التثمين والتقييم العقاري

يعتبر التثمين والتقييم العقاري أحد أهم الوسائل التي تعتمد عليها المؤسسات الاقتصادية في الدولة لمعرفة القيمة الفعلية والوقتية Presnt Value لكثير من المنتجات العقارية. وهي عادة تكون تحت إشراف جهة إشرافية ورقابية ممثلة بأعضاء من الدولة أو المؤسسات المدنية الرسمية والقطاع الخاص. مثل USPAP هيئة ممارسي مهنة التقييم في الولايات المتحدة الأمريكية. ولها أساسياتها وقوانينها ومقايساتها التي تكون مرتبطة بكود البناء ومواصفات أنظمة المبنى وأساليب النظام الضرائبي والتمويلي ونسبة الفائدة والربح المركب.
وفي العالم العربي لا تخضع هذه العملية إلى أي نوع من المقايسات والأساسيات وإنما هي اجتهادات شخصية تختلف من أفراد لديهم خبرة إلى مؤسسات داخل المدينة وحتى على مستوى الدولة الواحدة. ومع أن المفروض أن يقوم بها أناس مشهود لهم بالخبرة المتراكمة ومعرفة السوق إلا أن بعض الدخلاء يستغلون هذه الحالات التي تتطلب الدوران حول الأنظمة. وهي تمر بممارسات خاطئة تشوه وتزعزع ثقة المواطنين والمؤسسات بصحتها وبالتالي تترك وصمة على القطاع العقاري والاقتصادي للدولة. وقد تسببت الممارسات الخاطئة والتلاعب من فئة قليلة خلال السبعينيات ميلادية في المملكة العربية إلى توقيف الرهن العقاري وهو ما يعانيه الاقتصاد السعودي حتى الآن بسبب غلطة أفراد قلة وأثرت في الأغلبية بدلاَ من محاولة معاقبة المذنبين.
وأسس التقييم والتثمين عالميا لا يقوم بها إلا مؤسسات أو أشخاص مرخص لهم بعد اجتياز امتحانات نقابية. وترتبط معظمها بنظام جباية الضرائب، حيث إن جميع عقارات مواطني البلد يتم تقييمها من قبل جهة رسمية لمعرفة نسبة الضريبة عليها ولكل فرد أو مؤسسة على حدة. ثم تأتي بعدها ممارسة البنوك للرهن والتمويل العقاري. وبذلك فهي طقوس مسلم بها ومتفق عليها ولها أسسها العلمية والمهنية.
وترتكز عملية التثمين على معرفة الخواص الطبيعية للمبنى مثل تحليل الموقع لمعرفة مساحة الأرض ومساحة البناء واستعمال المبنى واستعمالات الأراضي حوله وإطلاله على الشوارع المحيطة ومدى الاستفادة من استغلال المبنى أو استثنائه من أنظمة البناء. وحالته الإنشائية وجودته والعمر الزمني لمواد التنفيذ وأي مميزات إضافية. ثم تأتي الخواص المالية له مثل طريقة التمويل والديون المتبقية ومعدل التأجير السنوي ومعدل الفائدة. وتحليل التكلفة ومقارنتها بالبيع المباشر أو عن طريق الوسيط أو التسويق والإعلان والعائد الإيجاري الشهري والسنوي مع معدل فائدة وتضخم ربحي، ورأس المال الإضافي المتحصل عليه بسبب حيازة المبنى. ثم تأتي الخواص القانونية لفك الرهن واحتمالات تغير الأنظمة البلدية للحي أو وجود كود للبناء.
لذلك فإنه لا بد من إيجاد مؤسسة أو هيئة مدنية لتتبنى عمليات الممارسة المهنية للتقييم والتثمين العقاري.
ومن الأخطاء الشائعة في الممارسة العربية للتقييم هو عدم الاهتمام بمواصفات كود البناء الذي ما زلنا ننتظر ولادته المتعسرة. لذلك فإن معظم حالات التقييم تفتقد إلى وضع النقاط التالية في الحسبان:
× فحص هندسي للخرسانة والأعمدة والأساسات لمعرفة العمر الزمني للخرسانة أو الحديد.
× تكاليف هدم وإزالة المخالفات للمباني الهالكة بغرض بناء مبنى جديد.
× نوع العزل المائي والحراري المستعمل وهل عليه شهادة فترة ضمان.
× جودة التنفيذ للهيكل والأسقف والرخام والتشطيبات والأنظمة وضمانات المقاول.
× وجود مخططات كما نفذت للمشروع وكتالوجات الصيانة.
× تكلفة التصميم والإشراف وإدخال الخدمات أو هدم الجبال والحفر.
× لابد من احتساب ربح معقول للمالك يتعدى نسبة الفائدة الحالية والسعي.
× اعتبارات أخرى مثل تعرض المبنى للصيانة الدورية.
× مرونة المبنى للتعديل أو زيادة الأدوار أو مساحة البناء.
× توافر الخدمات حوله.
× مواصفات السلامة والحريق.
× التنسيق الخارجي والأسوار.
× في حالة التثمين عن طريق احتساب كميات مواد البناء في المبنى يجب ألا ننسى أن المالك تكلف كميات أكبر من الموجود ولكن بعضها تكسر أو تلف أثناء البناء. ولذلك تجب إضافة نسبة من 5 ـ 10 في المائة للتكلفة.
وطرق التثمين تختلف من دولة إلى أخرى حسب الأنظمة الاقتصادية والمحاسبية التي تحكمها. ولها علاقتها القوية بموضوع التمويل والائتمان والقروض. لذلك فإن إيجاد هيئة أو جمعية وطنية تشرف على موضوع التثمين وتضع أساسياته وتراقبه هو أمر مهم لهذه الجزئية المهمة التي تؤثر في الاقتصاد الوطني.