مقترح بتحويل أراضي المنح إلى شقق لمعالجة أزمة السكن في المملكة

إلى متى نتعامل مع واقعنا وحاضرنا ونحاول حل مشكلاته بحلول وضعت من عشرات السنين لحل مشكلات السنوات السابقة الأولى، وهذه العبارة الشهيرة هي مفتاح الحل, فقد أنشئ صندوق التنمية العقاري بداية الطفرة بهدف حل مشكلات السكن، والغرض الأساسي منه هو تأمين سكن يناسب مرحلة التطور الجديدة التي تمر بها المملكة، وقد حقق بعض أهدافه في بدايات سنواته، وهي من الأمور التي لا تخفى عن المواطن ولكن وما هي إلا سنوات أو قروض محدودة، وأصبحت قائمة الانتظار تحتوي على 482 ألف طالب قرض، وقد يطول الانتظار لعشرات السنين ولأكثر من ربع قرن بالتحديد، فكيف وكم وهي في نمو مستمر؟ ومن المفارقات العجيبة عدم توازن سعر الأرض مقارنة بالقرض، ففي تلك البدايات كانت أسعار الأراضي تراوح بين 200 و400 ريال للمتر المربع في المخططات الراقية (منطقة العزيزية في مكة المكرمة كمثال) وفيها خدمات الكهرباء والهاتف وحتى الماء وجاهزة للبناء والسكن الفوري، هذا بالفعل هو الوضع في الفترة 1976 - 1986 ميلادي ولنقفز بالزمن إلى الحاضر الذي نعيش فيه لنجد أسعار المتر في منطقة العزيزية في مكة المكرمة يصل إلى 30 ألف ريال على الشارع العام، وأما أراضي الشوارع الفرعية والتي كانت أسعار مترها ما بين 200 و400 ريال نجده الآن بين ستة إلى عشرة آلاف ريال بنسبة زيادة لا يقبلها عقل ولا منطق ولا تخضع لقانون ولا قاعدة 3000 في المائة، ليست 30 في المائة ولا 300 في المائة، بل 3000 في المائة، ولو نظرنا إلى المدن الأخرى نجد أن الوضع ليس بمختلف جذريا عما حدث في مكة المكرمة والعاصمة الرياض وجدة ليس بأحسن حال، وهناك دراسات كثيرة قام بها أصحاب الاختصاص والخبرة ونكتفي بهذا المثال.

#2#

#3#

#4#

ما يهمنا من عرض ارتفاع أسعار الأراضي بهذه النسب هنا (والذي لا وجود له إلا في بعض دول الخليج) تأثيرها في حرمان المواطن من حقوقه بالحصول على سكن، والذي ليس لدينا أدنى شك من كونها أولويات الدولة التي تسعى لتوفيرها للمواطن واهتمام خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله خير دليل على ذلك.

والسؤال هو: أين يستطيع المواطن أن يجد الأرض التي يبني عليها سكنه، خاصة أن التقارير العقارية CBRE تشير إلى أن المضاربات التجارية قد جعلت قيمة قطع الأراضي أكبر من قيمتها الاقتصادية الفعلية. فأصبحت بعض المناطق "مغلقة" ولا يمكن البناء عليها بهدف الربح، نظراً للسعر المرتفع وعدم قدرة الأغلبية على شراء المنازل في تلك المناطق، ما أدى إلى الحد أخيرا من الملكيات الفردية في المناطق المخططة الرئيسية إلى 5 في المائة من مجمل الأراضي.

وكيف يحصل على مبلغ شراء الأرض الذي يبلغ أضعافا مضاعفة ما يقرضه إياه بنك التنمية العقاري، وما حاجته إلى القرض إذا لم يتمكن من الحصول على الأرض التي سيبني عليها؟
لقد ارتفعت أسعار الأراضي البعيدة والمعتدلة السعر نسبيا والصالحة للسكن بعد عدة سنوات من وقت شرائها, لتصل أسعارها ما بين 1000 إلى 1500 ريال للمتر المربع، فيحتاج المواطن إلى مبلغ يزيد على نصف مليون ريال على أقل تقدير لشراء هذه الأرض. لينتظر بعدها ربع قرن ليصرف القرض، فهو في حقيقة الأمر يبني لأحفاده وورثته.

