أزمة الإسكان .. هل تكون رسوم الأراضي نقطة التحول؟

في مسعى لتحليل تطور أزمة الإسكان في المملكة وأسباب نشوئها خلال العقود الثلاثة الماضية، وللإلمام بجوانب القضية كافة بهدف - اقتراح السياسات الحكومية العملية التي يمكن لمتخذ القرار وتحديدا مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، الاستفادة منها لتوفير بيئة تنظيمية واقتصادية وإيجاد سوق عقاري منظم فاعل. ولتطوير صناعة المساكن الميسرة في المملكة، تستعرض “الاقتصادية” هذه الدراسة التحليلية للدكتور إبراهيم الغفيلي تحت عنوان “أزمة الإسكان بالمملكة : تحليل الأسباب وسياسات الحلول”.. التي تنشر بصفة حصرية ضمن الإصدار السنوي “الاقتصاد العالمي في 2016”.. وهنا ملخص الدراسة:

من خلال حصر وجمع ما توصل إليه مختصو التطوير العقاري والسكن الميسر الذين شاركت معهم في سلسلة من المؤتمرات وورش العمل، يمكن تلخيص أسباب نشوء أزمة السكن. في المملكة وتفاقمها من سنة إلى أخرى حتى مضى عليها أكثر من ثلاثة عقود في الأسباب التالية :
عدم وجود سوق منظم فاعل وذو شفافية لعمليات البيع والشراء وتنظيم المزادات العقارية وعدم وجود رقابة حكومية عليها، مما ضخم أسعارها وقد ينتاب بعضها الغش والخداع والتدليس، ودليل ذلك أن أسعار العقار في جميع دول العالم ومنها دول الخليج العربي شهدت انخفاضا ملحوظا في حين أنها في السعودية شهدت ارتفاعا عاليا لا مبرر له.
أسهم نظام المنح للأراضي كبيرة المساحة إلى احتفاظ مالكها كمستودع للثروة المالية لمدد طويلة بهدف المضاربة، ما نجم عنه احتكارها وحبسها من دخول سوق التطوير العقاري و ارتفاع أسعارها حيث أصبحت غير ميسورة لغالبية السكان وغير مجدية للمطورين المستثمرين.

#2#

وأدى نظام المنح الكبيرة المساحات داخل النطاق العمراني في مدن المملكة إلى تركيز ملكية الأراضي ذات المساحات الشاسعة في فئة محدودة فأصبحت الأراضي أداة لتخزين ثروات العائلات والأسر الغنية وحولت الأرض من عنصر من عناصر الإنتاج إلى أداة استثمارية للمضاربة ، فارتفعت أسعارها حتى أصبحت تكلفة الأرض الحلقة الأخطر في تكاليف بناء المساكن، حيث وصلت إلى 50 في المائة من إجمالي تكلفة المسكن، وهذا تجاوز المعدل العالمي لتكلفة الأراضي في جميع الدول، فهي بحدود 20 في المائة من تكلفة المسكن.
وأمثلة على حجم المشكلة مثلا في مدينة الرياض يوجد في حدود النطاق العمراني أراض خالية بيضاء إجمالي مساحتها 3200 كيلو متر مربع أي (3.208) مليار متر مربع لم تطور أو تدخل سوق تطوير العقار لإنشاء مساكن عليها، وهذه المساحة من الأراضي البيضاء في مدينة الرياض تعادل سدس احتياطي الأراضي المطورة في المملكة (المرجع: صفحة 46 ملحق مسودة مشروع الإستراتيجية الوطنية للإسكان: وزارة الإسكان) وهذا المخزون الملياري من الأراضي داخل النطاق العمراني بمدينة الرياض (3.208) مليار متر مربع يمكن أن يبنى عليها 3.2 مليون وحدة سكنية، وهذا تقريبا يعادل إجمالي عدد المساكن في المملكة حسب تعداد المساكن لعام (2010) 3.6 مليون وحدة سكنية التي يشغلها السعوديون .
وحتى نلم بحجم وضخامة مشكلة الأراضي البيضاء المحتكرة على مستوى المملكة فيوجد 21 ألف كيلو متر مربع من الأراضي الخالية أي (21) مليار متر مربع، وهذه المساحة المليارية كافية لاستيعاب بناء أكثر من (20) مليون وحدة سكنية جديدة بما يفوق بأربعة أضعاف عدد المساكن الحالية البالغ (4.6) مليون وحدة بموجب التعداد السكاني لعام 2010 .

