مؤشر الاقتصادية العقاري

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

انكماش مبيعات المساكن 25.3‏ ‏% خلال 2022

اختتمت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال 2022 على انكماش مبيعاتها من الأصول ‏العقارية بنسبة 22.3 في المائة "237.5 ألف عقار مبيع"، وانكماش أعداد الصفقات العقارية ‏خلال العام 21.8 في المائة "228.9 ألف صفقة"، ما نتج عنه تباطؤ نمو قيمة الصفقات ‏العقارية إلى 5.8 في المائة بنهاية 2022 لتستقر عند 223.3 مليار ريال، مقارنة بنموها ‏القياسي خلال 2021 بنسبة 22.9 في المائة "211.1 مليار ريال". يعزى التباطؤ الذي طرأ ‏على نشاط السوق العقارية خلال 2022 إلى انكماش القطاع السكني خاصة في النصف الثاني ‏من العام، الذي شهد تسارع ارتفاع تكلفة الرهون العقارية لأعلى مستوياتها خلال 22 عاما ‏مضت، وتراجع أحجام القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد لأول مرة منذ أول نشر ‏لبياناتها مطلع 2016، ما أدى بدوره إلى تراجع إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني خلال العام 3.8 في المائة، وانخفاضها خلال النصف الثاني من العام بنسبة أكبر وصلت إلى 17.3 ‏في المائة، علما بأنها قد سجلت ارتفاعا خلال النصف الأول من العام نفسه بمعدل سنوي وصل ‏إلى 7.8 في المائة، كما سجل القطاع السكني تراجعا في عدد الصفقات وحجم المبيعات خلال ‏العام بنسبة 24.6 في المائة وبنسبة 25.3 في المائة على الترتيب.‏
شهد العام الماضي كما واسعا من التطورات والمتغيرات غير المسبوقة على كل ‏المستويات، بدءا من استمرار تحديات الوباء العالمي ممثلا في كوفيد - 19، وتصاعد موجاته ‏خاصة في الصين بما تمثله من ثقل كبير في ميزان الاقتصاد والتجارة عالميا، وما نتج عن ‏تفشي هذا الوباء واستمراره من اختلالات عميقة ضربت بآثارها في عديد من مفاصل الاقتصاد ‏العالمي، مرورا بالارتفاع القياسي في معدلات التضخم في أغلب اقتصادات العالم، ووصوله ‏إلى أعلى مستوياته منذ أكثر من أربعة عقود زمنية مضت، نتيجة للسياسات التيسيرية من البنوك ‏المركزية عالميا منذ مطلع 2009 حتى ما قبل نهاية الربع الأول من 2022، وزاد من وتيرة ‏التضخم العالمي نشوب التوترات الجيوسياسية، وتحديدا من الصراع الروسي - الأوكراني، وما ‏ترتب عليها من تذبذبات حادة في أسواق الطاقة، والآثار السلبية في إمدادات أسوق السلع ‏الأساسية، وصولا إلى التحرك المتشدد والمتسارع الوتيرة من قبل البنوك المركزية لمواجهة ‏التضخم برفع معدلات الفائدة، التي كشف رصدا حديثا لوكالة "رويترز"، عن قيام البنوك ‏المركزية التي تشرف على أكثر من عشر عملات تداولا في العالم برفع معدلات الفائدة بإجمالي ‏‏2700 نقطة أساس من خلال 54 قرارا بالرفع طوال 2022، كما قررت البنوك المركزية في ‏الأسواق الناشئة رفع معدلات الفائدة بنحو 93 مرة خلال العام نفسه بإجمالي 7425 نقطة ‏أساس، أي ما يعادل ثلاثة أمثال المسجل خلال 2021 عند 2745 نقطة أساس.‏
انعكس ما تقدم أعلاه إجمالا بآثار سلبية في الاقتصاد العالمي والأسواق في العموم، وأسهم ‏أيضا في رسم مستقبل ضبابي خلال العام الجديد، اجتمعت أغلب التوقعات على احتمالية كبيرة ‏بدخول الاقتصاد العالمي في ركود تضخمي قبل النصف الأول من 2023، وقد تمتد ‏الانعكاسات السلبية لتلك التحديات طوال العامين المقبلين على أقل تقدير. وقد أظهرت النتائج ‏الختامية لأداء الأسواق خلال 2022 تسجيلها لانخفاضات قياسية، وصلت في الأسواق ‏الأمريكية إلى 8.8 في المائة لمؤشر "داو جونز"، وإلى أعلى من 19.4 في المائة لمؤشر ‏‏"ستاندرد آند بورز 500"، بينما تفاقمت خسارة مؤشر "ناسداك 100" إلى 33.1 في المائة، ‏وانضمت بقية الأسواق المالية العالمية للوتيرة نفسها من الخسائر خلال 2022، فقدت معها نحو ‏خمس