سوق الإسكان في المملكة المتحدة عند نقطة تحول

تبحث آنا ويليامسون عن شقة في لندن منذ كانون الثاني (يناير). في ذلك الوقت، قفز متوسط أسعار الرهون العقارية الجديدة مرات عدة، كل منها يحد من مجموع ما يمكنها شراؤه. تنتظر جريس وهوارد بفارغ الصبر لمعرفة إلى أي مدى سترتفع تكلفة الاقتراض بحلول سبتمبر، عندما يتعين عليهما إعادة التفاوض بشأن الرهن العقاري على شقة اشترياها في العام الماضي. تأمل ماري في إتمام عملية الشراء في أقرب وقت ممكن، بعد توصلها إلى قرار الشراء على أمل التغلب على التكاليف المتزايدة باستمرار.
تحدث للناس على أرض الواقع، وسرعان ما يتضح أن سوق الإسكان في إنجلترا في حالة مد وجزر.
رفع بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي ست مرات منذ ديسمبر من العام الماضي – كان آخرها 0.5 نقطة مئوية في أوائل أغسطس، أكبر زيادة منذ 27 عاما – في الوقت الذي يحاول فيه وقف التضخم المتصاعد. يسعى مشترو المنازل جاهدين إلى الاستجابة لارتفاع التكاليف، فبعضهم يسارع إلى الانتقال، والبعض الآخر يتخلى عن الأمر.
النتيجة، كما يقول المحللون، هي أن سوق الإسكان في المملكة المتحدة قد تكون عند نقطة تحول، منهية دورة تقترب من عقد كامل من ارتفاع الأسعار. يقول نوبل فرانسيس، مدير الاقتصاد في جمعية منتجات البناء: "ندخل بالتأكيد في فترة مختلفة. لن تتراجع أسعار الفائدة إلى 0.25 في المائة، فضلا عن 0.1 في المائة، سنضطر إلى التعود على أسعار الفائدة المرتفعة".
بدأ بنك إنجلترا أيضا في التراجع عن التسهيل الكمي، برنامجه الهائل لشراء السندات لدعم الاقتصاد الذي تم تنفيذه في أعقاب الأزمة المالية 2008. ساعدت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية والتيسير الكمي على انتشال الاقتصاد من ضائقته في مرحلة ما بعد الأزمة المالية، لكنها أدت إلى ارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات لا يمكن تحملها على نحو متزايد، كما يقول فرانسيس.
جنون سوق العقارات
تسارعت زيادات أسعار المنازل في العامين الماضيين فقط، حيث تسبب الجائحة ورسوم الدمغة الحكومية (ضريبة تفرضها الدولة على أنواع معينة من المعاملات) في سلسلة من الانتقالات وانخفاض معروض المنازل الكبيرة ذات الحدائق التي يمكن أن تلبي احتياجات العمل من المنزل بشكل أفضل. يتحدث المشترون المحتملون بشكل روتيني عن المزايدة، حيث تتخطى العقارات سعر الطلب بكثير في بعض الحالات.
بدأ مارتن، مهندس، وشريكته لويز، موظفة مدنية، في التطلع إلى إيجاد منزل أكبر حجما في كامبريدج هذا العام، لأنهما مع ارتفاع الأسعار بسرعة كبيرة كانا قلقين من عدم قدرتهما على الانتظار. يقول مارتن: "بدأنا البحث وأخبرنا وكلاء العقارات أنه سيتعين علينا البيع قبل أن نتمكن حتى من بدء المشاهدة. المنازل المعروضة مقابل 750 ألف جنيه استرليني كانت تباع مقابل 925 ألف جنيه استرليني".
تنتظر ويليامسون الموافقة على رهنها العقاري حتى تتمكن من المضي قدما في شراء منزل في تدينجتون، جنوب غرب لندن. نظرا لأن مقرضها الأصلي كان لديه طلب "متراكم"، فقد بحثت في مكان آخر. تقول: "لكن في غضون أسبوعين، بينما قمنا بالحصول على رهن عقاري آخر، ارتفع سعر الفائدة من 2.2 في المائة إلى 3.4 في المائة". ويليامسون وشريكها قادران على الاستمرار مع هذا المعدل، ويحاولان القيام بذلك بسرعة لتجنب مواجهة تكاليف أعلى.
قال أندرو مونتليك، العضو المنتدب لشركة سمسار الرهن العقاري كوريكو، إنه نظرا إلى أنهم يريدون المرونة لرفع الأسعار بما يتماشى مع أسعار الفائدة و"حماية مستويات خدمتهم"، فإن المقرضين يتخوفون من تقديم أقل الأسعار في السوق و"العملاء ينهالون عليهم".
