تسجيل دخول
نسيت كلمة المرور |  مستخدم جديد
 
الجمعة 1432/11/9 هـ. الموافق 07 أكتوبر 2011 العدد 6570
آخر الأخبار
انت الآن تتصفح عدد من الارشيف, نشر قبل 1113 يوم . عودة لعدد اليوم

هل فرض ضريبة على الأراضي السكنية في المملكة يخفض أسعارها؟

أ.د. محمد إبراهيم السقا

لا شك أن مشكلة الحصول على مسكن مناسب أصبحت من أكثر القضايا التي تؤرق المواطن في المملكة، خصوصا صغار السن منهم، وقد كثر الحديث في الآونة الأخيرة حول قضية ارتفاع أسعار الأراضي في المملكة وضرورة العمل على وقف هذا التزايد المستمر في الأسعار لتخفيض تكلفة الحصول على المسكن المناسب للمواطن، والذي يلعب سعر الأرض فيه دورا محوريا.

إن الضغط على أسعار الأراضي نحو الانخفاض يكمن أساسا في تحفيز العرض من الأراضي المخصصة لبناء المساكن بالوسائل المختلفة، سواء بتهيئة وتجهيز المزيد من الأراضي ثم عرضها للبيع بسعر التكلفة، أو من خلال تحفيز، أو ربما إجبار مالكي الأراضي غير المستغلة على عرضها ووقف الاتجاه نحو ''تخزين الأراضي'' لأغراض الاحتكار، حتى يرتفع العرض منها مما يساعد الأسعار نحو التراجع، ومن القضايا التي ثار حولها الجدل أخيرا هو خيار فرض ضرائب على الأراضي الفضاء غير المستغلة كسبيل لخفض أسعار الأراضي.

من الناحية النظرية تميل الدراسات إلى الإشارة إلى أن فرض ضريبة على الأراضي يؤدي إلى انخفاض فوري في أسعارها السوقية، حيث تؤدي الضريبة إلى خفض القيمة الحالية للأراضي (محسوبة من خلال خصم التدفقات النقدية المستقبلية للأرض)، كما أن ذلك سوف يؤدي إلى دفع بعض ملاك تلك الأراضي إلى التخلص منها؛ وذلك بهدف التخلص من عبء الضريبة، الأمر الذي يؤدي إلى زيادة عرض الأرض ومن ثم انخفاض أسعارها السوقية.

هذا التحليل قد يبدو منطقيا من الناحية النظرية، ولكن هل بالفعل سيؤدي فرض الضرائب على الأراضي الفضاء إلى خفض أسعارها؟ لا يمكن الإجابة عن هذا السؤال بصورة مباشرة أو بالاستناد إلى تجارب الدول الأخرى التي تشير الدراسات فيها إلى أن أسعار الأراضي قد تنخفض مع فرض الضرائب عليها؛ لأن المسألة في حالة الأراضي التي تجري عليها عمليات المضاربة بالذات أعقد من ذلك، ذلك أن هناك مجموعة من الشروط الواجب توافرها لتحقق هذه النتيجة، وأهم هذه الشروط هي ارتفاع مرونة عرض الأرض بالنسبة للضريبة، وارتفاع مرونة الطلب السعرية للأرض، أي أن المرونة تلعب دورا حاسما في هذه القضية.

لتبسيط العرض على القارئ غير المتخصص، فإن المرونة هي درجة الاستجابة، فإذا كانت درجة الاستجابة مرتفعة نقول إن المرونة مرتفعة والعكس، وعلى ذلك فإن ارتفاع مرونة عرض الأرض بالنسبة للضريبة، يعني أن فرض أو رفع الضرائب على الأراضي سوف يؤدي إلى زيادة الكميات المعروضة منها ومن ثم انخفاض أسعارها، وانخفاض مرونة عرض الأرض بالنسبة للضريبة يعني أن فرض أو رفع معدلات الضريبة لن يحدث تأثيرا جوهريا على الكميات المعروضة منها.

من ناحية أخرى، فإن إقدام ملاك الأراضي على الاحتفاظ أو التخلص من الأراضي بعد فرض الضريبة سوف يعتمد على قدرتهم على تحميل المشترين بعبء الضريبة.

هذا الموضوع يقودنا إلى أحد الدروس المهمة التي ندرسها للطلبة في مبادئ علم الاقتصاد، وهي قدرة المنتج أو البائع على تحميل، أو نقل عبء الضريبة على كاهل، المستهلك، ووفقا لمبادئ علم الاقتصاد فإن قدرة البائع على تحميل المشتري بالضريبة سوف تعتمد على مرونة الطلب السعرية.

فكلما انخفضت مرونة الطلب السعرية ازدادت قدرة البائع على تحميل المشتري بالضريبة، وكلما ارتفعت مرونة الطلب السعرية قلت قدرة البائع على نقل عبء الضريبة على كاهل المشتري.

من المعلوم أن من بين محددات مرونة الطلب السعرية توافر البدائل للسلعة، ومدى ضرورة السلعة بالنسبة للمستهلك، فكلما توافرت البدائل للسلعة ارتفعت مرونة الطلب السعرية لها والعكس صحيح.

من ناحية أخرى كلما ارتفعت درجة ضرورة السلعة بالنسبة للمستهلك قلت مرونة الطلب السعرية لها والعكس صحيح، وبما أن الأراضي السكنية ليس لها بديل، كما أن الأراضي السكنية تعد من السلع الضرورية؛ لأنها تستخدم لتوفير إحدى الخدمات الأساسية في الحياة وهي خدمة السكن، حيث يتزايد الطلب على الأراضي السكنية على المدى الطويل بفعل تزايد أعداد السكان، فإنه من المتوقع أن تنخفض مرونة الطلب السعرية للأراضي.

إذا فرضنا أن المملكة تقوم بفرض ضريبة على الأراضي الفضاء المخصصة للإسكان، فإن ملاك تلك الأراضي سوف يواجهون واحدا من ثلاثة أوضاع على الأقل، هي: - استمرار ارتفاع أسعار الأراضي بمعدل أكبر من معدل الضريبة، وفي مثل هذا الوضع يسهل على ملاك الأراضي تحمل عبء الضريبة طالما أن الأرض تحقق معدلات عائد رأسمالي تفوق قيمة الضريبة، وبالتالي يؤمن معدل الارتفاع في أسعار الأراضي للمضاربين التغطية اللازمة لنفقات الضريبة.

  • استمرار ارتفاع أسعار الأراضي بمعدل أقل من معدل الضريبة في الوقت الذي يسهل فيه لملاك الأراضي تحميل المشترين المحتملين للأرض بقيمة الضريبة أو بالجزء الأكبر منها.

  • استمرار ارتفاع أسعار الأراضي بمعدل أقل من معدل الضريبة، أو ميل أسعار الأراضي نحو الانخفاض في الوقت الذي يصعب فيه على ملاك الأراضي نقل عبء الضريبة على المشترين المحتملين لها.

من الواضح أنه في الحالتين الأولى والثانية ليس من المتوقع أن يترتب على فرض الضريبة حدوث تزايد في عرض الأراضي كاستجابة لفرض الضريبة، وهو ما يعني أنه لكي يتحقق الهدف من فرض الضريبة على اتجاه أسعار الأراضي نحو النزول لا بد أن تسود الحالة الثالثة على أي وضع، فهل يمكن بالفعل أن تتحقق الشروط التي تسود في ظلها هذه الحالة الأخيرة؟

للإجابة عن هذا السؤال لا بد وأن نتعرف على نمط اتجاه أسعار الأراضي في المملكة خلال السنوات السابقة.

للأسف الشديد يلاحظ أن توافر سلاسل زمنية متسقة حول أسعار الأراضي في المناطق المختلفة في المملكة يعد محدودا نسبيا حتى يمكن تقييم الاتجاه العام لأسعار الأراضي بصورة دقيقة.

أخيرا بدأ البنك السعودي الفرنسي في إصدار تقارير دورية عن قطاع العقار في المملكة متضمنة إحصاءات عن أسعار الأراضي والمساكن في المناطق الرئيسة في المملكة، ويوضح الجدول رقم (1) متوسط سعر متر الأراضي السكنية في تلك المناطق خلال الفترة من النصف الثاني من عام 2008 إلى النصف الأول من عام 2011، وتجب ملاحظة أن الأرقام المعروضة هي متوسط لسعر المتر في المناطق المختلفة لكل جهة، وهو ما قد يخفي تباينا واضحا لسعر المتر في كل منطقة على حدة، غير أنه تنبغي الإشارة إلى أن الهدف الأساسي هنا ليس القيمة المطلقة لسعر المتر وإنما معدل النمو فيها، وهو ما يعرضه الجدول رقم (2)، ومن الجدول يتضح أنه على مدى هذه الفترة الزمنية القصيرة، وباستثناء عام 2009، حيث ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على أسعار الأراضي التي مالت نحو الانخفاض بشكل عام، فإن معدلات النمو في أسعار الأراضي تعد مرتفعة بشكل عام، وهو ما يعني أنه لكي تحدث الضريبة تأثيرها المأمول على أسعار الأراضي فلا بد وأن يكون معدل الضريبة مرتفعا جدا، أخذا في الاعتبار معدلات الارتفاع الكامن في أسعار الأراضي على المدى الطويل.

بالطبع لا يمكننا تحديد هذا المعدل حاليا في ضوء نقص البيانات المتاحة عن أسعار والكميات المعروضة من الأرض، وكذلك الكميات المطلوبة منها عند الأسعار المختلفة؛ حتى يمكن حساب المرونة الفعلية للعرض والطلب، ومن ثم المعدل الأنسب للضريبة.

والآن ما هي العوامل المؤثرة في الطلب على الأراضي السكنية على المدى الطويل؟ لا شك أن هناك الكثير من العوامل، لعل أهمها هو مستوى الدخول (الذي يحدد مستويات الادخار ومن ثم الطلب على الأصول والتي منها الأرض) وعدد السكان، والأهم معدل نموهم، والذي يحدد مستوى الضغوط التي سيتعرض لها قطاع الإسكان في المستقبل المملكة.

إن استعراض معدلات النمو في متوسط نصيب الفرد من الناتج خلال الفترات السابقة يوحي بوجود قوة شرائية مناسبة ومتنامية لدى المستهلك المحتمل، من ناحية أخرى فإن المملكة تعد واحدة من أكثر دول العالم نموا في السكان، ومع النمو السكاني تتزايد الضغوط على قطاع العقار طلبا لخدمات السكن؛ وللتعرف على هذا الضغط تم القيام بالتنبؤ بأعداد السكان في المملكة حتى عام 2030، كما هو موضح في الجدول رقم (3)، في ظل سيناريوهين للنمو السكاني في المستقبل، الأول هو سيناريو النمو حسب الاتجاه العام خلال الفترة من 2003-2010، ووفقا لهذا السيناريو يتوقع أن يتزايد عدد السكان من السعوديين من 19.25 مليون نسمة في 2011 إلى 26.78 مليون نسمة في عام 2030، في الوقت الذي يتوقع أن يزداد عدد السكان غير السعوديين من 8.78 مليون نسمة إلى 15.84 مليون نسمة على التوالي، وهو ما يعني أنه يتوقع وفقا لهذا السيناريو أن ينمو إجمالي عدد سكان المملكة من 28 مليون نسمة في 2011 إلى 42.6 مليون نسمة في 2030.

