عقاريون: السوق الخليجية أصبحت للكبار.. وعلى الصغار تأسيس "كارتيل عقاري"

أكد عدد من أبرز العقاريين في الخليج لـ "الاقتصادية"، أن الطفرة العقارية الحالية في منطقة الخليج، حقيقية و"متجذرة اقتصاديا "، ومصحوبة بسيولة مالية عالية نتيجة لوفرة الإيرادات النفطية، وبتشريعات وقوانين متطورة ووضوح الرؤية لدى المتعاملين، معتبرين دخول شركات كبيرة ومؤسسات مصرفية ومطورين عقاريين إلى السوق، يعزز مقولة إن الطفرة العقارية الحالية "صحيحة"، وليست مؤقتة.
ولفت الخبراء إلى أن الأسعار ليست متضخمة أو مخيفة ولا تمثل هاجسا كبيرا يؤشر لإفلاسات، بل إنها قريبة من الواقع، مشيرين إلى أن دور المستثمرين الأفراد قد انتهى، وجاء دور المؤسسات والشراكات الاستثمارية ذات رؤوس الأموال الكبيرة، وهو ما لا يستطيع الأفراد العاديون القيام به، حيث إن (الصغار) لن يتمكنوا من المنافسة في السوق ما لم يؤسسوا "كارتيلا عقاريا" في هذا الخصوص، لمنافسة (الكبار).

في مايلي مزيدا من التفاصيل:

أكد عدد من أبرز العقاريين في البحرين لـ "الاقتصادية"، أن الطفرة العقارية الحالية في منطقة الخليج، حقيقية و"متجذرة اقتصاديا "، ومصحوبة بسيولة مالية عالية نتيجة لوفرة الإيرادات النفطية، وبتشريعات وقوانين متطورة ووضوح الرؤية لدى المتعاملين، معتبرين دخول شركات كبيرة ومؤسسات مصرفية ومطورين عقاريين إلى السوق، يعزز مقولة إن الطفرة العقارية الحالية "صحيحة"، وليست مؤقتة.
ولفت بعضهم إلى أن الأسعار ليست متضخمة أو مخيفة ولا تمثل هاجسا كبيرا يؤشر لإفلاسات، بل إنها قريبة من الواقع، مشيرين إلى أن دور المستثمرين الأفراد قد انتهى، وجاء دور المؤسسات والشراكات الاستثمارية ذات رؤوس الأموال الكبيرة، وهو ما لا يستطيع الأفراد العاديون القيام به، حيث إن (الصغار) لن يتمكنوا من المنافسة في السوق ما لم يؤسسوا "كارتيلا عقاريا" في هذا الخصوص، لمنافسة (الكبار).
ودعوا حكومة البحرين لتحديد نسب تملك الخليجيين في المناطق السكنية، وهو ما تعمل به معظم الدول الخليجية، لتجنيب المواطنين مزيدا من ارتفاع الأسعار والمحافظة على استقرارها، مؤكدين أن بلادهم لم تصل بعد لحد التشبع من حيث المعروض، وأمامها نحو أربع سنوات في هذا المجال، بل إن ارتفاع الأسعار فيها لن يتوقف قبل عام 2012 على الأقل.
ولاحظوا أن السعوديين يلعبون دورا مؤثرا في السوق العقارية البحرينية، بيد أنهم "حذرون جدا" ولا يقدمون على إجراء معاملة عقارية "بسهولة "، بعكس المستثمرين العقاريين الكويتيين الذين يدخلون في صفقات كبيرة دون تردد.
وقال حسن كمال مدير عام "عقارات البحرين"، إن الطفرة العقارية في منطقة الخليج، حقيقية و"متجذرة اقتصاديا"، ومصحوبة بسيولة مالية عالية نتيجة لوفرة الإيرادات النفطية، وبتشريعات وقوانين متطورة، وباستقرار أمني وسياسي داعم للنمو والتنمية، لافتا إلى أن ما يعزز النمو في القطاع العقاري، وضوح الرؤية لدى المتعاملين.
