بينما يتفق المختصون على أن نجاح المشاريع الصغيرة على وجه الخصوص يعتمد على عوامل بينها أن تكون قيمة الإيجار في نطاق 5-10% من التكلفة التشغيلية، فإن دولا عدة تفضل التدخل لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بهدف الحيلولة دون أي ارتفاع غير محسوب، يؤثر في قدرة أصحاب على التنبؤ.

السعودية من بين الدول التي أخذت هذا المنحى، حيث أصدرت قرارا بتثبيت إيجارات العقارات في الرياض لـ5 سنوات، وهو قرار سبقته خطوات لتنظيم السوق العقارية بهدف تشجيع التطوير وزيادة المعروض، من بينها رسوم الأراضي البيضاء، وفقا لخبراء تحدثوا لـ "الاقتصادية".

الدكتور ماجد بن عثمان الركبان، المختص في القيادة التنظيمية في القطاع العقاري، يشير إلى أن قطاع المنشآت الصغيرة والمتوسطة في السعودية "تعرّض في السنوات الأخيرة إلى ضغط من ارتفاعات الإيجارات المبالغ فيها".

تمثل القيم الإيجارية المرتفعة تهديدا مباشرا على الأعمال، خاصة المشروعات الصغيرة والمتوسطة. ومن تداعياتها السلبية على هذه الفئة تقلص هامش الربح، وعزوف المستهلكين نتيجة لارتفاع الأسعار، والحد من الإنفاق على بنود مهمة مثل التسويق والتطوير.

وفقا لتحليل أجرته وحدة التحليل المالي في "الاقتصادية"، فإن خريطة الإيجارات في السعودية تفاوتت خلال الأعوام الخمسة الماضية، مسجلة قفزات لافتة بين شمال المدينة وشرقها بنسب وصلت إلى 275% في العاصمة الرياض.

يوضح الركبان أن هذه القفزات "نتج عنها توقّف كثير من هذه المشاريع وتخوّف بعض المستثمرين الجدد من الدخول إلى السوق نتيجة لهذه التجارب". وقال لـ "الاقتصادية" إن قرار وقف الزيادة الإيجارية لمدة 5 سنوات "يحقق منافع لكثير من الفاعلين في السوق العقارية، بما في ذلك المطورون والمستثمرون وأصحاب المشاريع المختلفة".

يحمل قرار وقف زيادة الإيجارات كذلك انعكاسات إيجابية على الاقتصاد السعودي في جوانب عدة، "فهو يضمن نمو المشاريع، واستمرار عمليات التوطين والاستثمار في قطاعات مختلفة"، بحسب الركبان.

تشجيع للنمو الاقتصادي ودعم للاستثمار

يوضح الخبير العقاري أن القرار "يجعل الإيجارات مجدية للمستثمرين، خصوصا أن أصحاب الأعمال الصغيرة والمتوسطة سيستمرون في تنفيذ أعمالهم بشكل جيد ومستقر. يظهر هذا على أسعار السلع أيضا، حيث يؤدي إلى كبح جماح التضخم، لأن الإيجار مكون رئيس في سعر السلعة".

يعزز التضخم المنخفض بدوره القطاع الاستهلاكي. وعندما يزيد الاستهلاك، تنمو الأعمال بصورة أكبر، ويتوسع التوظيف والتوطين، وهذه كلها فوائد بحسب الركبان.

أضاف: "نمو الاستهلاك مع ثبات القيم الإيجارية، سيجعل الرياض أيضا نقطة جذب للاستثمارات الخارجية. فالمستثمر الأجنبي ينظر إلى السعودية كسوق واسعة، ومع نمو الاستهلاك واستقرار القيم الإيجارية، يكون واثقا من نمو أعماله في هذه السوق".

أحمد الشهري، الخبير في السياسات الاقتصادية، يتوقع من جانبه صعودا كبير في مؤشر مديري المشتريات "بسبب إقبال قطاعات الأعمال المختلفة على زيادة مشترياتها مع استقرار الأسعار الناتج عن تثبيت بند الإيجار في مدخلات عملية الإنتاج والتجارة".

وقال لـ "الاقتصادية": إن القرار يحقق أثرا اقتصاديا في جوانب عدة، "أولها انخفاض معدلات تقلّب السعر السنوي، وزيادة معدلات توسع الأعمال القائمة مع ثبات الأسعار وعدم وجود مفاجآت، وزيادة معدلات نمو الأعمال الصغيرة والمتوسطة، في ظل إمكانية احتساب التكاليف المتغيرة".

يرى الشهري أن "أكثر بند مقلق بالنسبة إلى التكاليف المتغيرة، خاصة في المناطق التجارية الحيوية، هو بند الإيجارات".

المطورون والمؤجرون رابحون أيضا

يستبعد الركبان احتمال وقوع أي أثر سلبي في سوق التطوير العقاري نتيجة لثبات القيمة الإيجارية، بل يرى أن "المطورين هم أول المستفيدين، لأن السوق ستشهد مزيدا من الحركة والتوسع وزيادة في الطلب، في ظل وجود إيجارات عند مستويات مقبولة".

