محامون: لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات مشتركة الخدمات
أفصح قانونيون أنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر، أو ما تسمى بشقق التمليك، وعزوا ذلك إلى عدم وجود أي جهة حكومية ترعى مثل هذه الاتحادات، وتسن القوانين التي تحفظ لكل فرد منهم حقوقه وتحدد وواجباته.
وأشاروا إلى أن غياب الاتحاد عن العمائر التي تحتوي على أقل من 20 وحدة سكينة يضر بالمبنى ويهدد بتقليص عمره الزمني، مقترحين أن تكون البداية في مثل هذه الحالات من خلال جمعية للملاك، ربما تتطور في يوم إلى اتحاد.
"الاقتصادية" وهي تواصل طرح القضية مع وزارة الشؤون الاجتماعية حول الأمر، والتي أكد فرعها في مكة المكرمة أن الوزارة لم تنجح في أن تكون مرجعا رسميا لتلك الجمعيات، في حين قالت أمانة منطقة جدة إن هناك مسودة مقترحة تتم دراستها للائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها, ستقوم بوضع الاشتراطات لملاك شقق التمليك من حيث الصيانة والخدمات التي تحفظ المباني، وأن يتم فيها تشكيل الإدارة العامة للملكية، وفرز الوحدات العقارية، وتتفرع منها إدارة الفرز, إدارة ضبط الملكية, إدارة متابعة جمعية الملاك, إدارة توفيق الخلافات العقارية، ولكل منها مهام واختصاصات. إليكم التفاصيل:
في البداية قال المحامي الدكتور ماجد قاروب إنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية في العمائر التي تبيع الوحدات على الملاك بمنطلق الفئات، على اعتبار أن الاتفاقيات والعقود بما يسمى اتحاد الملاك، لا توجد لها جهة حكومية ترعاها وتقوم بتنفيذها، أو إيجاد آليات لإجبار المتخاذلين أو الممتنعين لأي سبب كان من الالتزام والوفاء بالتزاماتهم بما يخص اتحاد الملاك.
وأكد قاروب أنه في حال لجوء بعض الملاك إلى القضاء لإلزام ما يسمى ملاك الوحدات المتخاذلين، فإن الأمر يأخذ وقتا كبيرا، وغالبا ما تكون الأحكام في حال صدورها بالإلزام، غير محققة بالنتيجة المرجوة من صيانة ونظافة الوحدة السكنية الشاملة، لأنه في حال صدور الحكم بعد عدة سنوات تكون منطقة الخدمات المشتركة في حالة يرثى لها، إضافة إلى وجود شرخ لعلاقة الجار بجاره، وتؤدي إلى مشكلات اجتماعية تفتقد الروح التعاونية التي يتطلبها ديننا.
وحول الحلول المقدمة في تكوين الجمعيات التعاونية، أشار قاروب إلى أنها نوع من المخارج المؤقتة وغير السليمة والتي تعتمد على درجة كبيرة جدا على ثقافة الملاك. وهذه التجربة ناجحة نسبيا وليس بصورة مثالية في المجمعات السكنية الفاخرةن خاصة أن المطورين لهذه المجمعات الفاخرة بما لديهم من خبرات أوجدوا مصادر دخل لتلك المباني من خلال إيجاد متاجر وأسواق في تلك المجمعات تقوم بإدارتها ومن ثم يذهب ريعها لأعمال الصيانة، ولكن هذا الأمر غير متوافر بالضرورة في أكثر الوحدات السكنية للتمليك.
كما أشاد بتجربة أبراج الفارسي كتجربة يجب الاقتداء بها كحل مؤقت, ولابد من أخذ الخدمات في الاعتبار مع تحديد مبلغ الخدمة، وقال "هناك ارتفاع في عدد الشكاوى والتذمر من قبل الملاك، الأمر الذي أثر في بناء المجمعات السكنية التي يوجد فيها صيانة وخدمات مشتركة فالتجربة حتى الآن لا تعتبر ناجحة لافتقارها للهيكلية الرئيسة لمسيرة هذه المشاريع". وطالب قاروب بضرورة تعاون بين هيئة الإسكان والبلديات لإيجاد الآليات والاستراتيجيات لمعالجة الخلل، واعتبرها من أهم الأمور التي تساعد على حل أزمة الإسكان في المملكة، وعمل كيان عقاري خاص للوحدات المشتركة الخدمات. وأشار إلى تحول كثير من المستثمرين إلى إنشاء المراكز التجارية والمباني التجارية عوضا عن الوحدات السكنية، لغياب الأنظمة والتشريعات للوحدات السكنية مشتركة الخدمات.
