البيع على الخارطة وتعزيز وفرة المعروض العقاري

البيع على الخارطة يعد من البرامج المحفزة وذات أخطار في السوق العقارية، فالتحديات التي يواجهها القطاع قد تجعل البيع على الخارطة حلا، وفي الوقت نفسه يحمل كثيرا من الأخطار، وفي بعض دول العالم تسببت بعض الأزمات العقارية في نتائج مؤسفة تتعلق بتعثر بعض المشاريع العقارية، ومن هنا تأتي أهمية تنظيم هذا البرنامج بما يعزز موثوقيته والتأكد من التزام الأطراف بالاتفاقيات الخاصة به ودوره في تشجيع المطورين لتنفيذ مشاريع نوعية تعزز وفرة المعروض العقاري بما يفيد المستثمر والمستفيد، الذي يرغب في الحصول على سكن أو منتج عقاري لأعماله الخاصة، وصدور موافقة مجلس الوزراء على التنظيم هو انعكاس للجهود التي تسعى إلى تعزيز البيئة الاستثمارية في القطاع العقاري في المملكة.
نظام البيع والتأجير على الخارطة له مزايا متعددة، سواء للمطور أو المستفيد، فبالنظر إلى المطور، فإنه يحصل على سيولة مباشرة من المستفيد، ما يعني ألا يتحمل تكلفة التمويل التي يحتاج لها لتنفيذ مشاريعه من المؤسسات المالية، خصوصا في ظل الارتفاع الكبير في تكلفة التمويل، ما يقلص ربحيته ويضطره إلى رفع الأسعار، وهذا قد يحد قدرته على بيع وتسويق الوحدات التجارية مباشرة بعد الانتهاء منها، وبالتالي تتضاعف التكلفة عليه في ظل عدم قدرته على تنفيذ مشاريع أكثر وتدوير رأس المال، وتكلفة التمويل ستكون عالية، ما يعني تباطؤ هذا القطاع وانخفاضا في المعروض السكني والتجاري، ما يؤثر في السوق العقارية وقدرتها على تلبية الطلب العالي في المملكة، إضافة إلى عدم قدرة شركات التطوير العقاري على النمو وضعف جاذبية السوق لتدفق الاستثمارات في قطاع التطوير العقاري. ومن مميزات النظام الحالي للبيع على الخارطة وجود الإشراف من جهات حكومية ومن القطاع الخاص سيكون لها دور في التأكد من سلامة التنفيذ، والتنفيذ في الوقت المحدد، وتحفظ حقوق الأطراف، سواء المشتري أو المستثمر والمطور حيث تكون هناك أعباء مالية بسبب عدم الالتزام بما تم الاتفاق عليه في العقد، وبالتالي فإن ذلك سيزيد من نسبة الالتزام إضافة إلى جودة وكفاءة الأعمال المنفذة.
يتميز البيع على الخارطة بأنه يوفر فرصا استثمارية لشريحة واسعة من رجال الأعمال، ففي جانب المطور، فإن المطور العقاري ليس دائما في ظروف جيدة للحصول على سيولة كافية لتنفيذ مشاريعه. وبالتالي، فإن اعتماده الكامل على التمويل الذاتي أو من خلال تمويل البنوك وجهات التمويل بتكلفة عالية، كما أن بعض المطورين دخل في شراكات مع صناديق استثمارية أو مستثمرين، وهذا من شأنه زيادة الضغط على المطور، حيث إن هذه الفئات تتوقع عوائد عالية تفوق تكلفة التمويل، كما تتوقع الإنجاز وتوزيع العوائد في فترة قصيرة لا تتجاوز عامين، وفشل المطور في تحقيق تلك الأهداف قد يعوق فرص التمويل مستقبلا من خلال تلك الصناديق.
في المقابل، وفيما يتعلق بالمستفيد، سواء كان مستثمرا أو يرغب في الانتفاع بالمسكن، فإن مسألة دفع قيمة الوحدات العقارية على مراحل خلال عام أو عامين قد يكون مناسبا لهذه الفئة، خصوصا أن التمويل العقاري من خلال جهات التمويل حاليا تكلفته عالية، كما أن هناك شروطا قد يصعب على البعض الوفاء بها، ولذلك سيكون البيع على الخارطة لهذه الشريحة مناسبا ويحقق عوائد جيدة لها.
البيع على الخارطة يخفض كثيرا من التكاليف ليس فقط فيما يتعلق بتكلفة التمويل، بل تكاليف التسويق وفترة الانتظار لبيع جميع الوحدات وهذه تكلفة تصنف ضمن الفرص الضائعة وتكلفة تتعلق بالأخطار بسبب طول مدة تسويق هذه الوحدات في ظل متغيرات يمكن أن تطرأ على السوق، كما أن مسألة البيع على الخارطة قد تتضمن نوعا من الامتيازات للمستفيد حيث قد يكون هناك خيارات، فيما يتعلق بمراحل التنفيذ، خصوصا في مرحلة التشطيب حيث تناسب اختيارات العميل.
الخلاصة: إن البيع على الخارطة والتوسع فيه هو تحول إيجابي للسوق العقارية ويزيد نشاطها ويعزز توفير فرص متنوعة تناسب السوق العقارية ويوفر مصدر تمويل دون تكلفة للمطورين لزيادة حجم المعروض في السوق وتلبية الطلب الكبير في المملكة على الوحدات السكنية، وزيادة كفاءة المشاريع في ظل وجود رقابة وإشراف من جهات حكومية تتأكد من الالتزام بالتنفيذ، وفقا للشروط التي تضمنها العقد بين الطرفين، كما أن هذا البرنامج سيوفر فرصا جيدة للمستثمرين للاستثمار في القطاع العقاري والتنافس في تنفيذ مشاريع نوعية في السوق.