وقال: "الأسعار الإيجارية متضخمة بالفعل، نتيجة للزيادات الكبيرة في الفترة الماضية. هي حاليا بالأسعار التي من المفترض أن تكون عليها حتى 2030، ويضمنها المؤجر والمطور من الآن".

يوافق الشهريُ الركبانَ الرأي، حيث قال لـ "الاقتصادية" إنه "مع وجود عوامل لنمو الطلب، مثل زيادة عدد السكان المستهدفة، وتوجّه مستثمرين جدد إلى الرياض، ونمو حركة القادمين الجدد من الأسر الجديدة والقادمين للعمل في الرياض من سعوديين وأجانب، ستكون هناك زيادة طبيعية في الطلب."

هذه العوامل مجتمعة، تحقق الاستقرار للثروة العقارية القائمة "حيث سيشبث المستأجرون بعقودهم، وفي الوقت ذاته، سيتشجع المطورون على التوسع في أعمال البناء لتلبية طلب القادمين الجدد إلى اقتصاد العاصمة الرياض"، بحسب الشهري.

لا يتوقع الخبير في السياسات الاقتصادية كذلك أي أثر سلبي في قطاع التطوير والاستثمار العقاري، حيث يوضح أن القرار "لم يثبّت الأسعار الجديدة بشكل عام. هو فقط يتعلق بالعقارات القائمة، أما العقارات المطورة التي لم يسبق تأجيرها، فلا ينطبق عليها القرار".

يضيف: "هوامش الربح مغرية أصلا. فالأسعار بلغت بالفعل مستويات نمو كان مخططا أن تصل إليها في السنوات المقبلة. في هذه المعادلة، سيكون معدّل دوران رأس المال هو المجدي للمطورين. مدخلات البناء ستتحسن، ومعدل الطلب سيظل مستقرا دون تذبذب ضار، والأسعار ستبقى في نطاق السعر العادل".

يُوجِد هذا من وجهة نظره "حالة نسميها الهبوط السعري الذكي الهادئ أو الـ (soft landing)".

تنظيم الإيجارات .. نهج ضروري تطبقه دول عدة

تفرض دول عدة قيودا لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، لأهداف تتلخص في مسارين، أولهما توفير السكان الملائم الذي يكون في متناول اليد، وثانيهما تحفيز نمو الاقتصاد عبر تشجيع المشاريع الصغيرة.

في 2020، وافقت حكومة برلين على تجميد زيادة الإيجارات لمدة 5 سنوات، عبر وضع سقف لها، بعد مطالبات شعبية بوضع حل لتفاقم مشكلة ارتفاع الإيجارات، التي وصلت في المتوسط حينها إلى 1100 يورو (نحو 4800 ريال سعودي) للشقة السكنية المكونة من غرفة واحدة.

بعد ذلك، جرى استبدال هذا التجميد، حيث وضعت حدود قصوى للإيجارات في بعض المدن المصنفة على أنها أسواق إسكان ساخنة، مثل برلين وميونخ. تمنع هذه الحدود تجاوز عقود الإيجار الجديدة 10% من الإيجار المقارن المحلي.

قبل عامين، أقرت النمسا تشريعا يضع حدا أقصى للزيادة السنوية في قيمة الإيجارات يستمر حتى العام المقبل، للحد من الزيادات القياسية في أسعار الإيجارات.

أما اسكتلندا، فقد فرضت تجميدا مؤقتا للإيجارات عام 2022، وأقرت مشروع قانون جديد للإسكان الشهر الجاري يخوّل المجالس التقدم بطلب للحصول على صلاحيات مراقبة الإيجار في مناطق الضغط.

في إسبانيا، حدد قانون الإسكان الوطني زيادات الإيجارات على المستوى الوطني بنسبة 3% للعقود الجديدة في 2024. هذا القانون، الذي صدر عام 2023، يسمح كذلك بتطبيق تجميد أكثر صرامة للإيجارات في المناطق التي يرتفع فيها الطلب، وهو ما قام به إقليم كتالونيا بذلك بالفعل.

في إمارة دبي، تنظم دائرة الأملاك والأراضي العلاقة بين المالك والمستأجر، عبر حدود قصوى لزيادة الإيجارات. تراوح الزيادة السنوية بين 0-20% كحد أقصى بحسب قيمة الإيجار مقارنة بمتوسط السوق.

مشروعات المباني

117 ألف مقاول في السعودية وتأهيل صغار المقاولين للمشاريع الكبرى

11 مشروعا بـ 15 مليار ريال في قطاع المقاولات السعودي خلال مارس

تجميد إيجارات الرياض.. طوق نجاة للمشاريع الصغيرة والريادية

تراجع عدد مشروعات الإسكان الجديدة في أمريكا خلال يناير