#3#

ومن أسباب أزمة الإسكان في المملكة أن النظام الحالي للتخطيط العمراني للمدن في المملكة يسهم في نزوح السكان إلى المدن الرئيسة، وأدى ذلك إلى تضخم أعداد السكان في المدن الرئيسية :الرياض، جدة ، مكة المكرمة ، المدينة المنورة، الدمام، الخبر، أبها، بريدة، جازان، وهي تستوعب 80 في المائة من سكان المملكة، وعدم توفير أراض حكومية أو خاصة لبناء مساكن تستوعب الزيادة السكانية السنوية.
كما أدى ذلك إلى التوسع في إنشاء الأبراج والمباني المكتبية على حساب السكنية، مما أدى إلى وجود فائض فيها وقلة في عرض المباني السكنية، واشتراط حدود دنيا لمساحات أراضي المساكن مما يعيق من تطوير المساكن الميسرة، وارتفاع نسبة مساحات المرافق العامة في مخططات الأراضي لتصل إلى 40 في المائة من مساحة المخطط، ويحمل المطور تكلفتها المواطن فيضمنها سعر المسكن.
ومن مساوئ تخطيط المدن المبالغة في توسيع عرض الشوارع بطريقة غير اقتصادية مما يرفع من تكلفة الأراضي المخصصة للمساكن الميسرة على المطورين العقاريين، والتفاوت في ارتفاع العمارات السكنية بين المدن، فمثلا في جدة قد يصل ارتفاع العمارات داخل الأحياء إلى ستة أدوار في حين أنه في الرياض دورين ونصف وأخيرا سمحت أمانة الرياض بدور ثالث للعمائر على الشوارع التي عرضها 30 مترا فأكثر.
وأخيرا اعتماد الأسلوب الفردي في بناء مساكن المواطنين فيتحول المواطن إلى مقاول جزءا من عمره فيترتب عليه ازدياد التكلفة عليه وتحمله ديونا لسنين عديدة وانخفاض الجودة وانخفاض العمر الافتراضي للمسكن.
ويشكل عدم وجود نظام مصرفي يقدم تسهيلات تمويل للأفراد والمطورين للمساكن لمد طويلة، واحدا من أهم أسباب أزمة الإسكان في المملكة، إذ يسهم عدم توفير التمويل طويل الأجل بتكلفة تمويل منخفضة وشروط ائتمانية ميسرة لمطوري المساكن وللمواطنين لتمكينهم من شراء المساكن الميسرة بتكلفة تمويل منصفة وأقساط مريحة تتناسب مع مستويات دخولهم المتدنية ولسنين طويلة تصل إلى 20 سنة، في زيادة الأزمة.
اقتصار ما تقدمه المصارف السعودية لتمويل الرهون العقارية على من يستطيع دفع المبالغ الكبيرة كدفعة مقدمة وهم من ذوي الدخول المتوسطة والعليا في المجتمع السعودي، ويمثل الاقتراض المصرفي لشراء المساكن في المملكة حوالي (3 في المائة) من إجمالي الناتج المحلي للمملكة مقارنة بنحو (6 في المائة) في الكويت و (7في المائة) في الإمارات وما يزيد عن (في المائة 50) في اقتصادات الدول المتقدمة .
كما أن حصة قطاع الإسكان من القروض المصرفية لا تتجاوز (16 في المائة) من إجمالي قروض المصارف السعودية، حيث بلغت 393 مليار ريال خلال السنوات الإحدى عشرة الماضية وما قدمته المصارف السعودية يمثل 3 أضعاف ما قدمه صندوق التنمية العقارية منذ إنشائه .
ويسهم عدم تقديم تسهيلات مالية من الدولة وصناديقها التنموية للمطورين العقاريين السعوديين أو توفير أراض حكومية بأسعار أو إيجارات طويلة المدة بمعدلات ميسرة، في تفاقم المشكلة.
الدولة قدمت مئات المليارات من الريالات لأصحاب المصانع في المدن الصناعية وكذلك المستثمرين في المستشفيات والفنادق والمدارس والزراعة والمواشي والدواجن والأعلاف، أما قطاع الإسكان فقد أصبح القطاع اليتيم الذي لم يقدم له دعم مالي من الدولة خلال العقود الأربعة الماضية.
ومن أسباب أزمة الإسكان أيضا وفق التحليل انخفاض متوسط دخول المواطنين مقارنة بتكلفة المساكن الميسرة، حيث تظهر الإحصاءات أن متوسط دخل الموظف السعودي في القطاع الحكومي في المملكة لا يتجاوز 6500 ريال شهريا وموظف القطاع الخاص 4000 ريال شهريا ، وهذا لا يمكنه من شراء المسكن الذي يراوح سعره بين 500 ألف إلى 750 ألف ريال، مما أدى إلى تدني نسبة تملك السعوديين لمساكنهم إلى35 في المائة مقارنة بـنسبة 89 في المائة في عمان و80 في المائة في الكويت و75 في المائة في الإمارات.
ولرفع نسبة تملك السعوديين لمساكنهم يتطلب ذلك دعما ماليا مباشرا للمواطنين من الدولة، إما من خلال دفع تكلفة التمويل عنهم للمصارف أو من خلال توسع صندوق التنمية العقارية مع المصارف السعودية في برنامج التمويل المشترك أو من خلال تقديم السكن مباشرة له.