غير أنه من الواضح أن هذا السيناريو للتنبؤ بأعداد السكان في المملكة ربما يغالي في تقديرات أعداد السكان غير السعوديين، والذين يتوقع أن تتضاعف أعدادهم تقريبا في المملكة خلال الـ20 عاما المقبلة وفقا لهذا السيناريو، وهو ما يعني أن عداد السكان الوافدين سوف ينمو بمعدلات أعلى من معدلات نمو السكان السعوديين في المستقبل، الأمر الذي قد يتعارض مع ما يتم حاليا من سياسات للإحلال وتوطين سوق العمل السعودية.

من ناحية أخرى فإنه ربما يعاب على هذا السيناريو أنه لا يأخذ في الاعتبار ظاهرة التحول الديموغرافي التي تحدث حاليا في المملكة، والتي يتوقع أن يكون لها تأثير واضح على معدلات النمو السكاني في المستقبل، والمقصود بظاهرة التحول الديموغرافي تحول المجتمع من مجتمع ترتفع فيه معدلات المواليد والوفيات إلى مجتمع تنخفض فيه معدلات المواليد والوفيات.

تشير البيانات المتاحة من مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات في المملكة بأن معدلات المواليد الخام (عدد المواليد لكل ألف نسمة من السكان)، تميل نحو التراجع بشكل مستمر حتى بلغت 27.2 مولودا لكل ألف من السكان في 2010، في الوقت الذي يبلغ فيه معدل الوفيات الخام (عدد الوفيات لكل ألف من السكان) 3.3 حالة وفاة لكل ألف من السكان سنويا، أي أن صافي معدل النمو السكاني في المملكة بلغ 23.1 فردا لكل ألف من السكان سنويا في 2010، ووفقا للبيانات التاريخية المتاحة من المصلحة فإن معدل المواليد في المملكة يتراجع سنويا بنحو 4 في الألف، واستنادا إلى هذه المعطيات فإن صافي معدل النمو السكاني بين المواطنين يتوقع أن يتراجع إلى 15.1 في الألف في عام 2030، من ناحية أخرى تم افتراض نمو أعداد السكان غير السعوديين على أساس آخر صافي معدل للنمو الطبيعي بينهم والذي يبلغ 11.1 في الألف سنويا، ووفقا لنتائج التقدير لهذا السيناريو يتوقع أن يتزايد عدد السكان من السعوديين من 19.13 مليون نسمة في 2011 إلى 27.21 مليون نسمة في عام 2030، في الوقت الذي يتوقع أن يزداد عدد السكان غير السعوديين من 8.52 مليون نسمة إلى 10.49 مليون نسمة على التوالي، وهو ما يعني أنه يتوقع وفقا لهذا السيناريو أن ينمو إجمالي عدد سكان المملكة من 27.66 مليون نسمة في 2011 إلى 37.70 مليون نسمة في 2030.

إن التقديرات المقدمة أعلاه توحي بأن الكتلة السكانية في المملكة من المتوقع أن تنمو على نحو كبير خلال العقدين القادمين، ومما لا شك فيه أن النمو السكاني الكبير لمجتمع صغير السن مثل المجتمع السعودي، أي الذي تشكل فيه الشرائح السكانية ذات الفئات العمرية الصغيرة ''أقل من 20 سنة'' النسبة الأكبر، سوف يولد ضغوطا ضخمة على قطاع المساكن في المملكة في المستقبل؛ وهو ما يصب في نمو الطلب على المساكن بكافة أنواعها في المستقبل، وبالطبع الطلب على أراضي البناء ومن ثم أسعارها.

في ظل هذه الظروف يتوقع أن تكون مرونة الطلب السعرية على الأراضي منخفضة بشكل عام، ومن ثم ارتفاع قدرة المضاربين في الأراضي على تحميل المشترين للأرض بكامل أو بالجزء الأكبر من ضريبة الأراضي.

والآن وفي ضوء التحليل السابق دعونا نعود إلى التساؤل الأساسي المطروح هنا، وهو: هل يعد فرض الضريبة على الأراضي الأسلوب الأمثل لتحرير الأرض الفضاء لأغراض الإسكان؟ يتضح مما سبق أن الإجابة هي لا؛ لأن فرض ضريبة على الأراضي سوف يترتب عليه ارتفاع أسعار الأراضي طالما أن ضغوط الطلب عليها (الدخل وعدد السكان) مستمرة، حيث من المتوقع أن الضريبة سوف تضاف إلى سعر الأرض في النهاية ومن ثم يتحملها المشتري النهائي للأرض بشكل ما، وأن فرض الضريبة على الأراضي سوف يعقد أوضاع سوق المساكن بصورة أكبر، لا تيسيرها، وبناءً على ما سبق لا ينصح بفرض ضرائب على الأرض الفضاء، إلا إذا كان فرض الضريبة لأغراض مالية مثل تعزيز الإيرادات العامة للدولة أو تنويعها، أما إذا كان الهدف من الضريبة هو خفض سعر الأرض فإن هذا قد لا يتحقق للأسباب التي تمت الإشارة إليها، والتي توحي بأنه في ظل هذه الظروف فإن فرض الضرائب على الأراضي الفضاء لا يجب أن يكون لتحقيق أهداف سعرية، وإنما لتحقيق أهداف مالية Fiscal، مثل تنويع مصادر الإيرادات العامة للدولة، أو تمكين الدولة من مشاركة ملاك الأراضي، سواء الحاليين أو المستقبليين في جانب من الزيادة التي تحدث في أسعار الأرض.

إن حل مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي لا يكون بالضريبة أساسا، وإنما بالعمل على تأهيل المساحات الشاسعة من الأراضي الفضاء غير المؤهلة حاليا للبناء؛ لكي تضاف إلى رصيد الأراضي الصالحة للبناء في المملكة، وهو ما يقتضي ضرورة تخصيص الميزانيات اللازمة للبنى التحتية الأساسية لهذه المناطق، والتي يمكن تحميلها على سعر الأرض؛ حتى تتمكن الدولة من تحرير كميات كبيرة من هذه الأراضي، والآن ما هو أثر استمرار هذه الأوضاع على المواطن السعودي وقدرته على تملك المساكن، وما هي القدرة الفعلية للمواطن على تملك المسكن مقارنة بباقي دول العالم؟.. هذا هو موضوع مقالي في الجمعة القادمة إن أحيانا الله - سبحانه وتعالى.


حفظ طباعة تعليق إرسال
مواضيع ذات علاقة

التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي صحيفة الاقتصادية ولا تتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك، ويتحمل كاتبها مسؤولية النشر. علماً أننا لا ننشر التعليقات بغير اللغة العربية.

112 تعليق

  1. المتابع (مسجل) (1) 2011-10-07 04:40:00

    لنقل أنني أبسط مقالك بفهمي :
    العرض و الطلب في السوق . اذا كان هناك مرونة في العرض و الطلب اي توفر المعروض بأكثر من المطلوب ( عن طريق توفر الخيارات و البدائل ) فإن المرونة عالية و بهذا يتحقق النفع من الضريبة
    الحالة المعاكسة : العرض و الطلب في السوق بلا مرونة ، اي ان المطلوب اعلى من المعروض و بهذا لا يتحقق النفع من الضريبة لتحميل التاجر المشتري الأخير كامل التكاليف .
    من الناحية النظرية كلامك صحيح جداً ، و لكن الواقع مختلف و السبب أن مصادر معلوماتك أصلاُ غير دقيقة و سأشرح في الرد الثاني السبب

    -1
  2. المتابع (مسجل) (2) 2011-10-07 04:47:00

    سأخبرك عن بعض المؤشرات التي أغفلتها :
    أولاً : تقرير البنك الفرنسي يعتمد على بيانات غير ذات مرجعية ، بمعنى أن متوسط القيمة السوقية الذي يستندون عليه في ابحاثهم يكون مصدره وسطاء عقاريون أو مشاريع عقارية تنفذ عبر صناديق مالية و ما إلى ذلك دون يقين فعلي من الواقع الحقيقي لسوق . و إن كان فيهم من يخالفني فحجتي و برهاني أن نسبة كبيرة من منفذي الوحدات السكنية هم مواطنون و ليسوا كيانات عقارية .
    ثانيا : يجب التمييز بين سوق التمويل العقارية و السوق العادية .

    -1
  3. المتابع (مسجل) (3) 2011-10-07 04:52:00

    تابع الرد الثاني : من يشتري بيتاً بالتمويل يختلف بسعره عن من يدخر جزءً من قيمة البيت و ما الى ذلك .
    ثالثاً : الوحدات العقارية القائمة ، لدينا عقارات قائمة . فأحياء كثيرة في المدن الرئيسة تغير سكانها و حل بديلاً عنهم سكان جدد و هذا يعني تداول وحدات قائمة في السوق و هو عامل مؤثر .
    رابعاُ : يجب أن نراعي معدلات النمو السكاني ، و توزيع التنمية خارج نطاق المدن الرئيسة . فليست أزمات المدن السكنية متشابهه و على هذا فإن التكتل السكاني يختلف بين المناطق و بهذا تختلف حدة الأزمة العقارية بين المناطق .

    -1
  4. المتابع (مسجل) (4) 2011-10-07 04:59:00

    خامساً : المؤثر المالي ، ففي الأسواق العقارية خارج المدن الرئيسة ، مبلغ ال 500 الف ريال ، يمكن المواطن من بناء فيلا بمتوسط مساحة 450 متر مربع ، بينما في المدن الرئيسة لا يمكنه الحصول بها شقة بمساحة 130 متر . لهذا يجب أن تتمايز الرؤية
    سادساً : كارثة الرهن العقاري و أنظمة التمويل . فلو أن الحكومة اقرت التشريعات و أنشأت السوق الثانوية و تم ضخ الملياارات في القطاع العقاري دون أن إتساق مع منحنى العرض فسوف يكون هذا عاملاً مؤثراً ، و أيضاً لو أقرته بالتوازي مع إقرار الضريبة .

    -1
  5. المتابع (مسجل) (5) 2011-10-07 05:06:00

    ما أخلص اليه شخصياً هو التالي :
    لقد مر السوق بأزمات متعددة ، في الثمانينيات ، و خلال أزمة الخليج الثانية . إنهار فيها السوق و من ثم عاد لدورة طبيعية . و الأن هو في ارتفاع عالٍ جداً في مرحلة تعتبر بالغة الخطورة بل هي أشد خطراً من الأزميتن السابقتين على الإقتصاد نظراً لأن العقارات هي جزء أساسي من الغطاء الإئتماني في القطاع المالي و كذلك لدورة الإقتصاد ككل و الحفاظ عليها ضمن حدود معينة يكفل استقرار النظام الإقتصادي في المملكة و لكن الإرتفاع الضخم كان أكثر حدة في القطاع السكني

    -1
  6. ابوخالد (6) 2011-10-07 05:12:00

    سعادة الدكتور . المشكله في اعتقادي : ان هناك اشياء اكبر مما نتصور .

    -1
  7. أبو أحمد 18 (مسجل) (7) 2011-10-07 05:12:00

    الضربية على الاراضي أذا كانت تتجاوز 15% سنوياً وتتضاعف سنوياً سوف تتسبب في إنهيار العقار وليس إنخفاضه فقط وفي حالة رفض عدم اعطاء الضريبة لدولة يحق أن تبيع الارض من صاحبها بحكم غيابي فوراً وتبيع الارض الدولة لمن يستحقونها بسعر التكلفة طبعا للذين لم تعطيهم الدولة منحة ارض وأما الاموال الطائلة والضخمة التي تنتج من الضرائب تدعم بها الصندوق العقاري وأيضا يدعم بها وزارة الاسكان وبهذا الطريقة سوف تحل المشكلة بشكل رهيب وأنا أجزم لو طبقوا هذا الاقتراح سوف تنحل المشكلة فورا خلال سنتين فقط .

