الطلب السكني والتجاري المستمر جعل القطاع العقاري السعودي بمنأى عن أي هبوط حاد

وصف تقرير حديث لشركة بصمة لإدارة العقارات، القطاع العقاري بالرافد المهم والرئيس في الاقتصاد السعودي، وأكد أنه يمتاز بهامش مخاطرة محدود، كون الاهتزازات الحاصلة فيه محدودة، مشددا على أنه بمنأى عن أي هبوط حاد وسريع كما هو الحاصل في سوقي النفط والأسهم.

وأوضح التقرير أنه نتيجة لكون المنتج العقاري بشقيه التجاري والسكني يمتاز بطلب مستمر على مدار العام (حتى وإن اختلفت حدة الطلب)، فهذا يجعله مرتعاً خصباً لاستثمار جيد.

وأكدت شركة بصمة لإدارة العقارات، أن تقريرها كان مبنيا على دراسة بالشراكة مع إحدى الشركات المتخصصة في الإحصاء والرصد، وأنه ونظرا لوجود عديد من المحفزات التي تضع القطاع العقاري في مقدمة خيارات المستثمرين، ارتأت الشركة أن تطرح التقرير حول التكامل الحاصل ما بين السوق الاقتصادية بشكل عام والسوق العقارية بشكل خاص، بما فيه أثر الخطط التنموية الحاصلة في السعودية، وكذلك أثر هجرة السكان للمناطق الحضرية والمدن الرئيسية والتركيز على شمال الرياض، كون تطلعات المستهلكين والمستثمرين على حد سواء تصب في تلك الجهة.

وقال التقرير إنه يجب أن نعرف في البداية لماذا يأخذ العقار هذه الاتجاهات الخاصة في مدينة الرياض، ولا بد أن نضع أيدينا على مؤثرات النمو هذه، فلابد أن تكون هناك متغيرات في المجتمع السعودي دفعت العقار بهذا الاتجاه التصاعدي وجعلته مؤشرا اقتصاديا مهما، فالعقار كما يؤثر ويتأثر بالاقتصاد والسياسة المحيطة، فالصناعات والحرف التي تعمل في سوق العقار متنوعة وكثيرة تؤثر وتتأثر بالبيئة المحيطة وهو كسلعة لها طبيعة خاصة فلا يمكن نقلها مثلاً، وبالتالي يتم تسويقها وبيعها بشكل مختلف عن باقي السلع وأيضا تعد حافظة لقيمة الأموال وذلك بالطبع في حالة عدم وجود خلافات وقلاقل سياسية وعسكرية.

ونرى هنا المدن الإدارية والسكنية الجديدة داخل نطاق مدينة الرياض، وهي المربع والملز والحي الدبلوماسي، وقد نشأت هذه المدن الجديدة داخل نطاق المدينة القائمة، إما من خلال التقسيمات المخططة وإما المخططات كمدن جديدة.

وأشار التقرير إلى أن للمدن الجديدة داخل الرياض أبعاداً جديدة على مفهوم الحيز منها انخفاض مستوى الكثافة السكانية، وزيادة نسبة الشوارع زيادة كبيرة تزيد ثلاثة أضعاف عمّا هو مخصص لها في التجمعات التقليدية.

كما كان للمدن الجديدة داخل نطاق الرياض القائمة تأثير بالغ في نمط التنمية العمرانية الجديدة في المملكة ولذلك سنقدم بعض المؤثرات شديدة الوضوح على العقار والتي تنطبق على العقار في الرياض، حيث إن تأثير هذه المتغيرات يبدو جلياً على الرياض وذلك لأنها العاصمة ومحل الإدارة السياسية والاقتصادية الحكومية للمملكة وهي كما يلي:

#2#

الهجرة الداخلية والخارجية للسكان:

تؤكد البيانات الإحصائية الحديثة أن العالم الآن يغلب عليه الطابع الحضري إلى حد كبير وأنه سيكون لنمو المدن أكبر الأثر في عمليات التنمية خلال النصف الأول من القرن الحادي والعشرين، حيث يعيش الآن نحو ثلاثة مليارات نسمة في مناطق حضرية وأن أكثر من 75في المائة من سكان أمريكا الشمالية وأوروبا وأمريكا اللاتينية يعيشون الآن في مدن.

