نقص السيولة وبروز دخلاء وسماسرة أهم معوقات المكاتب العقارية السعودية

تكشفت لـ «الاقتصادية» وهي تفتح ملف المكاتب العقارية الوهمية في حلقته الثالثة أن هنالك عددا من المعوقات والمشكلات التي تواجه تنظيم نشاط هذه المكاتب، مما أضعف دورها في عملية تسويق المشاريع العقارية أو الكيفية المثلى لإدارة الأملاك العقارية.

ويرى عدد من المستثرين أن المكاتب العقارية في المملكة بشكل عام تواجه عديدا من المعوقات والمشكلات التي تحول دون تسويق المشاريع العقارية للشركات العقارية الوطنية والدولية أو إدارة الأملاك وعملية الشراء والبيع.

وأمام ذلك يطالب عدد من ملاك المكاتب العقارية في المنطقة الشرقية بضرورة تفعيل نظام تصنيف المكاتب العقارية وأهمية تواصل الجهات المسؤولة معهم لوقوف على معاناتهم مع المستأجرين الذين يماطلون في دفع الإيجار سواء للوحدات السكنية أو المجمعات التجارية وضرورة التصدي «للدخلاء على السوق العقارةي» الذين رسموا صورة سيئة عن السوق، مشيرين إلى أن ذلك لن يتحقق إلا من خلال تأسيس هيئة عليا للعقاريين لحماية المستثمر والمساهمين في المجال العقاري.

##نقص في السيولة

وقال عادل المدالله رئيس مجلس إدارة المدالله العقارية إن المكاتب العقارية السعودية تعاني عديدا من المعوقات التي تقف عثرة رئيسة في نشاطها من أهمها نقص السيولة وكثرة تنويع المعروض والسماسرة والمكاتب الوهمية التي انتشرت كثيرا خلال الفترة الماضية خاصة أيام الطفرة العقارية التي شهدتها المملكة خلال السنوات الماضية، مضيفا أنه حان وقت التحالفات العقارية لدمج الخبرة مع رأس المال لإخراج منتج عقاري جيد يخدم جميع الأطراف من مكاتب وشركات عقارية.

#2#

وبين المد الله أن المكاتب العقارية السعودية من أفضل المكاتب في المنطقة كونها تحاكي متطلبات المواطن السعودي والمقيم, خاصة أن أغلبيتها تدار من قبل بعض الشباب السعودي لذلك لا بد من دعمها من قبل جميع الجهات ذات الاختصاص والشركات العقارية الوطنية, معتبرا ذلك إنجازا للوطن.

##المكاتب العقارية لا تمتلك خرائط

وأوضح المد الله أن هناك فرقا كبيرا بين المكاتب العقارية السعودية والخليجية حيث إن المكاتب الخليجية لديها خرائط لجميع المواقع، وتقدم طلبات ومشاريع معتمدة, مطالبا بتطبيق هذه الأنظمة في السوق العقارية السعودية التي أصبحت مستهدفة من قبل الجميع خاصة الدول المجاورة, خاصة بعد أن قامت الجهات ذات الاختصاص بتأسيس هيكلة النطاق العمراني بشكل واقعي ومقبول سينتج عنه مرونة في المستقبل القريب, مطالبا بزيادة عدد الوحدات في الدور لأنه كلما زاد عدد الأدوار قلت التكلفة وزاد الدخل للمستثمر والمستفيد المواطن، والسماح أكثر بالتوجه الأفقي وليس العمودي, مشيرا إلى أن العقار السعودي خاصة في المنطقة الشرقية أرخص الأسواق إلا أنه سيرتفع بنسبة تتجاوز 300 في المائة خلال الفترة المقبلة، عندها سيكون محتكرا للشركات العقارية الكبيرة، معتبرا الوقت الحالي فرصة للمواطنين الذين يبحثون عن قطع أراض سكنية.

#3#

##آن الأوان لإيجاد حلول عاجلة لوضع المكاتب العقارية

من جانبه، قال سعد بن إبراهيم الوهيبي مدير مجموعات الوهيبي إن قرار مجلس الوزراء منذ عام 1398 يعمل على تنظيم كامل وشامل لائحة تنظيم المكاتب العقارية بشكل يضمن ثبات ايقاع عمل هذا النشاط في سوق العقار مما ينضبط معه واقع التعامل بالسوق ككل، حيث إن من هم محركات المشاريع والنهضة العمرانية المترامية الأبعاد في المملكة هي من جراء تفاعل رؤوس الأموال مع تلك المكاتب العقارية والمؤسسات والشركات المختلفة الأحجام في سوق العقار.