السياسة الحكومية لإيجاد منظومة العناصر لتطوير صناعة وطنية للمساكن لتوفير المساكن الميسرة، تتمثل آليات هذه السياسة في قيام الدولة من خلال أمانات المدن وبلديات المحافظات بتوفير الأرض المطورة للمطورين بأسعار عادلة لا تتجاوز 20 في المائة من تكلفة المسكن وهو المتوسط العالمي لسعر تكلفة الأرض بالنسبة لإجمالي تكلفة المسكن لأن تكلفة الأرض في المملكة حاليا بلغت 50 في المائة من تكلفة المسكن، ونتيجة لاحتكار الأراضي المليونية المساحة من قلة، حولت الأرض من عنصر من عناصر الإنتاج إلى مستودع وخزانة للثروة فأصبحت إحدى العقبات الرئيسة التي تواجه المطورين العقاريين والمواطنين. كما أصبحت قيمة تكلفة الأرض بالمملكة الأعلى بين دول العالم بما فيها اليابان التي يعيش شعبها على جزر محدودة المساحة.
كما يتطلب الأمر من واضعي السياسات الحكومية تسهيل إجراءات توفير العمالة عالية ومتوسطة المهارة للمطورين بأجور مناسبة وإجراءات سهلة وميسرة بعيدة عن تعقيدات وتعجيزات شروط السعودة التي تفرضها وزارة العمل وهي تعلم يقينا أنه لا يتوافر سعوديون للعمل في نشاط المقاولات والإنشاء والتشييد للمساكن .
كما يتطلب توفير التمويل طويل الأجل من صندوق التنمية العقارية والمصارف للمطورين العقاريين وخاصة في قطاع تشييد المساكن الميسرة بتكلفة متوازنة وميسرة فجميع المستثمرون في القطاعات الاقتصادية بالمملكة، صناعية وأسمنت وفنادق ومستشفيات ومدارس وزراعية ودواجن وأبقار ومواش وأعلاف تحظى بتوفير الأراضي وتيسير التمويل لها مثل القطاع الصناعي الذي يحظى منذ عقود بتوفير الأرض لإنشاء المصانع عليها من خلال المدن الصناعية وتوفير التمويل الميسر والسريع من صندوق التنمية الصناعية، كما يتمتع المستثمرون في المستشفيات والمدارس والفنادق بدعم وزارة المالية بصناديقها وقروضها المالية الميسرة لمدد طويلة دون فوائد، ثم يستثنى التيسير الحكومي في توفير الأراضي والتمويل لقطاع المساكن الذي يمس حياة كل مواطن.
خلال 40 عاما تم استثناء المستثمرين من أي دعم حكومي سواء بتوفير الأراضي المجانية، أو على الأقل بأسعار تشجيعية أو التمويل الميسر سواء من وزارة المالية أو صناديقها أو المصارف حتى شلت قوى قطاع صناعة المساكن فتراكمت تلك العقبات والمعوقات على المطورين والمواطنين فظهرت أزمة السكن في بلد مترام شاسع المساحة واقتصاد يطفو على بحيرة مالية كبيرة وأراض شاسعة داخل المدن وخارجها ويتمتع بمعدلات عالية من السيولة.
ومن السياسات الحكومية الواجب تفعيلها تخفيف العبء المالي على المواطنين، وهنا تقترح الدراسة أن تتحمل الدولة تكلفة التمويل المشترك بين المصارف السعودية وصندوق التنمية العقاري في شراء وتملك المواطنين مساكنهم من المطورين، بحيث يدفع المواطن أصل الدين للمصرف والدولة تدفع تكلفة التمويل للمصارف وهذه السياسة معمول بها في معظم الدول الأوروبية المتقدمة.
كما تقترح على مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية أو وزارة الإسكان سرعة تيسير التمويل الميسر طويل الأجل للمواطنين لتملك المسكن الميسر، من خلال تفعيل تطبيق أنظمة الرهن العقاري التي انتظرها المطورون والمواطنون عشر سنوات، وإلغاء شرط دفع نسبة 30 في المائة من قيمة المسكن الذي انعكس على حجم تمويل المصارف السعودية للمواطنين لشراء المساكن خلال عامي 2014 و2015، مع التأكيد على أن تمويل المساكن هو الأقل مخاطرة بين منتجات التمويل المصرفية للأفراد مثل البطاقات الائتمانية والسيارات والسلع والأسهم. وأيضا سرعة تنفيذ الاستراتيجية الوطنية للإسكان التي تعزز اتجاه أن يصبح المسكن حقا أساسيا للمواطن تكفله الحكومة للمواطنين غير المقتدرين ماليا.
