لزيادة العوائد .. «بلاكستون» تخلي المستأجرين من عقاراتها السكنية

رفع صندوق بلاكستون دعاوى إخلاء منازل ضد مئات المستأجرين في جميع أنحاء الولايات المتحدة، منهيا بذلك أحد برامج التسامح الأكثر سخاء في عصر الجائحة في صناعة العقارات، في خطوة يقول مسؤولون تنفيذيون "إنها ستعزز العوائد المالية في صندوق الشركة العقاري الذي تضرر من استرداد المستثمرين أموالهم".
تظهر سجلات قضائية في جورجيا وفلوريدا أن الشركات المملوكة لصندوق بلاكستون بدأت إجراءات قانونية ضد عشرات المستأجرين في كل شهر منذ آب (أغسطس)، ما أدى خلال أسبوع إلى إطلاق قضايا أكثر من إجمالي القضايا التي تم رفعها في الأشهر السبعة الأولى من عام 2022.
في الوقت نفسه، دعا المستشارون العاملون لدى "بلاكستون" السياسيين المحليين في كاليفورنيا للتحذير من ارتفاع محتمل في عمليات الإخلاء في مناطق الولاية التي توجد فيها أعداد كبيرة من حالات التخلف عن السداد، حسب قول أشخاص مطلعين على المحادثات.
يشير امتداد عمليات "بلاكستون" إلى المهمة الحساسة التي تواجه مجموعة الأسهم الخاصة، وهي واحدة من أكبر الملاك في الولايات المتحدة، حيث تسعى إلى تعظيم العوائد بينما تعمل تحت رقابة عامة أكبر بكثير من تلك التي يخضع لها مالكو العقارات المحليون في سوق مجزأة تاريخيا.
خلال الجائحة اشترت "بلاكستون" ما قيمته مليارات الدولارات من المباني السكنية، ومنازل الضواحي، والأصول السكنية الأخرى. وتم إجراء كثير من عمليات الاستحواذ هذه من قبل "بريت"، صندوق بقيمة 69 مليار دولار يستهدف المستثمرين الأفراد الأثرياء، الذي فرض في تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي قيودا على عمليات السحب للحد من اندفاع المستثمرين الذين يحاولون سحب أموالهم.
خلال مكالمة فيديو عالمية للموظفين، سعى نديم مغجي مدير العقارات في بنك بلاكستون، إلى طمأنة الموظفين بشأن أداء الصندوق. أشار إلى استئناف عمليات الإخلاء باعتباره سببا "للثقة بنمو التدفق النقدي" لمحفظته السكنية، وفقا للتفاصيل التي تم تمريرها إلى "فاينانشيال تايمز".
أخبر مغجي الموظفين بأن صندوق بلاكستون "يشهد زيادة ذات مغزى في الإشغال الاقتصادي، بينما نتجاوز ما كانت قيود إخلاء طوعية ظلت سارية خلال الأعوام الأخيرة".
يشار إلى أن القانون الفيدرالي منع أصحاب العقارات من طرد المستأجرين لعدم دفعهم الإيجار في الأشهر الأولى من الجائحة، وإن كان قرار التجميد هذا -مثل النسخ طويلة الأمد التي تفرضها بعض الحكومات المحلية- تم رفعه قبل أكثر من عام.
ليس هناك سجل وطني لعمليات الإخلاء في الولايات المتحدة. لكن البيانات التي تم جمعها من سجلات المحاكم المحلية في تسع ولايات من قبل باحثين في معمل الإخلاء في جامعة برينستون، تشير إلى أن كثيرا من أصحاب العقارات عادوا إلى عمليات تحصيل الإيجارات العادية قبل أشهر.
ارتفعت قضايا الإخلاء بسرعة في صيف 2020 بعد أن توقفت تقريبا في الأسابيع الأولى من الجائحة. زاد العدد الأسبوعي لحالات الإخلاء التي سجلها باحثو "برينستون" بشكل مطرد خلال 2021 قبل أن يستقر في الصيف الماضي بمعدل أقل قليلا مما كان قبل الجائحة.
