أخبار اقتصادية

«ساما»: مؤشر أسعار العقار يجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري

محمد الحربي من بريدة قال محمد الشايع مدير عام مراقبة شركات التمويل في مؤسسة النقد العربي السعودي ''ساما''، إن هناك توجها لعمل مؤشرات لأسعار العقار، لتكون مؤشرا مرجعيا مثلها مثل مؤشر الأسهم المالية، مشيراً إلى أن مثل هذه الاحتياطات تساعد على تجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري في المستقبل. وقدم الشايع خلال ندوة نظمتها كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم أمس الأول بمشاركة سبع جهات، خصصت للرهن العقاري، ملخصا للأنظمة الخاصة بالتمويل والرهن العقاري، وهي: نظام التمويل العقاري، نظام الإيجار التمويلي، نظام مراقبة الشركات التمويلية، وكذلك اللوائح التنفيذية لهذه الأنظمة الثلاثة. وأكد مختصون شاركوا في الندوة العقارية أن تكلفة الأراضي عالية بالنسبة لبناء المنزل، حيث تشكل 60 في المائة من تكلفة إنشاء المنزل، وهي نسبة غير متوازنة، وتشير إلى خلل في التسعير لقطاع الأراضي، وهو ما يشكل مشكلة حقيقية تواجه الرهن العقاري. وفي مايلي مزيدا من التفاصيل: أكد متخصصون في التمويل العقاري أن تكلفة الأراضي عالية بالنسبة لبناء المنزل، حيث تشكل 60 في المائة من تكلفة إنشاء المنزل وهو ما يعده المتخصصون نسبة غير متوازنة وتشير لخلل في التسعير لقطاع الأراضي وهو ما سيشكل مشكلة حقيقية تواجه الرهن العقاري. وكانت سبع جهات حكومية وخاصة قد أطلقت أفكارها حول الرهن العقاري في القصيم ظهر أمس حول الرهن العقاري بمشاركة الجهة التشريعية مؤسسة النقد وعدد من المصارف والشركات العقارية، وتعد الندوة التي أقامتها كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم هي الأولى من نوعها التي تتناول الرهن العقاري من زوايا مختلفة وتسجيل نقاط مهمة للتشريعيين لترسية قواعد مهمة في الرهن العقاري وتجاوز العديد من المشكلات العالمية التي واجهت دولا عظمى، بسبب الرهن العقاري. وقال الدكتور خالد الحمودي مدير جامعة القصيم في كلمته: إن الجامعة ماضية في تحقيق رؤيتها ورسالتها المتمحورة في جزء كبير منها في الإسهام الفعال في تحقيق التنمية المستدامة عبر حراكها العلمي والبحثي والاستشاري. وأبان أن تنظيم كلية الاقتصاد والإدارة لهذه الندوة من المختصين والمهتمين من الأساتذة الأكاديميين والمختصين والاستشاريين ورجال الأعمال العقاريين أتى استجابة لصدور أنظمة التمويل والرهن العقاري من مجلس الوزراء الموقر في يوم الإثنين 12/8/ 1433هـ، وصدور اللوائح التنفيذية من مؤسسة النقد العربي السعودي مع مطلع هذا الشهر من هذا العام 1434هـ. وأكد الحمودي أن الجامعة لتشرف اليوم بأنها وفي ضوء خطتها الاستراتيجية تستجيب للتحديات التي تواجه قضايا التنمية الاقتصادية، من خلال توفير منبر لتبادل الخبرات والممارسات الجيدة لمناقشة مضامين الأنظمة واللوائح والتطبيقات العملية. وأوضح الحمودي أن هذه الندوة بما تتضمنه من أهداف ومحاور تشكل إسهاما مهما في تجلية الكثير من التحديات التي تواجه بداية عهد جديد لصناعة جديدة في السوق المالية السعودية ألا وهي السوق العقارية، مشيرا إلى أن توفير التمويل واحدة من أهم وظائف