نستثمر 2.4 مليار ريال في بناء ضاحية مشارف السكنية في جدة
تدخل شركة كنان العقارية اليوم في مرحلة جديدة بإطلاق مشروع مشارف السكني الذي يعد إحدى الضواحي السكنية النموذجية في جدة. لقد سررت حينما تجولت في المشروع ووجدت كل احتياجات المنازل الكبيرة قد وظفت على مساحات معقولة، وكيف تمكنت إدارة الشركة من تطويع احتياج جيل الشباب السعودي من منازل ذكية. يعد مشروع ضاحية مشارف من الجيل الثالث للمدن السعودية وهي المدن السكنية التي بنيت وفق احتياج وتطلعات وأماني السكان وليس أحياء المدن التي بنيناها بالأمس القريب,
وأصبحت من الماضي وبخدمات متميزة تلبي احتياج الجيل دون تحميلهم أعباء وتكاليف باهظة. تمنح عادة الأحياء المطورة الأولوية في الحي للمشاة مما يسهل حركتهم إلى المسجد والمدرسة والمنتزهات والأسواق في أمان ويسر دون التعرض للتقاطعات الخطرة. وهذه المميزات تزيد من ثقافة وتطور السكان وتفعل الحس الاجتماعي. في الشارع الذي أقطنه في أحد أحياء شمال مدينة جدة وعلى امتداد أقل من نصف كيلو متر لكل منزل منسوب معين من الارتفاع يختلف عن المنزل المجاور وكل دار بتصميم وارتفاعات وألوان مختلفة، لذا من الصعوبة بمكان أن تكون في أحياء جدة أرصفة للمشاة أو هوية تعكس نمطا عمرانيا معينا. بل أحياء فوضوية لا تتيح الفرصة للسكان في التعرف بينهم. في هذا الحوار نستطلع مشروع كنان السكني وتطلعات شركة كنان في السوق العقارية السعودية والفرص الاستثمارية في قطاع العقار السكني .. إلى تفاصيل الحوار مع نضال جمجوم العضو المنتدب لشركة كنان العقارية:
بداية حدثنا عن مشروع مشارف من حيث الفكرة وحجم الاستثمار؟
هذا المشروع تم إطلاقه في الربع الأول من 2009 وهو عبارة عن شراكة بين شركة كنان ومجموعة صافولا وإحدى شركات مجموعة بن لادن السعودية، والهدف من المشروع توفير وحدات سكنية لذوي الدخل المتوسط في مدينة جدة، المشروع يقام على أرض مساحتها تقارب ثلاثة ملايين متر مربع، وحجم الاستثمار يصل إلى مليارين و400 مليون ريال. و''كنان'' تلعب دور المطور الرئيسي في المشروع، وفكرة المشروع تتمحور حول توفير وحدات سكنية تتنوع ما بين شقق، دبلوكسات، وفلل، تخدم متوسطي الدخل وتكون هناك خدمات متكاملة في المشروع من المتنزهات، أماكن التسوق، أراض خاصة للمدارس، أراض للخدمات الصحية، وبطبيعة الحال المشروع سينفذ على عدة مراحل تمتد ما بين ست إلى ثماني سنوات، ونحن الآن بدأنا نجهز أنفسنا لإطلاق المرحلة الأولى بعد أن نحصل على التصاريح اللازمة من الجهات المعنية.
إذا ما تحدثنا عن ''كنان'' كشركة عقارية، ما المشاريع التي لديكم حالياً؟
''كنان'' شركة تأسست عام 2006 وهي مساهمة مغلقة رأسمالها مليار و700 مليون ريال، ''كنان'' في السنوات السابقة كان تركيزها على المراكز التجارية، وتمتلك الشركة اليوم تسعة مراكز تجارية في سبع مدن سعودية، يزور هذه المراكز سنوياً نحو 45 مليون متسوق، وقبل نحو عام من الآن دخلت كنان في مجال التطوير السكني، ويعد هذا المشروع هو باكورة مشاريع الشركة في المجال السكني، وإن شاء الله سيكون في المستقبل مشاريع سكنية أخرى.
