ارتفاع سنوي لأسعار الأصول السكنية خلال 2021: الأراضي 22.2 % الفلل 17.2% الشقق 9.6 %

اختتمت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال 2021، على ارتفاع في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة بلغت 23.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها الطفيف خلال 2020 بنسبة 0.1 في المائة، لتستقر بنهاية العام عند مستوى 211.9 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الأسبق البالغ 171.8 مليار ريال، ويعد هذا المستوى المسجل لقيمة الصفقات العقارية الأعلى منذ 2018، الذي استفاد كثيرا من الارتفاعات غير المسبوقة للقروض العقارية الممنوحة للأفراد للعام الثالث على التوالي، المقدر وصول حجمها خلال العام إلى نحو 150 مليار ريال، مقارنة بحجمها خلال العام الأسبق البالغ 140.7 مليار ريال، وبالنظر إلى وتيرة الزيادة القياسية في حجم تلك القروض خلال فترة الأعوام الثلاثة الماضية 2019-2021 ووصولها إلى أعلى من 370 مليار ريال، يمكن التأكيد على أنه لم يقف أثرها الإيجابي على تصاعد نشاط السوق العقارية خلال الأعوام الثلاثة الماضية فحسب، بل إنه امتد إلى الدفع بمستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية السكنية نحو الارتفاع بمعدلات قياسية، وصلت في المتوسط بالنسبة للأراضي السكنية إلى أعلى من 62 في المائة خلال الفترة 2019-2021، وإلى نحو 28 في المائة للفلل السكنية، ونحو 36 في المائة للشقق السكنية خلال الفترة نفسها.
الأداء السنوي للسوق العقارية
على مستوى أداء القطاعات الرئيسة للسوق العقارية المحلية، سجلت قيمة صفقات القطاع السكني ارتفاعا سنويا بنسبة 11.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال 2020 بنسبة 8.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني مع نهاية العام عند مستوى 131.7 مليار ريال (62.2 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية). وسجلت قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعا سنويا بنسبة 36.5 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال العام الأسبق بنسبة 14.5 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاع مع نهاية العام عند مستوى 61.1 مليار ريال (28.9 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية). كما سجلت قيمة صفقات القطاعين الزراعي والصناعي ارتفاعا سنويا قياسيا وصلت نسبته إلى 106.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها القياسي خلال العام الأسبق بنسبة 131.4 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات القطاعين بنهاية العام عند مستوى 19.0 مليار ريال (9.0 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات السنوية للسوق العقارية).
أما على مستوى أداء بقية المؤشرات المتعلقة بعدد الصفقات العقارية والعقارات المبيعة إضافة إلى إجمالي مساحاتها، فقد جاءت على النحو الآتي، ارتفع إجمالي العدد السنوي للصفقات العقارية بنسبة 1.4 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى 298.4 ألف صفقة عقارية، وارتفع أيضا إجمالي العدد السنوي للعقارات المبيعة بنسبة 2.0 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى 311.6 ألف عقار مبيع، وأخيرا سجل الإجمالي السنوي لمساحة الصفقات العقارية المنفذة خلال العام ارتفاعا قياسيا وصلت نسبته إلى 261.1 في المائة، ووصل مع نهاية العام إلى أكثر من 5.2 مليار متر مربع.
التغيرات السنوية لأسعار العقارات السكنية
سجلت أغلب أسعار الأراضي والعقارات السكنية ارتفاعا للعام الثالث تواليا، متأثرة بالدرجة الأولى من القفزة القياسية في حجم القروض العقارية الممنوحة للأفراد، حيث سجل المتوسط العام لسعر المتر المربع للأراضي السكنية خلال 2021 ارتفاعا سنويا بلغت نسبته 22.2 في المائة، مقارنة بارتفاعه السنوي خلال العام الأسبق بنسبة 19.6 في المائة، ووصل إجمالي الارتفاع في المتوسط العام لأسعار الأراضي السكنية إلى أعلى من 62.1 في المائة خلال الفترة 2018-2021، وترتفع تلك النسبة إلى 85.2 في المائة بمقارنة أعلى متوسط سعر ربع سنوي وصل إليه خلال الربع الثالث من 2021، مقارنة بأدنى مستوى وصل إليه خلال الربع الرابع من 2018، وجاءت تلك الارتفاعات القياسية بعد موجة انخفاض خضعت لها أسعار الأراضي السكنية وصلت نسبتها إلى 33.8 في المائة، خلال الفترة من الربع الثالث 2015 إلى الربع الرابع 2018.
