الصناديق العقارية . وتداول وحداتها

التداول.. وجه شبه آخر بين الصناديق الاستثمارية والعقارية والشركات المساهمة إلا أنه مربك بعض الشيء، فقد ساعدت الصناديق العقارية المستثمر في إمكانية الدخول في مشاريع عقارية ضخمة بمبالغ متوسطة أو صغيرة قد لا يتمكن المستثمر من التحرك بها في المشاريع العقارية، إلا أن الخروج من مثل هذه الصناديق – بيع الوحدات- بحكم أنها صناديق مغلقة في الغالب ، يختلف كثيراً عن الشركات المساهمة (المدرجة) التي يمكن بكل بساطة للمستثمر أن يبيع أسهمه فيها بسعر السوق.
فوحدات الصناديق العقارية -المغلقة تحديداً- ليست مدرجة في أي سوق حتى الآن، إلا أن النظام يجيز تداول هذه الوحدات من خلال مدير الصندوق (الشركة المرخصة) بناءً على قائمة داخلية للعرض والطلب، وهذا التداول يضمن في حدوده الدنيا أن يتمكن المستثمر في الصندوق العقاري من بيع الوحدات التي يملكها في الصندوق في حال رغب في الخروج من هذا الاستثمار، أو في حال رغبة مستثمر جديد أن يدخل في الصندوق العقاري، بسعر يقترحه المستثمر أو يوافق عليه حسب قائمة العرض والطلب المتوافرة لدى مدير الصندوق، وهذه الجزئية مرتبطة بموضوع آخر لا يخلو من تعقيد، وهو التثمين العقاري الذي يبنى عليه السعر الاسترشادي، وقد سبق أن تطرقنا لذلك سابقاً.
عدالة المثمنين واستقلاليتهم تعكس بشكل معقول مدى التطوّر الذي تم على المشروع العقاري الذي يملكه الصندوق العقاري، ونقل هذا التطوّر/ التغيّر إلى استثمارات العميل التي يملكها في الصندوق، وبالتالي الاستفادة من السعر الاسترشادي من قبل الطرفين ( البائع والمشتري ) بحيث تقدّم طلبات البيع أو عروض الشراء مستفيدة من السعر الاسترشادي، غير الملزم كما سبق أن ذكرنا.
وهنا موضع تساؤل. ما مدى استقلالية مدير الصندوق أو المثمّن العقاري في أن يعكس سعراً استرشادياً أعلى أو أقل من السعر الحقيقي؟
قد لا يعد كلامي هذا جواباً شافياً للبعض، إلا أني أذكر المستثمرين بأن اللوائح ذات العلاقة منعت أطرافاً أسمتهم (الأطراف ذوي العلاقة) أن يتداولوا في الصندوق بيعاً أو شراءً، وذلك بسبب إطلاعهم على أعمال الصندوق عن قرب، مما يعني إطلاعهم على معلومات عن أداء الصندوق قبل غيرهم، ذلك الشيء الذي قد ينفي الحيادية عند كونهم طرفاً في صفقة تداول بيعاً أو شراءً، وهذه الأطراف هم : (مدير الصندوق، مطوّر المشروع، المثمنون العقاريون، المحاسب القانوني، أعضاء مجلس إدارة الصندوق، أي عميل تزيد نسبة ملكيته على 5 في المائة من وحدات الصندوق، أمين الحفظ، أو أي شخص مسيطر أو تابع للسابق ذكرهم أو أحد موظفيهم) وهذا سبب منعهم من التداول في وحدات الصناديق العقارية.
أخيراً فإنه يحق لمدير الصندوق أن يتقاضى رسوماً مقابل تقديمه لخدمة تداول الوحدات، إلا أنه من المتعارف عليه أن رسوم التداول تكون منخفضة نسبياً، أو تكون على شكل مبلغ ثابت وليس نسبة من قيمة الوحدات. ويفضّل البعض الآخر من مديري الصناديق جعل هذا التداول دون أي رسوم.

إدارة المطابقة والالتزام - مجموعة كسب المالية