون الفائدة للطرفين، لافتاً إلى إن مثل هذا الأمر يحتاج إلى تنسيق استثماري بين القطاع الحكومي و الخاص.
وأشار البر إلى أن المراكز المالية و المشاريع التابعة للجهات الحكومية وخاصة مركز الملك عبد الله المالي وجامعة الملك سعود وجامعة البترول ستكون منافسا قويا من حيث التصميم والتنفيذ والتقنيات، وذلك بسبب احتواء تلك الجهات على متخصصين محليين وعالميين في الكليات الخاصة بالهندسة والتقنية، معتقدا أنها ستكون على المستوى العالمي المطلوب مستقبلا.