تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

تأخر فسح المخططات يفاقم أزمة السكن السعودية

يرى مختصون في الشأن العقاري أن تأخر فسح المخططات, وقدم الأنظمة الحكومية، وكذلك عدم تفاعل الأمانات, أدت إلى تراجع العرض في سوق الإسكان، ويقدمون مثالا لعدم تحديث الأنظمة في جوانب مثل تحديد ارتفاعات المباني ونسب البناء في كثير من المخططات السكنية منذ أكثر من نحو 40 عاما، كذلك يرون أن عدم إشراك القطاع العقاري مع الأمانات لوضع الخطط المناسبة لتحديد الحاجة إلى طرح الوحدات السكنية التي توائم بدورها الطلب المرتفع على الوحدات، والتأخر في اعتماد المخططات الجديدة التي ظلت موقوفة لفترات طويل، فاقم من أزمة الإسكان. وأوضح منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن أزمة السكن بدأت منذ نحو ثلاثة أعوام، مشيراً إلى أن الأزمة لم يتم التفاعل معها داخل أروقة بعض الأمانات بمشاركة بعض الجهات الخدمية المقدمة لقطاع الخدمات، حيث إن بعض الأمانات لم تتحسب لزيادة عدد السكان, ولم تعمل على إعادة النظر في نظام ارتفاعات المباني ونسب البناء منذ أكثر من 40 عاماً، ما جعل المعروض محدودا جداً مقارنة بحجم الطلب نتيجة عدم القدرة على توفير المساكن المتوائمة مع حاجات جميع شرائح المجتمع. «الاقتصادية» اليوم تفتح الحلقة الثانية من ملف أزمة الإسكان في المملكة وتناقش مع مختصين بالشأن العقاري عدة جوانب مهمة لها علاقة بالأزمة.. فإلى التفاصيل: #2# في البداية أوضح منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن أزمة السكن بدأت منذ نحو ثلاثة أعوام، مشيراً إلى أن الأزمة انطلقت شرارتها الأولى من داخل أروقة بعض الأمانات بمشاركة بعض الجهات الخدمية المقدمة لقطاع الخدمات، حيث إن بعض الأمانات لم تتحسب لزيادة عدد السكان ولم تعمل على إعادة النظر في بعض الأنظمة المعمول بها منذ 40 عاماً، مما جعل المعروض محدودا جداً مقارنة بحجم الطلب نتيجة عدم القدرة على توفير المساكن المتوائمة مع حاجات جميع شرائح المجتمع. زيادة نسبة الهجرة ويرى أبو رياش أن من الأسباب التي أشعلت الأزمة وكانت خارجة عن سيطرة السوق تتمثل في زيادة الطلب على العرض الموجود في السوق من الوحدات السكنية بمختلف أنواعها، ولزيادة عدد السكان، ولزيادة نسبة الهجرة إلى المدن الرئيسية ومثال ذلك مكة المكرمة كونها مدينة جذب للاستثمارات التجارية المختلفة، وللسكن لقربها من الحرم المكي الشريف، ولزيادة عدد الشباب وارتفاع نسبة الزواج بين الشباب، الأمر الذي خلق فجوة بين العرض والطلب بنسب كبيرة بلغت نحو 40 في المائة وذلك نتيجة الإقبال على مختلف المنتجات السكنية. وقال أبو رياش: «قبل نحو ثلاثة أعوام تقريبا كانت نسبة العرض للمساكن متوازنة مع الطلب، ولكن كان يلاحظ حينها أن السوق متعطشة لمختلف المنتجات السكنية، حيث كانت السوق تقوم بسحب أي معروض يمكن توافره في ذلك الحين، وأما الوضع في الوقت الراهن فاختلف كثيراً، بحيث إن النسبة في الفجوة بدأت تتفاقم حتى أصبح المعروض من المساكن شحيحا بجانب الطلب المتعطش، كما أن الأزمة تسببت بدورها في رفع أسعار الإيجارات بنسب تدريجية طوال الفترة الماضية، بلغ متوسطها في الوقت الحالي نحو 70 في المائة لبعض المساكن ونحو 100 في المائة لمساكن أخرى». #3# الأزمة غير مفتعلة شدد أبو رياش على أن