وأكد أن الإصلاحات الاقتصادية التي تنفذها دول مجلس التعاون الخليجي، والعمل على تحرير اقتصادياتها، قد انعكس إيجابيا على البيئة الاستثمارية، وخلق أجواء مشجعة للشراكات العقارية، مهّدت الطريق أمام الانتعاش الذي نلمسه حاليا، ولا سيما أن برامج التمويل في المصارف سهّلت تعامل الأفراد والشركات لتمويل الاحتياجات الشخصية والمشاريع التجارية العقارية.
بيد أن كمال الذي يعد أحد أبرز العقاريين في سوق البحرين، شدّد على "أننا ما زلنا في أقل من منتصف الطريق بالنسبة لنمو القطاع العقاري وحركة التداول فيه"، ذلك أن الأسعار ليست متضخمة أو مخيفة، ولا تمثل هاجسا كبيرا يؤشر لإفلاسات، بل قريبة من الواقع، معتبرا أن دور المستثمرين الأفراد قد انتهى حاليا، وجاء دور المؤسسات والشراكات وتأسيس المؤسسات الاستثمارية ذات رؤوس الأموال الكبيرة، وهو ما لا يستطيع الأفراد العاديون القيام به، حيث إن (الصغار) لن يتمكنوا من المنافسة في السوق ما لم يؤسسوا "كارتيلا عقاريا" في هذا الخصوص، لمنافسة (الكبار).
مع ذلك فقد أوضح أن وتيرة النمو العقاري في تشييد الوحدات والمشاريع السكنية والاستثمارية، يجب أن ترتبط بمستويات الطلب، لإحداث التوازن المطلوب في السوق، موضحا أن "البحرين لم تصل لحد التشبع من حيث المعروض، وأمامها نحو أربع سنوات في هذا المجال، بل إن ارتفاع الأسعار فيها لن يتوقف قبل عام 2012 على الأقل.
وحول احتمال أن تواجه السوق العقارية تعثرا في السداد، أوضح "ما دام هناك دراسات جدوى متكاملة تقوم بها المؤسسات المصرفية، فليس هناك مخاوف من تعثر سداد القروض للبنوك وحدوث تفليسات"، مبديا تفاؤله باستمرار نمو قطاع العقار في المنطقة حتى نهاية العقد الحالي 2010، ما لم تحدث هزات سياسية أو أمنية، لكن جميع المؤشرات تزال تعطي انطباعا بأن الخليج منطقة آمنة، والدليل على ذلك عودة الرساميل إلى المنطقة، وتوجه رساميل أجنبية بعد أزمة الرهن العقاري الأمريكي للاستثمار في أسواق المال الخليجية، رغم بعض التهديدات التي تصدر هنا أو هناك.
وقال أن السوق العقارية البحرينية تعد نموذجا خليجيا جيدا، ويلاحظ انفتاحها على المستثمرين الخليجيين منذ أمد بعيد، والعمل الدؤوب لتطوير بنيتها وأنظمتها التشريعية الجذابة للاستثمار العقاري، ما هيأ لتأسيس مشاريع عقارية عملاقة تتجاوز قيمتها حاليا 30 مليار دولار، يساهم فيها مستثمرون من دول مجلس التعاون الخليجي وأجانب.
وذكر كمال أن البحرين تشهدا ازدهارا عقاريا لافتا منذ نحو خمس سنوات، دفع الجهة التشريعية لطرح مقترح لإجراء تعديلات على قانون الإيجارات، وسن قانون جديد للعقار يتواكب مع النهضة العقارية المطردة، إضافة لقانون الاستملاك العقاري للمنفعة العامة، مؤكدا الحاجة إلى تطوير وتنقيح قانوني "التسجيل العقاري" و "الدلالة والوساطة العقارية".
