تتأهب الصناديق العقارية لاستقطاب مزيد من الأراضي البيضاء في السعودية، بعد إتاحة نقل ملكيتها إليها مقابل تقديمها اشتراكا عينيا في رأسمال الصندوق، دون اشتراط السداد المسبق لرسوم الأراضي البيضاء.
وتستهدف الخطوة توسيع الشراكات بين ملاك الأراضي والمطورين، وتحويل الأصول العقارية غير المطورة إلى مشاريع استثمارية منتجة.
ويرى مختصون عقاريون تحدثوا لـ"الاقتصادية" أن هذه التسهيلات تفتح مساراً استثمارياً جديداً أمام ملاك الأراضي، يتيح لهم الاحتفاظ بحصص في المشاريع بدلاً من التخارج عبر البيع المباشر، فيما تمنح الصناديق والمطورين قدرة أكبر على تجميع الأراضي واستقطاب التمويل وتطوير مشاريع عقارية متنوعة.
أشاروا إلى أن الأثر المتوقع لا يقتصر على تسهيل نقل الملكية، بل يمتد إلى إعادة توجيه الاستثمارات العقارية نحو التطوير، ورفع كفاءة استخدام الأراضي، وزيادة المعروض السكني والتجاري.
وأكدوا أن نجاح الآلية يرتبط بقدرة الصناديق على تحويل الأراضي المستقطبة إلى مشاريع فعلية، تتناسب منتجاتها مع احتياجات السوق والقدرة الشرائية للمستهلك.
قالت عضو مجلس إدارة شركة آل سعيدان العقارية، نوف بن سعيدان، إن الضوابط الجديدة تمثل خطوة مهمة لتحفيز الاستثمار العقاري، من خلال إتاحة خيارات أكثر مرونة لملاك الأراضي، بدلا من الاقتصار على الاحتفاظ بالأرض انتظارا لارتفاع قيمتها أو بيعها بشكل مباشر.
أضافت أن الاشتراك العيني في الصناديق العقارية يتيح لمالك الأرض التحول من مجرد مالك لأصل عقاري إلى شريك في مشروع تطويري يستفيد من القيمة المضافة الناتجة عن تطوير الأرض.
كما يسهم في تعزيز الشراكة بين الملاك والمطورين والمستثمرين، وتوسيع قاعدة الاستثمار المؤسسي، وتمكين الصناديق من تجميع الأصول وتطوير مشاريع أكبر وأكثر تنظيماً.
أوضحت بن سعيدان، أن الأثر الأهم لهذه الضوابط يتمثل في تغيير ثقافة الاستثمار العقاري من الاحتفاظ بالأراضي، انتظاراً لارتفاع قيمتها إلى الاستثمار في تطويرها وتحقيق عوائد اقتصادية منها، بما يعزز كفاءة استخدام الأراضي ويدعم زيادة المعروض العقاري على المدى المتوسط والطويل.
بشأن حجم الأراضي والاستثمارات المتوقع دخولها عبر هذه الآلية، أشارت بن سعيدان إلى أنه من المبكر تحديد أرقام دقيقة، لارتباط ذلك بمدى استجابة الملاك وجاهزية الصناديق والفرص التطويرية المتاحة، إلا أن الفرص المحتملة كبيرة، خصوصاً في المدن الكبرى التي تشهد نمواً عمرانياً وطلباً متنوعاً على المنتجات العقارية.
لفتت إلى أن الاشتراك العيني يوفر بديلاً استثمارياً عن البيع المباشر، إذ يمكن لمالك الأرض الاحتفاظ بحصته في المشروع والمشاركة في القيمة المستقبلية الناتجة عن التطوير، سواء من خلال ارتفاع قيمة الأصول أو الأرباح المتحققة من البيع والتأجير، وفقاً لإستراتيجية الصندوق ونتائجه.
أكدت أهمية توافر تقييم عادل ومستقل للأراضي، ودراسات جدوى دقيقة، وشفافية في تحديد نسب الملكية وتوزيع الأرباح، إلى جانب كفاءة مديري الصناديق وخبرتهم في التطوير العقاري.
نوهت إلى أن الاشتراك العيني فرصة استثمارية واعدة، لكنه لا يعني بالضرورة تحقيق عوائد أعلى من البيع المباشر، إذ ترتبط النتائج بمخاطر المشروع وأدائه.
من جهته، قال الخبير والمستشار في القطاع العقاري، صقر الزهراني، إن الضوابط الجديدة ستسهم في تغيير سلوك شريحة من ملاك الأراضي، خصوصاً الذين يمتلكون أصولاً مرتفعة القيمة، لكنهم لا يملكون الرغبة أو القدرة على تحمل تكاليف التطوير ومخاطره.