هذا يشجعهم على زيادة أسعار الفائدة، ويؤجج شعورا بالذعر بين المشترين. تقول ويليامسون: "إنه جنون، إنه حقا كذلك. إذا فقدنا هذا المنزل، فإن ما يمكننا شراؤه بعد ذلك سيبدو مختلفا تماما، بعيدا عن لندن، باتجاه جيلفورد في ساري".
يواجه الملايين فواتير مرتفعة
إضافة إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض، يتصارع المشترون على نحو متزايد مع أزمة تكلفة المعيشة وتدهور الاقتصاد. من المتوقع أن تصل فواتير الطاقة للأسرة البريطانية التقليدية إلى 4,420 جنيها استرلينيا في العام بحلول أبريل من العام المقبل، أي أكثر من ثلاثة أضعاف مستواها في بداية هذا العام.
يقول نيل هدسون، محلل سوق الإسكان ومؤسس شركة بيلت بليس الاستشارية: "أعتقد أننا ربما نكون عند نقطة تحول الآن. متوسط معدل الرهن العقاري للمشتريات الجديدة وإعادة الرهن قد تجاوز معدل الرهون العقارية المستحقة – للمرة الأولى منذ 2013 يحدث ذلك. خلال فترة الأعوام التسعة الماضية، كان الانتقال أو إعادة الرهن هما الخيار الأرخص في كل مرة. الآن بدأ هذا الوضع في الانعكاس. هذا شيء مهم، تاريخيا، يتزامن ذلك مع لحظات تكون فيها السوق أبطأ بكثير".
نحو 80 في المائة من مقترضي الرهن العقاري في المملكة المتحدة على معدل فائدة ثابت، ما يعني أنهم ملتزمون بسداد شهري لمدة محددة، في الأغلب ما تكون عامين أو خمسة أعوام. سيتم عزل هذه المجموعة عن ارتفاع أسعار الفائدة طوال مدتهم، لكن قد يتعين عليهم بعد ذلك مواجهة قفزة في تكاليف الاقتراض.
وفقا لهيئة الصناعة يوكيه فاينانس، من المقرر أن ينتهي أجل 1.3 مليون رهن عقاري محدد المدة هذا العام، وسينتهي أجل 1.8 مليون رهن آخر في العام المقبل.
مع مرور هذه المواعيد النهائية للرهون العقارية، سيجبر أصحاب المنازل على مواجهة قرارات صعبة.
قام جريس وهوارد، اللذان اختارا عدم الكشف عن أسمائهما الحقيقية، برهن شقتهما المكونة من غرفتي نوم في كلابتون، شرق لندن، في يناير 2021 ويسددان حاليا 1,691 جنيها استرلينيا شهريا.
وفقا لمعدلات الرهن العقاري اليوم، يقدر الزوجان أن تكاليفهما سترتفع بما يراوح بين 200 و500 جنيه استرليني شهريا. لكنهما لا يستطيعان إعادة الرهن حتى سبتمبر، ويواجهان انتظارا عصيبا ليروا كيف سترتفع أسعار الفائدة بحلول ذلك الوقت.
قبل أقل من عام، كانت أسعار الرهون العقارية الثابتة لمدة عامين وخمسة أعوام منخفضة إلى 1 في المائة. الآن كثير منها تراوح بين 3 و4 في المائة. بالنسبة للمقترضين، يعني ذلك ارتفاع التكاليف الشهرية التي قد تصل إلى مئات الجنيهات.
بالفعل، تجبر أسعار الفائدة المرتفعة بعض مالكي المنازل على البيع. سارة وشقيقها دوم، اللذان رفضا أيضا الكشف عن أسمائهما الحقيقية، يمتلكان شقة في غرب لندن بشكل مشترك ويؤجرانها. لديهما رهن عقاري متغير، ما يعني أن معدل السداد الشهري يتبع تقريبا قرارات سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا.
تقول سارة: إنه بسبب ارتفاع الأسعار، أصبحت تكلفة خدمة الرهن العقاري "مرتفعة بشكل كبير، لذا لم يعد الأمر يستحق التأجير حقا بعد الآن. نحن بصدد البيع".
هل ستنهار أسعار المنازل؟
قدم بنك إنجلترا تكهنا بائسا في وقت سابق من هذا الشهر، محذرا من أن التضخم قد يرتفع إلى أكثر من 13 في المائة قبل نهاية العام، وتوقع حدوث ركود ينافس الانكماش في أوائل التسعينيات – عندما بلغ سعر الفائدة ذروته عند 14.875 في المائة وانخفضت أسعار المنازل في جنوب شرق إنجلترا 36 في المائة.