واعتبر أن التخطيط الهيكلي الذي يوضح الرؤية الجغرافية لما ستكون عليه البحرين خلال العقدين المقبلين، يعزز الصورة كاملة لدى المستثمرين والمتعاملين في مجال العقار.
من جانبه، قال ناصر الأهلي أمير سر جمعية البحرين العقارية، إن دخول شركات كبيرة ومؤسسات مصرفية ومطورين، في مجال العقار إلى السوق، يؤكد أن الطفرة العقارية الحالية " صحيحة " من الناحية الاقتصادية، وليست مؤقتة، كما أن نموها يبدو طبيعيا جدا، معتقدا أن الذي قد يؤثر في السوق "هو الحرب في المنطقة التي سينسحب تأثيرها على قطاعات أخرى مثل الصناعة والاستثمار في الأسهم".
وذكّر بمقولة "إن العقار قد يمرض .. لكنه لا يموت"، مؤكدا أن السوق العقارية الخليجية حاليا تسير بوتيرة مشجعة ومرضية، وإن كانت تسجل بعض التباطؤ في بعض الفترات "كالصيف، وشهر رمضان"، لكن "الركود في هذه الفترات يبدو طبيعيا، حيث يستأنف المتعاملون نشاطهم في وقت لاحق".
وأقّر بأن الأسعار تبدو مرتفعة من وجهة نظر البعض خاصة في البحرين، لكنه أوضح قائلا، "صحيح أن المواطن البحريني، كان يستطيع سابقا شراء قسيمة سكنية بما يعادل 200 إلى 300 ألف ريال سعودي، ومن الصعب عليه أن يجد أرضا بهذا السعر حاليا، بيد أن أسعار العقار في البحرين لا تزال رخيصة مقارنة بدول مجلس التعاون الخليجي الأخرى".
كما أقّر بأن قيام المشرع بفتح المجال أمام الخليجيين للتداول والتملك ساعد على ارتفاع الأسعار في السوق البحرينية، بيد أنه رأى أن الهدف من وراء ذلك حينها "لتعزيز أواصر المواطنة الخليجية والتقارب بين شعوب المنطقة، واستقطاب رساميل عقارية".
وتابع "غير أن مثل هذا القرار أثّر في أسعار الأراضي السكنية التي كانت في متناول المواطنين عند سعر 100 أو 120 ألف ريال، وفي وقت لم تكن البحرين تعاني مشكلات إسكانية"، مبينا أن جمعيته اقترحت تطبيق القانون العقاري الخليجي الموحد الذي تطبقه معظم دول الخليج (السعودية، قطر، عمان)، والذي يقنن البيع في المناطق السكنية للخليجيين بثلاثة آلاف متر مربع، للمحافظة على استقرار الأسعار للمواطنين.
وأكد الأهلي أن تمسك جمعية البحرين العقارية، بمقترح تحديد نسبة تملك الخليجيين في المناطق السكنية، الذي طرحته على مجلس النواب وأخذت به بعض الكتل النيابية وتبنته، يهدف لإتاحة الفرصة أمام المواطنين لشراء أراض سكنية، في ظل الارتفاع الكبير الذي شهدته الأسعار في السنوات الأخيرة، والذي يعد بالنسبة للخليجي "عاديا"، والبحريني "عاليا".
وواصل حديثه" ليس هناك ضرر من ارتفاع الأراضي التجارية والاستثمارية، حيث إن المستثمرين لديهم السيولة الكافية لشرائها، ولكن من الضرورة بمكان أن تشهد القسائم السكنية استقرارا عاما حتى تكون في متناول المواطنين العاديين"، مشيرا إلى أن صغر مساحة البحرين وارتفاع الأسعار دفعا البحرينيين نحو البناء العمودي وبناء شقق لتوفير أكبر عدد ممكن من الوحدات السكنية على مساحة أقل من الأرض.