قيمتها الرأسمالية، كأسوأ أداء لتلك الأسواق العالمية منذ الأزمة المالية العالمية 2008. ‏كما خسرت أسواق السندات نحو 16.0 في المائة من قيمتها، وسجلت أكبر انخفاض سنوي لها ‏منذ عام 1990 على الأقل، وسط تسابق البنوك المركزية حول العالم نحو إبطاء وتيرة ارتفاع ‏أسعار المستهلك "التضخم"، بالاعتماد على رفع معدلات الفائدة في مختلف أنحاء العالم، ولم ‏تنج حتى أسواق العقار والإسكان حول العالم من دفع ثمن اندفاع البنوك المركزية نحو ‏سياساتها المتشددة، التي بدأت بتسجيل خسائر ربعية لأول مرة منذ 2012 في أغلبها، راوحت ‏بنهاية الربع الثالث من 2022 بين 1.1 في المائة "كوريا الجنوبية" و5.9 في المائة "السويد" ‏وفقا لأحدث بيانات بنك التسويات الدولية ‏BIS، وكانت قد وصلت الخسارة للفترة نفسها إلى ‏‏1.3 في المائة في سوق الإسكان الأمريكية، وإلى 4.3 في المائة في سوق الإسكان في هونج ‏كونج، وإلى 4.0 في المائة في سوق الإسكان في النرويج، وإلى 3.2 في المائة في سوق ‏الإسكان في ماليزيا، ويتوقع استمرار تباطؤ نشاطات أغلب أسواق الإسكان حول العالم، بعد ‏اتمامها نحو العقد من الزمن من الارتفاع المطرد، نتيجة لتأثرها بتشديد البنوك المركزية ورفع ‏معدلات الفائدة.‏
الأداء السنوي للسوق العقارية خلال 2022‏
تلخص أداء القطاعات الرئيسة للسوق العقارية المحلية خلال 2022، في تسجيل إجمالي قيمة ‏صفقات القطاع السكني لانخفاض سنوي بلغت 3.8 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال ‏‏2021 بنسبة 11.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني مع نهاية 2022 ‏عند مستوى 126.5 مليار ريال "56.6 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق ‏العقارية". بينما سجل إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا سنويا قياسيا 28.6 ‏في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال 2021 بنسبة 36.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات ‏القطاع مع نهاية العام عند مستوى 78.7 مليار ريال "35.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات ‏السنوية للسوق العقارية". وسجل إجمالي قيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي انخفاضا ‏سنويا 2.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي خلال 2021 بنسبة 100.4 في المائة، ‏واستقر إجمالي قيمة صفقات القطاعين بنهاية العام عند مستوى 18.2 مليار ريال "8.1 في ‏المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية".‏
أما على مستوى أداء بقية المؤشرات المتعلقة بعدد الصفقات العقارية والعقارات المبيعة إضافة ‏إلى إجمالي مساحاتها، فقد جاءت على النحو الآتي؛ انخفض إجمالي العدد السنوي للصفقات ‏العقارية 21.8 في المائة، مقارنة بانخفاضه الطفيف خلال 2021 بنسبة 0.6 في المائة، ‏ووصل مع نهاية 2022 إلى نحو 228.9 ألف صفقة عقارية "بلغ 292.6 ألف صفقة عقارية ‏خلال 2021"، وانخفض أيضا إجمالي العدد السنوي للعقارات المبيعة خلال 2022 بنسبة ‏قياسية 22.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف جدا خلال 2021 بنسبة لم تتجاوز 0.1 ‏في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى 237.5 ألف عقار مبيع "بلغ 305.7 ألف عقار مبيع ‏خلال 2021"، وأخيرا سجل الإجمالي السنوي لمساحة الصفقات العقارية المنفذة خلال 2022 ‏انخفاضا قياسيا وصلت نسبته إلى 65.9 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي خلال 2021 ‏بنسبة وصلت إلى 186.6 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى أكثر من 1.4 مليار متر مربع ‏‏"بلغ أكثر من 4.1 مليار متر مربع خلال 2021".‏
أسباب الركود العقاري خلال النصف الثاني من 2022‏