أزمة السكن غير مفتعلة من قبل أطراف معينة لعدم القدرة على افتعالها، معترفا بأن دور الشركات العقارية غائب فعلاً عن إيجاد الحلول المناسبة لمعالجة أزمة السكن، مرجعاً ذلك إلى أن الشركات لا يمكنها الدخول إلى السوق لإيجاد حلول للأزمة في ظل وجود أنظمة عقيمة لا تسمح بشراكة الشركات مع أمانات المدن والبلديات لإعادة صياغة الأنظمة وتحديثها، واصفاً الأنظمة البلدية بالمليئة بالحساسية من مشاركة القطاع الخاص لها، متسائلاً عن المدة التي ستستمر فيها الحساسية بين أمانات المدن والقطاع الاقتصادي العقاري. البيروقراطية من الأسباب وأضاف أبو رياش:»الجهات الحكومية تسببت في الأزمة، فالأمانات في المدن يجب عليها تسريع الإجراءات في منح رخص البناء، وعليها البحث وطرح الفرص الاستثمارية، وتحديث أنظمة البناء والنسب، وأن تزيل البيروقراطية المعمول بها في منح التراخيص الخاصة بالمشاريع الكبرى». وزاد: «إن المقدم لخدمة الكهرباء في المدن متباطئ في تقديم الخدمة، وفي بعض الأحوال تعتذر من المستثمر في توصيل الخدمة إلى استثماراته السكنية، الأمر الذي يولد الضغط لدى المستثمر ويدفع به لإنشاء محطة نقل للطاقة تقدر تكاليفها بنحو 30 ـ 40 مليون ريال، ومن ثم يقوم مجدداً بدفع مبالغ الاشتراك الخاصة بإيصال التيار». إشراك القطاع العقاري #4# وذهب أبو رياش في تفنيد للحلول والتوصيات التي من الممكن اتخاذها لتعمل بدورها على تقليص حجم الفجوة بين عرض المساكن والطلب عليها مع تفنيد الأسباب بالقول: «نحن نعاني انفجارا سكانيا قادما إلى المدن، فمثلا منطقة مكة المكرمة تعد من أكثر المناطق السعودية تفوقاً في نمو عدد سكانها بنسبة تراوح عند 2.8 في المائة، كما أن هناك تفوقا في نسبة الشباب على كبار السن بنحو 60 في المائة، لذلك يجب عند وضع الحلول أن يتم إشراك المسؤول الذي يقابل القطاع الاقتصادي العقاري، وأن يمنح الصلاحيات والتفويض المناسب باتخاذ القرار، إذ إن المبادرة والسرعة في اتخاذ القرار تسهمان في حل المشكلة، كما يجب أن يتم إدخال وإشراك القطاع الاقتصادي العقاري في الدراسات التخطيطية ودراسات أنظمة ارتفاعات ونسب البناء، وإعطاء آفاق اقتصادية واسعة للمستثمرين والشركات وتسهيل الإجراءات البيروقراطية، كما أن على مسؤولي الشركة السعودية الموحدة للكهرباء أن يناقشوا العقاريين في مشاكلهم مع الشركة المتمثلة في التباطؤ في تقديم الخدمة التي يصل فيها الانتظار إلى ستة أشهر مع أن الشركة قد تقدم اعتذاراتها عن إيصال الخدمة للمشاريع الكبرى وتطالب بإنشاء ملاك الاستثمارات لمحطات نقل كهربائية مع دفع قيمة الاشتراكات والكابلات. وأوضح بندر الحميدة عضو اللجنة العقارية ولجنة المقاولين في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن ملامح الأزمة الإسكانية في مكة المكرمة أطلت برأسها منذ عام 2002، ونظراً لزيادة العطش في السوق الذي لم تتخذ نحوه أي خطوات لإيجاد الحلول المناسبة، تفاقمت الأزمة وزادت تداعياتها وأصبحت ملموسة للجميع عام 2006، حيث إن الفجوة تصل في الوقت الحالي بين العرض والطلب إلى نحو 50 في المائة بالنسبة للمساكن التي تستهدف طبقتي ذوي الدخل المحدود أو المنخفض، الأمر الذي بدوره أسهم في رفع أسعار الإيجارات بنسب وصلت إلى نحو 100 في المائة في متوسطها، مفيدا أن الأزمة عند بدايتها لوحظ أن الراغبين في السكن