    -1
  8. المتابع (مسجل) (8) 2011-10-07 05:12:00

    تابع : و كان إرتفاع القطاع السكني هو الأكثر حدة بجشع واضح و غير مبرر أنهك الناس ، دون مبرر غير المضاربة التي لا يجني منها البلد الا البلاء !و هذا القطاع تحديداً الذي إرتفع بجنون و قاد السوق العقارية بأكملها الى التضخم هو من سيفجر الأزمة و من ثم سيجلب الإنحدار الذي يشمل بلاءه البلد . لهذا إما أن تحل مشكلة الأراضي السكنية بعينها و تملك الناس و و تتحمل السوق قليلاً من ألم إنخفاض العقارات و تحقق خسائر على المدى القصير و من ثم تتعافي السوق و إلا فستنفجر الفقاعة و حينها على نفسها جنت براقش
    السلام عليك

    -1
  9. خالد (9) 2011-10-07 05:50:00

    هناك أراضي مساحتها عشرات الملايين من الأمتار , إذا فرضت الضريبة التي هي الزكاة فسيضطرون إلى طرحها في السوق مما يعني كثرة المعروض , أظنك أغفلت هذا المعنى ,,,

    -1
  10. عبدالله (10) 2011-10-07 06:55:00

    ما كتبه متابع وضح اشياء كثيرة فليش يا أخ متابع ما تكتب مقال عن العقار تبين فيه وضع العقار الفترة القادمة

    -1
  11. عبدالله (11) 2011-10-07 06:59:00

    يا أخ المتابع هل أنت متخصص عقاري فمناقشتك للمقال عميقة عشان كذا نبي نعرف بالضبط إيش الي راح يصير في سوق العقار الأيام الجايه

    -1
  12. عبدالله9 (مسجل) (12) 2011-10-07 07:04:00

    الأخ المتابع كأنك خبير عقاري عشان كذا نبغى نعرف ايش الي راح يصير في السوق العقاري الأيام القادمة

    -1
  13. ناصر الشريف (13) 2011-10-07 07:10:00

    انني اتجه برأيي مع الاستاذ فضل ابو العينين
    الذي قال في قناة العربية بان منع بيع الرض لمدة سنة سيوقف عمليات المضاربة على العقار (السبب الرئيسي في ارتفاع العقار)
    وان قطر لخير مثال على ذلك حيث ان الحكومة منعة بيع الارض لمدة سنة فكانت النتيجة هبوط العقار بمقدار 40%
    اذا حل ممتاز.........

    -1
  14. باحث اقتصادي (14) 2011-10-07 09:10:00

    في نهايه مقالك خلصت الى حل وهو تاهيل المساحات الشاسعه اقولك ببساطه لايمكن تنفيذ حلك بالنسبه لمدينه الرياض لسبب بسيط يوجد في مدينة الرياض العاصمة ما نسبته 58% من مساحة المدينة حتى حدود النطاق العمراني لعام 1450ه وهي مساحات كبيرة تقدر ب(1,413,000,000) م2 ..حدود النطاق العمراني لايمكن تجاوزه وانشاء مساحات خارجه على الاقل للعشرين سنه القادمه ..عزيزي لمعرفه الحل يجب معرفه اساس المشكله وهي من شقين ببساطه ..الابقاء على الاراضي السكنيه لفترات طويله ..الشق الثاني المضاربات على الاراضي السكنيه .لايوجد شح

    -1
  15. سليمان المعيوف (15) 2011-10-07 09:29:00

    نخلص من هذه الدراسه ال ان مرونة الطلب السعريه ستكون منخفضه0يا سيدي هذه لا تحتاج الى سوءال شيخ كما يقول المثل 0ان تطلب من الدوله زيادة عرض الاراضي بتأهيل مساحات شاسعه وصرف مبالغ لهذا العمل يا سيدي كفايه ما تم صرفه على تلك الاراضي المعطله وستبقى معطله مدى الدهر طالما انها لا تاكل ولا تشرب0 يا سيدي الضريبه حل لمشاكل الشباب السكنيه وردعا للمتاجرين بقوت الناس0 يا سيدي السكن مثل الماء والهواء والضرائب معمول بها عالميا وعندما يكون التاجر ملزما اخر كل عام بدفع الضريبه على العقار المعطل(العقار المعطل)=

    -1
  16. سليمان المعيوف (16) 2011-10-07 09:42:00

    =فانه سيعيد حساباته لهذا الولد البار 0ازمة السكن في عالمنا العربي ليست بسبب نظريات علميه طبقت ام لم تطبق و تتلاعب بالارقام وانما هي نتجت عن غياب ضمير وجشع لا حدود له ونظرية(انا والطوفان بعدي ) سيدي بعض من اخوتنا العرب يسكنو في المقابر هل نظريات العلميه لها دور في ذلك ام هو سيطرة راس المال الذي افرز لنا هذه السلبيات 0قلي بربك من هو التاجر الذي سيحتفظ بمليون متر في مناطق سكنيه ويدفع عليها مبالغ كل عام ومن اين له نقد يدفعه وهو لا يملك مطبعة لطباعة النقود وهل الشباب المحروم من السكن سيقتنع =

    -1
  17. سليمان المعيوف (17) 2011-10-07 09:54:00

    = بمثل تلك النظريات 0حتى المتخصص في الاقتصاد وهو محروم من السكن سينسف مثل تلك النظريات التي لا توءمن اهم عنصر لاستقراره0سيدي مدننا توسعت وتمددت وما خلفه هذا التمدد من مشاكل بيئيه وغيرها واراضي الفضاء تقطع اوصال المدينه ولا زلنا نحمل حكوماتنا اخطاء غيرها 0تقارير البنوك تقارير توجهها مصالح شضخصيه وهي غير دقيقه والا هل نعتبر ان سعر ارض ما عادلا بعد ان يتم تداوله بين القروبات وافراد الاسره عشرات المرات0سيدي لنفترض فرضت ضريبه تصاعديه على من يملك اكثر من سياره هل ستحتفظ بسياراتك الزائده عن حاجتك =

    -1
  18. سليمان المعيوف (18) 2011-10-07 10:09:00

    ام ستدفع عليها ضرائب 0ارجوك لا تعيدنا الى مرونة الطلب السعريه0لا احد يريد ان ينهار العقار فهو جزء من منظومه اقتصاديه لها دور فاعل في دورة الاقتصاد ولكن لا احد يريد ان يرى اعداد المحبطين والفقراء والشحاذين تزداد وتنشاء في مدننا احياء الصنادق والعشش وتتعطل مشاريع التنميه من مدارس ومشافي ومقرات حكوميه ونخرج اموال الخزينه لاستصلاح اراضي جديده بناء على نظرية مرونة الطلب السعريه ومن ثم نخلق ازمات اخرى في مواد البنى الاساسيه وإضعاف مصادر الطاقه وتعود الكره من جديد شكرا استاذي

    -1
  19. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (19) 2011-10-07 10:27:00

    شكرا الأخ المتابع أثرت كثير من النقاط بعيدة عن محور مقالي وهو أثر الضريبة على سعر الأرض، وهذا ردي عليها:
    أولا بالنسبة لقولك "مصادر معلوماتك أصلا غير دقيقة"، استنادا الى أن البنك السعودي الفرنسي مصادره هم وسطاء عقاريون أو مشاريع عقارية تنفذ عبر صناديق مالية، وردي هو أنه حتي لو كانت "مصلحة الاحصاءات العامة والمعلومات" هي التي تقوم بنشر هذه المعلومات فإن هؤلاء سوف يكونون مصادرهم الاساسية، لأن هؤلاء هم الأقرب الى السوق على الاطلاق بين كافة المصادر.

    -1
  20. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (20) 2011-10-07 10:28:00

    تابع
    ثم هل يختلف الوضع اذا كان من ينفذ البناء فرد أم كيان عقاري، ما تأثير ذلك على سعر الأرض، الاثنين في النهاية مصدر طلب على الأرض.
    بالنسبة للنقطة ثانيا: أعتقد أنها خارج السياق، سعر الأرض ليس له علاقة بمن يشتري بيتا بالتمويل أو بالادخار، فأيا كان مصدر التمويل هو في النهاية طلب، وسعر الأرض كما ذكرت في المقال محصلة عرض وطلب وطبيعة مرونة كل منهما.

    -1
  21. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (21) 2011-10-07 10:29:00

    تابع
    بالنسبة للنقطة ثالثا، مرة أخرى هي أيضا خارج السياق، نحن نتحدث عن أثر الضريبة على سعر الأراضي، أما ما تشير اليه مرتبط بقضية الحراك السكاني، ومن ثم فقد يكون له تأثير على أسعار المساكن وفقا للفئات الدخلية والمناطق الجغرافية، وهذا ليس له علاقة بموضوع المقال.

    -1
  22. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (22) 2011-10-07 10:29:00

    تابع
    بالنسبة للنقطة رابعا وأنا قد ذكرت ذلك والجدول رقم (1) يوضح ذلك، ومع ذلك نحن لا نتحدث عن القيمة المطلقة لسعر المتر، كما ذكرت في المقال واختلافة من منطقة الى أخرى، وانما معدل نموها أيا كان الأساس الذي ينطلق منه هذا النمو، وهذا هو الأهم بالنسبة للنقطة التي اناقشها في مقالي.
    بالنسبة للنقطة خامسا، لا أرى لها علاقة بالموضوع، هذا التمايز في الرؤية ليس له علاقة بأثر فرض الضريبة على الأراضي، سواء كنا نبني في المدن أو خارج المدن.

    -1
  23. الصالح (23) 2011-10-07 10:30:00

    عموما ستجد جدة هي الاعلا في الاسعار دائما و يرجع السبب الى الاحتكار

    -1
  24. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (24) 2011-10-07 10:32:00

    بالنسبة للنقطة سادسا: أتفق على أهمية الرهن العقاري، شريطة أن يصاحب ذلك تحرير للقيود على عرض الأرض من جانب الدولة، وإلا فإن استمرار القيود على العرض سوف تكون محصلتة النهائية هي مزيد من الارتفاع لأسعار الأراضي.
    وأخيرا أرى أنه في ظل ارتفاع الميل نحو المضاربة وفي سوق ذو ملاءة مالية مرتفعة مثل السوق السعودي، فإن الحل الوحيد سوف يكون بتحرير قيود العرض على الأراضي، هذا بالاضافة الى ضرورة حدوث بعض التغيرات في هيكل الطلب، أو بمعنى أدق ثقافة تملك المسكن، سأتناول ذلك في مقالي القادم. تحياتي لشخصكم الكريم

    -1
  25. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (25) 2011-10-07 10:32:00

    شكرا بو خالد، ما هي هذه الاشياء، حتى اناقشها، تحياتي

    -1
  26. الشلاحي (26) 2011-10-07 10:33:00

    يادكتور كلامك علمي ومبني على أرقام وإحصائيات ولكن قولك
    أن الضريبة سيحملها البائع للمشتري اعتقد أنها غير دقيقة
    لأن الاسعار من الأساس لاتتحمل أي زيادة وهي اسعار
    خيالية تجاوزت القدرة الشرائية للمستهلك ، أغلب المستهلكين
    الآن اتجهوا للقرى والضواحي والبعض قرر تأجيل الشراء ومايحصل
    من صفقات على الاراضي هي في غالبها تعود لمستثمري
    يشترون الأراضي ويقومون بتقسيمها قطع صغيرة جداً واعادة البيع
    بارباح خيالية ولك أن تتأكد من كلامي عن طريق صندوق التنمية
    فمن يأتيه القرض غالباً يتركه لعدم وجود الأرض .