الأسواق المالية. #2# وأشار الحمودي إلى أن أهمية الندوة نابع من أهمية القطاع العقاري في المملكة باعتباره من أكبر القطاعات الاقتصادية بعد القطاع النفطي نظير حجمه الذي يقدر بأكثر من تريليون ريال ونموه بنسبة 6 في المائة سنويا، وبمساهمته في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي التي تقدر بنسبة 9.5 في المائة ليكون ثاني أكبر قطاع بعد النفط. وأوضح الحمودي أن الندوة تعقد بعد أسابيع وجيزة من إعلان مؤسسة النقد العربي السعودي على موقعها اللوائح التنفيذية لتنظيم شركات التمويل العقاري وشركات إعادة التمويل وشركات التمويل التأجيري وعقود الإيجار وطلبها من ذوي الاختصاص إبداء المرئيات حول تلك اللوائح. من جهة أخرى أوضح عميد كلية الاقتصاد والإدارة الدكتور عبيد المطيري أن الندوة تأتي خدمة للمجتمع وقطاع الأعمال وللتوعية وزياد فهم آليات السوق العقارية من منظور المقترضين والمقرضين، بما في ذلك الجوانب المؤسسية المهمة مشيرا إلى دور الكلية في خدمة قضايا التنمية. من جهة أخرى أوضح المتحدث الرئيس في الندوة الدكتور فلاح السبيعي عضو مجلس الشورى سابقا في كلمته أن مؤسسة النقد تقوم بإعداد اللائحة التنفيذية لأنظمة التمويل والرهن العقاري مشيرا إلى أن اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تتضمن تنظيم نشاط التمويل العقاري والمطورين العقاريين والسماح للمصارف بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن وتنظيم برامج الدعم الحكومي وآلية التعامل مع تسديد الاقتصاد وتسجيل عقود الإيجار التمويلي، وكذلك ضبط ومراجعة الأسعار. جلسات الندوة عقدت الجلسة الأولى برئاسة د. فلاح السبيعي عضو مجلس الشورى سابقا وتحدث في الجلسة كل من: الأستاذ محمد الشايع مدير عام مراقبة شركات التمويل في مؤسسة النقد العربي السعودي والدكتور راشد العليوي أستاذ الاقتصاد الإسلامي في كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم. وقدم محمد الشايع مدير عام مراقبة شركات التمويل في مؤسسة النقد العربي السعودي ملخصا للأنظمة الخاصة بالتمويل والرهن العقاري وهي نظام التمويل العقاري، نظام الإيجار التمويلي، نظام مراقبة الشركات التمويلية، وكذلك اللوائح التنفيذية لهذه الأنظمة الثلاثة. ثم تطرق إلى أهمية هذه الأنظمة في تطوير النظام العقاري في المملكة والرقي بالمستوى الاقتصادي لها. كما قام بالإجابة على بعض التساؤلات من قبل المشاركين حول السلبيات التي تواجه الرهن العقاري كما حدث في الأزمة العالمية في عام 2008 في كثير من دول العالم، خصوصا في الولايات المتحدة الأمريكية التي كان من أهم أسبابها الرهن العقاري وما هي الوسائل التي اتخذتها المؤسسة لتلافي هذه السلبيات. وأوضح الشايع بالإجابة أنه تم دراسة السوق العالمية ومعرفة الأسباب الرئيسة لهذه الأزمة الرهن العقاري في العالم، وتم تجنب هذه المشكلات في أنظمة الرهن العقاري في المملكة ومن أهم هذه البنود زيادة قيمة الرافعة المالية Leverage التي تعني قيمة الرهن عند شراء المنزل، كما تم زيادة الدفعة الأولى عند شراء العقار. وفيما يخص التقييم العقاري أوضح الشايع أن هناك هيئة المقيمين المعتمدين لتقييم العقار، وكذلك هناك توجه لعمل مؤشرات لأسعار العقار تعتبر