تطورات مؤشرات الربع الثالث العقارية

أصدرت الهيئة العامة للإحصاء، أخيرا، نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الثالث 2021. وتغطي النشرة تطورات أسعار العقارات من خلال مؤشرات (أرقام قياسية) عامة وقطاعية للمملكة ككل ومناطقها. يسهم في تركيب المؤشر العام لأسعار العقارات ثلاثة مؤشرات لأسعار قطاعات العقارات السكنية والتجارية والزراعية. تسهم العقارات السكنية بمعظم (65 في المائة) المؤشر العقاري العام، بينما يصل نصيبا العقارات التجارية والزراعية إلى 31 في المائة، 4 في المائة على التوالي. يدخل في تركيب كل مؤشر قطاعي عقاري مكونات عقارية متعددة، لكن أهمية الأراضي النسبية تشكل معظم المؤشر الرئيس والمؤشرات القطاعية.
ارتفاع مساهمة الأراضي في الرقم القياسي لأسعار العقارات يعود بالدرجة الأولى لكون مصدر بيانات المؤشر هو الصفقات العقارية في كتابات العدل. وتباع معظم العقارات المطورة على أنها أراض، وهذا قد يقلل من دقة الأرقام القياسية في قياس أسعار المكونات العقارية وتغيراتها. وتتطرق النشرة إلى تغيرات المؤشرات العقارية الربعية لفترة ربع السنة مع الربع السابق، وكذلك التغيرات السنوية للفترة مع الربع المماثل من العام السابق. وتفيد نشرة الربع الثالث 2021 باستمرار التحسن السنوي للمؤشر العقاري ككل، لكن التغيرات الربعية تراجعت بعض الشيء.
انخفض الرقم القياسي لأسعار العقارات في الربع الثالث 2021 بنسبة 0.5 في المائة مقارنة بالربع السابق. وجاء هذا الانخفاض نتيجة لتراجع أسعار العقارات السكنية والتجارية الربعية بنسبتي 0.3 في المائة، 0.9 في المائة على التوالي. وانخفضت أسعار الأراضي والفلل والشقق السكنية بنسب 0.2 في المائة، 2.7 في المائة، 1.3 في المائة على التوالي. أما العقارات التجارية، فجاء تراجعها لانخفاض أسعار الأراضي التجارية بنسبة 0.9 في المائة. من جهة أخرى، استقرت أسعار الأراضي الزراعية بشكل تقريبي. جاء التراجع الربعي لفترة الربع الثالث 2021 بعد تحسن ربعي للربعين الرابع من 2020 والأول من 2021 واستقرار للمؤشر في الربع الثاني 2021. ويميل المؤشر للتذبذب بعض الشيء خلال الأرباع السنوية، ويحتاج عكس اتجاه الأسعار الإيجابي توالي تراجعها إلى ما يقل عن ربعين سنويين متواليين، لهذا ترتفع أهمية تغيرات الربع الرابع 2021 لتحديد اتجاه المؤشر. من جهة أخرى، قد يعود التراجع الطفيف للأسعار إلى انخفاض دقة المؤشر في قياس تحركات الأسعار.
جاءت التغيرات السنوية لأسعار العقارات لفترة الربع الثالث 2021 إيجابية، حيث ارتفع المؤشر العام لأسعار العقارات بنصف نقطة مئوية. وجاء التحسن بشكل رئيس نتيجة لارتفاع أسعار العقارات السكنية بنسبة 1.1 في المائة. تركز تحسن أسعار العقارات السكنية السنوي في أسعار الأراضي التي ارتفعت على أساس سنوي بنسبة 1.3 في المائة. عانت العقارات السكنية الأخرى تراجعات سنوية خلال الفترة، حيث انخفضت أسعار الفلل والشقق بنسبتي 5.0 في المائة، 2.8 في المائة على التوالي. في المقابل، حد تراجع العقارات التجارية والزراعية من تحسن المؤشر العقاري العام، حيث انخفضتا سنويا بنسبتي 0.7 في المائة، 0.3 في المائة على التوالي.
تؤكد بيانات المؤشرات العقارية خلال الفترات السابقة على تركز تحسن أسعار العقارات في القطاعات السكنية، وخصوصا الأراضي السكنية. وشهدت الأرباع الثمانية الماضية زيادات متواصلة في أسعار الأراضي السكنية ولو بنسب محدودة. وارتفعت أسعار العقارات السكنية بنسبة 3.1 في المائة في الربع الثالث 2021 مقارنة بمستوياتها قبل عامين. ومع هذا يسري اعتقاد في الأسواق بأن أسعار العقارات السكنية ارتفعت أكثر من ذلك بكثير، وخصوصا في الفترة الأخيرة، وفي مدن معينة وأهمها الرياض. وشهدت أسعار العقارات في مدينة الرياض حديثا زيادات ملحوظة، وقد تكون كبيرة في بعض المواقع. من جهة أخرى، مازالت الأراضي التجارية تواصل تراجعها منذ عدة أعوام، وهي السبب الرئيس لتراجع المؤشر العقاري العام وانخفاض زياداته في العامين الماضيين.
تفيد بيانات وزارة العدل حول أحجام تبادلات السوق العقارية بتراجع حجم الطلب العقاري خلال الربع الثالث 2021 مقارنة بالربع السابق من العام نفسه. وانخفض إجمالي قيم التبادلات العقارية في المملكة خلال الربع الثالث بنسبة 5.7 في المائة، إلى 44.6 مليار ريال بعدما كان 47.3 مليار ريال في الربع الثاني 2021. من ناحية أخرى، شهد إجمالي قيم التبادلات العقارية للربع الثالث 2021 نموا سنويا قويا مع الربع المماثل من 2020، حيث ارتفع بنسبة 45.3 في المائة. وشهدت العقارات السكنية زيادة سنوية بنسبة 15.2 في المائة، بينما ارتفعت قيم صفقات الأراضي التجارية بنسبة 135 في المائة.
يعود جزء كبير من الزيادة السنوية في حجم التبادلات خلال الربع الثالث 2021، إلى تراجع حجم الصفقات التجارية والسكنية في الربع المماثل من 2020 بعد الزيادة في ضريبة القيمة المضافة خلال الربع الثالث 2020، التي ألغيت في وقت لاحق. ويظهر حجم التبادلات العقارية في الأرباع التالية التأثير الإيجابي للتعديلات الضريبية التي خففت إلى حد كبير من مقدار الضريبة. وتتأثر التعاملات العقارية مثلها مثل أي تعاملات اقتصادية بعوامل متعددة، من بينها: السياسات والعوامل والأوضاع الاقتصادية المؤثرة في العرض والطلب العقاري؛ كمعدلات النمو الاقتصادي والسكاني والإنفاق الحكومي وأسعار الفائدة والسياسات الضريبية والتنمية العمرانية وأنظمتها.
من جانب آخر، شهد 2021 زيادة ملحوظة في إجمالي قيم الصفقات العقارية، حيث ارتفعت خلال الأشهر التسعة الأولى من العام بنسبة 30 في المائة مقارنة بالفترة المماثلة من 2020؛ ما يدل على زيادة تدفقات السيولة للسوق العقارية.