#5#

#6#

#7#

وكيف يستطيع حتى مجرد التفكير في تملك قطعة أرض وهو يعاني من ارتفاع أسعار الإيجارات (وارتفاع أسعار جميع متطلباته الأساسية حتى المواد الغذائية قفزت أسعارها بنسبة لا تقل عن 30 في المائة، بغض النظر عما تعرضه وزاره التجارة أو غيرها من جهات ذات علاقة فتؤكد أن زيادة الأسعار لا تتعدى 1 في المائة, ولا يعلم المواطن ولا الخبراء كيف تم حساب هذه النسب المئوية)، فكيف يستطيع المواطن شراء أرض، وهو بالكاد يدفع إيجارا لسكنه، وبالتالي ما فائدة ما يقدمه بنك التنمية من مبلغ للبناء، الأمر الذي جعل بنك التنمية يفقد الغرض من إنشائه كعلاج تكتيكي (أى فوري وسريع).

وبناءً على الإحصاءات المتوافرة من صندوق التنمية العقاري وتقرير "سامبا" وتقرير CBRE سي بي ريتشارد أليس والجمعية الوطنية لحقوق الإنسان وغيرهم.

نجد أن وضعنا الحالي سباق داخل بلاك هول black hole يتغير مفهوم الزمن والوقت فيها, فنحن في حاجة إلى 160 و200 ألف وحدة سكنية سنويا (بمختلف أنواعها) موزعة على مدن المملكة ولدينا عجز يزيد على مليوني وحدة سكنية، ونمر بظاهرة غريبة عمائر سكنية مغلقة أمام المواطن لإيجار الحج العمرة وأخرى تحولت إلى شقق مفروشة. وعندنا عقار حر يحدد سعره الجشع والعرض والطلب, ولدينا قائمة الانتظار في بنك التنمية العقاري تحتوي على نصف مليون طالب قرض. ومساكن تحتاج إلى إعادة بناء نحو مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة.

ولدينا من يملك سكنه الخاص، ومع أننا من أغنى دول العالم ولا يؤثر فينا انهيار الاقتصاد العالمي، إلا أن نسبة امتلاك المواطن لسكنه الخاص هو الأقل في منطقة الخليج، فحصة امتلاك المنازل في المملكة بين 25 و30 في المائة.

في عام 1421 هـ - 2000 م أوضحت بعض الدراسات التي أجريت لمعرفة نوعية المساكن أن نسبة الوحدات السكنية من الشقق تحتل المرتبة الأولى بنسبة 33 في المائة تقريبا، ونسبة المنازل الشعبية 30 في المائة تقريبا والفلل 20 في المائة تقريبا و17 في المائة تقريبا لنوعيات السكن الأخرى، وذلك على مستوى المملكة ويومنا هذا ليس بأفضل حال.
وعلى فرض أننا حافظنا على نسبة الإشغال السابقة فإن المليوني سكن والتي تحتاج إليها المملكة تتوزع كما يلي:

1) 400 ألف فيلا بنسبة 20 في المائة، ومن يتخذ هذه النوعية منزلاً يمكن تصنيفه من الطبقة المتوسطة ويمتلك الجزء الأكبر من تكلفة بنائها، وقد يساعد قرض بنك التنمية أو غيره ويسهم بجزء من تكاليف البناء. وتمثل قيمة شراء الأرض نسبة عالية جدا من تكاليف هذا النوع من السكن.
2) 600 ألف منزل شعبي بنسبة 30 في المائة.

3) 280 ألف سكن من أنواع أخرى بنسبة 17 في المائة.

4) 660 ألف وحدة سكنية (الشقق) بنسبة 33 في المائة، وتمثل النسبة الكبرى، وهذه النوعية هي ما تهمنا في هذه الخطة، واهتماما ينبع من ندرة الأراضي وعدم توافرها في مواقع إقامة هذه الشقق.

و لعل ما أوردناه يؤكد ما يلي:

* عدم جدوى توزيع أراضي منح على المواطنين، فلا معنى لهذه المنح، حيث إنها لا تصلح للبناء الفوري لبُعدها عن العمران وعدم اتصالها به، وعدم توافر الخدمات فيها.