وبالنسبة للمتوسط العام لأسعار الفلل السكنية خلال 2021، فقد سجل ارتفاعا سنويا للعام الثاني تواليا بنسبة 17.2 في المائة، مقارنة بارتفاعه السنوي خلال العام الأسبق بنسبة 9.2 في المائة، ووصل إجمالي الارتفاع في المتوسط العام لأسعار الفلل السكنية إلى نحو 28.0 في المائة خلال الفترة 2019-2021، وتزداد نسبة الارتفاع إلى نحو 39.0 في المائة بمقارنة أعلى متوسط سعر ربع سنوي وصل إليه خلال الربع الأول من 2021، مع أدنى مستوى وصل إليه خلال الربع الثاني من 2019، وبالوتيرة نفسها من الانخفاض التي خضعت لها الأراضي وفق ما تقدم أعلاه، فقد خضعت أيضا أسعار الفلل السكنية لموجة من الانخفاض خلال الفترة من الربع الأول 2015 حتى نهاية الربع الثاني 2019، بنسبة انخفاض وصلت إلى 32.3 في المائة. كما سجل المتوسط العام لأسعار الشقق السكنية للعام الثالث تواليا، ارتفاعا سنويا بلغت نسبته 9.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه السنوي خلال العام الأسبق بنسبة 10.3 في المائة، ووصل إجمالي الارتفاع في المتوسط العام لأسعار الشقق السكنية خلال الفترة 2019-2021 إلى نحو 36.0 في المائة، وترتفع النسبة إلى 49.0 في المائة، بمقارنة أعلى متوسط سعر ربع سنوي وصل إليه خلال الربع الثالث من 2021، مع أدنى مستوى وصل إليه خلال الربع الثالث من 2018، وقد خضعت أيضا أسعار الشقق السكنية لموجة انخفاض وصلت نسبتها إلى 26.0 في المائة، امتدت من الربع الثالث 2014 حتى نهاية الربع الثالث 2018.
وحسبما تمت الإشارة إليه في التقرير العقاري السابق خلال الأسبوع الماضي، فقد سجلت الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية السكنية (أراضي، فلل، شقق) خلال الربع الرابع من 2021، انخفاضا ربعيا طفيفا مقارنة بمستوياتها المسجلة خلال الربع الثالث من العام نفسه، بنسب بلغت 3.4 في المائة للأراضي السكنية، و6.2 في المائة للفلل السكنية، و2.5 في المائة للشقق السكنية.
أبرز العوامل المؤثرة في أسعار الأصول العقارية
تركزت أبرز العوامل التي أدت إلى دخول أغلبية الأصول العقارية في موجة ارتفاع قياسية خلال الأعوام الثلاثة الماضية، في عاملين رئيسين، الأول: يتمثل في زيادة التسهيلات الكبيرة التي صاحبت إجراءات الحصول على تمويل عقاري لمصلحة الأفراد، يقدر تجاوزه لسقف 370 مليار ريال منذ مطلع 2019 حتى نهاية 2021، ما دفع بدوره مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، والوحدات والأراضي السكنية على وجه الخصوص إلى تسجيلها لارتفاعات قياسية وفق ما أظهرته القراءة أعلاه لبيانات السوق العقارية.
العامل الثاني: تمثل في عدم مواكبة سرعة تنفيذ مراحل الرسوم على الأراضي البيضاء طوال تلك الفترة، لسرعة نمو القروض العقارية الممنوحة للأفراد، وهو ما أدى إلى تنامي قوى الطلب في السوق العقارية المحلية بصورة كبيرة جدا، مقابل تباطؤ نمو قوى العرض من الأراضي السكنية، التي فضل من خلالها ملاك الأراضي الاحتفاظ بها للاستفادة بأكبر قدر ممكن من النمو القوي للطلب، وانعكاسه المباشر على نمو الأسعار السوقية، وهو ما تحقق فعلا كما تظهره بيانات الأسعار المسجلة طوال تلك الفترة، خاصة في ظل محدودية الأثر الناتج عن المرحلة الأولى من نظام الرسوم على الأراضي البيضاء طوال ستة أعوام مضت منذ أول تنفيذ لها.
في ضوء تلك الوتيرة المستمرة لارتفاع الأسعار، تترقب السوق العقارية المحلية بدأ المراحل التالية من تطبيق نظام الرسوم على الأراضي، خاصة في المدن الرئيسة التي سيبدأ تنفيذ المرحلة الثانية من نظام الرسوم فيها، إضافة إلى بدء المرحلة الأولى من النظام في 17 مدينة إضافية أخرى، ويؤمل معها أن يحد ذلك التطبيق من وتيرة الارتفاعات القياسية التي تشهدها الأسعار، وأن يحد بدوره من حدة المضاربات على الأراضي، التي ارتفعت نسب استقطاعها من حجم السيولة المدارة في السوق إلى مستويات مرتفعة حسبما سيأتي إيضاحه بمزيد من التفصيل في الجزء الأخير من هذا التقرير.