مؤشرا مرجعيا مثلها مثل مؤشر الأسهم المالية. مشيرا إلى أن مثل الاحتياطات ستساعد على تجنب الوقوع في أزمة رهن عقاري في المستقبل إن شاء الله. وناقش الدكتور راشد العليوي أستاذ الاقتصاد الإسلامي في كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم في الجلسة الثانية حول فكرة الرهن العقاري ونظام الإيجار التمويلي وعلاقة هذه الأنظمة بالشريعة الإسلامية. وتحدث أن الضوابط الشرعية في هذا الجانب ليست قيودا بذاتها، وإنما هي لمصلحة الجميع حتى يتم تجنب الوقوع في مشكلات الرهن العقاري. كما اقترح العليوي أن يتم تقديم هذه اللوائح إلى هيئة من كبار العلماء حتى يبدوا مقترحاتهم وأرائهم الشرعية حول هذه الأنظمة. بحيث تخرج هذه الأنظمة بأفضل طريقة لتكون مقبولة تماما من جانب شرعي ويتقبلها المجتمع. وتطرق الدكتور طلعت حافظ -الأمين العام للجنة الإعلام والتوعية المصرفية بالمصارف السعودية بأهمية التوعية حول أنظمة الرهن العقاري حتى يستوعبها المجتمع، وأبدى شكره العميق لكلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم على تبنيهم هذه الندوة، وأيضا مؤسسة النقد العربي السعودي على مشاركتها الفاعلة في هذه الندوة التي تعتبر من أهم وسائل التوعية للمجتمع، كون الندوة جمعت رجال الأعمال والأكاديميين والطلاب والمهتمين من المواطنين لموضوع الرهن العقاري. وبالتالي يكون النقاش فاعلا ويخرج بنتائج ذي قيمة فعلية تخدم جميع الجهات. كما تطرق في مداخلة الدكتور فهد السعيد الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية لأهمية هذه الندوة وأنها بوابة لمقترحات ودراسات مستفيضة فيما يخص الرهن العقاري. وتمنى من مؤسسة النقد العربي السعودي أن تقوم بتمويل كرسي خاص بالرهن العقاري تنفذه كلية الاقتصاد والإدارة في جامعة القصيم لأهمية الموضوع. وتطرق عبد الإله آل الشيخ الرئيس التنفيذي للشركة السعودية لتمويل المساكن في مستهل كلمته إلى أن السوق العقارية لا تزل ناشئة ولم تصل إلى مرحلة نضج (مرحلة الصناعة)، وأوضح أن السوق العقارية في العالم تعتمد على التطوير العقاري، بينما في المملكة عامة المجتمع يعدون مقاولين، وهذا يرفع من التكلفة ويقلل من الجودة. وأوضح آل الشيخ إلى أن المطورين الحاليين لا يزالون محدودين، مشيرا إلى أن السوق العقارية تفتقر إلى التنظيم ولا يوجد مطورون عقاريون محدودو الاستثمارات. وأوضح آل الشيخ أبرز التحديات التي تواجه السوق العقارية ومنها: ارتفاع تكلفة الأراضي التي تشكل 60 في المائة من تكلفة المنزل، وإكناز الأراضي وعدم مواكبة الطلب للعرض، إضافة إلى قلة عدد شركات التطوير العقاري وعدم تفضيل المصارف سابقا للدخول في التطوير العقاري مشيرا إلى أن تطبيق نظام الرهن باتت المصارف أكثر تحفزا. كما أشار آل الشيخ إلى قلة عدد شركات التمويل العقاري وأهمية تطوير صناعة إعادة التمويل على المدى الطويل موضحا أن الوضع الراهن يتمثل في أن مصادر التمويل تعد قصيرة الأجل، مشيرا إلى عدم مواءمة الطلب للقدرة على التملك وثقافة تملك المواطن للسكن غير صحيحة، حيث إنه يرغب في تملك منزل أعلى من دخله في أحيان. وأبان آل الشيخ إلى أن قلة المتنفسات للمواطن أثرت سلبا على المواطنين، حيث شكلت عائقا حول رغبة المواطنين