وكان مصرف البحرين المركزي قد أصدر في الفترة الأخيرة تعميما إلى البنوك التجارية والمؤسسات الائتمانية، يضع اشتراطات جديدة لتخصيص نوعية القرض إن كان استثماريا أم سكنيا، على أن يغطي الرهن العقاري نسبة 100 في المائة من قيمة القرض وليس 60 في المائة كما هو معمول به من قبل، في حين يمنح المقترض "قرضا" حسب دخله الشهري.
ووصف الأهلي ذلك التعميم بأنه إجراء احترازي من قبل البحرين لتنظيم السوق، بعدما كان المقترض يمنح القرض خلال 24 ساعة فقط، ودون أي سؤال له عن طبيعة استخدامه، متوقعا أن يؤدي ذلك لاستقرار أسعار أراضي بعض المناطق السكنية، حيث ستتراجع ضغوطات المضاربات عليها، خاصة أن مصرف البحرين المركزي هدف من وراء تعميمه للحفاظ على فترة هدوء في السوق للمحافظة على الأسعار، إما تنخفض، وإما على الأقل لا تسجل زيادة جديدة.
وحول الفترة المقبلة، قال "إن حجم وقوة الشركات الاستثمارية والمطورين العقاريين، الذين يدخلون سوق العقار في الخليج"، إضافة إلى حجم السيولة والرساميل في السوق، تعطي مؤشرات على أن الأسعار لن تنخفض "بل ستسجل ارتفاعا وإن كان متفاوتا في الأسواق العقارية الخليجية".
ورأى ناصر الخان مؤسس ومالك مركز الديوانية العقاري، أن الحركة العقارية في منطقة الخليج بشكل عام والبحرين خاصة، كبيرة ومشجعة، بيد أنه ذكر أن السوق البحرينية تعاني ارتفاعا في الأسعار مصحوبا بعدم القدرة على الشراء من قبل الكثير من الفئات الاجتماعية الفقيرة والمتوسطة، ما يعني أن السوق أصبحت في يد الكبار فقط، واصفا الأسعار بأنها أصبحت "متضخمة" حاليا بشكل تجاوز نسبة 50 في المائة في بعض مناطق البحرين.
وسأل "إذا كان سعر القدم في منطقة السيف التجارية في البحرين، قد بلغ ما يعادل ثلاثة آلاف ريال سعودي، كم من المستثمرين والتجار يستطيعون شراء مثل هذه القسيمة بقيمة تصل إلى 20 مليون دينار"؟
وقال إن وتيرة الانتعاش العقاري صاحبها ارتفاع غير مسبوق "دفعة واحدة "، ومن دون تدرج، في مستويات الأسعار، ولو كان الارتفاع متدرجا لتمكن معظم الشرائح الاجتماعية من شرائها، منوها بأن المضاربات السعرية قد أفضت إلى ما هو عليه الوضع العقاري حاليا في البحرين .
وتوقع أن تتأثر الأسعار سلبا عام 2009، قائلا "إن المعروض كثير جدا من المباني والعمارات التجارية في السوق، وما لم تدخل شركات أجنبية جديدة، فإن مستوى الإيجارات سينخفض".
وبحسب الخان، فإن السعوديين يلعبون دورا مؤثرا في السوق العقارية البحرينية، بيد أنهم حذرون جدا ولا يقدمون على إجراء معاملة عقارية "بسهولة "، بعكس المستثمرين العقاريين الكويتيين فإنهم يدخلون في صفقات كبيرة دون تردد.
وامتدح خطوة البنوك التجارية لتقديم قروض عقارية، لكنه حذر من "أن تأثر القطاع العقاري وتراجع الأسعار، سيعرضان الجميع لخسائر فادحة، حيث سينخفض حينها حجم السيولة في السوق، ولن يتمكن المقترضون من السداد، وستكون المصارف حينها أمام وضع حرج".