كما ينظر إيجابيا إلى دخول العديد من شركات التطوير العقاري الكبرى إلى السوق العقارية المحلية، التي تتقدمها شركة "روشن" المملوكة بالكامل لصندوق الاستثمارات العامة، التي سيشمل نشاطها تطوير أحياء سكنية ضخمة في تسع مدن تقع في أربع مناطق رئيسة من مناطق المملكة "مكة المكرمة، الرياض، الشرقية، عسير"، وتصل المساحة الإجمالية للأراضي الممنوحة للشركة لتطوير تلك المشاريع السكنية العملاقة إلى 150 مليون متر مربع، ووفقا لما أكدته الشركة فإنها تستهدف تطوير أحياء سكنية تركز على الاستثمار في المساحات العامة المشتركة، لتوفير بيئة إيجابية وجاذبة للعيش والعمل والترفيه، تتناسب مع مختلف شرائح المجتمع، وتحتفي بالتراث الحضري للمدن السعودية.
التمويل العقاري للأفراد وأعداد المقترضين
يقدر ارتفاع إجمالي القروض العقارية الممنوحة للأفراد من المصارف وشركات التمويل إلى نحو 464 مليار ريال بنهاية العام، مسجلا نموا سنويا بنسبة 38.3 في المائة، مقارنة بنموه السنوي خلال العام الأسبق بنسبة 56.0 في المائة (335.3 مليار ريال)، كما يقدر ارتفاع حجم التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد من المصارف وشركات التمويل للعام نفسه إلى نحو 150 مليار ريال، مسجلا نموا سنويا تصل نسبته إلى نحو 6.3 في المائة، مقارنة بنسبة ارتفاعه الأكبر خلال العام الأسبق التي بلغت 76.8 في المائة (140.7 مليار ريال). أما على مستوى الزيادة في أعداد المقترضين من الأفراد لتلك القروض العقارية، فيقدر ارتفاعهم خلال العام إلى بنحو 295.2 ألف مقترض، ليصل إجمالي أعدادهم مع نهاية العام إلى 988.5 ألف مقترض.
تأتي أهمية الحديث عن الجانب التمويلي في السوق العقارية، ليتم النظر إليه على أنه جزء رئيس من الحلول اللازمة لحل مشكلة تملك المساكن، وأنه لا يمثل كل الحلول! إذ تحظى بقية الحلول الأخرى التي تستهدف القضاء على الأسباب الرئيسة لتضخم أسعار الأراضي والمساكن بأهمية أكبر، وضرورة الإسراع باستكمال تنفيذ بقية مراحل نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، التي ستعمل على إعادة الأسعار السوقية المتضخمة إلى مستوياتها العادلة، والتذكير بأن السماح بوجود أي فجوات بين تلك الحلول، من شأنه أن يؤدي إلى عودة التضخم في الأسعار بصورة أكبر، وهو ما حدث بصورة كبيرة خلال العامين الماضيين.
تعاملات المضاربة العقارية في مخطط الخير بمدينة الرياض
أظهرت البيانات السنوية المتعلقة بالتوزيع النسبي لقيمة الصفقات العقارية للقطاع السكني حسب مدن المملكة، استحواذ مدينة الرياض بما يصل إجمالي قيمته لصفقات القطاع السكني إلى 82.9 مليار ريال خلال 2021، على 63.0 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني لإجمالي السوق (131.7 مليار ريال) بنهاية العام، مقارنة باستحواذها على 33.4 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني لإجمالي السوق خلال العام الأسبق، وهو ما يفسر إلى حد بعيد الجزء الأكبر من العوامل التي أدت إلى الارتفاع القياسي لمختلف الأصول العقارية السكنية في المدينة خلال العام.
تأتي أهمية التركيز على هذه التطورات التفصيلية لنشاط السوق العقارية على مستوى القطاع السكني، للتعرف على تحرك وتركز السيولة العقارية ضمن التعاملات التي تتم في المدينة، التي أظهرت بدورها أنها تركزت خلال العام على مخطط الخير شمال مدينة الرياض بما يصل إجمالي قيمته كصفقات عقارية إلى أكثر من 5.8 مليار ريال، وارتفاعها مقارنة بالعام الأسبق بنسبة 92.3 في المائة، تم أغلبها في القطاع السكني بأكثر من 5.1 مليار ريال، بنمو سنوي بلغت نسبته 82.1 في المائة مقارنة بحجمها خلال العام الأسبق.
وبالنظر إلى قيمة صفقات القطاع السكني في المخطط، تظهر البيانات أنها استحوذت على ما نسبته 9.3 في المائة من إجمالي قيمة القطاع السكني في المدينة (نحو عشر السيولة العقارية في مدينة الرياض)، بما يشكل نحو 3.9 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني على مستوى إجمالي السوق العقارية، ويعد أحد أهم الأسباب التي دفعت بتسارع وتيرة ارتفاع أسعار الأراضي في المخطط للعام الثالث على التوالي بمعدلات قياسية، وصلت نسبة ارتفاعها خلال 2021 لأعلى من 90.0 في المائة لمتوسط أسعار الأراضي السكنية في المخطط، وإلى نحو 93 في المائة لمتوسط أسعار الأراضي التجارية في المخطط، فيما وصلت نسب ارتفاعها خلال الفترة 2019-2021 إلى أعلى من 716 في المائة لقطع الأراضي السكنية، وإلى أعلى من 460 في المائة لقطع الأراضي التجارية.