في تملك وحدات سكنية صغيرة الحجم (شقق) وضعف القدرة على التملك وعدم توفير سكن ميسر، وأخيرا عدم قدرة الاقتصاد على توفير وظائف ساهمت في تفاقم أزمة الإسكان. وقدم آل الشيخ توصيات لأزمة الإسكان من أبرزها: تمكين وزارة الإسكان لتكون منظمة للتطوير العقاري، وعمل بيئة آمنة للتمويل من خلال تطبيق الرهن العقاري والعمل على تخفيض أسعار الأراضي والدعم الحكومي المباشر وتوفير مواد لتخفيض التكلفة. من جهته اقترح رئيس الجلسة الدكتور طلعت حافظ إعداد الدولة لطرفيات على روافد المدن وتوفير الخدمات بها وعلى أن تقوم الدولة بتوفير الأراضي، من جهة أخرى تحدث المستشار الاقتصادي الأستاذ فادي بن عبد الله العجاجي عن تأثير المنظومة المالية على السوق العقارية ودورها في علاج أزمة الإسكان، بحسب رأيه مشكلة تملك السعوديين لمساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين تكاليف بناء المنزل والمستوى العام للدخل الفردي، كما أن شريحة عريضة من الطبقة المتوسطة ملتزمة بقروض استهلاكية، ومعظم الأفراد يحتاجون إلى سنتين على الأقل ليكونوا مؤهلين ماليا للحصول على قروض عقارية طويلة الأجل. حيث حجم القروض الاستهلاكية وقروض بطاقات الائتمان بلغت 285 مليار ريال في نهاية النصف الأول من عام 2012 متجاوزة الدين العام بنحو 57 مليارا. وبحسب رأيه فإن تأثير المنظومة المالية على السوق العقارية خلال السنتين القادمتين سيكون محدودا، وإذا حدثت تغيرات كبيرة فسيكون المحرك الرئيس لها نشاط عمليات المضاربة وليست العوامل الاقتصادية الطبيعية. وأكد العجاجي أن عمليات المضاربة ستفشل في الحفاظ على تماسك الأسعار لفترة طويلة، حيث يجب التسليم بأن دخول الـ 500 ألف وحدة سكنية التي أمر بإنشائها خادم الحرمين الشريفين -حفظه الله- للسوق العقارية السعودية سيؤثر في الأسعار والإيجار شاء المضاربون أم أبوا، فبمجرد تسليم الـ 500 ألف وحدة سكنية للأسر المستأجرة، سيرتفع حجم المعروض من الوحدات المعروضة للتأجير بـ 500 ألف وحدة سكنية على الأقل. وعلى الرغم من أن المنظومة المالية تسمح للمصارف وشركات التمويل بتملك العقار (الفقرة الأولى من المادة الثانية من نظام التمويل العقاري)، إلا أن تأثير ذلك سيكون محدودا، لأن تملكها العقارات لغرض التمويل وليس المتاجرة. فالعقارات ستخرج من دائرة المضاربة وستنتقل مباشرة من ملكية المصارف وشركات التمويل العقاري إلى المستفيد النهائي. وأشار الدكتور فهد السعيد الرئيس التنفيذي للشركة العقارية السعودية إلى أن إجمالي استثمارات القطاع ضخمة تصل إلى 4.3 تريليون دولار بحلول عام 2020 بحسب ميرال لينش، مشيرا إلى أزمات ثلاث للرهن العقاري (اليابان 1989 الولايات المتحدة 2008 أوروبا 2011). وأشار السعيد إلى وجود عدة فجوات في منظومة السوق العقارية في المملكة والعمل جاد على ردم تلك الفجوات ومن أبرزها: فجوة بين قلة العرض وكثرة الطلب، وفجوة في ارتفاع أسعار المعروض وضعف قدرة المواطنين، وفجوة في عدم وضوح أو قدرة أو تأخر سن الأنظمة ذات العلاقة، إضافة إلى قدرات المستفيدين من شركات التطوير العقاري. واختتم السعيد بالإشارة إلى أن احتياج المساكن في المملكة سيصل إلى معدل منزل لكل دقيقة.
إنشرها

أضف تعليق

المزيد من أخبار اقتصادية