#2#
ما المناطق التي تركزون عليها ؟
في الوقت الحالي نحن نركز على المنطقة الغربية، والمجال السكني بالتحديد، وإذا ما رغبنا في فتح مراكز تجارية جديدة ستكون داخل المجمعات السكنية التي ننفذها وليس خارجها.
أعود لاستراتيجية كنان كشركة استثمارية، ما رؤيتكم نحو الاستثمار العقاري؟
طبعاً استراتيجيتنا حالياً تركز على المراكز التسويقية حيث نملك تسع مراكز كما أسلفت، ثم نركز على المشاريع السكنية التي هي عبارة عن أحياء سكنية وليست مدنا متكاملة، حجم الأحياء التي نطورها يتراوح ما بين مليون متر إلى ثلاثة ملايين متر مربع، أما تركيزنا كمناطق فهو ينصب في الوقت الراهن على المنطقة الغربية وبالتحديد مدينة جدة، واخترنا هذا التوجه بعد أن أثبتت الدراسات وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب على المساكن لذوي الدخول المتوسطة، فمدينة جدة بمفردها وفقاً للدراسات تحتاج إلى 14 ألف وحدة سكنية سنوياً لذوي الدخل المتوسط، وليس هناك مشاريع كثيرة تغطي هذا الطلب الكبير، نحن سنحاول خلال السنوات الست المقبلة، وفي هذا المشروع تحديداً أن نطور ونبني ثلاثة آلاف وحدة سكنية، لكن إجمالي الأراضي التي ستكون متاحة أمام الآخرين في المشروع نفسه تصل إلى تسعة آلاف وحدة سكنية.
كم عدد الوحدات السكنية التي ستطلقها الشركة خلال السنوات الخمس المقبلة ؟
خلال السنوات الخمس المقبلة نتوقع كمشاريع إطلاق نحو تسعة آلاف وحدة سكنية، لكن كوحدات سكنية تطورها وتبنيها الشركة وتسلمها جاهزة للعميل أتوقع أن يصل العدد إلى 2500 وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة.
ماذا عن الاستثمار في الوحدات المكتبية؟
قمنا بدارسة قبل عامين على أسواق الرياض – جدة – الدمام وفي ذلك الوقت كانت الفجوة في الطلب على المشاريع السكنية لذوي الدخل المتوسط والمحدود، يليها الوحدات المكتبية، لكن بالنسبة للرياض وجدة المشاريع التي أطلقت في مجال الوحدات المكتبية كانت كثيرة جداً مما قلل من الفرص في هذا المجال.
الاستثمار في الوحدات السكنية، والوحدات المكتبية، والمراكز التجارية, أي من هذه الاستثمارات يمثل عاملا مجزيا للشركة؟
القطاع السكني يعتبر واعدا بشكل أكبر لأن الطلب عليه أكبر، والقطاع السكني بالنسبة لنا كان هو القطاع الأكثر نمــواً، لأن الفجوة كبيرة ولأن قانون الرهن العقاري المنتظر صدوره سيعطي شريحة أكبر من الباحثين عن السكن أن تكون لديهم موارد لتمويل شراء المساكن، وبالتالي كان تركيزنا على مجال التطوير السكني بشكل أكبر.
ولعل ما يميز القطاع السكني أنه قطاع واعد بشكل أكبر لأن الطلب عليه أكبر، في التطوير السكني نحن نبيع الوحدة وبالتالي نخرج منه نهائياً، بعكس الوحدات المكتبية التي يبحث فيه المستثمرون عن عائد سنوي ثابت عبر ''الإيجارات''، ونحن كشركة كنان لدينا استثمارات كبيرة في هذا النوع من الاستثمارات وهي المراكز التجارية التي استثمرنا فيها أكثر من مليار ونصف المليار ريال، ومن خلالها نحصل على عائد سنوي ثابت.
برأيك، ما العوامل المشجعة لتطوير السوق العقارية في المملكة؟
دعني أتحدث عن العوامل المشجعة والتحديات في الوقت نفسه، بطبيعة الحال العوامل التي تميز السوق العقارية السعودية عن الدول المجاورة وجود طلب داخلي حقيقي للوحدات السكنية، لدينا معدل نمو سكاني صافي يقدر بـ 2 في المائة سنوياً، نسبة العائلات التي تمتلك مساكنها 30 في المائة أو أقل، هناك طلب متنام على السكن، الأمر الثاني هو التوجه الحكومي لإطلاق أنظمة الرهن العقاري، كذلك ما صرح به وزير المالية أخيراً عن تأسيس شركة حكومية لشراء الرهون العقارية تمكن من شركات التمويل العقاري بتوفير قروض جديدة، ويوجد نمو في متوسط دخل الفرد السعودي مع نمو الاقتصاد السعودي ككل.
