ندوة "الاقتصادية" للرهن العقاري: نسبة السعوديين المستفيدين من النظام 10 %

كشفت ندوة «الاقتصادية» للتعريف بنظام الرهن العقاري، أن نسبة المستفيدين من النظام لا يتعدون 10 في المائة من السعوديين.

وأوضح الدكتور فهد القاسم رئيس مجلس إدارة «أموال للاستثمارات المالية»، خلال حديثه في الندوة التي أقيمت البارحة الأولى في الخبر، أن 80 في المائة من موظفي الدولة رواتبهم أقل من ثمانية آلاف ريال، و90 في المائة من موظفي الدولة السعوديين رواتبهم أقل من 12 ألف ريال، مضيفا أن نظام الرهن العقاري الجديد الذي اعتمد أخيرا لن يخدم إلا 10 في المائة تقريبا، حيث إن المصارف وشركات التمويل لديها شروط تعجيزية؛ من أهمها ألا يقل راتب الموظف عن 15 ألف ريال. وأشار القاسم، إلى أن أكثر من 90 في المائة من السعوديين الموظفين مدينون للمصارف وبعض شركات التمويل.

في مايلي مزيد من التفاصيل:

كشف الدكتور فهد القاسم رئيس مجلس إدارة أموال للاستثمارات المالية أن 80 في المائة من موظفي الدولة رواتبهم أقل من ثمانية آلاف ريال، و90 في المائة من موظفي الدولة السعوديين رواتبهم أقل من 12 ألف ريال، مضيفا أن نظام الرهن العقاري الجديد الذي اعتمد أخيرا لن يخدم إلا 10 في المائة تقريبا، حيث إن البنوك وشركات التمويل لديها شروط تعجيزية من أهمها ألا يقل راتب الموظف عن 15 ألف ريال.

وقال الدكتور القاسم في ورقة عمل ألقاها في ندوة "الاقتصادية" للرهن العقاري التي أقيمت أمس الأول في فندق موفنبيك بالخبر برعاية شركة سمو العقارية: إن أكثر من 90 في المائة من السعوديين الموظفين مدينون للبنوك وبعض شركات التمويل، مضيفا أن البنوك الوطنية لديها تحفظ كثير على النشاط العقاري كون البنوك تصنف الاستثمار العقاري بالمخاطرة والبنوك الآن تقرض فقط موظفي الدولة و"أرامكو" و"سابك" لضمان حقوقها.

#2#
#3#

وبيّن أن الدولة ممثلة في وزير المالية قد وضعت العقاريين والمستثمرين في موقف حرج عندما صرح قبل أربع سنوات بأن اعتماد الرهن العقاري قريبا وحدد تقريبا ثلاثة أشهر للاعتماد ومع ذلك لم يعتمد إلا بعد أربع سنوات، مطالبا بسرعة إصدار اللائحة التنفيذية خلال المدة المقررة والتي تبلغ 90 يوما، مضيفا: يجب على الجميع الضغط على الجهات ذات الاختصاص حتى يتم إصدار اللائحة التنظيمية في وقتها، مشيرا إلى أن هناك فجوة كبيرة بين الطلب والعرض ليست كمساكن بل كاحتياجات، فالسوق يكون بحاجة لوحدات سكنية معينة والمطورون يخرجونها بشكل آخر مختلف غير مناسبة مع دخل المواطن لذلك إن لم يتكاتف العقاريون مع النظام وتفعليه فإنهم هم الخاسرون، خاصة في ظل ارتفاع أسعار الأرضي، لذلك يجب التوجه لشراء الأراضي بأقل تكلفة وبناء منازل بأسعار مناسبة مع التمويل.

