في أول أسبوع بعد الإجازة .. انخفاض نشاط السوق العقارية 50 % والسيولة عند 1.9 مليار ريال
استهلت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال الأسبوع الأول بعد إجازة عيد الفطر المبارك، على تراجع أسبوعي قياسي وصلت نسبته إلى 49.9 في المائة، مقارنة بنشاطها خلال آخر أسبوع قبل الإجازة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية الأسبوعية مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 1.9 مليار ريال، وشمل التراجع جميع القطاعات الرئيسة في السوق التي سجلت جميعها انخفاضات قياسية في حجم النشاط، بتراجع القطاع السكني بنسبة 35.7 في المائة، والقطاع التجاري بنسبة انخفاض بلغت 70.6 في المائة، وإجمالي القطاعين الزراعي والصناعي بنسبة انخفاض بلغت 43.1 في المائة.
على مستوى أداء السوق خلال نيسان (أبريل) الماضي، فنتيجة لتزامنه مع حلول إجازة عيد الفطر المبارك وتوقف نشاطات السوق في النصف الثاني من الشهر، فقد سجل انخفاضا سنويا قياسيا وصلت نسبته إلى 48.0 في المائة لإجمالي قيمة الصفقات، واستقر عند 8.9 مليار ريال كأدنى مستوى شهري تسجله السوق منذ آب (أغسطس) 2020، وسيطر الانخفاض على جميع القطاعات الرئيسة ومؤشرات الأداء السنوي للسوق، بانخفاض القطاع السكني بنسبة 52.8 في المائة، والقطاع التجاري بنسبة 47.2 في المائة، كما انخفض عدد الصفقات بنسبة 50.2 في المائة، وإجمالي المبيعات العقارية بنسبة 51 في المائة.
في جانب آخر يتعلق بأحد أكبر المتغيرات التي ألقت بتأثيراتها العكسية في النشاط العقاري طوال عام مضى، أعلن البنك المركزي السعودي قبل نهاية الأسبوع الماضي استمرار رفع معدلات الفائدة للمرة العاشرة على التوالي خلال أقل من 14 شهرا مضت "16 آذار (مارس) 2022 ــ 3 أيار (مايو) 2023"، برفع معدل اتفاقيات إعادة الشراء "الريبو" بمقدار 25 نقطة أساس من 5.50 في المائة إلى 5.75 في المائة، ورفع أيضا بالمقدار نفسه معدل اتفاقيات إعادة الشراء المعاكس "الريبو العكسي" من 5 في المائة إلى 5.25 في المائة، وجاء هذا القرار وفقا لإعلان البنك المركزي السعودي في ضوء التطورات النقدية العالمية، وأخذا في الحسبان أهداف البنك المركزي، وعلى أثر رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي معدل الفائدة على الدولار بمقدار توافق مع أغلب توقعات المستثمرين بمقدار 25 نقطة أساس من نطاقه السابق بين 4.75 في المائة إلى 5 في المائة، ليصبح ضمن نطاق 5 في المائة إلى 5.25 في المائة، معادلا لمعدله المرتفع الذي كان آخر مرة وصل إليه في نهاية حزيران (يونيو) 2006.
وحسبما أشار مجلس إدارة الاحتياطي الفيدرالي في أعقاب الرفع الأخير لمعدل الفائدة، فقد اقترب فيما يتعلق بعمليات الرفع الأسرع للمعدل في تاريخه الطويل من المستويات العليا المستهدفة، ويرى أنها ستؤتي آثارها الإيجابية في خفض معدل التضخم "5 في المائة بنهاية شباط (فبراير) الماضي"، والوصول به إلى هدفه المحدد من المجلس عند 2 في المائة خلال الفترة المقبلة التي لم يحدد لها موعدا زمنيا، واستبعد رئيس المجلس الاحتياطي إجراء أي عمليات خفض للمعدل قبل نهاية العام الجاري، وهو الأمر الذي سيتسبب في إحداث مزيد من الضغوط على الاقتصاد الأمريكي والقطاع البنكي الأمريكي، الذي شهد موجة غير مسبوقة من إفلاس عدة بنوك صغيرة ومتوسطة، وتحوم الشكوك حول خمسة بنوك أخرى تواجه مصاعب كبيرة، إضافة إلى الضغوط القائمة منذ بدأ ارتفاع الفائدة على الأسواق المالية والعقارية في الولايات المتحدة وفي خارجها.
محليا، لا شك أن ارتفاع معدل الفائدة على الريال إلى أعلى مستوياته منذ فبراير 2001، وما يتضمنه ذلك من استمرار تكلفة الرهن العقاري سيضاعف بدرجة أكبر من الضغوط السابقة على النشاط العقاري، التي بدأت التأثير فيه بصورة انعكست على انخفاض عدد الصفقات والمبيعات وحتى قيمة الصفقات العقارية بشكل ملموس، منذ مطلع النصف الثاني من العام الماضي وما زالت قائمة حتى تاريخه، وتمثلت أبرز تلك الضغوط في العوامل الأساسية التي سبقت الإشارة إليها في أكثر من تقرير: تراجع القروض العقارية، الارتفاع المطرد لمعدل الفائدة، وأخيرا بدء تنفيذ المصفوفة الجديدة للدعم السكني.
انخفاض التمويل العقاري السكني الجديد - مارس 2023سجل إجمالي التمويل العقاري السكني الجديد للأفراد المقدم من المصارف ومن شركات التمويل، انخفاضا سنويا قياسيا للشهر التاسع على التوالي بنسبة قياسية وصلت إلى 52 في المائة خلال مارس الماضي من العام الجاري، وتراجع مستواه الشهري إلى أدنى من 7.5 مليار ريال "بلغ 15.6 مليار ريال خلال الشهر نفسه من العام الماضي"، حسبما أظهرته أحدث البيانات الصادرة عن البنك المركزي السعودي "ساما". كما سجل إجمالي عدد العقود التمويلية المرتبطة بتلك القروض العقارية الجديدة انخفاضا سنويا قياسيا للشهر التاسع على التوالي بنسبة وصلت إلى 49.3 في المائة، استقر مع نهاية مارس عند 9.8 ألف عقد تمويلي "بلغ أعلى من 19.3 ألف عقد تمويلي خلال الشهر نفسه من العام الماضي".
وجاءت تلك النسب من الانخفاض خلال الفترة لكل من إجمالي التمويل العقاري السكني وأعداد العقود التمويلية، امتدادا لانخفاض الإقراض العقاري للأفراد بمعدلات لافتة منذ مطلع النصف الثاني من 2022، بالتزامن مع الارتفاع المطرد والمتسارع لتكلفة الرهن العقاري، ووصول معدلات الفائدة البنكية إلى أعلى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن، إضافة إلى بدء العمل بالمصفوفة الجديدة للدعم السكني، التي أسهمت في خفض حجم الدعم الممنوح للمستفيدين بنسب تراوحت بين 70 و80 في المائة، مقارنة بمستوياته السابقة طوال الأعوام الماضية، ويتوقع استمرار تلك الضغوط الكبيرة على نشاط السوق عموما، وعلى مستويات الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية على اختلاف أنواعها وقطاعاتها طوال الأشهر المقبلة، ويزيد من ضغوطها الارتفاعات القياسية التي سجلتها مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية خلال الفترة 2019 - 2022، نتيجة الزيادة القياسية لتدفقات القروض العقارية الجديدة بنحو 519.3 مليار ريال، تم ضخ أغلبها بالتزامن مع تدني معدلات الفائدة إلى أدنى مستوياتها خلال أكثر من عقدين من الزمن سبقت تلك الفترة.