#3#
أما التحديات التي نواجهها، فمنها التأخر في إصدار أنظمة الرهن العقاري، وأتذكر قبل أربع سنوات عندما دخلت مجال التطوير العقاري، كان حينها الحديث أن القانون في مراحله النهائية وسيصدر قريباً، اليوم وبعد السنوات الأربع لم يدخل القانون حيز التنفيذ، الأمر الآخر، أسعار الأراضي تعتبر مرتفعة وهناك مساحات كبيرة من الأراضي داخل المدن لا يتم تطويرها، وأصبح من الصعوبة بمكان على المطور في ظل الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي تطوير الوحدات السكنية وتوفير البنية التحتية اللازمة التي تفتقر إليها معظم المناطق القابلة للتطوير، وهو ما يؤثر في العائد المتوقع لشركات التطوير العقاري، كذلك من الأمور التي يعانيها المطورون مسألة التنظيم، فوزارة الشؤون البلدية والقروية وأمانات المدن لا تسمح بتطوير البنية التحتية على مراحل، فمثلاً إذا كان لدي مشروع ثلاثة ملايين متر مربع وأرغب في تطويره على مراحل، يطلب منا توفير البنية التحتية لجميع مراحل المشروع كاملة ويعتمد المخطط من الأمانة، ثم يسمح لنا بالتطوير على مراحل, وهذا النموذج يصعب تنفيذه من قبل شركات التطوير العقاري حيث لا تتوافر لديها السيولة الكافية لوضع كل هذه الاستثمارات في المشروع قبل بدء البيع.
ماذا عن التحديات التي تواجهكم مع العملاء؟
أكثر ما نواجهه مع العملاء هو الصورة النمطية المرسومة لدى عديد منهم، فإذا سألت أحدهم عن تصوره للمسكن الذي يرغب فيه ستجده يرغب في غرف كبيرة، صوالين للرجال، وأخرى للنساء، أرض حجمها كبير، وفي الوقت نفسه يريد أن يكون سعر الوحدة السكنية منخفضا، وهو ما يستحيل حصوله. لا بد أن يحدث نوع من التغيير في هذه الصورة النمطية لدى الناس، ولذلك نحن نفكر في نموذج الأحياء المتكاملة أن نوفر مراكز خاصة بالفعاليات لأهالي الحي لاستغلالها عندما تكون لديهم مناسبات كبيرة، وبإيجار رمزي توفر عليهم الحاجة إلى الصوالين الكبيرة في منازلهم، وبالتالي تقل عدد الغرف التي يحتاج إليها المواطن وتقل التكلفة بشكل تلقائي، نريد أن يحدث تغير فعلي في النمط المعيشي لدى المواطن السعودي.
ألا ترى أنه من الصعوبة تقبل الناس أفكارا جديدة كالتي تطرحها الآن؟
لا أرى صعوبة في تحقيق ذلك على المدى البعيد، وذلك لأن معظم سكان السعودية هم من فئة الشباب الذين يتقبلون التغيير، نرى اليوم تغيرات جذرية في نمط معيشة أبنائنا عما كنا نفعله في السابق، أتصور أنه مع الوقت سيتغير نمط وأسلوب معيشة الناس في المملكة، بحيث يستطيع المطور إعطاءهم مساكن ذات أحجام أقل وفي الوقت نفسه مريحة، والخدمات تكون مشتركة في الأحياء مع الجيران بالنسبة لصالات الحفلات والمناسبات الأخرى.
