تحسن النشاط العقاري إلى 6.4 مليار ريال مدفوعا بنمو القطاع التجاري
استمر مؤشر البورصة العقارية السعودية في وتيرة ارتفاعه للأسبوع الخامس، وسجل نموا بمعدلٍ أسبوعي بنسبة 0.1 في المائة "ارتفاع 14 نقطة"، واستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 10061.7 نقطة، مدفوعا بارتفاع إجمالي القيمة السوقية للعقارات التي تم تداولها خلال آخر عشرة أعوام مضت بنحو ملياري ريال، استقرت على أثره عند إجمالي قيمة سوقية عند مستوى تجاوز 1.43 تريليون ريال. وعلى مستوى نشاط السوق العقارية المحلية، فقد استعادت السوق جزءا من نشاطها خلال الأسبوع الماضي، وسجل إجمالي القيمة الأسبوعية للصفقات العقارية ارتفاعا جيدا تحسن على أثره النشاط العقاري المحلي بنسبة 28.6 في المائة، مدفوعا بتحسن أداء القطاع التجاري، الذي أسهم طوال عدة أسابيع مضت في تعويض آثار الركود المخيم على القطاع السكني طوال نحو عام ونصف، وخلصت التعاملات العقارية على اختلاف قطاعاتها الرئيسة إلى ارتفاع الإجمالي الأسبوعي لقيمة الصفقات العقارية إلى 6.4 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبوعي الأسبق البالغ نحو خمسة مليارات ريال، بينما تراجع الإجمالي الأسبوعي لعدد الصفقات العقارية للأسبوع الرابع بنسبة 1.9 في المائة، واستقر إجمالي عدد الصفقات الأسبوعية للسوق عند مستوى 5.1 ألف صفقة عقارية.
استقرار معدلات الفائدة عند أعلى مستوياتها لأكثر من عقدين
أظهرت متابعة أبرز التغيرات القائمة على العوامل الأساسية المؤثرة في النشاط العقاري خلال الفترة الراهنة، استمرار ارتفاع معدل الفائدة بين البنوك "سايبور" لفترة ثلاثة أشهر، ووصوله مطلع الأسبوع الماضي إلى أعلى مستوياته التاريخية منذ مطلع 2001 واستقراره عند مستويات مقاربة لـ6.3 في المائة، ويعد المعدل من أهم المؤشرات على اتجاهات أسعار الفائدة محليا، التي تشير إلى التغيرات الراهنة على بقية معدلات الفائدة لفترات زمنية أطول، من أهمها معدل الرهن العقاري ووصوله إلى مستويات قياسية، مقارنة بأدنى مستوياته المسجلة خلال فترة 2019 حتى ما قبل نهاية الربع الأول من 2022.
حمل الارتفاع المطرد لمعدل الفائدة "تكلفة الرهن العقاري"، تحديات كبيرة لسوق التمويل العقاري طوال أكثر من 20 شهر مضت، بوصوله إلى أعلى مستويات له خلال نحو 23 عاما، انعكست آثاره على عموم النشاط العقاري محليا، وانعكست بدرجة أكبر على نشاط القطاع السكني على وجه الخصوص، وهو ما تجلت مؤشراته السلبية على مستويات القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد "البنك المركزي السعودي"، بانخفاضها بمعدل سنوي خلال الأشهر التسعة من العام الجاري بنسبة تجاوزت 39.4 في المائة، تزامنت مع انخفاض مماثل في إجمالي قيمة الصفقات العقارية للقطاع السكني للفترة نفسها بنسبة 22.5 في المائة، وانخفاض بنسبة أكبر على مستوى حجم مبيعات العقارات السكنية بنسبة وصلت إلى 25.8 في المائة خلال الفترة نفسها وفقا لأحدث بيانات السوق العقارية الصادرة من "وزارة العدل".
قواعد احتساب معدل النسبة السنوي APR
أصدر البنك المركزي السعودي "ساما" قبل نهاية الأسبوع الماضي "قواعد احتساب معدل النسبة السنوي APR"، مبادرة من "ساما" لتطوير ممارسات الإفصاح عن معدل النسبة السنوي للعملاء الأفراد عند حصولهم على المنتجات التمويلية، إضافة إلى توحيد آلية احتساب المعدل لمختلف المنتجات في قطاع التمويل. وشملت القواعد جملة من الأحكام والالتزامات، أهمها: أحكام عامة تتعلق بطريقة احتساب معدل النسبة السنوي لمنتجات التمويل الممنوح للأفراد، وتحديد عدد من البنود الواجب الالتزام بها عند احتساب تكلفة التمويل، إضافة إلى متطلبات لآلية تطبيق حاسبة معدل النسبة السنوي ومراجعتها وتحديثها دوريا من الجهات التمويلية، وسيبدأ تطبيق هذه القواعد بعد مضي 90 يوما من تاريخ نشرها على موقع البنك المركزي السعودي، أي بتاريخ 8 فبراير 2024.
وتهدف هذه القواعد إلى توحيد طريقة احتساب معدل النسبة السنوي لمنتجات التمويل الممنوح للأفراد، بما يسهم في رفع مستوى شفافية عروض التمويل المقدمة، وتمكين المستهلكين الأفراد من المقارنة لاتخاذ قراراتهم الائتمانية بصورة دقيقة، ويشمل ذلكجميع الأنشطة والمستندات المرتبطة بالحملات الإعلانية والعروض التسويقية، وعرض وعقد التمويل، إضافة إلى الكشوفات الدورية المقدمة للمستفيدين، وأي إفصاح يتضمن الإشارة إلى معدل النسبة السنوي.
ووفقا لحاسبة معدل النسبة السنوي APR التي نشر "ساما" تفاصيلها على موقعه الإلكتروني، فإن معدل العائد الداخلي IRR هو المعدل الذي يكون فيه صافي القيمة الحالية NPV لجميع التدفقات النقدية -الخارجة والداخلة- مساويا لصفر. في حين إن معدل الفائدة المطابق XIRR هي معادلة تستخدم لحساب معدل الفائدة السنوي التي تأخذ في الحسبان تواريخ استحقاق التدفقات النقدية، إضافة إلى ذلك يقدم معدل الفائدة المطابق مرونة أكبر لحساب معدل العائد الداخلي للتدفقات في حال عدم تطابق التواريخ والسيناريوهات "مثل حالات فترة السماح، عندما يتم افتراض أن الدفعات تساوي (صفر) لمدة معينة"، كما ألزم البنك المركزي السعودي "ساما" جميع جهات التمويل بتضمين ضريبة القيمة المضافة كجزء من الرسوم الإدارية، ورسوم التأمين، ورسوم التقييم، وأي رسوم أخرى للحصول على التمويل، في حساب معدل النسبة السنوي.
من شأن بدء العمل بهذه القواعد ذات الشفافية العالية، أن يحد كثيرا من أي ممارسات لتضليل المستفيدين وحمايتهم بدرجة أكبر من التورط في عقود تمويلية متوسطة أو طويلة الأجل، دون التعرف على معدل النسبة السنوي الفعلي للتمويل، وبما يسهم فعليا في تمكين المستفيدين من الأفراد من اتخاذ قراراتهم الائتمانية بناء على معلومات دقيقة جدا.