#4#
#5#

وأشار القاسم إلى أن تداخل الأراضي وكثرة القضايا والروتين تحد من قلة المستثمرين في السوق السعودي، وهو ما يشجع على إقامة تحالفات بين الشركات العقارية والمطورين والمقاولين للمساهمة في نجاح نظام الرهن العقاري والتركيز على الوحدات السكنية وتأسيس شركات للتمويل العقاري، متوقعا أن تشهد الفترة المقبلة تنافسا كبيرا بين البنوك الوطنية وشركات التمويل بعد أن اعتمد النظام الذي يضمن حقوق جميع الأطراف، مطالبا بإنشاء بنك خاص للتمويل، تحفيز البناء الجماعي، تغيير ثقافة المسكن، إيجاد حلول للأراضي البيضاء والأسعار المبالغ فيها والتنويع في المنح والمساواة.

#6#

وأوضح أن من أهم التحديات ضبابية النظام من حيث تحديد وقت البدء في تطبيقه والأنظمة الخاصة به، كما أن الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب تعتبر كبيرة لدرجة عدم تمكن النظام من تغطيتها في وقت قياسي، وتزايد عدد المقترضين من البنوك مما يصعب عليهم الحصول على التمويل الجديد، عدم وضوح العلاقة بين الرهن العقاري وصندوق التنمية العقاري، ارتفاع تكلفة الأراضي داخل النطاق العمراني، المحافظة على استقرار أسعار مواد البناء خاصة الأسمنت والحديد، وعدم وجود مشاريع قادرة على تلبية حاجة محدودي الدخل بما يتناسب مع رواتبهم والذين يمثلون النسبة الأكبر في المجتمع.

#7#

وأضاف رئيس مجلس إدارة أموال المالية أن هناك فرصا يمكن استغلالها من خلال هذا النظام منها: التركيز على تطوير الوحدات السكانية لسد الفجوة السوقية، تأسيس شركات للتمويل العقاري، زيادة الطلب على الأراضي البعيدة نسبيا عن المدن، بناء وحدات سكنية استثمارية مخصصة للتأجير، وانخفاض تكاليف التمويل للعقار الاستثماري، متوقعا بعض إيجابيات النظام من خلال انخفاض تكلفة التمويل العقاري، تطور الصناعة العقارية المتخصصة في الإسكان، زيادة أعداد شركات التمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، انخفاض تكلفة التمويل العقاري، زيادة حجم المعروض من العقارات السكنية، ودخول أدوات جديدة للسوق المالية عن طريق صكوك الرهونات العقارية.

#8#

ولم يخف القاسم من وجود بعض السلبيات التي قد تصاحب النظام، حيث توقع ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب على العقارات السكنية، وارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة زيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، تحيز النظام للفئة الأكثر دخلاً من المواطنين، المضاربات المتوقعة خاصة على العقارات السكنية، وبطء الاستجابة بين الجهات الحكومية ذات العلاقة.

#9#

وتطرق القاسم لبعض المقترحات التي ستساعد على تطبيق النظام، تلخصت في تأسيس بنك للإسكان يعنى بالادخار والتسليف، الإسراع في إصدار اللوائح التنفيذية لنظام الرهن العقاري والأنظمة الأخرى ذات العلاقة، تحول صندوق التنمية العقاري لمنح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء فقط، حل مشاكل إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع بناء المساكن للتأجير، وجود الأحكام المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام والمتزامنة مع قوة التنفيذ، ربط التمويل العقاري بالعقار المرهون فقط وعدم تعلقه بذمة المدين، وربط سداد قروض الصندوق بالرواتب وبشركة (سمة).

#10#

من جانبه، أكد الدكتور سلمان بن غازي الظفيري المحامي والمستشار القانوني أن عقد الرهن العقاري هو عقد قديم قدم الإنسان نفسه لقوله تعالى: "فرهان مقبوضة"، ومات رسول الله - صلى الله عليه وسلم - ودرعه مرهونة عند يهودي.