شهد نشاط السوق العقارية ركودا لافتا خلال النصف الثاني من 2022، وتركز بدرجة أكبر في ‏القطاع السكني بما يمثله من وزن نسبي أكبر مقارنة ببقية القطاعات الرئيسة للسوق، الذي ‏انخفضت قيمة صفقاته خلال الفترة بمعدل سنوي وصل إلى 17.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه ‏خلال النصف الأول من العام نفسه 7.8 في المائة، وتراجعت أعداد صفقات القطاع ‏ومبيعاته من الأصول العقارية خلال النصف الثاني بمعدل سنوي 28.0 في المائة لعدد ‏الصفقات السكني، وانخفاضه أيضا لحجم المبيعات بمعدل سنوي 28.6 في المائة.‏
تأثر القطاع السكني بالتغيرات التي طرأت على عديد من العوامل الأساسية التي شكلت المحرك ‏الأكبر في نشاطه طوال الفترات الماضية صعودا أو هبوطا، كان من أبرزها التراجع الذي طرأ ‏بصورة لافتة على معدلات نمو القروض العقارية الممنوحة للأفراد، التي سجلت انخفاضا ‏بمعدل سنوي 18.7 في المائة عن أول 11 شهرا من 2022، وانخفاضا آخر لإجمالي ‏عدد العقود التمويلية بنسبة 21.4 في المائة خلال الفترة نفسها، ويقدر وفقا لتلك التطورات أن ‏يسجل حجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد انخفاضه السنوي الأول منذ أول نشر ‏لبياناته في مطلع 2016 بنسبة تناهز 20.2 في المائة، وانخفاض عدد عقود التمويل العقاري ‏للعام نفسه بنسبة تقدر بنحو 22.6 في المائة للعام الثاني على التوالي، وتزامنت تلك التطورات ‏العكسية مع الارتفاع المطرد الذي طرأ على معدلات الفائدة "تكلفة الرهن العقاري"، التي ‏ارتفعت خلال النصف الثاني من 2022 بمعدل ناهز الـ500 نقطة أساس، ووصولها إلى أعلى ‏مستوياتها خلال نحو 22 عاما مضت، وجاء التسارع الأكبر للارتفاع معدل الفائدة خلال ‏النصف الثاني من العام، وتحديدا منذ منتصف تشرين الأول (أكتوبر) من 2022، ما ترتب ‏عليه زيادة في الضغوط على نشاط السوق العقارية عموما، وعلى القطاع السكني على وجه ‏الخصوص، الذي يمثل الوزن النسبي الأكبر السوق، وزيادة اعتماده بنسبة أكبر على تعاملات ‏المستهلكين الأفراد، الذين يعتمدون بدورهم بدرجة أكبر أثناء إتمام عمليات شرائهم للأراضي ‏والمساكن على التمويل من البنوك ومؤسسات التمويل. وهو ما دفع بدوره الشركة السعودية ‏لإعادة التمويل العقاري في مطلع أكتوبر من 2022 إلى تمديد فترة سداد ‏القروض العقارية للمواطنين إلى 30 عاما، نتيجة للضغوط المتوقعة الناتجة عن ارتفاع معدل ‏الفائدة، وما سيترتب عليه من ارتفاع في تكلفة الرهون العقارية على كاهل المقترضين.‏
العامل الآخر الذي أسهم في الحد من نشاط السوق عموما، والقطاع السكني تحديدا خلال ‏النصف الثاني من 2022، ما جاء متمثلا في الارتفاع الكبير الذي شهدته الأسعار السوقية ‏لمختلف الأصول العقارية من أراض ومنتجات عقارية، التي كانت بدأت تسجله بمعدلات ‏قياسية منذ أكثر من ثلاثة أعوام ماضية، واستمر حتى نهاية النصف الأول من 2022، قابله في ‏الوقت ذاته تقلص في القدرة الشرائية لأغلب شرائح المستهلكين، مقارنة بتلك المستويات ‏المرتفعة للأسعار، وتضاعف تأثير هذا العامل بالتزامن مع ارتفاع معدلات الفائدة البنكية على ‏القروض العقارية، التي قلصت بدورها من حجم القدرة الائتمانية الممكنة.‏
سيشكل استمرار الركود العقاري الراهن لأشهر مقبلة ضغوطا أكبر على الأسعار المتضخمة ‏للأصول العقارية باختلاف أنواعها، خاصة مع استمرار معدلات الفائدة مرتفعة خلال العامين ‏المقبلين، وما تحمله من ارتفاع لتكلفة الرهون العقارية على المستهلكين، ومع تزايد ضخ الآلاف ‏من الوحدات السكنية الجديدة في جانب العرض، نتيجة لتوجه كثير من ملاك الأراضي نحو ‏التخارج منها أو الدخول في شراكات استثمارية مع المطورين العقاريين، خاصة مع بدء تنفيذ ‏المراحل التالية من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء في المدن الرئيسة، إضافة إلى بدء ‏المرحلة الأولى من النظام في أغلب المدن حول المملكة، كلها تدفع بترجمة مزيد من ‏الإصلاحات المنشودة على واقع السوق العقارية المحلية، والوصول بها إلى أوضاع تلبي ‏احتياجات الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء، بما يحقق التوازن بين قوى العرض ‏والطلب في السوق، وينتج عنه استقرارا في مستويات الأسعار بعد موجة الارتفاعات القياسية ‏التي شهدتها طوال الأعوام الأخيرة، تجاوزت من خلالها القدرة الشرائية لأغلبية المستهلكين.‏