    -1
  27. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (27) 2011-10-07 10:33:00

    الأخر ناصر الشريف، أختلف تماما مع الرأي، لأن منع بيع الأرض لمدة زمنية معينة ربما يكون له آثار على المدى القصير، أي آثار وقتية، أما على المدى الطويل فإن سعر الأرض سوف يتحدد بتوازنات الطلب والعرض، ومرة أخرى فإن ما ينطبق على سوق ما قد لا ينطبق على سوق آخر في ظل سيادة اتجاهات المضاربة ووجود قوى احتكارية وهذا ما حاولت توضيحه في المقال.
    تحياتي

    -1
  28. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (28) 2011-10-07 10:38:00

    الأخ باحث اقتصادي، مع كامل احترامي لوجهة النظر، لا يوجد شيء اسمه استحالة تجاوز النطاق العمراني، أو القيود الحغرافية على التوسع في عرض الأرض، طالما أن سعر الأرض يرتفع لا بد من استجلاب المزيد من الأرض، في البحرين ودبي وهونج كونج يردم البحر لاستجلاب مساحات اضافية من الأرض، وفي مكة تهد الجبال لنفس الغرضن ومع ذلك يبقى السؤال الرئيس وهو هل فرض الضريبة هو السبيل الأنسب لتحويل هذه المساحات التي تشير اليها لتنضم الى العرض في السوق؟ تحياتي

    -1
  29. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (29) 2011-10-07 10:42:00

    الأخ سليمان المعيوف، للأسف لا نستطيع تناول الموضوع هنا بدون أخذها في الاعتبار، وخروج الاموال من خزينة الدولة لاستصلاح الأراضي هو جانب كبير من حل المشكلة، لأنه بدون حدوث ذلك سوف يدفع المواطن وحده الثمن، ثم إن عملية استجلاب الأراضي من جانب الدولة لا تتم مجانا، لأن هذه الأراضي تباع في النهاية وتمثل مصدرا لدخل الدولة، وفي ظل الاسعار الحالية للأرض فإن العائد على هذا الانفاق العام سوف يكون كبيرا.

    -1
  30. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (30) 2011-10-07 10:49:00

    تابع، أنا لم انكر حقيقة ان الضريبة ستمثل ضغطا على ملاك الأراضي، ولكن استعرضت الشروط التي في ظلها يتحول هذا الضغط الى عرض، راجع المقال، التاجر المالك لمليون متر لا يحتاج الى طباعة النقود، طالما أن السوق يعوضه، وهذه نقطة أساسية. ثم من قال أننا عندما نفرض الضرائب على الملاك الكبار أنهم سوف يدفعونها ولن يجدوا مئات الحيل للتهرب منها، ومرة أخرى كلما ارتفع معدل الضريبة كلما ازداد الميل نحو التهرب منها بحيل نعرفها أنت وأنا لتبقي ملكية الأرض في النهاية في حوزة المضارب
    تحياتي

    -1
  31. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (31) 2011-10-07 10:50:00

    الأخ الصالح
    أتفق تماما معك، وهذا هو محور مقالي، لابد من كسر هذا الاحتكار، وكسر الاحتكار لا يكون بالضرائب.

    -1
  32. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (32) 2011-10-07 10:56:00

    الأخ الشلاحي
    كما ذكرت في تعليقاتي في ظل هذه الأوضاع لا يوجد سقف يمكن أن ينظر اليه على أنه الحد الأقصى لسعر الأرض، وما تنظر اليه على أنه أسعار لا تتحمل، في المستقبل القريب سيكون من احلام الراغبين في تملك الارض.
    وما اشرت اليه من الحراك السكاني بين المناطق الحغرافية المختلفة هو استجابة طبيعية لهذه التطورات في سوق الأرارضي. أما صحة أو عدم صحة ما ذهبت اليه من تحميل المشتري بالضريبة فنتركه لتطور الأوضاع في سوق الاراضي بعد فرض الضريبة.
    تحياتي

    -1
  33. كريم الأصل (مسجل) (33) 2011-10-07 11:08:00

    نريد بأن يزيد العرض ويقل الطلب
    حتى تنزل الاسعار
    يادكتور
    العقار أصبح الولد البار لملاكه

    -1
  34. صالح بن علي اللحيده (مسجل) (34) 2011-10-07 11:23:00

    "من الناحية النظرية تميل الدراسات إلى أن فرض ضريبة على الأراضي يؤدي إلى انخفاض فوري في أسعارها السوقية، يؤدي الي بعض ملاك الأراضي التخلص منها؛ ومن عبء الضريبة، يؤدي لزيادة عرض الأرض وانخفاض اسعا رها السوقية."اقتباس بتصرف من مقالك استاذالسقاولضيق
    ممكن اسقاط هذا الكلآم النظري لو كان عندنابورصة عقارمنّظمه وان من يتدا ول وتعامل بالعقار، تسويقاً،بائعين ومشترين من اهل العلم والتخصص يحددال تكلفته ويضيف هامش ربح من ٧~ ٩٪ياصاحبي خلفية معظم هواميرالصحرا يفك الخط سائق اومستخدم مصدر اقطاع الأرض منحة يشتريهامن المالك بسعررمزي ويتولي طرحها مساهمة باسعار خرافيه ١٠٠٠٪ويقبض من

    -1
  35. صالح بن علي اللحيده (مسجل) (35) 2011-10-07 11:32:00

    ُالمساهمين+عمولته ويراجع البلديٌَه حتى ينتهي التخطيط وينصب مخّيم ويحدد يوم معركة الحراج بعد حشد معارفه ومكاتب العقاريين ويوفرمرطبات وقهوه وشاي والعشى ويتجمهر الفضوليون والحلفاءوالصعاليك وتبدأمسرحية هزليه سمها نجش قمارغش نصب سمها ماشئت وبمزايدات صوريه!! حتي تصل الأسعارفلكيه وناروالبيع لعدة بلوكات٣٠/٥٠قطعه ويُحرم الافراد'راغبي شراء
    قطعه للأستعمال الشخصي اوالتكسب؟! وبانتهاء الحراج يومياًيبدسوق ثاني من اشتري بلكات يسوق بالقطعه وبارباح ٥٠٠~١٠٠٠٪قبل ان يحصل علي صك الملكيه،أماهواميرالتحالف يحتفظون ببلكاتهم حتي يصل هامش ربحه ل-
    ٥٠٠٠٪ او١٠٠٠٠٪ وفيه اراضي باهم مواقع المدن مضى عليها ربع قرن !!!

    -1
  36. د-عبد الرحمن الراشد (36) 2011-10-07 11:57:00

    شكرا للدكتور محمد على هذا الطرح المفيد..

    -1
  37. ناصر الشريف (37) 2011-10-07 12:10:00

    يادكتور كلامك على العين والراس
    ان عملية العرض والطلب جدا ممتازه لكن اذا الوضع تعدى حدود المعقول والغير معقول فيجب وضع حد له وخير مثال على ذلك
    سوق الاسهم عندنا في السعودية وضعت حدودوقيود كثيره على بعض الشركات من جهة البيع والشراء حتى يتم كبح الارتفاعات التي لاتخدم احد بالمطلق
    محللين كثر يجمعون على ان اسعار العقار اسعار ليست في الخط الصحي والعملية متسارعة باتجاه الزيادةاذا جميع المؤشرات تقول هناك خطر لاينبغي ان يحدث وكلما زادت مدة السكوت عنه ستصبح الكارثة اشد وانكى على جميع الشعب.

    -1
  38. عبدالله (38) 2011-10-07 13:19:00

    آآآآآآآه ، الحين فهمت : موضوع بدل السكن تأجل في مجلس الشورى ليس بسبب ضغوط كما يشاع ، وإنما لإستطلاع الرأي العام ومعرفة ردة الفعل وكيف يفكرون وما هي المقترحات ، لأن أعضاء المجلس لم يشبعوه دراسة بعد !!!! ممممممممممممممم وبين حانا ومانا ضاعت لحانا ولكننا بالنهاية نتفق على أنك ياوطني ( مامثلك بهالدنيا أبد .. أبد .. أبد ) .. تحياتي للجميع

    -1
  39. عصام الزامل (39) 2011-10-07 13:37:00

    شكرا دكتور محمد على المقال.
    أختلف معك فيما ذكرت جملة وتفصيلا :)
    هناك افتراض أساسي في مقال استنتجت من خلاله كل النتائج وهو افتراض خاطيء. وهو أن الزيادة السعرية في الأراضي (تولد دخلا).
    لتبسيط المسألة: لو أن تاجر أراضي يملك أراضي بقيمة 10 مليار ريال. والرسوم 2.5% والزيادة بأسعار الأراضي 10%. من أين سيدفع التاجر ال 250 مليون ريال؟ (من جيبه؟ من الزيادة السعرية للأرض؟ مصدر آخر؟)
    شكرا
    عصام الزامل

    -1
  40. صالح بن علي اللحيده (مسجل) (40) 2011-10-07 13:47:00

    ٣-"الضغط على أسعار الأراضي نحو الانخفاض في تحفيزعرض الأراضي المخصصة لبناء المساكن بالوسائل المختلفة، كعرض أراضي للبيع بسعرلتكلفه أوإجبار مالكي الأراضي غير المستغلة على عرضها ووقف ''تخزين الأراضي والأحتكارليرتفع العرض وتنخفض الأسعار"اقتباس بتصرف من مقالك نظرياً
    جميل من الخلفيه وتعليقي١&٢لواقع السوق والممارسات،الخاطئه،للفاعلين فيه
    سبق،ان كتبت اناطرحاًعملياًبالأقتصاديه رغم تحفظي علي تدخل'الحكومه'في عوامل'السوق'الآبالأراض والأسكان فإني أؤيد بقوه تدٌخلِهاليحقق5 في1بقرارو
    *القضاءعلي الغلاء وخفض الأسعار* كسرحدّة الأحتكار*خلق توازن بالسوق
    العقاري* تحقيق دخل للبلديآت كرافد لأيرادات الدوله *تحقيق حلم الجيل بتملك ارض وقرض لبيت العمر* وقطع اراضً بسعر ميسر ومخفض

    -1
  41. أبو أحمد 18 (مسجل) (41) 2011-10-07 14:27:00

    يادكتور فرض الرسوم بنسبة عالية ومتضاعف سنوياً سوف يتسبب في إنهيار العقار وأي تبرير عير ذلك لايجدي إلا أذا قامت الدولة بتخطيط الاراضي بنفسها وتوزيعها على المواطنين ومنع بيع المنح اما الضرائب على الاراضي فسوف تجعل اصحاب العقار الذين يريدون بها الكسب المادي لبيعها فورا لانه سوف يخسر خسائر كبيرة من فرض الضرائب ولا يستفيد من تخزينها لسنوات طويله .