من جهته، يرى الدكتور المحامي فهد آل خفير أنه لا يوجد نظام يلزم اتحاد الملاك كنظام مستقل يطبق على تملك الوحدات السكنية المشتركة, موضحا أن تأسيس جمعيات الملاك شرط أساسي لتحقيق اتحاد الملاك من الناحية القانونية لتكون لها شخصية اعتبارية تحفظ حقوق كلا الطرفين بهدف العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية, ويستطيع من خلالها فتح حساب بنكي مستقل وخاص للمبنى، وإدراج شرط اتحاد الملاك كشرط أساسي بعقد البيع. وأضاف "جمعيات الملاك هي الطريقة الوحيدة التي تفعل اتحاد الملاك في ظل غياب نظام محدد للحفاظ على البناية"، مشيرا إلى أن كثيرا من أصحاب الأبراج يسعون إلى إنشاء جمعيات تعاونية لتأسيس جمعيات الملاك يكون خاصا بالبرج، يهدف إلى العناية بالمبنى والحفاظ عليه بأعمال الصيانة الدورية، وذلك عن طريق استقطاع مبلغ معين سنويا أو شهريا كشرط أساسي مرفق بعقد التملك لا يستطيع المالك الإخلال بالعقد.
وقال آل خفير "يأتي غياب جمعيات الملاك، خصوصا للمباني ذات الوحدات السكنية الأقل من 20 وحدة، للبحث المستمر لتحقيق هوامش ربحية سريعة، إضافة إلى ضعف خبرة المالك الأصلي لاتحاد الملاك".
ويرى آل خفير أن تأسيس الجمعيات الحل الأمثل للحفاظ على المباني المشتركة، ويحفظ حقوق كل من المالك الأساسي والمبنى.
وحول كيفية تأسيس الجمعية، أشار آل خفير إلى أن المالك الأساسي يحق له تأسيس جمعية ملاك في المباني التي تتجاوز أكثر من وحدة سكنية مشتركة عن طريق وزارة الشؤون الاجتماعية، وباشتراطات معينة تهدف إلى العناية بالمبنى.
وحول الإجراءات التي تتبعها الأمانة لمجمعات العمائر والشقق والفلل الصغيرة، أشار المهندس عابد الجدعاني مدير تراخيص البناء في أمانة جدة، إلى أنه لا توجد اشتراطات من قبل الأمانة لعمائر، شقق، وفلل التمليك, وليس للأمانة دور في تحديد العمائر التي تبيع شقق تمليك.
وبين الجدعاني أن هناك اقتراحات تعمل عليها الأمانة لتحسين وضع شقق وعمائر التمليك وقال "هناك مسودة مقترحة للائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها, ستقوم بوضع الاشتراطات لملاك شقق التمليك من حيث الصيانة والخدمات في العمائر التي تحفظ المباني، ويتم فيها تشكيل الإدارة العامة للملكية وفرز الوحدات العقارية، وتتفرع منها: إدارة الفرز, إدارة ضبط الملكية, إدارة متابعة جمعية الملاك, إدارة توفيق الخلافات العقارية، ولكل منها مهام واختصاصات.
من جانبه، أوضح هاشم الحماد مدير الجمعيات في وزارة الشؤون الاجتماعية في منطقة مكة المكرمة، أنه لا يوجد في الوزارة ما يسمى "اتحاد ملاك", وقال: الشؤون الاجتماعية ترخص لجمعيات عقارية باسم جمعيات الملاك تهدف بالدرجة الأولى لحماية المباني المشتركة الخدمات للصيانة تحت مظلة جمعية الملاك".
وأشار مدير الجمعيات التعاونية في منطقة مكة المكرمة، إلى أن دور وزارة الشؤون الاجتماعية يقتصر على تسجيل جمعيات الملاك فقط، ومتابعة الأمور الفنية والإدارية والمالية لجمعيات الملاك مع الأمانة. وقال جمعية الملاك هي الجمعيات الوحيدة التي لا يحق لوزارة الشؤون الاجتماعية متابعتها أو الإطلاع على حيثيات عملها، وهي مشكلة تعانيها الوزارة بحكم أن النظام صادر من الأمانة وهو نظام ملكيات الوحدات السكنية تاريخ فرزها 1423هـ. وتمت مخاطبة الجهات الرسمية لتفعيل دور وزارة الشؤون الاجتماعية كمرجع رئيس لجمعيات الملاك أسوة بالجمعيات الأخرى التعاونية والخيرية ولكن قوبل بالرفض".
وأشار الحماد إلى أنه توجد أنظمة أقرتها الأمانة لجمعيات الملاك ولكن ليست لها إدارة مخصصة تعمل على متابعتها ومراقبتها وتطوير دورها، إضافة إلى أن أغلب موظفي الأمانة يجهلون ارتباط جهة عملهم بمثل هذه الجمعيات.
