أمريكا: الفوائد المتزايدة ترفع أسعار العقارات

المزيد والمزيد من مالكي المنازل في الولايات المتحدة الأمريكية يدخلون في حالة من القلق المالي. فمع نهاية الربع الثالث في 30 من أيلول (سبتمبر) الماضي، تأخر نحو 2.3 في المائة من كل دائني قروض الصكوك العقارية في تطبيقات حساباتهم الائتمانية.
وهذا أعلى معدل منذ نحو ثلاثة أعوام. وتعمل فوائد الصكوك العقارية المرتفعة، وأسعار العقارات المنحلّة على فرض الأعباء على هذه السوق.
وليس الوضع الاقتصادي أو نسبة البطالة المرتفعة هما ما يؤديان إلى الصعوبات المالية، فالازدهار في سوق العمل الأمريكية مستمر، حتى لو بدا متوقفاً بعض الشيء أخيرا.
وتلعب القروض المسجّلة بفائدة متغيّرة دوراً بارزاً جداً، والتي ارتفعت فوائدها خلال العام الماضي بصورة واضحة، وكذلك عملت على تخفيف شروط البنوك في مجال منح القروض على نحوٍ غير مألوف. ويقول جون دوجان المراقب البنكي في وزارة المالية الأمريكية إن مؤسسات القروض عملت على تخفيف شروط قروض الصكوك العقارية إلى حدٍ كبير.
ويحذر دوجان من ذلك قائلا :"لا نريد أن تؤدي سهولة منح القروض إلى زيادة نسبة الراغبين في الاقتراض وهو ما قد يؤدي إلى تقليل فرص منح القروض من ناحية أخرى". وبناء على بيانات مكتب مراقبة العملات فإن نحو 26 في المائة من المؤسسات التمويلية للقروض عملت خلال الأشهر الانثي عشر الماضية حتى نهاية آذار (مارس) من هذا العام، على تخفيف شروط منح القروض أكثر . والسبب هو بالأخص ضغط المنافسة الكبير ما بين البنوك، وكذلك الجهود، التي تدفع في اتجاه زيادة أحجام القروض رغم مبيعات المنازل المنخفضة.
وبقيت ما تُسمى خدمات القروض غير التقليدية وهي القروض التي تسمح للدائنين بدفع قيمة الفوائد فقط على مدار فترة طويلة من الوقت وليس سداد قيمة القرض أو حتى القروض، والتي لا تغطي مدفوعاتها الشهرية تكلفة الفائدة بالكامل. والفائدة المتبقّية تُضاف إلى مجموع القرض. وبالتالي فهو في ارتفاع مستمر. وفي فترات ارتفاع أسعار العقارات بسرعة توصّل الكثير من مالكي المنازل إلى هذه الحسبة. إن ارتفاع القيمة في غضون عام واحد، أو عامين أو ثلاثة، لم يكفِ لسداد قيمة القرض فقط، ولكن يتبقّى ربح هائل إضافي. وبالنظر إلى الوضع الحالي للسوق، حيث يزيد حجم العرض من المنازل في الكثير من الأقاليم في الدولة على الطلب، والأسعار في انحلال مستمر، بالكاد يمكن لأحد أن يعتمد عليها.
"سيكون هناك ازدهار مستمر حتى فترة طويلة، وهادئ، في سوق العقارات. إن عدد المبيعات، وكذلك بدايات الإنشاءات ستهبط عن قيمها القممية إلى النصف" حسب ما ورد عن إيان شيفردسون، خبير اقتصادي بالوضع الاقتصادي الأمريكي، يعمل لدى مؤسسة التحليل المستقلة (هاي فريكوانسي إيكونوميكس) في نيويورك. وجوهرياً يدور الأمر حول سعر الفائدة الحقيقي لقروض العقارات.

وتحوّلت أسس التقديرات لمشتري المنازل المقتدرين بصورة جذرية، حسب توضيحات شيفيردسون: "في ذروة السوق في صيف العام الماضي تمكّن المرء أن يتقدّم لشراء منزل، الذي ارتفع سعره خلال الأشهر الاثني عشر الماضية نحو 15 في المائة، عن طريق قرض على مدار 30 عاماُ بسعر فائدة ثابت يقل عن 6 في المائة. وتحت الفرضية بأن السعر سيرتفع أكثر بسرعة، من الممكن أن يصل سعر فائدة القروض الفعلية ضمنياً ناقص 9 في المائة، بما أن مميزات الضريبة غير مقدّرة بعد. ويسجّل معدل الفائدة الحالي، ضمن الفرضيات نفسها، سعر فائدة فعليا بما يعادل 8 في المائة، وهو تحوّل بنحو 1700 نقطة أساسية".
إن الفتور في سوق العقارات سيجلب للاقتصاد الأمريكي بأكمله المعاناة خلال الأشهر المقبلة، حسب ما ورد عن شيفردسون. ووحدها عمليات الإنشاء المنخفضة ستعمل على دحض النمو حتى منتصف العام المقبل نحو نقطة مئوية واحدة. ويُقدّر الخبير الاقتصادي للربع الأول كساداً في الوضع الاقتصادي، وأن يرتفع حجم الناتج المحلي الإجمالي لعام 2007 بأكمله نسبة مئوية واحدة كحدٍ أقصى. ويُعد شيفيردسون أحد مراقبي السوق، الذين يُقدّرون نظراً لفتور الوضع الاقتصادي، ارتخاء في السياسة المالية الأمريكية خلال فترة وجيزة عقب بدء العام الجديد. ومن الممكن أن تنخفض قيمة الفائدة الأساسية من قيمتها الحالية 5.25 في المائة إلى 5 في المائة خلال آذار (مارس) وإلى 3.75 في المائة في أيلول (سبتمبر) الماضي، من العام المقبل، حيث يقول: ويرى روجر كوبريش الأمر بصورة مماثلة، وهو يراقب الاحتياطي الفيدرالي الخاص في نيويورك بناء على تفويض من مجموعة بنوك HVB. إن عمليات رفع سعر الفائدة الأساسية خلال العامين الماضيين، سيكون لها المزيد من التأثيرات من وجهة نظره في سوق العقارات، ولكن كذلك في سوق السيارات الحساسة تجاه أسعار الفائدة. "مع بداية عام 2007 ستظهر عملية تقليص سعر الفائدة الأولى"، حسب ما ورد عن كوبريتش.