* قروض بنك التنمية لم تعد تؤدي الغرض الأساسي من استحداثها.

ما الخطة وما الحل وسط كل هذه التناقضات؟

باختصار شديد توفير وحدات سكنية (شقق) يتملكها المواطن ولا تخضع لشروط وتعقيدات البنوك وبأسعار مناسبة تدفع على أقساط شهرية، بحيث لا يزيد سعر الدفعات على الإيجار السنوي السائد وتستقطع شهريا من الراتب، وكأننا حولنا الإيجار وبدل السكن إلى دفعات شهرية يتملك بها المواطن سكنه .. ولكن كيف؟

نجاح المشروع

عناصر الخطة ونجاحها يعتمد على مقومات أساسية، أهمها تقبل المواطن هذا النوع من المنازل، وخصوصا الشقق وهذه مسألة لا جدال فيها ولا تخوف منها، فظروفه كالغريق والعرض الذي أمامه امتلاك منزل فوري مقابل مبلغ يقل عما يدفعه إيجارا سنويا والوضع العام للسكن وموقعه لا يختلف أبدا عن المعروض من الشقق الجديدة، وهي أفضل من ناحية التجهيز والفينش (التشطيب) وفي منطقة العمران وبشيء من التفصيل.

سعر الشقة

أسعار الوحدات المكونة من أربع أو خمس غرف يصل أعلى سعر لها إلى 350 ألف ريال تسدد على أقساط تستقطع شهريا من الراتب مبلغ 1800 ريال تقريبا ولمدة 18 سنة وبمعدل 20 ألف ريال دون زيادة في السعر.

مواصفات الشقة

ثلاث غرف نوم، صالون وطعام، صالة معيشة، حمامان ومطبخ وغرفة خادمة بحمام، غرفة سائق وموقف سيارة واحدة، خزان منفصل، مصعدين، شقتين في كل دور، وستة أدوار أو خمسة أدوار أو أربعة حسب الكثافة السكانية للمدينة المقام فيها المشروع.

أما بقية العناصر فهي: أولا: الأرض، ثانيا: تجهيز الموقع والبناء، ثالثا: التمويل، ورابعا: الآلية.

الأرض

سبق وبينا (ويمكننا القول إننا استنتجنا بالحجة أو بالدليل القاطع من الواقع) عدم جدوى توزيع الأراضي، وأن المطلوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية ممثلة في أمانة المدن توفير هذه الأراضي، وسنعرض المساحات المطلوبة، وهي مساحات متواضعة مقارنة بما توفره وتجهزه مشكورة من أراضي للمنح ولا نشترط فيها سوى إمكانية إيصال خدمات الكهرباء إليها.

وعلى سبيل المثال، منطقة الرياض ومنطقة مكة المكرمة تحتاج لنحو مليوني متر مربع (2 كيلو متر مربع) لكل منهما سنويا، أما بقية المدن الأخرى ستشملها الخطة، ولكن حسب الحاجة وحسب البيانات المتوافرة من الدراسات السابق ذكرها ونجدها موضحة بالمخططات البيانية، وما يهمنا في هذه المرحلة هو الكهرباء فقط. (بياني 1)

تجهيز المواقع والبناء عليها

تجهيز الموقع من ضمن الخطة وليس مطلوبا أي نوع من التمويل، حيث تعتبر البنية التحتية من أولويات هذه الدراسة، ونتعامل معها على أنها جزء من عملية البناء ومشمولة بسعر شراء الوحدات، وكذا الشوارع ورصفها والإنارة وغيرها، ما يضمن سرعة الإنجاز والتجهيز وإعداد الموقع للجهات الأخرى لإيصال خدماتها متى ما شاءت كمياه التحلية والهاتف والصرف وغيرها دون الحاجة إلى التكسير وإزالة الرصف لعمل التمديدات.