وطالب الوهيبي بإيجاد حلول سريعة والوقوف على معاناة المكاتب العقارية والتقرب إليهم أكثر وفتح المجال أمامهم في تسويق المشاريع العقارية المتنوعة للشركات الكبيرة, مضيفا أنه بعد تحول السوق العقارية السعودية من سوق كانت المساهمات العقارية فيها أبرز المتلاعبين في الاستثمار والتطوير وصدور الأنظمة التي تقنن هذه الأعمال الاستثمارية لحفظ حقوق جميع الأطراف وبعد تحول هذه السوق إلى الصناديق العقارية المرخصة فإننا حاليا نعيش في هذه الفترة الانتقالية، التي لا نرى عددا كبيرا من هذه الصناديق العقارية ذات فاعلية في السوق حيث لا تتجاوز نسبة أعمالهم ما نسبته 5 في المائة من الاستثمارات العقارية وندرة المؤهلين.

وقال إن من أهم المعوقات قلة المكاتب الهندسية العالمية المتواجدة في السوق العقارية المؤسساتية بين السعوديين فضلا عن الفجوة بين القطاعين البنكي والعقاري وغياب آلية حفظ الحقوق ترفع نسبة المتلاعبين في السوق العقارية حيث إن افتقار السوق العقارية السعودية إلى آلية حديثة منظمة لضمان الحقوق المالية العقارية أغرى المماطلين بالحقوق العقارية بالتهرب أو التأخير في إيفائها, زيادة نسبة المتلاعبين من المستأجرين وتهاونهم في تسديد حقوق المستثمرين، مضيفا أن الاستخدام الحالي للمعلومات الإلكترونية في المجال العقاري في السعودية مازال غير مرض, رغم حجم سوق العقار السعودية التي تفتقد وجود مركز وطني للدارسات وإحصاءات السوق العقارية بصفة مشروعة وأكثر مصداقية للاعتماد على مصادر رسمية موثقة, حيث إن أغلب الدراسات ركزت على احتياجات السوق من الوحدات السكنية والتمويل المالي وأغفلت الجوانب الإدارية والتسويقية للعقار وصناعته وتنظيمه، وأن القطاع العقاري يعد من أهم القطاعات الاقتصادية والتنموية، خاصة أن السعودية تعد أكبر أسواق منطقة الشرق الأوسط العقارية, حيث تتجاوز قيمة الاستثمار العقاري فيها 373 مليار دولار, وأن إجمالي الدخل يزيد على 15,8 مليار دولار في مقدمة الدول الخليجية حيث توقعت دراسة علمية ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية في المملكة خلال الـ 20 سنة المقبلة بـ 2.9 مليون وحدة وقدرت أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها بنحو 1,1 مليون وحده سكنية.

#4#

##المكاتب العقارية بحاجة للتمويل

من جهته، بين إبراهيم صالح الصغير مدير الاستثمار العقاري في مجموعة التميمي أن المكاتب العقارية تواجه معوقات التمويل والاقتراض وعدم وجود هيئة لتقديم خدمة أفضل للسوق العقارية, إضافة إلى المشكلات الكبيرة مع المستأجرين لعدم السداد الذي يستغرق حلها أكثر من ستة أشهر، حيث تلجأ المكاتب إلى المحكمة لتحصيل حقوقها من المستأجرين التي تمنح المحاكم الطرف الثاني المستأجر مهلة لدفع المستحقات وتحويلها للحقوق المدنية كل ذلك يضر بمصلحة المستثمر والمكاتب العقارية بشكل عام.

وأضاف الصغير أن المكاتب العقارية تتفق على أفضلية التأجير للجنسيات العربية والأجنبية عن السعوديين بسبب التأخير والمماطلة بدفع الإيجارات. وطالب الصغير بتأسيس جهات تمويلية للمكاتب العقارية لدعم السوق السعودية لقيام المنافسة وتقديم ما هو أفضل للمستهلك السعودي من حيث الجودة والسعر، حيث إنه في حال تمويل المكاتب العقارية باشتراطات واضحة تهدف إلى بناء المنازل والمباني السكنية والأسواق والمراكز الخدمية عندها سيكون الوضع أفضل مماهو عليه، خاصة أن السوق في تطور مستمر ونرى الآن هذا التطور في المنطقة برؤوس أموال ذاتية لا تعتمد غالبها على التمويل من قبل العقاريين، وعندما نفتح المجال للمكاتب الطموحة في قيام المشاريع سنرى التميز في الأداء والخدمة والسعر مضيفا أنه لا بد من وجود نظام يردع جميع من يتأخر ويماطل عمدا في تسديد مستحقاته عن طريق آخر غير المحكمة نظرا لتأخير المواعيد في المحكمة، وفي حال عدم حضور الخصم فإنه يتم التأجير وهذا يراوح بين شهر وثلاثة أشهر، كما يفضل حلها في الحقوق المدنية أو وجود قسم مختص في إمارات المناطق.

