الشركات العقارية المساهمةنمطية.. وتشابه وخطط

التنمية والتطوير العقاري يزخر بالأمثلة الناجحة وخاصة لملاكها، وفي الوقت نفسه هناك قصص كثيرة حول الفشل وعدم النجاح. ولعل محور القضية يتمثل في الدور الممارس وبالتالي جذب المستثمرين والراغبين، ولعل هناك من يشير دوما إلى "إعمار" على الرغم من أن بعض الشركات السعودية بدأت قبل "إعمار" بفترات والفرق هو الرؤية والاستراتيجية التي كان محورها التطوير والربح للكل وليس للشركة فقط. نمط الاستثمار في شركاتنا هو تطوير وربما بدون تطوير وبناء وتأجير مع وجود بعض البيع ولفترات لاحقة أو من البد، والتركيز على منطقة أو مكان جغرافي. وبالتالي تجد دوما نقاط تفاوت تؤثر بالتالي على نمو الأرباح وعلى قدرة الشركات على النمو والتوسع وتحقيق أهداف المستثمرين وتطلعاتهم حول نمو الربحية والقدرات المالية. ونتطلع من خلال تحليلنا إلى استعراض نتائج الشركات لعام 2005 ومقارنتها كشركات حول نتائجها المالية وتحقيقها أهداف المستثمرين من خلال ستة محاور رئيسية، مع ملاحظة أن هناك أبعادا يصعب قياسها لضعف البيانات الكلية حول القطاع العقاري السعودي بالرغم من أن الفترة المقبلة في جزء كبير منها عقارية.

المؤشرات المستخدمة
تم التركيز على ستة محاور رئيسية لإجراء التحليل المالي واستنادا إلى البيانات السوقية والبيانات المالية بهدف تحديد القدرة واتجاهات الأداء للشركات. وهذه المحاور هي: جاذبية الشركة للمساهمين وتعتمد على ربحية الشركات، والقدرة التشغيلية وتعتمد على السيطرة على المصروفات واستغلال الأصول، وعلى جاذبية الشركة للمقرضين وتركز على الخصوم ودورها في التمويل، وعلى قدرة الشركة على التعامل مع الاقتصاد من خلال السيولة، وعلى قدرة الشركة التسويقية من عدد من الزوايا وهي غير متوافرة ما عدا الإيرادات، وعلى النظرة السوقية للشركة. والملاحظ وحسب البيانات أن هناك تفاوتا في اتجاه الشركة لتحقيق الأداء.
جاذبية الشركة للمساهمين
الربح هو البعد المهم في تحريك المستثمر وفي تفضيله سهما معينا وبالتالي رفع الطلب ومعه السعر والعكس صحيح. وتم استخدام ستة أنواع من النسب لقياس أداء الشركات وتحقيقها أهداف المساهمين وهو تحقيق أقصى حد ممكن من الربحية. وحققت شركة مكة أقصى هامش ربح (وهو المتبقي من كل ريال إيرادات بعد خصم المصاريف بمختلف أنواعها والمخصصات) تلتاها "العقارية" ثم "طيبة" ثم "الرياض للتعمير" ثم "الفنادق" فـ "شمس" التي حققت خسائر. وأعلى عائد على الأصول (الربح بالهللات مقابل كل ريال مستثمر في الأصول) حققته "طيبة" ثم "العقارية" ثم "مكة" ثم "الفنادق" ثم التعمير" وحققت "شمس" خسائر. والملاحظ أن العوائد الاستثمارية تتفاوت بين المدن حسب حجم النمو والريع المحقق ويعتبر أقل مما يحقق من قبل الأفراد في السوق. العائد على المساهمين كان الأعلى في "طيبة" ثم "الفنادق" ثم "العقارية" ثم "مكة" فـ "التعمير" وحققت "شمس" خسائر. نمو الربح كان الأعلى في "طيبة" ثم "الفنادق ثم "الرياض للتعمير" ثم "مكة" ثم "العقارية" وأخيرا "شمس". ونمت حقوق الملاك في "العقارية" ثم "الفنادق" ثم "الرياض للتعمير" ثم "طيبة" ثم "مكة" وأخيرا "شمس". ولكن تغير الترتيب في نمو الأصول وكان في المقدمة "الفنادق" ثم "طيبة" ثم "الرياض للتعمير" ثم "العقارية" ثم "مكة" وأخيرا "شمس".

كفاءة الإدارة
وتقاس من مجموعة نسب تركز على الصرف وعلى استغلال الأصول نظرا لأن ذلك يكون تحت سيطرة إدارة الشركة ويعكس قدرتها وإمكانيتها. وحسب الجدول تم استخدام أربع أنواع من النسب لقياس قدرة وكفاءة الإدارة. وحجم المصروفات الكلية غير المباشرة إلى الإيرادات كلما ارتفع كان سالبا والعكس صحيح. وأفضل شركة هنا بالرغم من اختلاف النشاط هي شركة الرياض للتعمير ثم "مكة" ثم "طيبة" ثم "العقارية" (متشابهة في النشاط) ثم "الفنادق" ثم "شمس" (متشابهتان في النشاط). وهامش إجمالي الربح (يعكس المصروفات المباشرة) حققت "مكة" أفضل نتيجة ثم "الرياض للتعمير" ثم "العقارية" ثم "طيبة" ثم "الفنادق" ثم "شمس". ونسب استغلال الأصول كانت الأفضل "الفنادق" ثم "طيبة" ثم "العقارية" ثم "شمس" (مكمن الخطورة أن ربحيتها سلبية رغم ارتفاع استغلالها للأصول مقارنة بغيرها) ثم "مكة" فـ "الرياض للتعمير". وأخير المصروفات التسويقية والإدارية كانت الأعلى في "شمس" ثم "مكة" ثم "طيبة" ثم "التعمير" ثم "الفنادق" وأقل شركة هنا هي العقارية (الأفضل).