والنموذج التالي يلخص السياسة الحكومية لإيجاد منظومة العناصر لتطوير صناعة وطنية للمساكن لتوفير المساكن الميسرة .
وأخيرا السياسة الحكومية لمعالجة الأراضي البيضاء وتوفير الأراضي تخفيض تكلفتها من 50 في المائة حاليا لتصل نسبتها 20 في المائة من تكلفة والمسكن وفق معدل النسبة العالمية. وتتمثل آليات هذه السياسة في تحفيز ملاك الأراضي على الدخول في شراكة مع وزارة الإسكان لبناء مساكن للمواطنين عليها، ويمكن املاك الأراضي الاستثمار الأراضي التجارية والتعليمية وأراضي المرافق الأخرى: المستوصفات والحدائق لبناء منشآتها وتشغيلها مع مستثمرين متخصصين في تلك المرافق لتقديم خدماتها للمواطنين الساكنين في هذه المخططات مقابل تخفيض أسعار المساكن التي ينشئونها على الأراضي المخصصة للإسكان.
البدء في تنفيذ سياسة رسوم الأراضي البيضاء على ملاك الأراضي المحتكرين والغير راغبين في الدخول في شراكة مع وزارة الإسكان، فيتم فرض الرسوم على أراضيهم البيضاء ويمكن استخراجها عينيا بإفراغ جزء من مساحة الأراضي فتبنى عليها مساكن لأصحاب الدخول المنخفضة سنة تلو أخرى.
وستدفع سياسة رسوم الأراضي البيضاء ملاكها إما إلى بيعها أو تطويرها أو الدخول في شراكة مع وزارة الإسكان أو المطورين للمساكن في القطاع الخاص، وكل ذلك سيزيد من عرض الأراضي والمساكن في السوق العقاري سنة تلو أخرى وهذا سيخفض من سعرها تدريجيا.
كما يتطلب الأمر من الحكومة إيقاف المزادات العقارية التي يعلن عنها في الصحف لأنها تسهم في تركيز احتكار قطع الأراضي واستبدالها ببيع قطع الأراضي مباشرة للمواطنين .
سرعة مبادرة وزارة الإسكان للتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية: :الأمانات، البلديات وزارة العدل، لتطوير أنظمة ولوائح البناء وتحسين استخدامات الأراضي بتصميم المساكن ووضع نظام لتأجير الشقق ونظام للملكية المشتركة في العمائر السكنية والتسجيل الإلكتروني للأراضي والمساكن.
تشجيع التوسع الرأسي من خلال بتسهيل إجراءات إضافة طوابق جديدة فوق مباني العمارات السكنية القائمة وذلك بتطبيق المعيار في معظم الدول الذي يحدد ارتفاع البنايات بالنسبة لعرض الشارع بنسبة (1:4) .
تحسين وتطوير التخطيط العمراني للمجمعات والأحياء السكنية الجديدة من حيث عرض الشوارع وتخفيض مساحات قطع الأراضي للمساكن المزدوجة والمنفردة وكذلك تخفيض المساحات المخصصة للخدمات والمرافق التي تصل إلى (33 في المائة) من المساحة الإجمالية وذلك لتخفيض تكلفة الأراضي على المطورين والمواطنين التي تشكل 50 في المائة من تكلفة المساكن.
تطوير وسرعة إيصال المرافق والخدمات: الكهرباء، المياه، الهاتف، الصرف الصحي وتصريف السيول إلى جميع المشروعات الإسكانية على نفقة الدولة أسوة بجميع دول الخليج ودول العالم وعدم تحميلها المطورين العقاريين الذين بدورهم ينقلون تكلفتها إلى المواطن فترتفع تكلفة المسكن عن قدرته المالية.

