آمال في تحسن سوق العقارات في البرتغال

في الثامن والعشرين من شهر حزيران ( يونيو) الماضي دخل إلى حيز التنفيذ في البرتغال قانون جديد لتنظيم حقوق الإيجار في المدن. ويشكل هذا القانون حلقة من حلقات شبكة من الإصلاحات تهدف إلى بث الحيوية من جديد في سوق العقارات في البلاد. فبعد قانون ضريبة العقارات الجديد، وتنظيم عمل سماسرة العقار وخصخصة سلطة توثيق العقود عامي 2003 و2004 لمصلحة إجراءات التملك، تمسك حركة الإصلاح الآن بزمام ميدان المباني المستأجرة.
يبلغ عدد الشقق والبيوت المستأجرة في البرتغال نحو 740 ألفا منها ما يزيد على 400 ألف مغطى بعقود لا يزيد متوسط عائد الإيجار الشهري للواحد منها على 60 يورو وهو ما لا يعبر بشكل من الأشكال عن القيمة الحقيقية للعقار.يضاف إلى ذلك أن هذه العقود هي بشكل عام غير قابلة للنقض : حيث ليس من حق المؤجر قانونيا فسخ العقد في الوقت الذي لا يستطيع فيه المستأجر أيضا إيجاد بديل مشابه لمسكنه في ظل الظروف الراهنة.
ولهذا فإن العديد من الشقق والبيوت تغلب عليها في هذه الأيام حالة من البؤس، فريع الإيجار المتدني أفقد الملاك أية رغبة في المحافظة على العقار أو إدخال أي تحسينات عليه. كما أن 20 في المائة من سوق الشقق لا يجد له مستأجرون، وفي مدينتي لشبونة والعاصمة بورتو تزيد نسبة الشقق الفارغة عن ذلك، مما يهدد بهجرة وسط المدينتين. وبالإضافة لعقود تأجير الشقق تتعرض عقود تأجير المساحات المخصصة لممارسة الأعمال الحرفية أيضا للانتقاد الشديد. فهذه تنص كذلك على عائد متدن جدا مما يجعل هذه المساحات عرضة للخراب والهجران.
إن القانون الجديد يسمح لأصحاب الشقق والبيوت المؤجرة بعقود تعود لما قبل عام 1990، وأصحاب المساحات المخصصة لممارسة الأعمال الحرفية والمؤجرة بعقود سابقة لعام 1995، بزيادة قيمة الإيجار السنوي بنسبة 4 في المائة من القيمة التي تتحدد في ضوء التقييم العقاري الجديد الذي أجرته الدولة على أن يعدل وفقا لنوعية وحالة العقار المراد تأجيره. فإذا صنف العقار على أنه في حالة سيئة يجري تأجيل سريان مفعول الزيادة إلى أن يتم إصلاح العقار وسد النواقص فيه. وبشكل عام فإن زيادة الإيجار تتم بطريقة سلسة موزعة على مدار عشر سنوات بالنسبة للشقق، وعلى مدار خمس سنوات بالنسبة للمساحات المخصصة لممارسة الأعمال الحرفية .
إن عقود الإيجار، التي تبرم بعد نفاذ القانون الإيجار الجديد، سيكون إلغاؤها من قبل المؤجر أسهل بكثير مما كان عليه الوضع قبل عملية التعديل الأخيرة. ويستطيع المالك الآن أيضا أن يلغي عقد الإيجار من دون إبداء أسباب ولكن بعد مهلة تمتد إلى خمس سنوات. وبمساعدة إعادة هيكلة شكاوى إخلاء المأجور وإنشاء ست دوائر لتنفيذ الأحكام القضائية أصبح بالإمكان البت في القضايا بشكل أسرع وبتكاليف أقل.
إن قانون الإيجار الجديد يقوي من مركز المؤجر قبل كل شيء. ولكن ثمة أيضا بعض المكاسب التي يمكن أن تتحقق للمستأجر مع مرور الوقت. فالقانون مثلا يشجع المستأجر على الاستثمار في العقار المؤجر، ومع تحسين نوعية العقار تزداد فرص استمتاع المستأجر بالعيش في العقار المستأجر.
ويحيي قانون الإيجار الآمال المشروعة بإمكانية الخلاص من الجوانب السلبية وبعث الحيوية في قطاع التأجير. كما أن القانون الجديد يصب في مصلحة المستثمرين أيضا، فهم لن يستفيدوا فقط من التخفيضات الضريبية ومن تسهيل إجراءات التملك، بل ستتاح لهم أيضا فرصة استثمار العقار المستهلك بطريقة تدر عليهم الربح بما يمكنهم من إعادة تمويل استثماراتهم. فمن تراوده حاليا فكرة تملك بيت قديم للقيام بصيانته، عليه أن يستغل هذه الفرصة السانحة حيث ستكون البنوك مستعدة، في الوقت الراهن، لتقديم الدعم المالي لمشروع من هذا النوع.