بدأوا يتوجهون إلى مناطق بعيدة تقع على أطراف مكة. وقال الحميدة: «إن الأزمة بدأت في قطاع الإسكان في مدينة مكة المكرمة من داخل أروقة أمانة العاصمة المقدسة، وذلك لعدم تطويرها أنظمة الارتفاعات في المباني ولم تعمل على إنشاء مخططات سكنية جديدة قادرة على احتواء الزيادة في النمو السكاني الذي لم يجابهه أي دراسات تعمل على تقدير حاجاته المستقبلية من السكن، وأن الأسباب في الأزمة تتمثل في الزيادة في أعداد السكن والنمو المطرد لهم، الذي قابله بالتالي عدم إنشاء أحياء سكنية جديدة قادرة على استيعاب الزيادة، وفي عامل الهجرة إلى المدن من القرى، ووجود مشاريع تنموية وتنفيذ طرق جديدة وتوسعتها أسهمت في تقلص المساحات الإسكانية، بالإضافة إلى أن أحياء سكنية في مكة تحولت إلى إسكان موسمي وأهملت جانب الإسكان الدائم، كما أن هناك مخططات وخاصة فيما يعنى بمخططات المنح لم تصلها الخدمات منذ نحو 15 عاما مما أسهم في تأخير عملية البناء فيها والسكن». #5# غياب دور الشركات العقارية واستبعد الحميدة أن تكون هناك أسباب مفتعلة لاختلاق أزمة السكن، مرجعاً الأمر إلى أن قيمة السوق مرتفعة ولا يمكن السيطرة عليها من قبل أحد معين، وقال: «إن الشركات العملاقة في التطوير العقاري غابت عن تلبية حاجة السوق وأروت عطشها من ظمأ عدم توافر الوحدات السكنية بمختلف أحجامها، حيث إن تلك الشركات توجهت بعيداً عن المسكن لتلبي بالتالي قطاع الحج والعمرة ذا الدخل الأعلى مقارنة بالقطاع السكني، كما أن الشركات تعزف لارتفاع سعر الأراضي وعدم وجود نظام لارتفاعات الطوابق يسهم في نجاح دراسات الجدوى للشركات. وأضاف الحميدة: «أن من أسباب الأزمة السكنية عدم توافر الأراضي، وبسبب التأخر في اعتماد النطاق العمراني واعتماد هيكلها التنظيمي، الأمر الذي أدى إلى تأخر تخطيط المخططات التي كانت موقفة التخطيط، وهو الأمر الذي جعل السوق تسحب كل المعروض المتوافر، ما أدى إلى ارتفاع أثمان العقارات وأسعار إيجاراتها. إننا الآن بحاجة إلى دعم التوجه لإنشاء المشاريع التنموية الخاصة بالإسكان ودعم إنشاء المدن السكنية من قبل أمانات المدن للمستثمرين من خلال تسهيل وتيسير الإجراءات». الفراغات الزائدة من جهته، قال المهندس إبراهيم جوهرجي مدير عام «أثمان السعودية للتثمين والخدمات العقارية»: «أعتقد أن بداية أزمة الإسكان في مكة المكرمة تاريخية، حيث كانت مكة المكرمة تتأهب سنويا لموسم الحج لاستقبال زوارها وإسكانهم وإطعامهم، وهذا في اعتقادي تاريخ بداية الأزمة التي استمرت إلى وقتنا، لهذا كان تزايد الطلب على السكن في مكة, أما بداية أزمة الإسكان في مكة المكرمة الحالية فيرجع إلى ما قبل نحو خمسة أعوام، إضافة إلى أن انهيار سوق الأسهم السعودية ساعد ذلك في تفاقم أزمة الإسكان»، وتابع: «أما الأزمة في المملكة، فمنذ اليوم الأول لظهور المدن الكبرى وتسابق المواطنين للانتقال إلى تلك المدن المتمثلة في الرياض وجدة والدمام التي تؤوي 84.1 في المائة من سكان المملكة من مواطنين ومقيمين سعيا خلف الفرص الوظيفية المناسبة, علما أن هذا التوجه أسهم في ظهور أزمة الإسكان أو ما يعرف بمدينة النواة المتضخمة mega core city». ويرى جوهرجي أن عملية الإسكان تمر بعدة محددات, فالعائلة السعودية لا تزال متقوقعة عند فكرة المسكن السعودي الذي لا يزال يؤرق البعض من خلال متطلبات