وقال الدكتور الظفيري خلال الندوة التي نظمتها "الاقتصادية" برعاية شركة سمو العقارية البارحة الأولى في فندق موفنبيك الخبر إن الحضارة الإسلامية من أكثر الحضارات التي تناولت الجوانب الفقهية والقانونية للرهن العقاري بأدق التفاصيل فلا تنعدم كتب الفقهاء من باب خاص بالرهن، غير أن الرهن العقاري بصورته الحديثة بدأ بالظهور في الثلث الأول من القرن الميلادي السابق 1930 تقريبا والغريب أن شركات التأمين هي السباقة إلى هذا المضمار قبل مؤسسات التمويل والبنوك وكان هدفها بداية ألا يستطيع الراهن الوفاء بالدين ليتمكنوا من تملك العقار وبيعه بفائدة كبيرة عائدا على الدين وهذا كان منتشرا في الولايات المتحدة ثم بدأ بالظهور الرسمي عام 1934 تقريبا بنظام الرهن العقاري بالولايات المتحدة وكان التمويل لا يتعدى 50 في المائة من قيمة العقار، مضيفا أن نظام الرهن العقاري أزال التخوف الرئيسي لمؤسسات التمويل في الغموض القانوني بشأن الحجر على العقار المرهون، مضيفا أن نظام الرهن العقاري ينظم عملية نزع ملكية العقار لصالح الممولين وبالتالي فإنه يمنح المزيد من المرونة والثقة بتوسيع عملية التمويل، حيث ينص النظام على أن الدائن المرتهن يتقدم على جميع الدائنين في المرتبة في استيفاء الدين في حال تعثر المدين.

#11#

وبين الدكتور الظفيري أهم ملامح نظام الرهن العقاري بأنه يكسب به المرتهن حقا عينيا على عقار معين مسجل ويتقدم بمقتضاه على جميع الدائنين ويكون الرهن بالتأشير على سجل العقار لدى الجهة المختصة، كما أنه يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلا عينيا ويجوز رهن العقار المملوك بالشيوع بموافقة جميع الملاك للعقار الذي لا يصح قسمته، إضافة إلى أن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ويجوز للراهن أن يتصرف بالعقار المرهون والمسجل بموجب النظام ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك وللراهن أيضا التصرف بالعقار وله غلة العقار بما لا يخل بحق المرتهن، والراهن ملزم بضمان ما يطرأ على المرهون من نقص ويجوز للمرتهن نقل حقه من استيفاء الدين مع الرهن الضامن له ولغيره وتتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار بموجب نظام التنفيذ ولا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان الأهلية وتسري أحكام نظام الرهن العقاري على المنقول الذي له سجل منتظم كالسيارة والسفينة والطائرة.

#12#

وقال إن من الأنظمة ذات الصلة بنظام الرهن العقاري القضاء على المماطلة في تنفيذ الإحكام التي يعانيها أصحاب الحقوق والفصل في منازعات التنفيذ وإصدار الأوامر والقرارات المتعلقة بالتنفيذ والنظر في إثبات الإعسار، تقوية دور قاضي التنفيذ من خلال إلزام الجهات المختصة بالتعاون معه عند الاستعانة بها مثل الاستعانة بالشرطة والمنع من السفر ورفعه والحبس والإفراج والإفصاح عن الأصول، تحديد سندات التنفيذ والأموال محل التنفيذ والأحكام المتعلقة بالحجز عليها وبيان إجراءات الحجز التحفظي والتنفيذي والتنفيذ المباشر في مسائل الأحوال الشخصية وتحديد حالات الحبس التنفيذي عند الامتناع عن التنفيذ وأحكامه وفرض عقوبات السجن عند تنفيذ الحكم سواء بالامتناع أو التعطيل وإنشاء وكالة مختصة بالتنفيذ في وزارة العدل تشرف على بعض أعمال التنفيذ الموكلة إلى القطاع الخاص.