وقد تأثر النمو الحضاري في الرياض بالمتغيرات في المناخ الاقتصادي والسياسي الذي شهدته منطقة الخليج العربي خلال العقود الماضية من حيث إنتاج النفط وحرب الخليج اللذين أثرا في السعودية، وبالتالي انتقل تأثيرها إلى العاصمة.

إن الهجرة تسهم بفعالية في النمو الحضري المتزايد في المجتمع السعودي وأدى تزايد معدلات الهجرة إلى اهتمام الحكومة بتطوير المدن استجابة لتلك التطورات، وهو الأمر الذي تطلب الاهتمام بتوفير كافة الخدمات الحضرية وبالتالي أصبحت الرياض وهي العاصمة من أولى محطات التطوير «السكان، خدمات الكهرباء والمياه، والهواتف، عن الخدمات الصحية والمدارس، والترفيه...وغيرها من الخدمات الأخرى» والتي تشكل دعامة أساسية لنجاح عمليات التنمية في المجالات المختلفة.

وإذا كانت المدن في المملكة قد استقبلت أعدادا كبيرة من المهاجرين من المجتمعات العربية الأخرى خلال العقود الأخيرة، فإنها قد استقبلت كذلك أعداداً كبيرة من العمالة الأجنبية غير العربية، الأمر الذي أسهم في ارتفاع معدلات النمو الحضري في مدنها وبخاصة الرياض والمدن الكبرى بصفة عامة .

وبالتأكيد لعب النفط دوراً مهما في عملية النمو الحضري، وأسهم هذا المتغير في تزايد معدلات الهجرة الخارجية لهذه المجتمعات ليس فقط من المجتمعات العربية الأخرى، ولكن أيضاً من المجتمعات الأوروبية والآسيوية ومن مظاهر النمو الحضري في المجتمع السعودي ما تؤكده المؤشرات والبيانات الإحصائية المتوافرة، حيث كانت نسبة سكان المدن في السعودية في 1950 نحو 9 في المائة من إجمالي السكان، وارتفعت في 1966 لتصل إلى 23 في المائة ثم بلغت في عام 1975 نحو 32 في المائة، كما تشير البيانات الحديثة إلى أن النسبة المئوية للتحضر في المجتمع السعودي قد بلغت نحو 86 في 2000.

وبعد عام 1974 ارتفعت أسعار النفط في الأسواق العالمية، مما انعكس على أسواق النفط في المنطقة العربية، وكانت السعودية إحدى الدول التي استفادت من هذا التغير في أسعار النفط، حيث قامت بتطبيق خطط تنموية طموحة رغم أنها تعاني قلة السكان نسبياً، مما أثر بالتالي في الأسواق العقارية في المملكة، وبالتالي في الرياض خاصة.

الأبعاد والأهداف الرئيسية لخطة التنمية السعودية للمجتمع تمثلت في:

أولا، أسباب اقتصادية: وتشتمل على تأهيل الأيدي الوطنية لتسلم المشروعات الإنتاجية والخدماتية وتأمين العمل لطالب العمل في السوق المحلية.

إن ما يحاول تحقيقه المخططون من المدن الجديدة هو استغلال موارد طبيعية كامنة وتحقيق توزيع مكاني أكثر انتشارا للسكان في المناطق، وذلك نظرا لقدرة وفاعلية هذه المدن على تحقيق هذه الأهداف.

ثانيا، أسباب اجتماعية: وتشتمل على تقديم خدمات اجتماعية ومدنية لأكبر قطاع ممكن من أفراد المجتمع ولاشك أن المحرك الأساسي الذي دفع بالازدهار هو سياسة الدولة ومخططاتها التنموية التي غذيت بالوظائف والهياكل الحضرية الأساسية.

وتعتبر تجربة مدن التابلاين من التجارب الناجحة في نشر التنمية وإعمار المناطق غير المأهولة في الحيز المكاني الوطني.