    -1
  42. ارهقني التفكير (42) 2011-10-07 14:32:00

    اتمنى ان املك سكن في اقرب وقت ممكن ، وصل عمري 40 سنه ولا يوجد لي منزل املكه واعيش فيه انا وابنائي . الحياة تزداد تعقيدا ، والحكومة لم تستطع وضع حلول للحاضر والمستقبل ، ماذا يمكن لي ان افعل ؟ هل اسرق ارض وابني عليها منزلا ؟ ام اتفرج على ابنائي وهم يكبرون في غرفة صغيرة ؟ ام انتظر ان يستيقظ ضمير الحكومة ليضع حلا ينقذ الموقف المتأزم .

    -1
  43. سليمان (43) 2011-10-07 14:33:00

    ناس لايدفعوا فواتير الكهرباء والماء ... تريدهم يدفعون ضريبه الاراضي والتي يمتلكونها بملايييييييييييين الامتااااااااااار ؟ قم بس قم

    -1
  44. محمد العلي (44) 2011-10-07 14:49:00

    تقول يادكتور محمد
    "والآن وفي ضوء التحليل السابق دعونا نعود إلى التساؤل الأساسي المطروح هنا، وهو: هل يعد فرض الضريبة على الأراضي الأسلوب الأمثل لتحرير الأرض الفضاء لأغراض الإسكان؟"
    لا يادكتور. ليس هذا هو التساؤل الأساسي المطروح في العنوان.

    -1
  45. أبو أحمد 18 (مسجل) (45) 2011-10-07 14:58:00

    لاتنسي يادكتور التجارب المجربه في البلدان الاخري عندما طبقت نظام الضرائب كيف تسبب في إنخفاض العقار

    -1
  46. مواطن (46) 2011-10-07 15:09:00

    لن تنزل اسعار العقار لأن المتسبب هو الذي بيده الحل
    هل يرضى كبار المسئولين بخساره المليارات كرمال خاطر المواطن الضعيف؟

    -1
  47. صالح بن علي اللحيده (مسجل) (47) 2011-10-07 15:37:00

    ٤- تتلخص رؤيتي وطرحي سابقاً علي فرضية والآن اطرحها بثقه'بعدما قرات منذ عدة ايآم قول سمو الأمير نايف بن عبد العزيز النائب الثاني وزير الداخليه توجه خادم الحرمين والقيآده بتوفير مسكن لكل سعودي سيتبعهاإراده سيا سيه إن شاء الله وخطه استراتيجيه بقيام وزارة البلديات والامانات بتوفير مخططين سكنيه سنوياً بعواصم المناطق والمحافظات تحتوي 100/ألف قطعه ارض+الخدمات بمساحة٤٠٠~٥٠٠م/م'كل قطعه نصفهاتوزع منح لجيل الشبا ب مشروطه بالصكً'عدم البيع والنصف'الثاني يباع بشروط مشدده لذويالدخول
    المنخفضه واليتام والأرامل كمصدرلتحسين دخلهم ومستوياتهم المعيشيّه!

    -1
  48. صالح بن علي اللحيده (مسجل) (48) 2011-10-07 15:48:00

    ه-/ ١٠٠/ألف قطعه ١٣منطقه ٤٠٠م/م٢ ٣٠٠ريال للمترم/٢=٧٨ مليارريال كايراد للخزينة سنوياًيغطي مشاريع الأسكان ومشروعات البلديات،وعلآوة علي المزاياالسبعه بالفقره٣السابقه هناك قيم مضافه لهذا الطرح باكتمال مشاريع الجامعات والمدن الأقتصاديه *وحصول الشباب علي تعليم جامعي وعمل ومنحة ارض وقرض بمحافظته اوبعاصمة منطقته الأداريه قرب اهله ومسقط راسه فانه *لن يفكربالهجرة الداخليه،*وذوي الدخول المحدوده يتعلمون التداول بيعاً وشراءً ببورصة العقار*ونكون بذلك فعلنا السوق/البورصه العقاريه*وبهذا حققناطموح واحلآم الأجيال'عمادالأمه يبقي عليهم الولآءلله والوطن والأبداع 

    -1
  49. ابو المساكين (مسجل) (49) 2011-10-07 16:03:00

    الكويت طبقو الرسوم على الاراضي البيضاء ونخفضت الاسعارررررررررر
    حل مشكله الاسكان
    جبايه الزكاه على الاراضي
    غرامه سنويه على الاراضي المخدومه

    -1
  50. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (50) 2011-10-07 16:16:00

    الأخ كريم الاصل، وهذا ما أؤمن به، الأسعار الخرافية للعقار تقتضي تدخلا فعالا من جانب الحكومة لزيادة العرض من الأراضي المستصلحة.

    -1
  51. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (51) 2011-10-07 16:17:00

    الأخ صالح اللحيدة
    راجع مقالي لقد ذكرت "من الناحية النظرية"، أما من الناحية العملية الوضع أعقد من هذا التحليل النظري المبسط، فهل تتوقع في ظل هذه الصورة الهزلية التي رسمتها أن تؤدي الضرائب الى تحقيق الهدف منها؟ هذا ان جمعت أصلا!
    الخلاصات التي تتوقعها جميلة جدا، ولكن الواقع مختلف تماما، وأعقد من هذه الصورة البسيطة التي ترسمها

    -1
  52. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (52) 2011-10-07 16:17:00

    شكرا د. عبد الرحمن الراشد
    تحياتي

    -1
  53. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (53) 2011-10-07 16:19:00

    أخي ناصر الشريف المقارنة بين سوق الأسهم والعقار غير سليمة، لاختلاف طبيعة الأصول المالية عن الأصول الحقيقية بصورة جوهرية. نعم أسعار العقار ليست في اطارها الصحيح، ولكن السؤال المهم كيف نتعامل مع هذه المشكلة بما لا يعقد أوضاع سوق العقار نفسه.

    -1
  54. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (54) 2011-10-07 16:20:00

    الأخ عصام الزامل
    من أي سيدفع التاجر الضريبة؟
    لكي أجيب على هذا السؤال دعني أتساءل، هل تجار الأراضي مجموعة من الصعاليك ليس لديهم اية تدفقات نقدية؟
    السؤال الثاني هل تعتقد ان تجار الأراضي سوف يدفعون الضريبة ولا يلتفون حولها؟
    يا صديقي التهرب الضريبي مشكلة تواجهها أعتى النظم الضريبية في العالم، فما بالك بالوضع عندنا؟
    المسألة ليست بهذه البساطة الشديدة التي يوحي بها هذا التعليق.

    -1
  55. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (55) 2011-10-07 16:21:00

    أخي أبو أحمد،
    لدينا في الكويت قانون مشابه يفرض ضريبة على الأراضي البيضاء، فماذا كانت نتائجة، لا شيء، غير ارتفاع أسعار الأراضي، ومازالت المراكز الاحتكارية في مجال الأراضي قائمة، وهناك مطالبات حاليا بإلغاء القانون لأنه أضر بقطاع العقار بصورة كبيرة.

    -1
  56. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (56) 2011-10-07 16:22:00

    الأخ أبوالمساكين
    لم تنخفض اسعار الأراضي في الكويت، الوضع في الكويت أسوأ بكثير من الوضع في المملكة، وسعر المسكن بالنسبة لدخل الفرد في الكويت، على ارتفاعه، من أعلى المعدلات في العالم، مع العلم بأن الكويت لديها برنامج لتقديم الرعاية السكنية لكافة المواطنين.

    -1
  57. ابوقيصل (57) 2011-10-07 16:33:00

    محلولة لو اريد لها ذلك ..
    اخواني دعزنا نفكربحلول اكثر واقعية واقرب للتنفيذ بدلا من مطاردة احلام السراب مثل المطالبة بفرض ضريبة على الاراضي البيضاءوالجميع يقر بصعوبة ذلك لاسباب لاتخفى على الجميع . اذا لماذا لانبحث الامور الواقعية والممكنة .
    في فترة زمنية سابقة علمت ان هناك مقترح رفع لوزارة الشئون البلدية من احدى اماناتها بالطلب من المكاتب الهندسية المسئولة عن تسليم اراضي المنح يتوصيل كافة البنى التحتية

    -1
  58. ابوقيصل (58) 2011-10-07 16:34:00

    للاراضي الممنوحة للمواطنين وتسليمهم اياها وهي جاهزة للبناء والسكن نظير رسم يدفعة المواطن مقدارة الفين وخمسمائة ريال فقط . ولكن للاسف رفض المقترح من الوزارة ؟
    فلماذا لانناقش مثل هذة الحلول العملية والقابلة للتطبيق
    ونبحث عن اسباب رفضها ونضيف عليها افكار اخرى تهدينا سبل
    الرشاد . فانا عن نفسي ساقول موافق ولواردتم عشرة الاف
    ريال في سبيل الحل العملي القابل للتطبيق واعتقد غيري
    الكثير سيرى ذلك . وهوحل عملي جدا لخفض الاسعار .
    وبشكل طبيعي جدا وهم من سيبحتون عن طرق لتصريفها .

    -1
  59. عصام الزامل (مسجل) (59) 2011-10-07 16:46:00

    @د محمد ابراهيم السقا (مسجل)
    إجمالي رسوم الأراضي لو طبق قد يصل لأكثر من ستين مليار ريال.
    لنفترض أنه 40 مليار فقط. هل تعتقد أن التجار سيتحملون دفع 40 مليار ريال (نقدا) وبشكل سنوي؟
    خاصة أن ارتفاع أسعار الأراضي (ليس ربحا نقديا وانما مجرد ارتفاع للقيمة السوقية وغير محقق).
    اتمنى الإجابة بشكل مباشر. بعيدا عن تشخيص هل السؤال مناسب ام لا.

    -1
  60. عصام الزامل (مسجل) (60) 2011-10-07 16:54:00

    ولتتضح الصورة أكثر
    إجمالي أرباح الشركات المساهمة (كلها) لا تزيد على 80 مليار سنويا.
    :)
    وإجمالي زكاة (كل الشركات) بالسعودية لا يزيد على 13 مليار سنويا.
    أكرر: هل يستطيع تجار الأراضي دفع 40 مليار سنويا؟

    -1
  61. عمر بصفر (61) 2011-10-07 16:55:00

    اجابتي هي من اربع اجزاء(الواقع-السبب-الناس -الحل ) وتفصيلها :
    1-التقيت في احدى الدورات الادارية مع احد الاشخاص مسؤول عن تثمين العقار وقال لي العرض اكثر الطلب ودليل اذهب الى مناطق شقق التمليك في جده وتلاقي عدة شقق فاضيه ولكن اذهب لشرائها لاتستطيع لعدم اكمال اوراق الاجراءات فتشتريها بعقد بدلا من صك والبنك لايشتري بعقد
    وايضا لو مشيت في الشوارع لوح المكاتب التجارية اكثر من الاعلانات للمنتجات وكلاموا صحيح من خبرتي في المجال العقاري كمسوق اذهب لاستئجار او شراء شقه- فيلا ستجد الكثير من العروض

    -1
  62. عمر بصفر (62) 2011-10-07 16:57:00

    2- بما ان ليس السبب في شح العروض فنعود الى سبب ارتفاع الاراضي وهي اتخاد القرارات الخاطئة من اصحاب القرار مثلا السماح ببناء 7 ادوار فاصبحت المضاربه حامية عليهاو تغيير بعض المخططات من فيلل الى عماير فاصبحت عليها المضاربة وعدم وعي الناس بالامتداد السكاني والكل يقول بعيد الارض الي اخذها منحة تضاعف سعرها فيبيعها وجاروا يعرف بذلك فتجرهم العواطف مثال جوهرة العروس وليست شح الاراضي انما البنية التحتية من البلديات التي لم يتم انجازها مثال: في جده من ابحر الى جوهرة العروس وهي تقدر بملايين الامتار