وتطرق الدكتور الظفيري في محاضرته إلى نظام الإيجار التمويلي وأبرز ملامح هذا النظام والتي من أهمها توفير صيغة تمويل من قبل شركات مساهمة متخصصة في الإيجار التمويلي لتمكين المستفيد من الانتفاع بجميع الأصول العقارية والمنقولة والحقوق المعنوية والامتيازات بصيغة الإيجارة، إتاحة الفرصة للمستفيد من ذلك المنتج التمويلي لتملك الأصل أو الحق ووضع الضوابط اللازمة لممارسة ذلك النشاط بما يكفل تقليل المخاطر على أطراف علاقة الإيجار التمويلي وتجنيب القطاع المالي الممارسات التي قد تؤثر سلبا في سلامته وإسناد مهمة الإشراف والرقابة على الإيجار التمويلي إلى مؤسسة النقد العربي السعودي تحقيقا لغايته.

#13#

وبين أن نظام التمويل العقاري يسهم في إيجاد سوق للتمويل العقاري تؤسس بموجبه شركات مساهمة متخصصة في تقديمه بالتعاون مع مطورين عقاريين مع إمكان إعادة التمويل وذلك لتوفير بدائل مختلفة، تمكين المستفيدين من تملك العقارات بطرق ميسرة تحفظ حقوق أطراف العلاقة تحت إشراف ورقابة مؤسسة النقد العربي السعودي لوضع الضوابط اللازمة لضمان عدالة المعاملات وسلامة النظام المالي وتوفير قدر عال من الشفافية يتمثل في نشر المعلومات المتعلقة بذلك النشاط ودعم وضمان التمويل العقاري لمستحقيه ولجمعيات الإسكان وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانية صندوق التنمية العقارية لذلك.

#14#

ولفت كذلك إلى نظام مراقبة شركات التمويل وأبرز ملامح النظام والتي من أهمها وضع الضوابط اللازم توافرها لتأسيس هذا النوع من الشركات والترخيص لها ولما تقدمه من منتجات ووضع المعايير التي يجب مراعاتها أثناء ممارسة الشركة لأنشطة التمويل بما فيه تحديد نسب الملاءة المالية وحدود التركيز الائتماني ومقدار الاحتياطات ومخصصات الديون، بالإضافة إلى إجازة ممارسة أنشطة التمويل العقاري وتمويل الأصول الإنتاجية والإيجار التمويلي وتمويل متناهي الصغر وترك النظام مساحة لما قد يستجد من صيغ تمويلية أخرى، مراعاة أهمية تجنيب الشركات المخاطر المرافقة للأنشطة الأخرى وذلك بمنعها من ممارسة غير ما رخص لها به، إضافة إلى منعها من ممارسة التجارة في العقار أو المنقول أو قبول الودائع سواء كان بشكل مباشر أو غير مباشر وتقوم مؤسسة النقد العربي السعودي بمهمة الإشراف والرقابة على شركات التمويل وأنشطتها.

#15#

كما تطرق الدكتور الظفيري في محاضرته إلى نص نظام الرهن العقاري والذي يتضمن 49 مادة واعتبرها جميعا خطيرات والأخطر الأكثر هي المادة الثامنة عشرة، والتي تتضمن التصرف بالديون مع مراعاة أحكام التصرف بالديون، حيث يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين ما لم يتم خلاف ذلك من اتفاق، أي يجوز للشركة نقل الدين إلى جهة أخرى وهذا يدخلنا في أحكام فقهية لا بد من رأي شرعي هل يجوز شراء الدين بدين عائد والتفاصيل جميعها في اللائحة التنفيذية.

من جهته أكد الدكتور عائض القحطاني رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية على تأسيس شركات إعادة تمويل كون الشركات الحالية لن تستطيع بمفردها تغطية الطلب على التمويل، مشيرا إلى أن هذه الشركات يجب أن تكون مملوكة للدولة حتى لا تقع فيما وقعت فيه الشركات الأمريكية الخاصة ولتحافظ على النظام، والاستفادة من مبلغ 250 مليارا ومبالغ صندوق التنمية العقارية، مؤكدا أن هذه الشركات لن يستطيع تأسيسها سوى وزارة الإسكان بالتعاون مع صندوق التنمية العقارية.

