المالك والمستفيد وعقود الصيانة

كثيرا ما تكون عملية التعاقد لصيانة وتشغيل المباني التجارية فيها الكثير من العبء الفني قبل الترسية وخلال التنفيذ، لكن في المقابل نجد أن كثيرا من ملاك العقار والمستثمرين يتجاهلون قصداً أو جهلاً تفاصيل مهمة لها أهميتها في الحفاظ على الاستثمار وقيمة الأصول، وبالتالي على عائد الاستثمار، وينتهجون طرقا تقليدية في التعاقد ويغلبون بعض عناصر أعمال الصيانة والتشغيل على عناصر أخرى.
إن نوعية المباني التجارية ومكوناتها من معدات وأنظمة مختلفة تتطلب التأكد من منهجية التعاقد وملاءمة الشروط والمواصفات المطلوبة مع نوعية ومواصفات المباني والخطة التشغيلية لها للتأكد من موضوعية العقد من الناحية الفنية. تختلف العقود باختلاف الأهداف المطلوبة، حيث يمكن تصنيفها إلى أنواع عدة كما يلي:
- عقد خدمات شامل: يعتبر أغلى أنواع العقود تكلفة، ويكون فيه المقاول مسؤولا مسؤولية كاملة عن جميع أعمال الصيانة والتشغيل شاملة العمالة وقطع الغيار والمواد. عادة ما يلجأ المالك لهذا النوع لوجود أجهزة ومعدات حرجة تتطلب متابعة دقيقة ودورية، وحال تعطل تشغيلها لأي سبب ينتج عن ذلك تكلفة عالية.
- عقد عمالة: يعتبر أغلى أنواع العقود تكلفة بعد عقد الخدمات الشامل، وهذا النوع يكون فيه المقاول مسؤولا عن توفير العمالة للقيام بأعمال الإصلاح والاستبدال والصيانة الروتينية شاملة الأعمال الطارئة وبعض المواد المستهلكة البسيطة نسبياً، والمالك ينبغي أن يقوم بشراء المعدات وقطع الغيار لإكمال أعمال الصيانة والتشغيل. وتكون أعمال التركيب الكبيرة وأعمال الصيانة الشاملة خارج نطاق العقد. هذا النوع أقل خطورة بالنسبة للمقاول وتبرز مميزاته في حال كان المالك لديه كثير من المباني، حيث يستطيع شراء قطع الغيار بالجملة لتقليل التكاليف.
- عقد الصيانة الوقائية: في هذا النوع تكون تكلفة العقد مقطوعة مقابل أعمال صيانة دورية مجدولة خلال فترة العقد تتناسب مع المباني والأجهزة والمعدات والأنظمة المصانة. تكون المواد المستهلكة خلال فترة الصيانة من مسؤولية المقاول، وغالبا ما يتضمن العقد أعمال الإصلاح والأعمال الطارئة. هذه النوعية من العقود مستخدمة بشكل كبير وتلقى تجاوباً من قبل الملاك والمستثمرين، وتعتبر أقل تكلفة من أنواع العقود السابقة وتعطي المالك أو المستثمر فرصة للتركيز على الأعمال الوقائية اللازمة وبنتائج جودة عالية. لكن ينبغى أن يكون هناك فهم عميق لطبيعة أعمال الصيانة الوقائية المطلوبة ذات الفائدة له بشكل أفضل لكيلا ينتهي المطاف إما لأعمال صيانة وقائية قليلة لا تفي بالغرض أو أعمال صيانة وقائية أكثر مما ينبغي لا تخدم الخطة التشغيلية وترفع التكلفة المالية.
- عقد الفحص: عقد فحص للمعدات ثابت السعر لا تدخل ضمنه أعمال صيانة وقائية ومحدودة بعدد محدد سنوياً من الزيارات، والهدف منه التأكد من وضع المعدات فنياً وتشغيلياً ورفع تقرير عن أي مشاكل موجودة أو محتمل حصولها أو أي متطلبات إضافية مهمة لاستمرار التشغيل بالشكل المطلوب. يمكن لهذا النوع من العقود أن يشمل اتفاقات جزئية خاصة بالأعمال الطارئة أو أعمال الصيانة الإصلاحية التي عادة ما تكون غير مشمولة بزيارات الفحص. وهذا النوع يعتبر أقل أنواع العقود سعراً في المدى القصير. وأيضا أقل العقود فاعلية من الناحية الفنية. وعادة ما يكون هذا النوع مناسباً للمباني البسيطة التي لا تشتمل على أجهزة ومعدات معقدة أو حرجة من الناحية التشغيلية.
- عقد الأداء والمخرجات النهائية: هنا العقد يهتم بالنتائج فقط، النتائج النهائية، التي يحددها المالك أو المستثمر، وهو نوع من العقود الحديثة. مجال المخاطرة عال بالنسبة للمقاول والمالك وعادة ما يتفق المقاول والمالك على مقاييس للأداء "نتائج أو مخرجات نهائية" وتعريفها وتحديد طرق قياسها بشكل واضح ودقيق تفادياً لأي خلاف أو مخاطرة. تعتمد تكلفة هذا النوع على مدى تعقيد أو بساطة المخرجات المحددة والمتفق عليها بين المقاول والمالك.
وأخيرا، ما زال الوعي بأهداف ومفاهيم الصيانة والتشغيل من الناحية التطبيقية إجمالاً دون المستوى المطلوب ويتطلب من الجهات ذات الاختصاص وضع مقاييس ومعايير لتطبيقها في جميع العقود التجارية والخدمية بأنواعها حفاظاً على الاستثمار وتقديم خدمة مناسبة للمستفيد النهائي.