الانخفاض السنوي للتمويل العقاري السكني لأول مرة منذ 2016‏
أظهرت أحدث النشرات الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي "ساما"، انخفاض التمويل ‏العقاري السكني الجديد للأفراد المقدم من المصارف ومن شركات التمويل خلال ‏‏تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي من 2022 بمعدل سنوي قياسي وصل إلى 36.4 في المائة، متراجعا إلى ‏ثاني أدنى معدل شهري له منذ أكتوبر 2019 عند أدنى من 7.7 مليار ريال. كما ‏انخفض عدد العقود التمويلية المرتبطة بها بمعدل سنوي قياسي وصل إلى 35.7 في المائة، ‏استقر مع نهاية الشهر قبل الماضي عند مستوى 10.1 ألف عقد تمويلي.‏
وبالنظر إلى تطورات التمويل العقاري السكني خلال أول 11 شهرا من 2022، فقد ‏سجلت انخفاضا سنويا وصلت نسبته إلى 18.7 في المائة، متراجعا حجمه الإجمالي خلال ‏الفترة إلى أدنى من 116.7 مليار ريال، مقارنة بحجمه خلال الفترة نفسها من العام الماضي الذي ‏وصل إلى نحو 143.4 مليار ريال. وانخفض متزامنا معه بمعدل سنوي أكبر إجمالي عدد العقود ‏التمويلية بنسبة 21.4 في المائة، متراجعا مع نهاية الفترة نفسها إلى نحو 149.1 ألف عقد ‏تمويلي، مقارنة بأكثر من 189.6 ألف عقد تمويلي كان قد وصل إليه خلال الفترة نفسها من ‏العام الماضي. ووفقا لتلك المعدلات يتوقع أن انتهاء 2022 على انخفاض التمويل العقاري ‏خلال العام بنسبة 20.2 في المائة، ليستقر حجمه خلال العام عند مستوى 124.7 مليار ريال، ‏مقارنة بحجمه خلال 2021 البالغ 156.3 مليار ريال، ويعد هذا أول انخفاض سنوي لحجم ‏التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد منذ بداية نشر البنك المركزي السعودي لبياناته في ‏‏2016. كما يتوقع أن يتراجع عدد العقود التمويلية المبرمة خلال العام نفسه بنسبة 22.6 في ‏المائة إلى نحو 159.5 ألف عقد تمويلي، مقارنة بعددها خلال 2021 البالغ 206.1 ألف عقد ‏تمويلي، ويعد ثاني انخفاض سنوي لعدد العقود التمويلية للعام الثاني على التوالي، بعد أن سجل ‏انخفاضه الأول خلال 2021 بنسبة 11.0 في المائة.‏
جاءت تلك النسب من الانخفاض خلال الفترة لكل من إجمالي التمويل العقاري السكني وأعداد ‏العقود التمويلية، امتدادا لتباطؤ نمو الإقراض العقاري للأفراد منذ منتصف العام الماضي، ‏وتحول خلال الفترة الأخيرة إلى مسار التراجع بالتزامن مع ارتفاع تكلفة الرهن العقاري، ‏وصول معدلات الفائدة البنكية إلى أعلى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن، إضافة إلى ‏الارتفاعات القياسية في أسعار الأراضي والعقارات خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة، وابتعادها ‏بالأسعار السوقية لمختلف تلك الأصول العقارية عن القدرة الشرائية لأغلب الأفراد. وقد انعكس ‏استمرار ذلك الانخفاض في حجم التمويل العقاري على نشاط السوق العقارية في القطاع ‏السكني، الذي أظهر انخفاض إجمالي قيمة صفقات القطاع خلال 2022 بنسبة 3.8 في المائة، ‏وتأكدت آثاره بصورة أوضح بالنسبة لكل من عدد صفقات القطاع السكني الذي انخفض خلال ‏ العام نفسه بنسبة 24.6 في المائة، وحجم المبيعات السكنية التي سجلت انخفاضا سنويا ‏للعام نفسه بنسبة 25.3 في المائة.‏

إنشرها

أضف تعليق

المزيد من مؤشر الاقتصادية العقاري