تفعيل سياسة الشراكة الاستراتيجية بين وزارة الإسكان والمطورين والممولين في القطاع الخاص لتوفير مساكن بجودة عالية وأسعار ميسرة من خلال التعاقد مع المطورين المحليين عبر عقود الاستثمار والامتياز لتطوير الأراضي الحكومية لبناء مجمعات سكنية للمواطنين لمدد طويلة الأجل من 20 إلى 30 سنة: البناء، التشغيل، التسليم (BOTBuild & )Operate Transfer)، التأجير طويل المدة والتسليم( Long Term Leasing Transfer).
وتسهم خصخصة عقود مشاريع المساكن بين الدولة والقطاع الخاص، في تشجيع المبادرات من المطورين الناجحين في القطاع الخاص في توفير المساكن بأسعار ميسرة لجميع فئات المجتمع، تطوير مجمعات سكنية في المدن والقرى، زيادة عرض المساكن من مطوري القطاع الخاص، تحقيق المنافسة نحو الجودة وتخفيض التكلفة، الإسراع في تنفيذ مشاريع وزارة الإسكان، وتوفير قنوات تمويل إضافية من المصارف لمشاريع الإسكان بجانب صندوق التنمية العقاري. (توريق ، تسنيد ، تصكيك) مديونيات أدوات التمويل والرهون العقارية لمشاريع المساكن الميسرة إلى صكوك إسلامية يتم تداولها في سوق ثانوي مثيل بسوق الأسهم لتداولها بين المستثمرين لاستمرار تمويل المصارف وشركات التمويل والرهن العقاري.
الشراكة الاستراتيجية بين وزارة الإسكان والمطورين والممولين في القطاع الخاص لتوفير مساكن بجوده عالية وأسعار ميسرة.
والنموذج المرفق يلخص سياسة الشراكة الإستراتيجية بين وزارة الإسكان والمطورين والممولين في القطاع الخاص لتوفير مساكن بجوده عالية وأسعار ميسٌرة.
رابعا: تحويل القطاع إلى صناعة
من الضروري أن تعمل السياسة الحكومية لتحويل قطاع العقار والإسكان إلى صناعة كإحدى الصناعات القيادية في الاقتصاد الوطني السعودي من خلال الآليات التالية: تحويل صندوق التنمية العقارية إلى بنك لتنمية الإسكان يتعامل مع ملاك الأراضي والمطورين السعوديين وشركائهم من المطورين الدوليين لبناء وتشغيل المجمعات السكنية لتباع للمواطنين على مدد طويلة الأجل .
تأسيس وزارة الإسكان شركة وطنية للإسكان مع مطور عالمي لبناء المساكن لجميع شرائح المجتمع لتطوير سوق المساكن لتأسيس صناعة للإسكان حديثة وفق عوامل الاقتصادية لوفورات الإنتاج الوفير Mas Production Economies تحقق:-
توطين الصناعة الحديثة للمساكن الميسرة لقيادة قطاع الإسكان كقطاع اقتصادي قائد يسهم في تعدد مصادر الدخل الوطني في الاقتصاد الوطني وزيادة نسبة السعودة فيه كما ساهمت شركة سابك وأخواتها في تطوير صناعات البتروكيماويات وحققت إنجازات اقتصادية تشهد لها الدول والمنظمات الاقتصادية العالمية وأنشأت الدولة مدينتين صناعيتين في الجبيل وينبع حققتا توطين التقنية وتخريج وتدريب أجيال متعاقبة من الشباب السعودي المدرب والمبدع في هذا القطاع.
قيادة سوق المساكن نحو التحديث والجودة، والتخلص من الروتين والإجراءات الحكومية المطولة في ترسية وتنفيذ مشاريع وزارة الإسكان.
الإسراع في تنفيذ مشاريع وزارة الإسكان 500 ألف وحدة سكنية، وتحقيق المنافسة نحو الجودة وتخفيض التكلفة، إلى جانب توفير قنوات تمويل إضافية من المصارف لمشاريع الإسكان.
إنشاء شركة المرافق للمجمعات السكنية تمتلك الدولة (49 في المائة)، (51 في المائة) لشركاء من القطاع الخاص، على أن تتولى بناء وتشغيل مباني المنشآت التعليمية - الرعاية الصحية الأولية - المراكز التجارية – النوادي الرياضية والترفيهية – المنشآت الأمنية في المجمعات السكنية لتوفير الخدمات: التعليمية - الرعاية الصحية الأولية التسويقية - الترفيهية - والأمنية للساكنين في المجمعات السكنية.
الارتقاء بستوى رفاهية وسمعة المجمعات السكنية التي تنشئها وزارة الإسكان حتى لا تتحول إلى أحياء شبيهة بأحياء ذوي الدخل المحدود.

*رئيس مركز الريادة للاستشارات المالية والاقتصادية