    -1
  63. عمر بصفر (63) 2011-10-07 16:59:00

    3- احتكار اراضي كبيره سكنية حالة موجوده ولكن ليست بالشكل الكبير لو افترضنا نهاية جده الى ذهبان الاراضي التي على يسار واليمين ومخططات الرياض عند الجامعة الملك عبدالعزيز الجديده كلها منح للواطنين هم يضاربون بها مثلا ارض في مخطط الفيروز ارض ب60 الف في 2004 الان 570 الف في 2011 السبب عدم وجود البنية التحتية المفترض ان بلديات الحكومة تنفدها وحتى الذي عنده ارض في بعض المخططات مثل الموسى لا يستطيع البناء بسبب التكلفة وثقافة المواطن في اتجاه للبناء الغالي وليس الرخيص مثل البيوت الجاهزة

    -1
  64. عمر بصفر (64) 2011-10-07 17:00:00

    4-قبل الضريبه لابد من توفر جوانب منها:
    أ-هيئة عقارية يتجه لها المستثمرون لانجاز اجراءاتهم بدلا من الدوران على كل الدوائر الحكومية وتاخد وقت طويل
    ب-مساهمات عقارية تحت مظلة حكومية
    ج-الاستفاده من تجارب الدول في العالم لمنح المواطنين مساكن بدلا من منحهم اراضي لا يستفيدون منها وتقليص الفوائد البنكية والدفعات الاولية تتحملها الدولة
    د-ايقاف بيع البلكات بالنسبةللمخططات لبيعها مباشره للمواطن بشكل مسكن وليس ارض وتكون متعددة الانواع والاذواق من 3غرف او ست غرف وفيلل

    -1
  65. عمر بصفر (65) 2011-10-07 17:00:00

    اعتقادي ان البلونه في يوم سوف تنفجر ((دوام الحال من المحال ))
    وايضا لن يستطيغ المواطن التملك بعد نزول العقار الى 50% وسيتحول النقاش من اراضي الى بناء لانها هي نهاية لسلة وتمللك ارض منتصف السلسة
    واشكرا

    -1
  66. عمر بصفر (66) 2011-10-07 17:17:00

    يااستاذ عصام الزامل اذا كانت في ضريبه فالدي سيدفع الحكومة لانها تملكك مخططات كبيره جدا وفي اماكن حساسه لكن التاجر او الواصل يملك اراضي كبيره في مناطق تجارية اوذا كان عندوا سكنية يستطيع التحايل على الانظمة مثال:
    1-تقسيم المخطط الى بلكات صغيره مثلا الضريبه على ارض مساحتها 10الف تقسيمها الى 3 الف ونقل ملكيتها الى معارفه
    2- يعلن عن قيام مشروع على مخططه ولكن يواجه عراقيل اجرائيه فيتبجح التاجر بالعراقيل ولا ينجز الى اللوحة على ارض المخطط

    -1
  67. د صالح السلطان (67) 2011-10-07 17:52:00

    شكرا د محمد.
    1- فرق بين ضريية على سلعة منتجة وضريبة على الأرض.
    أرجو أن تقرأ مقالتي الاثنين الماضي.
    2- أثار الأخ عصام نقطة جوهرية (تفهم من النقطة 1) ولكن كلامك مشكل من حيث المنهج، لأنه (كما يبدو) يخلط بين التأثير لذاته والتلاعب.
    هل نقد ضريبة الأرض بسبب التأثير ذاته (تحليل نظري) أم بسبب التطبيق؟
    3- جوهر السؤال ليس في كون الضريبة هي الأداة المثلى، ولكن هل تخفض الأسعار أو لا (طبعا بافتراض ثبات العوامل الأخرى كارتفاع الدخل). تحياتي.

    -1
  68. عبدالعزيز بن محمد (68) 2011-10-07 18:02:00

    للأسف يا دكتور محمد يبدو انك هذه المرة لم تصب في هذا المقال فهل هذا بسبب انك تتكلم في غير فنك ام هو جهلك بواقع سوق العقار السعودي ... جميع الاقتصاديين وخبراء المال والعقار ( وليس تجار العقار والإقطاعيين ) يجمعون ان فرض الرسوم على الاراضي البيضاء ستكون الضربة القاضية للارتفاعات الفلكية في اسعار الاراضي والتي لاتستند على اي قاعدة اقتصادية سوى احتكار مجموعة من الإقطاعيين مئات الملايين من الأمتار

    -1
  69. عبدالعزيز بن محمد (69) 2011-10-07 18:04:00

    تابع. ........ والتي حصلوا عليها عن طريق وضع اليد والمنح المجاني او بدفع اسعار زهيدة ريالات معدودة ( هل تعلم يادكتور محمد كم تبلغ نسبة الارضي البيضاء في الرياض من مجمل الاراضي اكثر من ٧٠ في المئة وحسب تصريح امين مدينة الرياض اكثر من ٤ مليار متر في الرياض وحدها ) القضية لدينا يادكتور لايمكن ان ينطبق عليها ماتقول من نظريات .. المشكلة هو تركز مليارات الأمتار في ايدي مجموعة قليلة جداً من المتنفذين والكبار ... ومن هنا فنحن لا نتأمل كثيراً في تطبيق فرض الرسوم رغم معرفتنا الأكيدة في نجاعته ...

    -1
  70. ابوعبدالرحمن.. (70) 2011-10-07 18:12:00

    تحياتى لك يادكتور
    اساس المشكلة العقارية لدينا انة ليس لدينا سوق عقارى بالمعنى الصحيح فى المملكة .. فالموجود هو سوق اراضي
    فالسوق العقاري السليم يجب ان يكون فى غالبة الاعم للبيوت المعدة للسكن وليس للاراضي الفضاء
    عندما نسمع تقارير اخبارية عن العقار فى امريكا او بريطانيا يقال انة انخفضت نسبة اسعار (المساكن) بنسبة كذا
    ان تحويل الارض الي وعاء ادخاري اضر بنا وبالبلاد كثيرا فشراء اراضي وتركها يعطى ربحا اكثر من مشاريع انتاجية مفيدة كثيرة!!!
    يجب ايقاف كل هذا والضريبة مع حزمة اجراءات متشددة مساندة
    .. يتبع

    -1
  71. ابوعبدالرحمن.. (71) 2011-10-07 18:19:00

    ستؤدي الغرض .
    تكلفة الارض لدينا اصبحت تساوى نصف واكثر تكلفة المنزل الاجمالية .. وهذا وضع شاذ
    لامانع من قليل من الاشتراكية لتنظيم سوق الاراضي الذى اشعلتة المظاربات فقط لاغير وليس نقص المعروض او الزيادة السكانية فنحن 18 مليون سعودى نصفهم نساء ونصف النصف الباقى اطفال ونعيش فى قارة
    المظاربون على مستوى العالم وفى كل السلع سيذهبون بالعالم الى كارثة ففى السنوات الاخيرة اصبحت اسعار كل شىء (ترقص) بترول من 140 الى 70 وحديد من 6000 الى 2000 فى اشهر وقس على ذلك
    يتبع ..

    -1
  72. ابوعبدالرحمن.. (72) 2011-10-07 18:32:00

    العالم مظطرب والطبقة الوسطي بدأت بالتلاشي فى جميع الدول متقدمة ومتخلفة واصبح المال دولة بين الاغنياء
    مليارات تظارب فى بورصة هونج كونج مثلا وفى نفس اليوم نفس الاموال تظارب فى نيويورك فى ضل ثورة الاتصال الحديث
    والربيع الانساني وليس العربي قادم للجميع وما مظاهرات وول ستريت الابداية
    الرأسمالية والحرية المطلقة فى التملك والتجارة اثبتت فشلها حيث اصبح اهل المال هم الحكام الفعليون للدول وسينهدم المعبد على الكل وأولهم اهل هذا المال
    مالم يصحو العالم ويعيد هيكلة وتنظيم هذا الاقتصادالمريض جذريا
    شكرا

    -1
  73. محمد الحديثي (73) 2011-10-07 20:46:00

    الحديث في العقار في المملكة د . محمد حديث ذو شجون و حديث متشعب ، ولكن الشيء المهم دكتورنا الغالي والذي يجب ان يكون في بالك ان وضع العقار هنا له تجنده خاصة لابد من دراستها قبل تطبيق اي نظريات اقتصادية  

    -1
  74. مرشد سالم (مسجل) (74) 2011-10-07 20:54:00

    لقد كتبت يا دكتور محمد باسلوب الخبير نعم الضريبة سوف ترفع الاسعار لا محالة .
    مشكلة البعض ان لديه حماس ورغبة في خفض اسعار الاراضي ويتشبث بكل فكرة تطرح .
    لن ينخفض سعر السلع الا بزيادة المعروض ومن خلال خلق سلع اضافية وليس ترويج الموجود .
    عصر التحفيز بالضرائب ولى بدون رجعة والضريبة لا تخلق سلعا اضافية .
    تخطيط اراضي جديدة وتأهيلها ومنحها او بيعها من قبل الدولة للمستحق مباشرة هذا هو الحل .

    -1
  75. سعد عبدالله 4500 (مسجل) (75) 2011-10-07 21:44:00

    لقد فتح بعض المعلقين باب الضريبة على المواطنين .وغدا يكون ضرييبة على بيتك الذي تملكه وضريبة على المؤجر وعلى المستأجر وضريبة على راتبك وضريبة سنوية على سيارتك وضريبة على عدد التلفزيونات التي تملكها وضريبة القيمة المضافة على المبيعات للسلع والخدمات كما في بعض الدول في أوروبا وأنواع كثيرة ومتنوعة من الضرائب لأن دخل الدولة من الضرائب .والضرائب لا شك ترفع الأسعار والتكاليف لكنكم تقولون مرحبا بالضرائب ظنا منكم أنها تخفض الأسعار والهدف معاقبة تجار العقار .وولي الأمر أدرى منكم بمصلحة البلد والمواطن.