سيتم بناء أنواع متعددة من المساكن

* ففي القرى والمدن الصغيرة التي لا توجد فيها مشكلة أراض سيتم بناء مساكن من دور أرضي أو أرضي ومتكرر حتى تكون الفائدة أكبر ونتمكن من تسكين أكبر عدد ممكن من العائلات، وقد يصل العدد إلى ثلاثة أضعاف حيث إن التكلفة أقل من 50 في المائة من تكلفة الشقق في المدن الكبيرة، وتأتي هذه النوعية من المساكن مطابقة لمواصفات الرعاية الكريمة التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين - يحفظه الله - لتأمين سكن غير مكلف ومناسب.

* أما في المدن الكبيرة (الرياض حيث الكثافة السكانية 23 في المائة من سكان المملكة)، التي توجد فيها مساحات محدودة من الأرض، مكة المكرمة، على سبيل المثال، فيتم بناء عمائر سكنية على قطع أراض تتكون العمارة من دور مواقف وستة أدوار متكررة في كل دور وحدتان سكنيتان، وبذلك تتكون العمارة من 12 وحدة سكنية.

التمويل

تساهم وتتحمل عدة جهات مسؤولية التمويل ونورد أهمها:

* بنك التنمية العقاري:

لعل ما سبق إيضاحه واستنتاجه يمنحنا مبرراً قوياً لاختيار بنك التنمية مساهماً في التمويل.

* مصلحة التقاعد:

مساهمة هذه الجهة تأتي من كونها مرتبطة مباشرة بمرتبات ومعاشات الموظفين والمتقاعدين، ولأن لها تنظيمات خاصة وترتيبات في الخطة يأتي توضيحها مع التفاصيل التوضيحية للآلية (والتنظيم والقواعد والشروط العامة).

* التأمينات الاجتماعية:

وينطبق عليها وضع مصلحة التقاعد

* وزارة المالية:
وهي الجهة التي تقع عليها المسؤولية كاملة، والحق يقال، لم تبخل وما بخلت توجيهات خادم الحرمين الشريفين وأمره الكريم بدعم صندوق التنمية ليصل إلى أكثر من مائتي مليار يكفينا لنجاح هذه الخطة، ويمكننا أن نسبق الأحداث ونقول إن التاريخ سيسجل لوالدنا الغالي الملك عبد الله هذا الإنجاز الكبير مشروع منزل تمليك لكل مواطن. هذا الحلم الذي أجزم وأكاد أقسم أنه أغلى أمنية يتمناها مولاي سيدي أبو متعب.

* البنوك:

هي الجهة التي تحتفظ بأموال المواطنين ومعظمها ودائع دون أي ربا (فوائد) والحمد لله ودون ذكر أسماء البنوك:
بنك تبلغ ودائع العملاء لديه نحو 120 مليارا وتقترب القروض والسلف من 105 مليارات.
وبنك آخر ودائع عملائه نحو 130 مليار وتقترب قروضه من 100 مليار.
بمعني آخر لدى أحد البنكين مبلغ 15 مليارا والآخر 30 مليارا ما مجموعه 45 مليارا، هذا الوضع المالي لبنكين فقط والبنوك الأخرى كذلك. وهذه المبالغ يمكن الاستفادة منها كقروض دون فوائد.

طريقة التمويل ومقداره

تتولى رعاية هذا المشروع الوطني وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المالية والصندوق والبنوك ومصلحة معاشات التقاعد والتأمينات الاجتماعية. (بياني 3)
والجدول التالي يبين مبلغ مساهمة الجهات (رصيدها في المشروع).

وكما هو مبين في الجدول فإن مصلحة التقاعد والتأمينات والبنوك تسهم لمدة ثماني سنوات بدفع مبالغ مساهماتها دون أي فوائد، وبعد السنوات الثماني يتم سداد هذه الجهات وسيتم سداد مبالغ مساهماتها طبقا لما هو موضح في الخطة على مدى 18 سنة.

وزارة المالية وصندوق التنمية العقاري يبقي تمويلهما مستمرا لدورة زمنية أخرى.
وقد تم عمل دراسة تفصيلية دقيقة لجميع المراحل وحركة المُدخَلات والمخرجات لمدة الـ 30 عاما المقبلة.

الآلية

تعد الآلية أحد أضخم مكونات الخطة من الناحية الكمية لتنوع مفرداتها. وقد تمت دراسة أدق التفاصيل والأنظمة والشروط لجميع المراحل المختلفة. ومتوافرة على شكل ملاحق.