#16#

وطالب القحطاني بتفعيل نظام التثمين العقاري خوفا من أن يواجه السوق انهيارات مستقبلية بعد تطبيق النظام نتيجة تقييم بعض الأراضي والعقارات بأسعار أكثر من قيمها الحقيقية، وشدد على تحديد وكلاء البيع والمصفين القضائيين المهنيين بحيث لا يتصرف البنك منفردا ببيع العقار أو إخطار جهة معينة لبيع العقار بقيم غير حقيقية.

وناشد وزارة البلديات بعدم الانتظار لسنوات عديدة لفتح وتوسيع النطاق العمراني والإسراع في ذلك بعد تطبيق النظام، وفك محجوزات شركة "أرامكو السعودية"، التي تسهم في خفض أسعار الأراضي، أو على أقل تقدير فك جزء من هذه المحجوزات، متوقعا أن تشهد الأيام المقبلة القليلة أخبارا سارة عن محجوزات "أرامكو السعودية"، وخاصة أن الشركة دائما سباقة للمساهمة الفاعلة بالمسؤولية الاجتماعية وغيرها من إنشاء المدارس والمستشفيات.

وتوقع رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية عدم انخفاض الإيجارات حاليا، بل على المدى المتوسط والطويل نعم سيكون هناك انخفاض كون الإيجارات حاليا تحقق عوائد سنوية تراوح بين 10 و12 في المائة من قيمة العقار وإزاء انخفاض أسعار التمويل العقاري لأقل من 4 في المائة تقريبا فسيكون الشراء بالتقسيط أو الإيجار التمويلي أجدى بكثير من الإيجار ومن ثم سيدفع ذلك ملاك العقارات إلى تخفيض إيجاراتهم حتى تصبح عند معدل مقبول، متوقعا زيادة الطلب على الوحدات التي لا يتجاوز سعرها 750 ألف ريال وذلك نظرا لأن الشريحة الكبيرة من الطلب ممثلة في فئة ذوي الدخل المحدود، فالجميع يبحث عن الدبلكسات والشقق والمنازل الصغيرة التي تتناسب مع دخله.

وتوقع كذلك دخول شركات أجنبية خاصة الخليجية نظرا لكون السوق السعودي سوق بكر وفيه فرص استثمارية واعدة، مؤكدا كذلك دخول مطورين عقاريين أجانب للاستفادة من نمو الطلب المتوقع على الوحدات السكنية.

وقال عبد الله بن حجر مهتم بالشأن العقاري: إن الآلية التي ستسهم بها شركة سمو لتلبية احتياجات المواطنين تعد بادرة جديدة في السوق السعودي، كما أتمنى من ذوي الاختصاص أن يقوموا على تكثيف مثل هذه المبادرات التي توعي المواطن وتسهل عليه فهم القرارات والبرامج التمويلية لكي لا تؤثر فيّ وفي إخواني المواطنين لعدم وصول المعلومة الصحيحة والكافية لديهم.

كما أن السوق العقاري في الوقت الحاضر يحتاج إلى آلية جديدة تمكن كل مواطن تملك قطعة سكنية تتناسب مع دخله في ظل وجود مساحات شاسعة في المملكة.

وقال سلطان الشهري إن إظهار الآلية للرهن العقاري بهذا الشكل اللافت لهو جهد مشكور عليه والتي تطمئن المواطن وتسهل عليه المعرفة لمثل هذا النظام المهمة لنا كمواطنين ومستهلكين بنهاية الأمر ولا ننسى دور المتحدثين، والتي جاءت في الوقت المناسب لا سيما أن الأنظمة لم تكن واضحة للجميع حال صدور إقرار النظام.