    -1
  76. عمر بصفر (مسجل) (76) 2011-10-07 21:50:00

    لابد من تعاون القطاع الخاص والحكومة الي اقصده الاراضي تنزل بمناقصات لشركات عقارية او تكون مساهمات افراد مع شركات والتي تقدم افضل سعر وحده سكنية ومنتوعة المساكن من شقق و فيلل تاخد المناقصة.
    المواطن يشتريها كاش(استصناع او بعدها) او ياخدها من بنك والحكومة تتدخل بدفع الدفعة الاولى 50%-25% والباقي اقساط على مواطن بدل من الايجار الي مايفيد نحسبها:
    التكملة في تعليق اخر

    -1
  77. عمر بصفر (مسجل) (77) 2011-10-07 21:51:00

    نكمل:
    فلنفرض شقه بحسب تكلفة المكرمة الملكية على شقق كبيره 500 الف الدولة تدفع 25%-50% والباقي على المواطن اقساط لعشرين سنه وبفائدة 5% تطلع الحسبة شهريا 3150-1650 ريال وهذا على شقق كبيره لو كانت صغيره توصل الى 1000-2000 ريال المقياس راتب الشخص ويكون في حماية من الدولة في حالة الفصل من العمل الدولة تتحمل الاقساط الى ان يجد عمل
    لو نها اتحملت 50%-25% من قيمة الشقة ل70% من عائلات الشعب السعودي الذي تعدداه 3 مليون اسره (3مليون *70%) الذين لايملكون سنتنهي المشكلة وسيكلف الدولة 500-250 مليار

    -1
  78. عمر بصفر (مسجل) (78) 2011-10-07 21:51:00

    تكمله:
    وتحتاج الحكومة لضخ سنوي قدره 25 مليار ريال الي يمثل 1.5% من دخل الدولة لان عدد عقود الانكحة في المملكة 100 الف عقد نكاح سنويا *250 الف (50% من قيمة الشقة ) وتدفع شهريا 1650 ريال

    -1
  79. عمر بصفر (مسجل) (79) 2011-10-07 22:05:00

    مرشد سالم (مسجل) (74) 2011-10-07 20:54:00
    كلام سليم صراحة لهذا اود توجيه النقاش من "الضريبه الى اغراق السوق في زيادة المعروض لدرجات المنافسة بين الشركات فتخفض ربحية الشركات من 30%-40% الى 10%-20% ؟؟ في تعليقاتي تجد فيها معنى لهذا الكلام
    والمعروض الان اكثر من الطلب بشكل طفيف لكن نحتاج الى الاكثار منها والضريبه لن تخفض هامش الربح للعقارين بل ستجعلهم يرفعون اسعار الوحدات لزيادة هامش ربحهم على المواطن ويتضرر فقط فيها صاحب الارض الذي بامكانه الالتفاف على الضريبه بعدة طرق اوردتها. ويختزنها ايضا

    -1
  80. مواطن (80) 2011-10-07 22:34:00

    1+1=2 لن تحل مشكله احتكار الأراضي لأن اغلب المحتكرين من المسئولين الكبار.
    الدعاء الدعاء الدعاء .

    -1
  81. صالح محمد علي بطيش (مسجل) (81) 2011-10-07 22:38:00

    يا إخوان :
    لماذا لا نرجع إلى جذور الأزمة ونناقشها ونواجهها بحزم وشفافية وشجاعة ومكاشفة
    جذور الأزمة منح مليونية استولى عليها رموز قريبين من السلطة
    غير محتاجين للسكن
    جففوا الأراضي السكنية وحرموا المواطن المحتاج من السكن

    -1
  82. حمد أبو خالد (مسجل) (82) 2011-10-07 22:45:00

    ومعظم ملاكها من فئه ثرية جداً ولا تفكر في بيعها طالما أنها في تفكيرهم لا تاكل ولا تشرب . بينما الطبقة الوسطى من المواطنين تختنق من الغلاء الفاحش لأسعار المساكن .
    الحل:
    1- ضرورة فرض ضريبة "تعطيل تنمية " على الأراضي الفضاء المحتكرة .لحث ملاكها على تنميتها.
    2-أن تقوم الدولة بإعادة إستملاك المنح المليونية التي تقع داخل النطاق العمراني والتي سبق أن منحتها لأشخاص قاموا بتجميدها طوال السنوات الماضية بحيث تشتريها الدولة منهم وتقيم عليها مجمعات سكنية عاجلة عن طريق وزارة الإسكان .

    -1
  83. حمد أبو خالد (مسجل) (83) 2011-10-07 22:47:00

    3- منع تكرار الإفراغ للأراضي إلا بعد مرور خمسة أشهر .
    لك أن تتخيل أن كثير من ملاك المباني القائمة حالياً أصبحوا يهدمون تلك المباني ليبيعوها كأرض فضاء أكثر ربحاً لهم في الوقت الحاضر !!
    لابد من تدخل قوي من القيادة العليا بالدولة لسرعة حل هذه المشكلة التي أهلكت المواطنين المحتاجين للسكن.

    -1
  84. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (84) 2011-10-07 23:08:00

    شكر د. صالح على تعليقك واسمح لي بمناقشة نقاطه،
    بالنسبة للنقطة الاولى: من الناحية النظرية هناك 3 وجهات نظر حول الضريبة على الأرض، وجهة النظر التقليدية ترى بأنه بما أن عرض الأرض ثابت فإن ملاك الأرض (أو المستأجرين) هم من يدفعون الضريبة، ولكن المقصود بالأرض في التحليل النظري لضريبة الأرض مختلف تماما عن الأرض التي نتحدث نحن عنها، الأرض التي نتحدث عنها سلعة تباع وتشترى وتتبادل، مما يعني أنه في أي نقطة زمنية يتم تبادل هذه السلعة فيها يمكن تحميل المشتري بالضريبة يعتمد ذلك على مرونة الطلب كما تعلم، يتبع

    -1
  85. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (85) 2011-10-07 23:09:00

    تابع
    معنى ذلك أن الأراضي التي تتم المضاربة عليها لأغراض الاتجار، مثلها مثل أي سلعة أخرى تباع وتشترى وتستبدل، وينسحب عليها بالتالي فرض امكانية تحميل المشتري بالضريبة أو او جانب منها، وهذا ما أريد التأكيد عليه فيما ذهبت إليه من أن الضريبة على الأرض سوف يترتب عليها (اذا ما طبقت على نحو فعال، وهو ما أشك فيه خصوصا في ظل محيط لا يجمع ضرائب أصلا) ارتفاع أسعار الأرض، وليس انخفاضها، أو دفع الملاك الى التخلص منها.

    -1
  86. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (86) 2011-10-07 23:10:00

    بالنسبة للنقطة الثانية، فيها تسطيح كبير للموضوع موضع النقاش، أي بافتراض أن فرض 10 ريالات مثلا على المتر سوف يدفع ملاك الأرض الى التخلص منها مباشرة أو الاحتفاظ لها مع تحصيل ايرادات الضريبة على اساس معدل الضريبة في عدد أمتار الأرض. الواقع العملي شيء آخر تماما، فلن يعدم ملاك الأراضي السبل للالتفاف حول الضريبة، بصفة خاصة وأن الضريبة ستفرض على الأراضي التي تزيد عن مساحة محددة، ابتداء بتقسيم هذه الأراضي الى قطع أقل من الحد اللازمة لفرض الضريبة. يتبع

    -1
  87. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (87) 2011-10-07 23:12:00

    بالنسبة للنقطة الثالثة، دعني أبدأ من نهاية التعليق، حيث تقول "هل تنخفض الاسعار أو لا (طبعا بافتراض ثبات العوامل الأخرى كارتفاع الدخل)"، وأنا بدوري أسال، هل العوامل الأخرى ثابتة. ثبات العوامل الأخرى هو افتراض نظري نستخدمه داخل الفصول الدراسية فقط، عندما نلقي على الطلبة دروس الاقتصاد للوصول الى نتيجة محددة نهدف اليها، أما الواقع العملي، فكما تعلم في منتهى التعقيد، وهذا ما حاولت ان اثبته بالحديث عن تأثير العوامل المؤثرة على الطلب والمرونة مثل نمو الدخل والسكان.
    تحياتي لشخصكم الكريم

    -1
  88. حمد أبو خالد (مسجل) (88) 2011-10-07 23:56:00

    المقطع الأول من التعليق :
    أن أزمة السكن التي تفاقمت خلال الثلاث سنوات الأخيرة لها عدة أسباب أهمها تخزين الأاضي البيضاء ضمن النطاق العمراني بالمدن .( 70 % من مساحة المدن أراضي بيضاء)
    ومع الإرتفاع الجنوني حالياً في أسعار الأراضي وشح الأراضي المعروضة فقد زاد تشبث ملاكها بها وعدم رغبتهم في بيعها طالما أن أسعارها تزيد بشكل مضطرد خصوصاً وأنه لا يوجد أي دافع يجبرهم لتنميتها أو بيعها .
    تخيل أراضي بيضاء وسط النطاق العمراني مملوكة بصكوك منذ أربعين سنة

    -1
  89. عصام الزامل (مسجل) (89) 2011-10-08 00:04:00

    دكتور محمد السقا،،
    ما زلت بانتظار إجابة مباشرة
    إجمالي رسوم الأراضي لو طبق قد يصل لأكثر من ستين مليار ريال.
    لنفترض أنه 40 مليار فقط. هل تعتقد أن التجار سيتحملون دفع 40 مليار ريال (نقدا) وبشكل سنوي؟
    خاصة أن ارتفاع أسعار الأراضي (ليس ربحا نقديا وانما مجرد ارتفاع للقيمة السوقية وغير محقق).
    ولتتضح الصورة أكثر إجمالي أرباح الشركات المساهمة (كلها) لا تزيد على 80 مليار سنويا.
    وإجمالي زكاة (كل الشركات) بالسعودية لا يزيد على 13 مليار سنويا.
    أكرر: هل يستطيع تجار الأراضي دفع 40 مليار سنويا؟

    -1
  90. عبدالمجيد بن عبدالعزيز (مسجل) (90) 2011-10-08 02:06:00

    دكتور محمد اشكرك على مقالك الجميل والمثري، ولكن الا تتفق معي بأن آلية تطبيق الضريبة او الرسوم على الاراضي سوف تحدد مدى فعاليتها في خفض سعر الاراضي من عدمه؟ فلربما اجلت قيمة الضريبة لتتراكم الى وقت البيع ووقتها سوف يحمل البائع هذه الضريبة على المشتري، ولكن لو كانت تجبى بشكل سنوي لحدت من عملية تخزينها وبذلك يلجأ البائع للتخلص منها قبل ان تطول المدة
    هناك ايضا اسلوب المداورة الوهمي للالتفاف حول وقوع الضريبة والذي قد يكون عائق كبير من خفض السعر.

    -1
  91. عبدالمجيد بن عبدالعزيز (مسجل) (91) 2011-10-08 02:10:00

    تابع
    انا اتصور بأن الحكومة تلعب دورا محوريا وجوهريا في امكانية التأثير بخفض اسعار الاراضي، فهي تستطيع ان تطبق مفهوم شراء الاراضي وذلك بغرض الاعمار وفق حاجة المشتري الملحة وليس بغرض الاكتساب والمنفعة من البناء ومن ثم البيع، بمعنى اذا رغب المشتري بشراء الارض من اجل بناء عمارة تجارية له ذلك وتكلف لجنة بمتابعة ذلك وفي حال اخل بوعده تفرض عليه عقوبة عالية جدا لردعه وردع امثاله واذا كان يمتلك سكن فله سكن واحد لا يغيره الا بعد 15 سنة مثلا.
    وتقبل تحياتي

    -1
  92. ابو جنى (مسجل) (92) 2011-10-08 04:26:00

    RSS مقالات الدكتور السقا لا يعمل .. ارجو من الاقتصادية التكرم باصلاحه حتى لا تفوتنا مقالاته القيمة.