في المقابل، بدأ برنامج بلاكستون التطوعي لمساعدة المستأجرين المحتاجين في وقت أبكر وامتد لفترة أطول بكثير من المدة المطلوبة بموجب القانون. كما أنه كان أكثر شمولا من المساعدة التي قدمها معظم الملاك الآخرين. إذ تنازلت الشركة عن رسوم بطاقات الائتمان وغرامات التأخير في السداد، وسمحت للمقيمين بفسخ عقود الإيجار أو إضافة زملاء جدد في السكن، ولم تطرد أي شخص بسبب عدم دفع الإيجار لأكثر من عامين.
وعلى الرغم من إجراءات الدعم المكلفة هذه، فقد تفوق أداء الأعمال العقارية لصندوق بلاكستون على أقرانه من الصناديق التي يتداولها العموم، ساعدها على ذلك -حسب المسؤولين التنفيذيين- الرهان على ارتفاع أسعار الفائدة والتركيز على المراكز السكانية سريعة النمو غربي البلاد وجنوبيها.
أبلغ صندوق بريت عن عوائد بلغت 8.4 في المائة العام الماضي، حتى مع خسارة مجموعة واسعة من صناديق الاستثمار العقاري العامة التي يتبعها مؤشر إم إس سي آي، نحو ربع قيمتها.
على عكس صناديق الاستثمار العامة، التي يتم تداولها في سوق الأسهم بأسعار متقلبة، يوفر صندوق بريت للمستثمرين الفرصة لبيع عدد محدود من الأسهم كل شهر بسعر يعكس القيمة التي يتم بها إدراج الاستثمارات في دفاتر الصندوق.
لكن العدد الكبير من طلبات الاسترداد التي تم تقديمها في كانون الأول (ديسمبر) دفع "بلاكستون" إلى فرض قيود على عمليات السحب.
تغطي قضايا الإخلاء المزعومة التي راجعتها "فاينانشيال تايمز" عددا قليلا من المقاطعات في منطقة أتلانتا ومناطق في فلوريدا لا تمثل سوى جزء بسيط من الأراضي التي لدى "بلاكستون" أملاك فيها.
قال جيم بيكر، المدير التنفيذي لـ"برايفيت إيكويتي ستوكهولدر بروجيكت"، مجموعة مناصرة تتعقب الملاك المؤسسيين: "نظرا لدور بلاكستون الهائل في سوق الإسكان، فإن تحرك الشركة الأخير لطرد المستأجرين يهدد الاستقرار السكني للعائلات في الولايات المتحدة وحول العالم".
من جانبه، قال صندوق بلاكستون في تصريح لـ"فاينانشيال تايمز"، "نعتقد أن لدينا أفضل سياسات السكن بين أي من ملاك العقارات الكبار في الولايات المتحدة"، مضيفا "يعد الإخلاء دائما الملاذ الأخير، وفي كل حالة قدمنا للسكان مجموعة من الخيارات، بما في ذلك خطط السداد المرنة والإعفاء من الإيجار".
في مدينة إسكونديدو في كاليفورنيا، حيث اشترى صندوق بلاكستون عدة شقق ضمن صفقة قيمتها مليار دولار مع منظمة محلية غير ربحية، تقول كونسويلو مارتينيز عضو المجلس، "إن المستشارين العاملين في الشركة تواصلوا معها لتحذيرها من أن أيام التأجيل الشاملة لناخبيها قد انتهت".
أوضحت مارتينيز أنها أبلغت المستشارين بأنها "قلقة للغاية" من رسالتهم، وأضافت "شرحوا (...) كيف كانوا يعملون مع السكان، وأنهم لم يحصلوا الإيجارات خلال الجائحة حتى عندما كانوا يستطيعون فعل ذلك".
تتذكر مارتينيز أن الاستشاريين قالوا لها "لكننا سنبدأ بمطالبة الناس بالدفع. إذا كانوا لا يستطيعون الدفع ولن يتمكنوا أبدا من اللحاق بالركب، حسنا، إذن سنعمل على إخلائك العقار".