الأسواق سريعة الحركة تلتقي عالم العقارات بطيء الحركة

هناك شيء منعش بشأن سوق تتحرك ببطء في هذا العالم السريع. العقارات التجارية التي تتصدر حاليا قائمة المخاوف التي تؤرق عديدا من المستثمرين والمصرفيين.
القطاع الذي يواجه بالفعل التحدي المتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة، تضرر من مخاوف تتمثل في أن تقييمات العقارات الضعيفة ستتضرر بشكل أكبر بسبب نهج أكثر تحفظا في الإقراض من قبل البنوك منذ انهيار بنك وادي السيليكون وبنك سيجنتشر الشهر الماضي. المكاتب التي تأثرت أيضا بالتحول إلى العمل من المنزل، كانت في صميم هذه المخاوف.
من الناحية النظرية يمكن أن تؤدي الخسائر الناتجة إلى ضرب الميزانيات العمومية للبنوك ومحو مليارات الدولارات من محافظ المستثمرين. وبالفعل كانت صناديق بلاكستون، وبروكفيلد، وبيمكو من بين الأسماء الكبيرة التي تخلفت هذا العام عن سداد ديون مترتبة على مكاتب في مواقع تمتد من لوس أنجلوس إلى ضواحي ولاية ميريلاند.
مع ذلك لا يزال من الممكن أن يتحسن الوضع. لكن هذا التحسن لن يحدث بالسرعة المعتادة في وول ستريت حيث يتم تحديد المشكلات، وتخصيص الخسائر، ويتجاوز المديرون التنفيذيون الأمر مع تقدم الوقت. هذا مهم لتصورات الوضع وخطورته.
يقول ستاف جاون، رئيس أبحاث واستراتيجيات المنتجات المورقة في شركة أكاديمي سيكيوريتيز للوساطة "معظم عمليات حل المشكلات تستغرق أعواما. ينطبق هذا على جميع الأوضاع تقريبا". وفي حال انسحب مقترض، كما يقول جاون، على ما يسمى شركات الخدمات الخاصة "وهي شركات تشرف على الأصول أو القروض المتعثرة" أن تحجز أولا على الرهون العقارية رسميا. عندها فقط تتم تصفية العقارات، وتتم متابعتها في المحاكم في عديد من الولايات، من ضمنها نيويورك، ويستغرق ذلك عاما أو أكثر.
تعيين شركات الخدمات الخاصة يتم من قبل حملة السندات. يرغب المقرضون عادة في تجنب السيطرة على الممتلكات إذا استطاعوا، لأن ذلك يعني تولي المسؤولية التشغيلية، وقليل منهم هم المؤهلون لذلك. لتجنب ذلك، يمكن لهم، أو لشركات الخدمات الخاصة عند تدخلها، تمديد فترة سداد القروض وتعديلها إذا كان المقترض يريد الاحتفاظ بالممتلكات.
وكلما زاد عدد المجموعات التي يتعين عليها الاتفاق على أي حل، زاد احتمال أن تستغرق العملية وقتا أطول. وغالبا ما يتم إخراج أكبر القروض من قبل الاتحادات وتحتفظ بها مجموعات من المستثمرين، كما هي الحال في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهون العقارية.
خذ، مثلا، ستويفيسانت تاون، وهو مجمع سكني فيه ما يزيد على 11 ألف شقة في الجانب الشرقي السفلي من مانهاتن. في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008، كافح الملاك بقيادة المطور تيشمان شباير في البداية، ثم انسحبوا في كانون الثاني (يناير) 2010. ولم يقم صندوق بلاكستون بشراء العقار حتى عام 2015.
قدر استراتيجيو بنك باركليز هذا الأسبوع أنه سيأتي موعد استحقاقنحو 16 في المائة من اتفاقيات الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهون العقارية في نهاية عام 2024، بينما يحين موعد استحقاق ما يصل إلى 23 في المائة من قروض شركات التأمين للعقارات التجارية في ذلك الوقت ونحو 25 في المائة من القروض المصرفية للقطاع. وخلص الاستراتيجيون إلى أن "مشكلة العقارات التجارية المكتبية عبارة عن نزيف بطيء، وليست انفجارا عظيما".
المختصون في العقارات أيضا متفائلون بشكل عام، فقد سبق لهم أن نجوا من حالات ازدهار وانهيار في مختلف القطاعات والمواقع.
قال ريتش هيل، وهو أحد المخضرمين في هذه الصناعة ورئيس قسم الاستراتيجية والبحوث في شركة كوهين آند ستيرز لإدارة الاستثمارات "الحقيقة هي أن ما نسبته نحو 30 في المائة من الرهون العقارية سيستحق الدفع خلال الأعوام القليلة المقبلة، لكن الحال كانت كذلك طوال مدة عملي في هذه الصناعة".
أهمية التقييمات الضعيفة تعتمد على إطارها الزمني. خفض صندوق فورنادو رياليتي ترست ـمقره نيويوركـ حصته في برج 650 في ماديسون أفينيو بواقع الثلث تقريبا في نهاية العام الماضي. يقع برج محال البيع بالتجزئة والمكاتب، المؤلف من 27 طابقا، على بعد شارع واحد شرق سنترال بارك وموطن المقر الرئيس لبولو رالف لورين، إضافة إلى عدد من المتاجر الفاخرة بما في ذلك بالمين ومونكلير. وعليه 800 مليون دولار من الديون المستحقة في الأعوام المقبلة حتى عام 2029، بسعر فائدة 3.5 في المائة. عندما تم ترتيب ذلك في عام 2019، تم تقييم المبنى بمبلغ قدره 1.3 مليار دولار تقريبا.
مايكل جيه فرانكو، رئيس صندوق فورنادو ومديره المالي، قال للمحللين في مكالمة أرباح في نهاية العام "لا شيء ينص على أنه بمرور الوقت، لا يمكن أن تعود تلك القيمة إلى الارتفاع".
من الواضح أنه ليس كل ناطحات السحاب اللامعة تتمتع بوضعية جيدة. سترتفع قروض المكاتب المتعثرة إلى نحو 4 في المائة من إجمالي القطاع في صفقات الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهون العقارية في نهاية العام، صعودا من أقل من 1.5 في المائة حاليا، حسب وكالة "فيتش" للتصنيفات الائتمانية.
في الوقت الحالي، يمكن للكآبة ووابل الأرقام المخيفة أن يجعلا من الصعب الرؤية بوضوح.
يقول جاون، الذي يشبه هذا بقلق المستثمرين بشأن مراكز التسوق قبل بضعة أعوام "إننا نسمع مستثمرين يقولون (لن ننظر في ذلك الوضع لأنه منكشف على المكاتب). وذلك بغض النظر عما إذا كان المكتب في لوس أنجلوس أو ميامي، وهي قصة مختلفة تماما. وإلى أن يمر هذا الخطر الرئيس، لن نشهد كثيرا من النشاط".