جاذبية الشركة للمقرضين
وهنا تجدر الإشارة إلى أن الشركات في القطاع منخفضة المديونية ولا يوجد عليها التزامات كبيرة سوى شركة الفنادق في حين نجد أن العقارية هي الأدنى تلتها "الرياض للتعمير" و"مكة للإنشاء والتعمير" ثم "شمس" ثم طيبة.

القدرة على التعامل مع الاقتصاد
السيولة وإدارتها بعد حيوي نظرا لأنها توجه وتدعم ربحية الشركة وخاصة في الأوقات الحرجة. والملاحظ أن نشاط الشركات في غالبيته تأجيري وليس نشاط بيع وناجما من توافر وحدات سكنية تتأثر بعنصر الزمن وليست لديها قدرة على تخزين القدرات الفائضة. وحسب توقيت توزيع الأرباح ونمط الشراء ومع تضمين الاستثمارات كان الأعلى سيولة ونسبة تداول هو شركة شمس ثم الشركة السعودية للفنادق ثم العقارية ثم في النهاية شركة مكة للإنشاء والتعمير المستثمر في جبل عمر. الملاحظ أن الأرباح من مصادر أخرى أعلى ما يكون في شركة شمس ثم "الفنادق" ثم "طيبة" ثم "العقارية" ثم "الرياض للتعمير" وفي المؤخرة شركة مكة.

القدرة التسويقية
وتقاس هنا من زاويتين الأولى نسبة الإشغال نظرا لأن الكل يركز على التأجير وعلى الحصة السوقية ولكن هنا تم التركيز على نمو الإيرادات، وإن كان الأقل وضوحا في تفسير القدرة التسويقية. أعلى الشركات نموا في الإيراد هي شركة طيبة ثم شركة الفنادق السعودية ثم "مكة للإنشاء والتعمير" وفي مؤخرة الترتيب شركة العقارية. وحسب الترتيب والنسب لا يمكن الركون الكامل إليها لأنها لا توضح لنا مقدرة الشركة على الحفاظ على حصتها لأن الزيادة قد تكون من النمو.
النسب السوقية:
أعلى ربح للسهم حققته الشركة العقارية ثم شركة طيبة ثم شركة الفنادق من ثم شركة مكة ثم شركة الرياض للتعمير ثم شركة شمس. وأفضل شركة من زاوية القيمة الدفترية السوقية هي شركة الفنادق ثم شركة طيبة ثم "الرياض للتعمير" ثم "العقارية" ثم "مكة" وفي النهاية شركة شمس. في حين كان أقل مكرر ربحي في شركة طيبة ثم "الفنادق" ثم "العقارية" ثم "الرياض للتعمير" ثم "مكة" وأخيرا "شمس". ووزعت الشركة العقارية أعلى ربح ثم كل من مكة وطيبة ثم الفنادق والرياض للتعمير ولم توزع "شمس" شيئا.

مسك الختام
فيما عدا توزيع الربح والخسارة نلاحظ أن أداء الشركات متقارب ولا توجد شركة واحدة استطاعت أن تحقق السبق والاستمرار في تحقيق الربح بدرجات مستمرة نظرا لتشابه خطط الشركات في الدخول في مواقع مرتفعة التكلفة والقيام ببنائها ثم تأجيرها أو بيع جزء منها. وحتى الحجم لا يعتمد على المباني أو التطوير العمراني وإنما على الموقع وحيويته ثم البناء. وبالتالي يعتبر أداء الشركات متقاربا علما بأن هناك شركات لديها مشاريع مستقبلية ربما تنعكس إيجابا عليها وعلى قيمتها السوقية ودخلها ولكن تستمر الشركات في نفس النمط ويبقى نمو ربحها في حدود معينة. الشركات العقارية السعودية ليست حديثة العهد ورغم ذلك نجد جاهزيتها في ظل التوسع العمراني قاصرة بل نجد شركات من خارج الحدود تسبقها في مجالها وتجد الإقبال والتدافع للاستثمار ويبدو أن الرغبة في تحقيق الأرباح والانفراد بالمشاريع وعدم التفكير خارج الصندوق ربما أثرت على معظم الشركات وعلى قدرتها على النمو الربحي. ونسأل هل يمكن من خلال حوكمة الشركات دفع مجالس إدارة معظم الشركات العقارية الإبداع والتطوير والقيام بدور مثل إعمار أو نستمر في الاكتفاء بالفرجة عليهم واحتلال الصف الثاني في انتظار مواقع مهمة نبنيها ونؤجرها. من المهم الدخول في سوق التطوير حتى نحقق آمال المستثمرين والاستفادة من الطفرة المقبلة والله الموفق.