مراقبون: 20 عاما لاجتثاث الأحياء العشوائية.. واستقرارها يوفر استثمارات ضخمة
قدر مراقبون وعاملون في المجال العقاري الفترة التي تحتاج إليها الأحياء العشوائية خاصة في المنطقة الغربية بنحو 20 عاما، حيث تحتاج المعالجة إلى فترة معينة، لكن انعكاساتها ستكون إيجابية على الصعد الاقتصادية والأمنية والاجتماعية. ويعتقد من تحدثت إليهم ''الاقتصادية'' أن قرار الحكومة معالجة أوضاع العشوائيات جوهري، وسيكون له فوائد على المديين المتوسط والطويل، من بينها جذب استثمارات ضخمة لهذه المناطق وخلق فرص عمل جديدة. من جانبه يقول عبد الله الأحمري رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة إن ما فاقم العشوائيات المكاتب العقارية غير المرخصة التي استخدمت العقار وسيلة للترويج لبيع المنازل من دون صكوك ملكية، حيث تعمل مبايعة أنقاض واعدين المشتري بالحماية عدا من الحكومة، حيث يتعللون بأنهم باعة أنقاض لا أرض، وتستخدم هذه الحيلة للهروب من المأزق القانوني. في السياق نفسه يقول صالح التركي رئيس غرفة جدة سابقا إن هذه الأحياء ثروة كبيرة مهدرة.
في مايلي مزيد من التفاصيل:
ثروة مهدرة، فرص استثمارية ضائعة، وضع اقتصادي متدن، بيئة حياتية غير سليمة، وسط خليط عجيب من البشر، تلك هي سمات الأحياء العشوائية المنتشرة في عدة مناطق من أنحاء السعودية.
الحكومة السعودية أكدت عزمها اجتثاث هذه "العاهات" التي تشوه المدن الحضرية المتطورة، بعد أن أصدر خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز قرارات تاريخية تطويرية لهذه الأحياء وسكانها بما يوفر لهم معيشة إنسانية كريمة.
وتشير لائحة تطوير المناطق العشوائية في منطقة مكة المكرمة إلى أن معاناة بعض المدن السعودية من ظاهرة الأحياء العشوائية جاء محصلة لظروف اجتماعية، اقتصادية، وثقافية وغيرها، حيث يغلب على هذه المناطق طابعها العمراني الرديء، كما يسترعي الانتباه الخلل الكامن في التركيب السكاني لهذه المناطق التي تعد جاذبة للوافدين خاصة مخالفي نظام الإقامة والعمل.
ويعد قاطنو هذه المناطق (سعوديين ومقيمين، نظاميين ومخالفين) من ذوي الدخل المنخفض ومستوى التعليم المتدن، وبالتالي أصبحت عبئا على المجتمع لعدم تجانسها مع بقية أجزاء المدينة، ناهيك عن كونها مرتعاً للجريمة والفساد ومصدراً مقلقاً لتهديد الاستقرار والأمن.
لكن الأمر لا يقف عند محاولة إنهاء وجود الأحياء العشوائية فقط، بل لابد من تبني منظور الاستدامة لحل مشكلة العشوائيات بصورة مستمرة ترصد الواقع وتحلل أسباب القضية بشكل جذري والحيلولة دون تحولها من مناطق عشوائية إلى مناطق مخططة سكنياً لكنها فقيرة في النواحي الاجتماعية، المعيشية، والثقافية.
#2#
في البداية أفصح عبد الله الأحمري رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة أساس نشوء العشوائيات والتي أكد أن من أهمها تساهل بعض المكاتب غير المرخصة التي استخدمت العقار وسيلة للترويج لبيع المنازل بدون صكوك شرعية من خلال التحايل على التوجيهات والتعاميم الصادرة عن وزارة الداخلية القاضية بعدم بيع أي عقارات من دون وثائق رسمية، ويضيف ''تقوم هذه المكاتب بعمل مبايعة أنقاض واعدين المشتري بالحماية من كل معتد عدا الحكومة صاحبة الصك الشرعي، مؤكدين للمشتري أنهم يبيعون له الأنقاض وليس الأرض''.