وأضاف "لابد من توحيد الجهة المسؤولة المخولة لمتابعة جمعيات الملاك بعد أن شهدت ارتفاعا في الإقبال على تأسيس جمعيات ملاك في منطقة مكة المكرمة تقدر بـ 50 في المائة مقارنه بالفترة السابقة, لتصبح 14 جمعة ملاك في منطقة مكة المكرمة تختص بالأبراج ومحال التملك في المراكز التجارية".
وشدد على ضرورة تخصيص جهة رسمية معينة تعمل على متابعة هذه الجمعيات سواء من الوزارة أو الأمانة حتى تسير وفق معايير معينة، وتوجهات محددة لتوضيح العقوبات المترتبة على الإخلال بنظام الجمعية حتى تسير القضايا وفق نهج معين وعقوبة محددة، فقضايا جمعيات الملاك تأخذ المجرى الطبيعي للقضايا من الوقت والجهد مما يضعف دور الجمعية مقارنه بالجمعيات الأخرى, كما أنها محل ضجر كثير من مؤسسي الجمعيات لعدم وجود جهة محددة ومختصة بجمعية الملاك. وأضاف "عند متابعة الأمور الفنية والمالية كمخاطبة البنوك وفتح حساب للجمعية، يتوه المؤسس بين وزارة الشؤون الاجتماعية التي تفقد الصلاحية بالمتابعة والأمانة التي يجهل موظفها بأمرها. لابد من تحديد الجهة الرسمية المخولة لمتابعتها حتى تتم الاستفادة منها، خصوصا بعد أن أصبح هناك وعي لكثير من أصحاب الوحدات السكنية المشتركة للبحث عن جهة تعمل على حماية المباني والحفاظ عليها بالصيانة الدورية والمباشرة لها.
وحول تجربة جمعيات الملاك في منطقة مكة، أشار هشام صدقة عرب رئيس مجلس إدارة جمعية ملاك مجمع بيوت الشرق، إلى أن الجمعيات تعتبر القناة الوحيدة التي تعمل على حماية المباني المشتركة الخدمات في ظل غياب الأنظمة والتشريعات القانونية التي تلزم الملاك مشتركي الخدمات بتقديم رسوم مالية متواضعة لحماية المباني وتوفير الخدمات للجميع، كما أنها تعمل على إيجاد الحلول وتنظيم العلاقات بين الجيران بما يخدم المجتمع. وأوضح أن دور الجمعيات متفرع لعدة أقسام جميعها تهدف للمحافظة على المجمع من الناحية الأمنية، والاجتماعية، والسلامة، ونظافة المباني والشوارع الخاصة بالمجمع.
وحول المعوقات التي تواجهه جمعيات الملاك قال رئيس جمعية ملاك بيوت الشرق "إن المعوقات والمشكلات التي تواجهها هذه الجمعيات الجديدة، هي اختلاف ميول ونوعيات التركيبة السكانية لما هو موجود ويتطلب العمل الجماعي، فثقافة العمل الجماعي لدينا جديدة وحديثة، وكثير من الناس لا يتقبلون الآراء المختلفة مما يؤدي إلى انهيار الشكل النظامي لفكرة التجمع السكاني".
وأضاف أن عدم التزام الملاك بتسديد رسوم الخدمات المشتركة والمنصوص عليها في عقد الشراء، من أكبر المعوقات التي تواجهها جمعيات الملاك وتحد من تأدية هدفها، فهناك إصرار كبير من قبل بعض الملاك على عدم سداد الرسوم، وقال "هناك شريحة كبيرة من المجتمع لديها جهل عام بأهمية جمعيات الملاك ودورها، فكثير من الملاك لا يؤمنون بجمعيات الملاك وأهدافها. وشدد على ضرورة أن يكون هناك نظام صادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية يلزم الوحدات والبنايات المشتركة باشتراطات وأنظمة تهدف لحماية المباني المشتركة، وتقديم الصيانة الدائمة لترفع العمر الافتراضي للمبنى، وللحد من المشكلات والمضايقات التي تنشأ بين السكان وتضر بالهدف الرئيس من المجمعات.
وأشار إلى أن 90 في المائة من المشاريع السكنية التطويرية تكون عبارة عن مجمعات مشتركة الخدمات، لذلك لابد أن يكون لها أنظمة وتشريعات تعمل على حمايتها أسوة بكثير من الدول العربية والأجنبية.
وأكد عرب أهمية أن تكون لدى المجتمع ثقافة السكن الجماعي لتعكس الروح الجماعية داخل المجتمع الواحد، مشيرا إلى أن الكثير من السكان يعتقد أنهم سيكونون في مأمن من المطالبة وهذا خطأ, فرسوم الخدمات التي تفرضها جمعيات الملاك والمرفقة بعقد الشراء شرط أساسي وحق لابد من دفعه".
أضف تعليق