في ظل شح الأراضي الذي تحدثت عنه، هل باستطاعة المطور العقاري تطوير أجزاء معينة من بعض الأحياء القديمة أو غير المخططة جيداً ؟
معلوم أن السوق السعودية تعد سوقا مفتوحة وهذا أمر جيد. العملية عبارة عن عرض وطلب، حالياً المناطق التي تعتبر جيدة للتطوير الأسعار فيها مرتفعة، في مثل المناطق التي تحدثت عنها ربما الأسعار تكون غير مجزية بالنسبة للمطورين، ولا توجد فيها مساحات كافية لخلق خدمات متكاملة، فمثلا في حي مثل البغدادية في جدة حجم الأراضي المتوافرة فيها تناسب مستثمرا يرغب في بناء عمارة سكنية، وهذا لا يمثل توجهنا في الاستثمار كشركة تطوير عقاري يمكننا من خلاله إحداث فرق، اتجاهنا هو نحن استثمار أراض كبيرة نوعا ما وبناء خدمات متكاملة وجيدة عليها، مسألة إعادة تطوير الأحياء القديمة حتى الآن غير منظمة، هناك مشروع تطوير ''الرويس'' و''خزام'' وهذا النوع من المشاريع لم نرغب الدخول فيه في الوقت الراهن لأنها مشاريع نراها معقدة, وهناك عديد من الإشكاليات التي ستواجه أي مطور مثل قضية السكان في هذه المناطق وآليات النقل والتعويض، البنية التحتية في هذه المناطق لا يمكن التأكد منها بشكل دقيق. في الوقت الحالي ليس لدينا القدرة على الدخول في مثل هذه المشاريع، لكن مستقبلاً وفي ظل التعاون بين القطاعين الحكومي والخاص ربما يحدث تعاون بيننا لتطوير مشاريع من هذا النوع.
كمستثمر متابع، هل تعتقد أن إعادة تطوير بعض المناطق في جدة عبر الشركات التي أنشئت لهذا الغرض من شأنه أن ينعكس على الأسعار وتوافر الخدمات فيها مستقبلاً؟
تحدثت سلفاً أن الفرصة المتاحة اليوم هي في شريحة متوسطي الدخل، لكن هنالك فرصة أكبر متاحة تتمثل في محدودي الدخل، ونطمح في المستقبل أن يكون لنا دور في خدمة هذه الشريحة، لكن هذا النوع من الاستثمار يكون مجدياً للمطور إذا تعاونت معه الحكومة، وذلك في حال وفرت أرضا للمطور بأسعار مغرية إلى جانب توفير البنية التحتية، وإذا كان هناك في المستقبل تطوير لأراض لشريحة ذوي الدخل المحدود عبر التعاون الحقيقي مع الحكومة فإنها بلا شك ستكون واعدة جداً، وسنكون على أتم الاستعداد للدخول في مثل هذه المشاريع.
ألا ترى أن السوق تحتاج إلى اندماج الشركات الكبيرة ليتم الاستفادة من الخبرات ورؤوس الأموال في عملية انتشار أعمالها على مستوى السعودية وليس التركيز على منطقة معينة فقط؟
في الحقيقة النمط السائد في التطوير العقاري هو من صغار المطورين أي تجد من يطور 24 وحدة سكنية أو في حدودها، وما من شك أراها فرصة لبعض الشركات في الاندماج وتكوين كيان واحد أكبر وبالذات إذا كان الهدف هو الوصول إلى تعاون مع القطاع الحكومي لردم الهوة الحاصلة بين العرض والطلب خصوصاً لذوي الدخل المحدود.
أعود لمشروع الأندلسية لماذا توقف؟
توقف المشروع يرجع إلى عاملين، الأول هو أننا حتى يومنا هذا لم نحصل على التصاريح من وزارة الشؤون البلدية والقروية، المشروع عبارة عن أكثر من قطعة أرض وليكون ذا جدوى اقتصادية كان لا بد من ضم بعض هذه الأراضي التي تتضمن شوارع، وعرضنا على الوزارة تعويضهم في محيط المشروع لكن حتى الآن لم نحصل على الموافقة، وهذا الكلام أصبح له نحو عامين، ونتوقع بعد حصولنا على الموافقات المطلوبة، أن نعيد النظر في دراسات وجدوى المشروع لأنه في المجال المكتبي والفندقي وهناك عديد من المشاريع الجديدة التي دخلت هذا المجال، وسنرى ما إذا كان الاستثمار لا يزال بنفس العوائد الاقتصادية التي بني عليها قبل سنتين ونصف السنة تقريباً.
