فرص صناديق الائتمان العقارية في أمريكا

توجد الأسهم العقارية في السوق الأمريكية منذ فترة حكم الرئيس جون كنيدي . ففي عام 1960 أعاد الكونجرس العمل بقانون صناديق الائتمان العقاري لكي تتاح الفرصة لصغار المستثمرين للاستثمار في الشركات العقارية الكبرى. وقد تطور هذا القطاع في هذه الأثناء بشكل كبير خصوصا منذ بداية العقد الماضي. ويقول رون كوي كندال المتحدث باسم اتحاد صناديق الائتمان العقاري ( نارايت )في واشنطن : "لقد شهدت بداية التسعينات كمية كبيرة من عمليات طرح الأسهم في البورصة مما أدى في النهاية إلى إدراج أسهم عدد كبير من شركات هذا القطاع في البورصة . وإلى ما قبل ثلاثين سنة كان عدد صناديق الائتمان المدرجة في البورصات الأمريكية نحو 50 تبلغ قيمتها مجتمعة في البورصة 900 مليون دولار. ولكن هذا العدد ارتفع في هذه الأثناء إلى نحو المائتين، يبلغ مجموع رؤوس أموالها 382 مليار دولار. ويذكر أن غالبية الأسهم العقارية يجري تداولها في بورصة نيويورك .
إن هذا النمو السريع تحقق عام 1986 بفضل قانون مكن الشركات العقارية لأول مرة ليس فقط من امتلاك العقارات وإنما إدارتها أيضا. وفي هذا السياق يقول السيد كوي كيندال: "إن هذا قد جعل الأسهم العقارية أكثر جاذبية بالنسبة للمستثمرين". ومن الجدير بالذكر أنه أصبح من السهل على صناديق التقاعد الاستثمار في صناديق الائتمان العقارية في فترة التسعينيات. ومنذ عام 2001 أصبحت الأسهم العقارية ممثلة في مؤشر ستاندرد آند بورز ، وهو ما أدى إلى زيادة الطلب لأن صناديق الاستثمار في الأسهم تسترشد في قراراتها بما تقرؤه في المؤشرات القياسية. يضاف إلى ذلك أن الصناديق الاستثمارية المشمولة بالمؤشر، مطالبة بشراء الأسهم المعنية. وحاليا تشكل 11 من صناديق الائتمان العقارية قيمة قدرها 1.1 في المائة. ومن المعروف أنه يوجد منذ عام 2002 مؤشر قياسي لقطاع الأسهم العقارية يتكون من 190 صندوقا .
إن أحد أسباب هذا الاهتمام المتزايد باستمرار من قبل المستثمرين هو أيضا تطور أسعار العقارات، التي بلغت خلال السنوات الثلاثين الماضية في المتوسط 13.8 في المائة سنويا، وفقا لبيانات اتحاد هذه الصناديق، وهو ما يزيد كثيرا على ما حققه مؤشر ستاندرد آند بورز 500 أو داو جونز أو ناسداك. ويقدر أن القيمة السوقية لصناديق الائتمان العقارية الأمريكية قد حققت منذ عام 1992 نموا سنويا قدره 27 في المائة . بينما سجل مؤشر نارايت خلال العام الجاري نموا قدره 16.6 في المائة، في الوقت الذي لم ينم فيه مؤشر اس أند بي سوى بنسبة 5.4 في المائة خلال الفترة نفسها . ومن الجدير بالذكر أن المستثمرين يستطيعون اختيار ما يريدون من الأنواع المختلفة من هذه الصناديق، كما أن المؤسسات العقارية المدرجة الأسهم في البورصة تدير محلات تجارية أيضا في جميع المراكز المدنية الرئيسية في الولايات المتحدة كما في مواقع مختلفة من العالم أيضا. ويقول كوي كيندال: "إن صناديق الائتمان العقارية التي تدير مستودعات تخزين لحساب شركات دولية كشركة فيديكس لنقل الطرود، مثلا، تنمو جنبا إلى جنب مع النمو الذي يحققه عملاؤها " . ويقول أيضا إن صناديق الائتمان العقارية تمتلك أكثر من 24 ألف عقار تبلغ قيمتها 475 مليار دولار في جميع قطاعات الأسواق ، مع العلم أن 18 في المائة من هذه العقارات هي عمارات للمكاتب وبيوت للتأجير ، وبعدها تجيء مراكز التسوق الكبرى.
إن تسعة أعشار صناديق الائتمان العقارية في الولايات المتحدة هي صناديق ذات حقوق للملكية على ما لديها من عقارات وعلى ما تديره من عقارات أيضا. أما بقية الصناديق فهي تتكون من صناديق للرهن العقاري فهي إما أن تمنح قروضا بصورة مباشرة لأصحاب العقارات أو أنها تمول عمليات شراء القروض أو الرهونات المربوطة بأجل التي يجري التعامل بها في أسواق المال. وهناك أيضا صناديق مهجنة تمارس العمليتين في آن معا وتحظى صناديق الائتمان العقارية بتسهيلات ضريبية لكن الحصول على هذه التسهيلات مشروط بأن يقوم الصندوق المعني بتوزيع ما لا يقل عن 90 في المائة من أرباحه على المساهمين كعائد أرباح على أسهمهم. وهذا من شأنه بالطبع أن يزيد من عوائد المستثمرين. غير أنه ينبغي على المستثمرين في غالبية صناديق الائتمان العقارية أن يخضعوا عوائدهم مع دخولهم الأخرى لضريبة دخل لا تزيد على 35 في المائة كحد أقصى. ومن المعروف أن عوائد الأسهم العادية تخضع لضريبة قدرها 15 في المائة فقط. وقد ثبت بما لا يترك مجالا للشك أن صناديق الائتمان هذه كانت مجدية للغاية بالنسبة للمستثمرين الباحثين عن عوائد مجزية. ففي هذه السنة ارتفع مؤشر هذا القطاع بنسبة 16.6 في المائة ، وإذا أضيف إلى ذلك العوائد الموزعة فسيرتفع مجموع نسبة العوائد إلى20.1 في المائة.