أضاف أن الاشتراك العيني يمنح مالك الأرض فرصة الدخول شريكاً في المشروع بدلاً من التخارج من الأصل بالبيع المباشر، وهو ما يتيح له الاحتفاظ بمصلحة اقتصادية في الأرض بعد تطويرها والاستفادة من القيمة المضافة التي يحققها المشروع.
توقع الزهراني أن تكون الفرص كبيرة في المدن ذات الطلب المرتفع، وفي مقدمتها الرياض، حيث توجد أراض ذات مواقع إستراتيجية وقيم رأسمالية مرتفعة، لكنها تحتاج إلى شريك تطويري وتمويلي لتحويلها إلى مشاريع منتجة.
وفرّق بين البيع المباشر والاشتراك العيني، موضحا أن البيع يحقق للمالك سيولة فورية، لكنه يتنازل بموجبه عن أي ارتفاع مستقبلي في قيمة الأصل، في حين يمنحه الاشتراك العيني حصة في المشروع وفرصة للمشاركة في القيمة التي تتحقق من خلال التطوير والتسويق والبيع أو التشغيل.
شدد على أن الاشتراك العيني لا يعني بالضرورة تحقيق ربحية أعلى في جميع الحالات، إذ يرتبط العائد بتقييم الأرض وتكاليف التطوير ومدة المشروع وكفاءة المطور وقدرة السوق على استيعاب الوحدات.
أكد أن نجاح الآلية يعتمد على عدالة تقييم الأراضي وشفافية هيكلة الصناديق وقدرتها على تحقيق عائد استثماري مجزٍ للشركاء.
وفيما يتعلق بأثر عدم اشتراط السداد المسبق لرسوم الأراضي البيضاء، أوضح الزهراني أن التنظيم يعالج أحد المعوقات المالية والإجرائية التي قد تحد من عمليات الشراكة والتطوير، إذ يخفف عائق السيولة أمام المالك ويفتح المجال أمام انتقال الأرض من ملكية فردية إلى وعاء استثماري قادر على استقطاب التمويل وإدارة عمليات التطوير.
وأكد أن هذا المسار لا يعني الإعفاء من رسوم الأراضي البيضاء، وإنما يتيح تيسير نقل الملكية في حالات محددة وفق الضوابط، مع استمرار الالتزامات المرتبطة بالرسوم.
ولفت إلى أن الأثر الحقيقي لن يقاس بعدد الأراضي التي تنتقل إلى الصناديق، بل بمدى تحولها إلى مشاريع فعلية تبدأ فيها أعمال التطوير والبناء وتصل منتجاتها إلى السوق.
أضاف أن السوق لا يحتاج إلى زيادة المعروض كمياً فحسب، بل إلى منتجات تتناسب مع القدرة الشرائية للمستهلك واحتياجاته السكنية وقدرته على التمويل.
أشار إلى أن زيادة المعروض بأسعار لا تتناسب مع القدرة الشرائية لن تحقق التوازن المطلوب، كما أن تطوير منتجات لا تتوافق مع احتياجات المستهلك قد يؤدي إلى إطالة دورة البيع وارتفاع تكاليف الاحتفاظ بالمخزون.
من جانبه، قال الرئيس والعضو المنتدب للشركة الخليجية العقارية القابضة، الدكتور بندر السعدون، إن القرار يمثل خطوة مهمة لتحويل ملاك الأراضي إلى شركاء في الصناديق العقارية، بهدف تطوير الأراضي البيضاء في الرياض وغيرها من المدن والمحافظات.
أضاف أن هذا التوجه من شأنه مضاعفة المعروض من الوحدات السكنية، وزيادة تنوع المنتجات العقارية، وفتح فرص استثمارية وتطويرية جديدة، مشيرا إلى أن ما يعزز فرص نجاح هذه الخطوة أن الصناديق العقارية تعمل وفق أطر حوكمة، وتستند إلى دراسات وخبرات متخصصة في إعداد المنتجات وإدارة المشاريع، بما يسهم في تقديم منتجات تلبي احتياجات المستفيدين.
وتتجه أهمية التنظيم الجديد إلى ما هو أبعد من تسهيل نقل الملكية، إذ يضع أمام ملاك الأراضي خيارا استثماريا يقوم على المشاركة في التطوير بدلاً من البيع أو الاحتفاظ بالأرض.
فيما يبقى نجاحه مرتبطا بقدرة الصناديق على تحويل الأراضي إلى مشاريع قابلة للتنفيذ والتسويق، وتحقيق التوازن بين العائد الاستثماري واحتياجات السوق العقارية.