من الملاحظ أن هناك بطئا في عملية تسويق المراكز التجارية وبعضها يتعثر استمراره؟
أحد الأسباب التي دعتنا للتركيز على التطوير السكني هو أن بعض الدراسات تشير إلى أن النمو في عدد المراكز التجارية في كل من الرياض وجدة كان أكثر من الحاجة الفعلية لهذه المدن، وبالتالي المردود على هذا النوع من الاستثمار يصبح متدنيا ويمثل عائقا أمام المستثمرين، وهذا الأمر بدأنا نلحظه في مدينة جدة.
ألا توجد في دبي مراكز تجارية أكثر من جدة؟
الفرق بين مراكز دبي وجدة أن دبي يزورها فوق 35 مليون زائر سنوياً، لأنها أصبحت نقطة التقاء، مطار دبي يدخله نحو 35 مليون شخص ويقضون في دبي من يومين إلى خمسة أيام، صحيح أن لمدينة جدة ميزة بقدوم الحجاج لكن القوة الشرائية لديهم ضعيفة، بعكس من يذهب إلى دبي تجد القوة الشرائية قوية لديهم خصوصاً القادمين من شرق أوروبا، وبالتالي تجد الإقبال على التجزئة في دبي قويا، ومع ذلك أعتقد أن التباطؤ الذي حدث في دبي يؤثر في هذه السوق لكنها ما زالت قوية.
أين الدراسات التي أعدت لتطوير قطاع التسويق في المراكز التجارية؟
إذا ما قارنا متوسط إيجار المتر المربع في أسواق دبي بالمتر المربع في السعودية سواء جدة أو الرياض سنجده أقل بكثير وهذا يجعل المطور للمركز التجاري يستغل الفرق في توفير خدمات أكثر، بعض المراكز التجارية التي تدخلها في دبي تندهش بوسائل الترفيه والإبهار فيها بحيث لا يمكن لنا في المملكة تطبيقه في مراكزنا التجارية وفقاً للمداخيل التي نحصل عليها، وهذا جزء من المعادلة بحيث إن دخلهم يسمح لهم بالإنفاق الباذخ على المراكز التجارية.
ما أسباب المضاربات العقارية؟
بداية لا بد أن نعرف أنه خلال السنوات السبع الماضية وبالذات في جدة والرياض، حجم النمو في أسعار الأراضي الخام الكبيرة كانت معدلاته أعلى بكثير من المعدل الطبيعي، تاريخياً ارتفاع أسعار الأراضي الخام سنوياً يراوح بين 8 و10 في المائة، في السنوات الماضية كانت الارتفاعات أكبر، والسبب يعود إلى دخول مستثمرين إقليميين قاموا بشراء أراض كثيرة وحدث هناك نوع من المضاربات على الأراضي الجديدة، كما أن هناك أراضي داخل المدينة رأى أصحابها الحفاظ عليها وعدم تطويرها، وأصبح من الصعوبة اليوم شراء أرض خام كبيرة وتزويدها ببنية تحتية ومن ثم تطويرها وبيعها وحدات سكنية عليها بسعر مناسب وأرباح مجزية، ولهذا لا نرى نزول مخططات جديدة في السوق.
برأيك كيف يمكن تطوير هذه الصناعة؟
لا يمكنني إعطاء حل شامل وجذري، لكن أرى أنه لا بد أن يكون هناك تشجيع بطريقة أو بأخرى لأصحاب الأراضي داخل المدن بتطوير أراضيهم، عن طريق تنظيمات أو فرض رسوم على الأراضي الخام، نزور مدنا كثيرة ولا نجد فيها أراضي كثيرة وبأحجام كبيرة دون تطوير، يجب تغيير هذه الظاهرة لكي تتطور صناعة التطوير العقاري، إضافة إلى أنظمة الرهن العقاري، اليوم هناك طلب لكن القوة الشرائية ضعيفة، لكن البنوك وشركات التمويل العقاري عندما تعطي قرض الضمان بالنسبة لها ليس العقار وإنما الثبات الوظيفي للموظف ودخله وبالتالي نجد البنوك تعطي الموظفين في الشركات المعروفة والكبيرة فقط.