وتساءل الأحمري ما الذي دفع بالمواطنين السكن في مثل هذه الأحياء العشوائية، ألم تكن الحاجة هي السبب الرئيس، وتابع ''علينا معالجة الأسباب التي دفعت هؤلاء إلى هذا الوضع عبر إعطائهم مساكن ميسرة تقسط عليهم حسب دخولهم ومن دون فوائد عوضاً أن يكونوا ضحايا لمطرقة الأمانة وسندان التعديات وأصحاب الأراضي المملوكة بصكوك شرعية أو تلك العائدة للدولة''.
ورغم عدم اتفاقه على تسمية بعض الأحياء في مدينة جدة بالعشوائية مثل البلد، الرويس وغيرها، قدر رئيس اللجنة العقارية نسبة العشوائيات في جدة بـ 40 في المائة تقريباً، متوقعاً أن تنتهي أعمال التطوير في هذه المناطق خلال 20 عاماً على أبعد تقدير إذا ما عمل المطورون بشكل سليم.
#3#
بدوره، يوضح صالح التركي رئيس غرفة جدة السابق أن المناطق العشوائية في قلب المدينة وبوضعها الحالي لا قيمة لها، ويضيف ''تخيل أن تقوم بتطويرها وتنميتها وتأخذ جميع العشوائيات ويتم عمل مخطط جديد لها، هذه ثروة مهدرة وإذا استطعنا تطويرها وتخطيطها بلاشك سنعيد إحياء مدينة جدة اقتصاديا بالكامل وتوفر على الدولة على المدى البعيد بنية جديدة، اليوم الناس تتجه نحو الشمال بحثاً عن السكن، وكل ذلك في حاجة إلى خدمات جديدة من مياه، هاتف، طرق، كهرباء والابتعاد عن وسط المدينة''.
وأضاف أن إعادة تطوير العشوائيات وتنميتها سيعيد وسطا تجاريا جديدا وسيرفع من قيمة العقار بشكل كبير ويربط أجزاء المدينة بشكل أكبر، إضافة إلى تخلص المدينة من الجريمة والتلوث البيئي كل هذه العوامل ستصبح عوامل جذب استثماري.
واستطرد التركي ''تخيل شخصاً لا يملك قلبا كيف يمكنه الحياة، هذا ما ينطبق على وسط جدة، فتطويره سيوفر فرص عمل ضخمة غالبها سيكون في قطاع البناء في المرحلة الأولى، كما أن المستوى المعيشي سيتغير 180 درجة, بل أن المستوى المعيشي للمدينة بالكامل سيتغير ويتم القضاء على كافة المشاكل الموجودة سابقا''.
ولفت صالح التركي إلى أن تجربة الأحياء العشوائية أمر طبيعي وليس جديدة, ففي أمريكا المدن الضخمة التي تأثرت بالطفرة العمرانية مثل واشنطن دي سي أعادوا إحياءها وتطويرها، وكذلك لندن أعادوا تطويرها وأصبحت من أهم المناطق التجارية حالياً.
وبالعودة إلى مدينة جدة أشار التركي أن هناك خليطاً عجيباً من البشر في المناطق العشوائية وتداخلا في الأوراق الثبوتية والإقامات لقاطني هذه الأحياء، مؤكداً أن وضع سكانها سيكون أفضل.
#4#
إلى ذلك أكد المهندس عبدالمنعم مراد عضو مجلس المحافظة أن تطوير الأحياء العشوائية سيكون له أثر إيجابي جداً، وقال ''الأثر الأول اقتصادي والذي يرتبط مع الأثر الأمني بخصوص النمو والتطوير، ومعلوم أن الاستقرار الاقتصادي يوفر استثمارات ضخمة في المناطق العشوائية وتطويرها له مردود اقتصادي كبير لأن صناعة العقار والإنشاء والتعمير تعد أم الصناعات, وما لمسناه في الفترة الأخيرة أن الاقتصاد السعودي من خلال الأزمة العالمية نزل حتى القاع يعقبه ارتفاع مباشر نتوقعه خلال الفترة القادمة''.