ما مدى ملاءمة الخطة للواقع؟

ما سبق مناقشته وطرحه أكبر دليل أن الحل مناسب لظروفنا وطريقة معيشتنا ويخدم بيئتنا.

لكن ما إمكانية التطبيق؟

والجواب النظري الخطة قابلة للتطبيق إذا كما يقال كبيرة، إذا تضافرت جهودنا وأيقنا أن هذه هي البداية لحل مشكلة السكن، وبالتالي مكافحة الفقر وتحقيق بعض الاستقرار لمن هم على حدوده وإعادة التوازن إلى المجتمع والحفاظ على حجم الطبقة المتوسطة في مجتمعنا، التي بدأت في التقلص والانحسار.

النتائج

نوجز نتائج الخطة في النقاط التالية:

أ‌- توفير وحدات سكنية يتراوح عددها بين 170 و200 ألف وحدة سنويا (من شقق وغيرها)، ويمكن زيادة عدد الوحدات بنسبة تراوح بين 15 و20 في المائة % لو تم وضع فورميلا للمساكن القروية منخفضة التكلفة. وقد سبقت الإشارة إلى أننا في حاجة إلى توفير عدد يزيد على 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وهذا العدد يشمل جميع الوحدات المتنوعة من أشكال السكن الأخرى (الزيادة في عدد السكان أخذت بعين الاعتبار).

ب‌- استراتيجيا (المدى البعيد للخطة بعد 18 عاما) الحصول على مصدر تمويل سنوي ثابت، وهو عبارة عن قيمة أقساط التسديد يصل إلى 42 مليار سنويا. وهذا الصافي بعد استقطاع أقساط تسديد البنوك والتأمينات ومصلحة التقاعد.

ت‌- تكتيكيا (المدى القريب)، وكحل سريع نجد أن الخطة تحقق لنا في سنواتها الأولى ما يقارب 80 ألف وحدة سكنية سنويا تتزايد بنسبة 6 في المائة سنويا، وتتناسب تناسبا طرديا مع مقدار التمويل.

ث‌- في حال استمرار وزارة المالية التمويل لدورة أخرى، فسيصل التمويل الثابت إلى ما يزيد على 80 مليارا.

ج‌- يمكن تنفيذ الخطة وإن لم تسهم سوى وزارة المالية والصندوق.

ح‌- لا يعتمد نجاح الخطة على إيقاف منح الأراضي المعمول به حاليا، ولكن هدفنا من المقارنة تشجيع وزارة الشؤون البلدية والقروية، وبيان أهمية الدور الكبير الذي ستقوم به الوزارة لإنجاح المشروع.

الخلاصة

ما المعني من كل ما سبق؟

يعني أننا نستغل الأرض الواحدة التي تمنح لمواطن واحد، ونبني عليها اثنتي عشرة وحدة سكنية (شقة) لحل مشكلة سكن اثنتي عشرة عائلة. وعليه، فإن ألف منحة ستستوعب 12 ألف وحدة سكنية.

وتقام هذه الوحدات على مساحة مليون متر مربع، واحد كيلو متر مربع للوحدة، في الوقت نفسه لو أردنا منح 12 ألف منحة، فإننا نحتاج إلى مساحة 12 كيلو مترا مربعا، 12 مليون متر مربع تقريبا، وبتطبيق الخطة المقترحة علي المساحة المطلوبة لعدد 12 ألف منحة سنتمكن من توفير عدد 144 ألف وحدة سكنية (شقة), آخذين في الاعتبار المساحات التنظيمية والشوارع، مسجد – مدرسة - حديقة.

وحسب النظام المتبع حاليا بمنح المواطن قطعة أرض تتراوح مساحتها بين 650 وتصل إلى ألف متر مربع شاملة المساحات التنظيمية والخدمات والمرافق، وعليه وفي الحالة العامة التي تشمل المدن والقرى، فإن المساحة البالغة 150 كيلو مترا مربعا التي نحتاج إليها لتوفير 150 ألف منحة ستكون كافية لتوفير أكثر من مليوني وحدة سكنية.