##تباين في أداء المكاتب العقارية ومثيلاتها في دول الخليج

وقال مدير الاستثمار العقاري في مجموعة التميمي إنه يجب تقييم أعمال المكاتب العقارية السعودية ومقارنتها بالمكاتب الخليجية خاصة أن أغلب أعمالها يقتصر على إدارة الأملاك وتعد هذه المكاتب صغيرة تدار من قبل شخصين صاحب العمل وموظف من الجنسيات العربية, وكأن نشاط أغلب المكاتب في السنوات الماضية يعتمد على المضاربات العقارية في أراضي الخام، ولكن الآن انتهت حيث إن كثيرا من المستثمرين الذين اعتمدوا على التسهيلات من البنوك قاموا بشراء عدد كبير من الأراضي على أمل بيعها السنة المقبلة بضعف أو ضعفي المبلغ, ولكن الأزمة المالية أثرت في الكيانات الاقتصادية في جميع دول العالم ومن ضمنها البنوك الخليجية التي توقفت عن التمويل العقاري المختص بالاستثمار والمضاربة نتج عنها تعثر عديد من المستثمرين بدفع مستحقات البنوك وقاموا بعرض الأراضي الممولة بأسعار أقل من أسعارها لتسديد تسهيلات البنك, مضيفا أن هناك فروقات بين المكاتب العقارية السعودية والخليجية حيث تحرص المكاتب الخليجية على إعداد الكثير من المشاريع العقارية المتنوعة بعكس المكاتب السعودية التي تركز على البيع والشراء وإدارة الأملاك.

كما نرى أن شركات خليجية الأن في السعودية تقوم بمشاريع كان من الأفضل أن يكون تنفيذها من قبل شركات سعودية وعقاريين معروفين في المملكة. وأضاف أن السبب الرئيس في رفع الإيجارات وأسعار الأراضي والوحدات السكنية يعود إلى تبعات المضاربة العقارية التي شهدتها المملكة خلال الأعوام الماضية أما الآن السوق فتمر بمرحلة تصحيح والأسعار أصبحت مقبولة وفي متناول جميع الشرائح.

#5#

##نشاط المكاتب العقارية بدائي يفتقد التنظيم

في المقابل، يرى علي بن مطرود العنزي رئيس مجلس إدارة مجموعة جاه العقارية أن أهم المعوقات دخول أشخاص لاعلاقة لهم في سوق العقار وممارسة هذه المهنة دون ترخيص أو سجل تجاري أو خبرة عقارية وأغلبهم موظفون في جهات حكومية لديهم مكاتب عقارية مما أدى إلى كثرة الوسطاء في السوق وبالتالي يتسبب في قلة المعلومة الصحيحة والعرض الجاد مما يسيء لسمعة هذه المهنة, مطالبا الجهات المعنية بتوثيق جهة الوساطة رسميا والتأكد من تقاضي حقوقها بالشكل الصحيح وعدم السماح لغير المرخصين بالتطفل على هذه المهنة.وبين العنزي أن المكاتب العقارية في المملكة بدائية بسبب انعدام التنظيمات والضوابط وعدم تفعيل نظام تصنيف المكاتب العقارية مع العلم بأنها تحقق عوائد جيدة بسبب النمو المتزايد للسكان ووجود السيولة الجيدة في البلد, مضيفا أن أغلب المكاتب العقارية الخليجية تتخذ تنظيمات أكثر صرامة ووضوحا مطالبا بتطبيقها على المكاتب العقارية السعودية. ونفى العنزي اتهام المكاتب العقارية السعودية برفع الإيجارات والوحدات السكنية لأنها مرتبطة بالعرض والطلب وتكلفة قيمة الأرض والبنيان أما بالنسبة للأراضي فإنه مع الأسف يوجد بعض المكاتب العقارية أو السماسرة الذين يتلاعبون في الأسعار عن طريق بث إشاعات ومعلومات خاطئة مثل التغير في استخدام المنطقة وزيادة الارتفاعات أو العزم بإنشاء مرفق خدمي في منطقة ليست مأهولة بهدف تسويق بعض الأراضي وتحقيق عوائد مالية بأساليب غير مهنية ومقبولة، إضافة إلى وجود بعض تجار العقار والشركات العقارية الذين يحتكرون بعض الأراضي بسبب ندرة وجودها خاصة ذات الاستخدامات الخاصة ورفع أسعارها إلى أسعار مبالغ فيها عن طريق رفع مستوى أساليب التسويق مما يؤدي إلى إخفاء بعض العيوب الخاصة بالأرض والتي يكون الأصل إظهارها وشرحها للمشتري، وبعد ذلك يتم البيع بالمزاد ويكون المشتري لم يكتشف العيوب أو أن هذه الأراضي ليست جاهزة للاستخدام فيحصل الشراء الاندفاعي ويكون ذلك بفضل أن صاحب المخطط أو الشركة العقارية يكون موجودا ويبين حرصه على الشراء أيضا ومن ثم تباع هذه الأراضي بقيمة أرض تكون في منطقة كاملة الخدمات لذلك لابد من وجود رقابة على مثل هذه الممارسات.