وتابع ''نتوقع أن 65 في المائة من ساكني هذه العشوائيات لا يمكنهم تملك الأراضي في ظل النظام العقاري الحالي، ولهذا لابد من جود بدائل ذات معنى تؤثر في الاقتصاد ، وهناك خمسة أنظمة عقارية لابد من معالجتها حتى تتم عملية تطوير العشوائيات، أولها مراقبة شركات التمويل التي تقوم بالأنظمة والقواعد المتعلقة بشركات التمويل، ثانياً نظام التمويل العقاري لإصدار تراخيص شركات التمويل وإعادة التمويل من شركات التأمين لتغطية مخاطره وتنظيم السوق الثانوية للتمويل، ثالثاً نظام الرهن العقاري وهو الذي يركز على رسم العلاقة بشكل دقيق ومفصل بين الراهن والمرتهن، رابعاً نظام التأجير التمويلي الذي يحل إشكالية الإيجار المنتهي بالتملك على أن يبين مسؤوليات المؤجر والمستأجر وآلية الأقساط، خامساً نظام التنفيذ الذي يضع اختصاصات واضحة لقاض يسمى قاضي التنفيذ''.
ويشير مراد بأنه في حال وضعت هذه الأنظمة وفعلت فإننا سنجد الأدوات التمويلية على أسس متينة مما يضمن تحرك العشوائيات باتجاه رؤية ولي الأمر وهو الخروج من العشوائيات وتنظيمها والوصول إلى هدف الاستقرار والأمن.
#5#
في غضون ذلك، يتفق الدكتور مقبل الذكير أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك عبدالعزيز بأن عمليات تطوير العشوائيات سيكون له أثر اقتصادي كبير جداً، وقال ''النقطة التي يجب الانتباه لها هو ما يترتب على هذا التطوير من نتائج اجتماعية وأخذها في الاعتبار، لا يستطيع أحد إنكار الأثر الاقتصادي المحمود لعملية التطوير، قيمة المنطقة من الناحية الاقتصادية ستكون مرتفعة، كما أن هذه العشوائيات في الغالب موجودة قريباً من وسط المدينة ومراكز الأعمال التجارية وهذا يفتح آفاقا جديدة لأحياء متطورة تستثمر فيها شركات جديدة، ومعلوم أن جدة تعاني نقصا في المكاتب, الأمر الذي سيساعد على حله عمليات التطوير''.
ويضيف الذكير ''الأمر مترابط ولا جدال لدى الاقتصاديين بأن كل استثمار جديد يوفر فرصا وظيفية جديدة ويمكن أن يتضح ذلك من خلال دراسات الجدوى الاقتصادية، كما أن شركات التطوير تقوم بتقييم الأرض وتعوض الساكنين وهناك ما يسمى بالتكاليف والفوائد المخفية التي لم يقدرها المطورون مثل الخدمات التي يحصل عليها ساكنو هذه العشوائيات والمرافق القريبة منهم، فيما لو انتقلوا إلى مكان آخر ربما يحتاجون إلى وسائل مواصلات جديدة وأعباء مالية إضافية''.
#6#
إلى ذلك، يرى نجيب العيسى رئيس شركة مد العقارية أن العشوائيات نتجت عن تراكمات لسنوات طويلة بدأت صغيرة ولم تلفت الانتباه ثم توسعت زمنياً حتى أصبحت مشكلة تهدد العديد من المدن وتقلق أمنها، وأضاف ''في الواقع العشوائيات ظهرت نتيجة أزمة سكن، عندما لا يجد المواطن مخططات سكنية معتمدة وفي متناول يديه وفقاً لميزانيته يلجأ للسكن العشوائي المتوافر وغير المكلف''.
وأردف ''لاشك أن الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة استشعر خطر هذه العشوائيات ووضعها ضمن أولوياته والجميع يعرف أنه رجل أفعال ولا أقوال، لما تمثله هذه الظاهرة من تشويه للمدينة وتؤثر في استقرار وأمن الناس''.
وأشار رئيس شركة مد العقارية إلى أن غياب التنسيق المناسب بين المستثمرين وأمانات المدن إلى جانب الجهات المعنية الأخرى حرم الكثير من ذوي الدخل المنخفض من توفر برامج إسكانية لهم، مبيناً أن الأمر يحتاج إلى تعاون جاد بين مختلف الأطراف لإيجاد حلول عملية حتى لا تستمر مشكلة العشوائيات في المجتمع السعودي.