حجمية للمساحة والمبالغة في بعض الأحيان في نوعية الفراغات التي ترغب فيها الأسرة داخل منزلها, دون النظر إلي الاحتياج المعقول والمدروس للأسرة، إذ إن أغلب الأسر السعودية تعيش في فراغات زائدة عن احتياجها والعكس صحيح، حيث يعاني البعض عدم وجود فراغات كافية توائم عائلته، ولذلك تجد أغلب الملاك يعانون من المستأجر الذي أجبر على استئجار مسكن وهو لا يستطيع تأمين الأجر الشهري بشكل يتوافق مع أسلوب معيشته وميزانيته، إضافة إلى وجود العديد من المحددات الأخرى التي تعوق دائرة الإسكان، أهمها محددات تمويلية و طبوغرافية ومعمارية واجتماعية ومعوقات خدمية والأهم من ذلك كله المحددات الموسمية. ظروف السوق أوضح جوهرجي أن ظروف السوق هي المسبب للازمة, حيث إن تحليل متطلبات شرائح السوق العقارية يظهر أنها متعددة ومتناقضة وغير منسجمة مع ما يتم عرضه في السوق، وهذا ما يفسره تحليل لمبيعات أكبر المشاريع العقارية، إذ تجد أن أغلب عملاء المشاريع الريادية الجديدة من خارج مدينة مكة الذين يسمح لهم النظام بالتملك أو الاستفادة من هذه الوحدات. وعن سبب غياب شركات التطوير العقاري عن المساهمة في حل الأزمة أفاد بأن البعض قد يجد صعوبة بالغة في التعامل مع سير المعاملات العقارية التي يحتاج إليها، مطالباً بتطوير الخدمة من قبل الجهات المعنية وإعداد الفرص الاستثمارية وخلق بيئة جديدة للتطور الذي يسهم بحد ذاته في الارتقاء بمكة وجعلها نموذجا رياديا للتطور, مضيفا أن من الأسباب خلف عزوف الشركات عدم خلق محددات للمسؤولية أو اتخاذ القرارات أو وجود تباطؤ لعملية الإعمار أو الإسكان, فأي مدينة ترغب في الازدهار عليها أن تواكب التطور وتخلق فرصا للمستثمرين والشركات لاحتواء مشاريعهم وأموالهم وليس العكس. انخفاض الدخل السنوي وعاد جوهرجي ليؤكد أن من الأسباب أيضا لعزوف الشركات عن المساهمة في حل الأزمة انخفاض الدخل السنوي الذي يصل في مكة بالنسبة للمشروع إلى 6.5 في المائة مقارنة بمدينة دبي، التي بلغ فيها دخل المشروع السنوي نحو 13.5 في المائة سنويا من قيمة العقار. ودعا جوهرجي الشركات والمستثمرين الراغبين في طرح مشاريعهم إلى معرفة وضع السوق ونظام المساكن العائلة السعودية, إضافة إلى محاولة إيجاد نوع جديد من المنافسة في قطاع الإسكان في مكة المكرمة الذي يتعرض في الأغلب للمنافسة في مجال «تأجير الحج»، وهي الحلول التي يرى أنها من الممكن أن تجد الفرصة لمعالجة الفجوة بين حجم العرض والطلب، لافتاً إلى أن الفجوة كبيرة، وذلك بسبب تفضيل غالبية المستثمرين التأجير الموسمي الذي يعد أفضل وأوفر تشغيليا، مفيدا بأن التوجه أسهم في ظهور مشكلة إسكان داخلية على صعيد الوحدات المؤجرة، وهو الأمر الذي يؤكد ذهاب البعض إلى التأجير الموسمي مما يعني وجود فرص شاغرة في قطاع الإسكان في مكة المكرمة، علما بأن فرص مجال «تأجير الحج» أصبحت محدودة بعد فرض نطاق للمجاورات السكنية التي يصرح لها بالتأجير الموسمي, مما يعني خروج البعض إلى نطاقات أخرى لإيجاد فرص عمل تتناسب مع استراتيجية العمل المحيطة، متوقعاً أن في المستقبل ستلد سوق غير متشبعة من ناحية الطلب إذا أخذ بعين الاعتبار المشاريع الريادية المستقبلية وما يتم تخطيطه لمكة المكرمة الذي سوف يساعد على تحريك مجالات العقار والمواصلات والبني التحتية وجميع النشاطات الأخرى.
إنشرها

أضف تعليق