    -1
  93. عمر بصفر (مسجل) (93) 2011-10-08 04:49:00

    @عصام الزامل (مسجل)
    التجارالذين رهنوا الارض ماذا سيفعلواهل ستحمل البنك الضريبه؟حتى لو كان الغرض منها البناء فالبنك لن يتورط بها والمطور لن يدخل نفسه في متاهات؟؟؟ماذاعن قضايا الورثة والقصر؟؟؟ماذا عن بطء اجراءات تصاريح البناء والمثال شقق تمليك في جده التي يتاخر صدور اوارق ملكيتها بالشهور ؟؟؟؟؟؟ وهل مدةسنة كافيه للبناء لاراضي بملايين الامتار؟؟؟وهذا غير التحايلويأتي موضوع التثمين حيث إن تقييم العقارعندهاقد يختلف بين المثمنين الأمرالذي سيكون مثارجدل وإشكالا كبيرا في حال التقييم لفرض ضرييه
    يتبع

    -1
  94. عمر بصفر (مسجل) (94) 2011-10-08 04:56:00

    @عصام الزامل (مسجل)
    الضريبه من الإضراربالمطورين حيث لم تفرق بين المضارب والمطور في حالة تم التعاون بين صاحب الارض والمطور
    وامكانية تحميل المشتري الضريبه اذا تاخر البيع للوحدة
    قد يؤول إلى زيادة حدة التلاعب في ملكيات الأراضي مع زيادة المشاكل التي تعرض على القضاء بسبب نقل ملكياتها الى الاصحاب او الاقارب
    لابد الان إصلاح اوجه النقص في السوق وليس في تطبيق رسوم تزيد من حدة الازمة
    وانا مع سحب الاراضي غير مستغله وليس ضرائب وبعض المنح تم بيعها فالحل الدولة تشتريهالانها هي السبب في المشكلة

    -1
  95. عمر بصفر (مسجل) (95) 2011-10-08 06:20:00

    الى عاصم الزامل
    التجارالذين رهنواالارض ماذا سيفعلوا هل ستحمل البنك الضريبه؟؟ حتى لو كان الغرض منها البناء فالبنك لن يتورط بها والمطور لن يدخل نفسه في متاهات؟؟؟ ماذا عن قضايا الورثة والقصر ؟؟ماذا عن بطء اجراءات تصاريح البناء والمثال شقق تمليك في جده التي يتاخر صدور اوارق ملكيتها بالشهور ؟؟؟؟؟؟ وهل مدة سنة كافيه للبناء لاراضي بملايين الامتار؟؟؟ وهذا غير التحايل
    ويأتي موضوع التثمين حيث إن تقييم العقارعندالضريبه قد يختلف بين مثمن وآخر الأمر الذي سيكون مثارجدل وإشكالا كبيرا في حال تقييم العقار

    -1
  96. عمر بصفر (مسجل) (96) 2011-10-08 06:25:00

    الى عصام الزامل :
    الضريبه لن تفرق بين المضارب والمطور وفي حالة تم التعاون هذا سيصعب التعاون بينهم اوذا حسبت الضريبه لتاخر المشروع مثلا فستحمل على ظهر المواطن
    من سيشتري الاراضي وهل بعد نزولها يوقف القرار == العملية جمدت المشتري والمطور لن يتدخل فيه
    قد يؤول إلى زيادة حدة التلاعب في ملكيات الأراضي مع زيادة المشاكل التي تعرض على القضاء في هذا الخصوص بسبب نقل ملكياتها الى الاصحاب او الاقارب
    الوقت الراهن يجب استغلاله لإصلاح اوجه النقص في السوق وليس في تطبيق رسوم تزيد من حدة الازمة.

    -1
  97. عمر بصفر (مسجل) (97) 2011-10-08 06:26:00

    الى عصام الزامل :
    في الشمال توجد اراضي كثيره من ابحر - جوهرة العروس- مخطط الرياض منح للمواطنين لماذا لم يعمروها بدلا من المضاربه بها
    وانا مع سحب الاراضي غير مستغله وليس ضرائب وبعض المنح تم بيعها فالحل الدولة تشتريها
    لانها هي السبب في المشكلة
    اعتذر اذا تكرر التعليق بسبب مشكلة تقنية

    -1
  98. صالح السلطان (98) 2011-10-08 08:30:00

    شكرا د محمد.
    تعبيري ثبات العوامل لم أقصد أنها ستبقى دوما ثابتة، ولكنه ثبات نسبي وتسهيلا للفهم، كما تعرف، على المدى غير البعيد، وهذا افتراض معقول ومشاهد واقعا. عموما بإمكانك تجاهل هذه العبارة، والأمر لا يتغير. مثلا في الحالة الديناميكية سيكون لدينا عوامل متضادة التأثير، مثلا سيعمل ارتفاع الدخل على رفع الأسعار وتعمل الضريبة عكس ذلك. والمحصلة للاقوى تأثيرا. أما قولك أن الأرض مثلها مثل أي سلعة أخرى..ألخ فلا أوافق عليه، والمقام ليس مقام تفصيل. تحياتي.

    -1
  99. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (99) 2011-10-08 12:05:00

    شكرا د. صالح
    الخلاصة التي توصلت اليها هي محور مقالي في الحالة الديناميكية لا يمكننا القول أن فرض الضريبة سوف يخفض اسعارها دون التعرف على مرونات الطلب السعرية والدخلية ومرونات العرض السعرية ومرونة العرض بالنسبة للضريبة، وكما ذكرت في المقال لا أعتقد أن اثر مرونة عرض الارض بالنسبة للضريبة اكبر في التأثير بالنسبة لمرونات الطلب الدخلية والسعرية، خصوصا بالنسبة لسلعة أساسية مثل الأرض مع أخذ السكان في الاعتبار. وهذا ما كنت أحاول أن أفصل فيه، للأسف الموضوع فني كما تعلم لا يدرك أبعاده الكثير من الناس يتبع

    -1
  100. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (100) 2011-10-08 12:10:00

    تابع
    هذا بالطبع دون إغفال اثر التهرب الضريبي وضعف كفاءة تحصيل الضريبة في دولة لا تحصل ضرائب أصلا وليس لديها جهاز ضريبي فعال. إذ من تسطيح الأمور أن نعتقد أن ملاك الأرض لن يكون لهم أي رد فعل أو مقاومة وسوف يدفعون الضريبة صاغرين.
    أما بالنسبة لعبارة الأرض مثل أي سلعة أخرى، فأنا أقصد مثل أي سلعة أخرى من حيث القدرة على نقل عبء الضريبة، طالما انها تتداول، وهي الحالة التي نتحدث عنها هنا، وهذا موضوع مطروق نظريا وعمليا وفيه كتابات يمكن الرجوع اليها. سعدت بالنقاش معكم،
    تحياتي

    -1
  101. عصام الزامل (مسجل) (101) 2011-10-08 12:18:00

    إذن خلاصة كلامك دكتور السقا.
    ان تحليلك ليس اقتصادي وانما اقرب للتحليل السياسي التنظيمي.
    بأن هناك تلاعب وتحايل بالتالي لن ينجح فرض الرسوم.

    -1
  102. عصام الزامل (مسجل) (102) 2011-10-08 12:19:00

    كان يمكن اختصار المقال بتويتة واحد :)
    ارسوم لن تنجح لأن التجار سيتلاعبون ولن يدفعوا الرسوم

    -1
  103. عصام الزامل (مسجل) (103) 2011-10-08 12:20:00

    كان يمكن اختصار المقال وكتابته بتويتة واحدة على تويتر
    هكذا:"الرسوم لن تنجح لأن التجار سيتلاعبون ويتحايلون ولن يدفعوا الرسوم" :)

    -1
  104. رأسمالي (104) 2011-10-09 06:55:00

    شكرا دكتور محمد على هذا الموضوع الذي يمس اغلب شرائح المجتمع السعودي في ارض مساحتها اكثر من نصف مساحتة اوروبا 0
    تفاعل القراء بشده وحده يدل على عظم المشكلة وحنق الكثيرين على اقطاعي العقار الذين كونوا ثروات هائلة(مليارية) من منح الاراضي خلال العقود الماضية 0 وتكون طبقة رأسمالية فاحشة الثراء ساهمت في تضخم اقتصادي من سلع وخدمات 0
    الثروة العقارية في السعودية تشكل النسبة الاكبر من استثمارات السعوديين فأذا كان سوق الاسهم تبلغ القيمة السوقية 1.2 ترليون ريال (الف ومائتي مليار)
    يتبع 00

    -1
  105. رأسمالي (105) 2011-10-09 08:05:00

    فإن الاراضي البيضاء في مدينة الرياض فقط داخل النطاق العمراني وحسب احصائيات الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض تبلغ اكثر من 70% من مساحتة الرياض تصل القيمة السوقية لها اكثر من 3 ترليون ريال (ثلاثة الاف مليار) فإذا ما اضفنا لها بقية المدن الكبرى فستصل القيمة الى ارقام فلكية ضخمة جدا
    الحديث عن العقار ذو شجون متعدده بل لا اظن ان هنالك استثمار حقق عوائد فلكية كما حققه العقار خلال الخمسة عقود الماضية
    فرض ضريبة احد الحلول ولكن ارى ان هذا الحل مبكر نوعا معا خصوصا ان هنالك اهم منه وهو منع المضاربات

    -1
  106. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (106) 2011-10-09 23:58:00

    شكرا أخي رأسمالي على المعلومات القيمة
    أنا لا أقلل من أهمية ما يحدث في سوق الأراضي في المملكة ومافيا المصاربة على الأراضي وشتى الوسائل التي تستخدمها في ذلك،
    أنا فقط أناقش قضية فرض الضريبة، هل ستؤدي الى تحقيق الهدف منها؟، تحليلي الذي أوردته يشير إلى أنها لن تحقق هذا الهدف لعوامل اقتصادية فنية بحتة، كما أنني اعتقد، كما أشرت في تعليقاتي أن ردة فعل المضاربين ربما تجهض المشروع.
    في رأيي الموضوع أعقد من مجرد فرض ضريبة وأن التدخل الحكومي اصبح ضرورة حيوية في مثل هذه الطروف.
    تحياتي

    -1
  107. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (107) 2011-10-10 00:06:00

    أخي عبد المجيد بن عبد العزيز
    أتفق مع جانب كبير من تعليقك، خصوصا الجزء الثاني، ففيه بعض الأفكار التي قد تكون مفيدة في الحد من عمليات المضاربة على الأراضي.
    تحياتي

    -1
  108. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (108) 2011-10-10 00:08:00

    أخي حمد أبو خالد
    أتفق مع الجانب الأكبر من تعليقك.
    تحياتي

    -1
  109. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (109) 2011-10-10 00:12:00

    أخي محمد الحديني
    المبادئ والنظريات والتطبيقات الاقتصادية الكثيفة تتسع لكافة الحلات والدول، وبدون استخدام النظريات الاقتصاد لن نستطيع تفسير ما يحدث بشكل علمي
    تحياتي

    -1
  110. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (110) 2011-10-10 00:23:00

    أخي أبو عبد الرحمن
    أنت أيضا تثير شجوني، وقد كتبت مقالا على الاقتصادية بعنوان هل تعود الاشتراكية مجدد، تناولت فيه بعض ما تشير اليه.
    تحياتي

    -1
  111. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (111) 2011-10-10 00:25:00

    أخي عبد العزيز بن محمد
    لم أدخل في غير فني، بالعكس هذا هو صلب فني، ويجب أن نعلم أن تعدد الآراء واختلافها بين الاقتصاديين أمر طبيعي، وهناك نكتة تطلق على الاقتصاديين "مفادها بأن جائزة نوبل قد تمنح لاثنين من الاقتصاديين كل منهما قال عكس الآخر تماما" هذا هو تحليلي الذي حرصت على أن أؤيده بالمبادئ العملية التي تمدنا بها النظريات العلمية والاحصاءات العملية، بالطبع تستطيع ان تختلف معي وهذا حقك، ولكن في النهاية هذا هو رأيي حول الموضوع.
    تحياتي

    -1
  112. د محمد ابراهيم السقا (مسجل) (112) 2011-10-10 00:25:00

    شكرا بوفيصل على التعليق القيم
    تحياتي

    -1
التعليق مقفل

السيرة الذاتية

أستاذ الاقتصاد – جامعة الكويت

elsakka2006@gmail.com

خلاصات الــ RSS

أرشيف المقالات

ابحث في مقالات أ.د. محمد إبراهيم السقا