ثالثا، أسباب سياسية: وذلك لضمان توطين جماعات القبائل البدوية المتنقلة عبر الحدود وتحديد هوياتهم وجنسياتهم عملا على منع انتشار الجريمة غير المحددة الاتجاه المجهولة الأسباب.

سوق المال من أسهم وسندات

سوق العقار كانت تتمتع بسيولة ضخمة جداً تقارب دخل المملكة من النفط، وأن ارتفاع سوق الأسهم وانتشار الاكتتابات أحدثا تحولاً في سعي الأغلبية نحو الربح السريع، بغض النظر عن المخاطرة، مع العلم أن نسبة المخاطرة في العقار لا تزيد على 7 في المائة في حال توفر دراسات الجدوى، أما في الأسهم فإن المخاطرة قد تزيد على سقف 50 في المائة.

ومن الواضح أن لكل قطاع سلبياته وإيجابياته، لكن سلبيات العقار تظل أقل، من مميزات الاستثمار العقاري أنه لا يمكن أن يهبط بشكل مفاجئ في الأحوال العادية، وإذا حصل هذا الهبوط فإن العقار سرعان ما يسترد عافيته وهو أحد أهم المؤشرات الحقيقية لاقتصاد أي بلد .

يتم تحويل الأموال من سوق الأسهم إلى سوق العقارات وذلك نتيجة التقلب الحاد في أسعار الأسهم وبحث المستثمر عن قطاع آمن يحافظ على قيمة الثروة ويعظم أرباحه ومن ثم وجود علاقة مؤكدة تربط بين السوقين.

ومن جهة أن مجموع الأموال التي ضخت في قطاع العقار في مدينة الرياض وحدها يقدر بالمليارات من الريالات، وأنها انتقلت من سوق الأسهم على دفعات لتتحول إلي استثمارات عقارية وذلك سببه ما حدث من انهيارات في البورصات العالمية في الأعوام السابقة .

ويظهر الأثر الواضح لتلك الأموال في سرعة العمل في العديد من المشروعات العقارية القائمة، ومن هنا تظهر العلاقة العكسية التي تربط قطاعي العقار والأسهم، حيث إن نمو أحدهما قد يكون على حساب ركود الآخر مع أن المستثمر في العادة كما أوضحنا سابقاً يتخذ العقار للمحافظة على قيمة استثماراته وأمان هذا الاستثمار،وبالتالي ليس دائما هناك علاقة عكسية.

شمال الرياض .. من ناحية العقار

حققت تجربة الإسكان في الرياض نقلة واضحة على الرغم مما شهدته من معدلات نمو سكاني كبير تزيد نسبتها على 8 في المائة وتفوقت بذلك على المعدلات العالمية، ومنه نرى إنجازات إسكانية متميزة من خلال برامج منح الأراضي السكنية وقروض صندوق التنمية العقاري، ومن الملاحظ أن عدد السكان سيستمر في النمو ومعدلات تكون الأسر الجديدة فيها ستنمو بمتوسط نسبته تقريبا 2.74 في المائة سنويا، ومن المتوقع أن الرياض في حاجة إلى قرابة (20 إلى 25 ألف وحدة سكنية سنوياً) في المتوسط حتى 1445هـ.

يبلغ عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض (831 ألف وحدة ) وتصل نسبة الشاغر منها إلى 6.9 في المائة، وذلك مؤشر على مدى الفجوة بين العرض والطلب .

اتجاهات النمو العمراني لمدينة الرياض

يتضح لنا من الرسم المرفق أن معظم النمو العمراني لمدينة الرياض يتركز في أطراف المدينة وخاصة الشمال والشمال الشرقي ومن ذلك نعرض لنسب الكثافة السكانية لبعض أحياء بلدية الشمال كما هو موضح في الجدول رقم (1). وفي الجدول رقم (2) بعض المؤشرات التي توضح النمو العمراني والتطور الحاصل في مدينة الرياض التي تعد من أهم المدن في السعودية، حيث إن العاصمة دائماً تتأثر بالتغيرات السكانية والهجرات الداخلية ومن الخارج، وكذلك العوامل الاقتصادية.