حاليا، يبدو أن الهبوط من هذا النوع غير مرجح إلى حد كبير. إذ انخفض متوسط أسعار المنازل في المملكة المتحدة 0.1 في المائة بين شهري يونيو ويوليو، وفقا لبنك هاليفاكس المزود للرهن العقاري. في حين أن الانخفاض متواضع – والتضخم السنوي لأسعار المنازل لا يزال قريبا من 12 في المائة – إلا أنه أول انخفاض خلال عام وقد يمثل تغييرا مهما في الاتجاه.
في حين أن بعض مالكي المنازل سيشعرون بالضغط، يشير الخبراء إلى أننا لن نشهد ارتفاعا في المبيعات المتعثرة، لأن مستوى الدين كنسبة من قيم العقارات عبر سوق الإسكان ليس قريبا من المستويات في التسعينيات، أو أثناء الأزمة المالية، عندما انخفض متوسط سعر المنازل في المملكة المتحدة 19 في المائة في الأشهر الثمانية عشر بدءا من سبتمبر 2007.
يقول ريتشارد دونيل، رئيس الأبحاث في شركة بوابة العقارات زوبلا: "لا أعتقد أنه ستكون هناك انخفاضات كبيرة في الأسعار. في 2007، ثلث الأشخاص (الذين يحصلون على رهون عقارية) لم يكونوا مضطرين إلى منح دخلهم للبنوك. وكان نحو 20 في المائة من الأشخاص على نسبة القرض إلى القيمة أعلى من 90 في المائة". يبلغ هذا الرقم اليوم نحو 10 في المائة وقد توقف الإقراض الأكثر خطورة تماما تقريبا، بنسبة 95 في المائة من نسبة القرض إلى القيمة.
وفقا لدونيل، فإن اختبارات الإجهاد للقدرة على تحمل التكاليف التي تم إدخالها في أعقاب الأزمة المالية قد حدت من الإقراض المتهور ومن خطر حدوث انهيار كبير في الأسعار. لكن من المتوقع أن يتباطأ ارتفاع أسعار الفائدة وأن يوقف ارتفاع الأسعار في النهاية. إذا وصلت أسعار الفائدة إلى 4 في المائة – وهو مستوى من المتوقع على نطاق واسع أن تصل إليه في الأشهر المقبلة – حسب قول شركة زوبلا، فإنها تتوقع انخفاض نمو الأسعار إلى الصفر.
لكن مع تدهور الوضع الاقتصادي، هناك احتمال حقيقي لانخفاض الأسعار.
يقول هدسون: "مؤشرات الضغط ليست هي نفسها التي كانت عليها في 2007، لكن أزمة تكلفة المعيشة والتضخم لم تكن تأخذ في الحسبان في تدابير القدرة على تحمل التكاليف عند كتابة الرهون العقارية. هناك ركود (متوقع) في وقت لاحق من هذا العام".
سيؤدي ذلك إلى رفع مستويات الخطر في جميع المجالات، لكنه يترك البعض أكثر عرضة من الآخرين. يعد الملاك، الذين لديهم مستأجرين معرضين لأزمة تكلفة المعيشة، في منطقة خطر. سيواجهون مدفوعات رهن عقاري أعلى، ومن المرجح أن يحاول كثير منهم نقلها إلى المستأجرين. لكن مع تقلص الدخول المتاحة للإنفاق بسبب ارتفاع التضخم، فإن قدرة بعض المستأجرين على التعثر تحت وطأة التهديد. إذا ارتفعت الإيجارات، فقد يجبرون على ترك منازلهم، وإذا ظلت ثابتة وكان الملاك غير قادرين على سداد رهونهم العقارية، فإنهم معرضون لخطر بيع منازلهم دون علمهم.
المجموعة الأخرى المعرضة للخطر هي المليون أو نحو ذلك من المقترضين، الذين وفقا لاتحاد يوكيه فاينانس، على قروض بفائدة فقط، إما كجزء من رهنهم العقاري أو كله. هؤلاء المقترضون يسددون فقط الفائدة على القرض، ما يعني أنهم أكثر عرضة بشكل مباشر لارتفاع أسعار الفائدة. في هذه اللحظة التي تزداد فيها المخاطر وعدم اليقين، قرر بنك إنجلترا إلغاء اختبار القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري الذي قدمه في 2014 لضمان قدرة المشترين على التعامل مع ارتفاع 3 نقاط مئوية في أسعار الفائدة.
يدعي البنك أنه لا داعي للاختبار وأن هناك تدابير أخرى لا تزال موجودة للحد من المخاطر. لكن وفقا لبحث البنك نفسه، فإن عشرات الآلاف من المقترضين يحصلون كل عام على قروض عقارية أصغر وأقل خطورة نتيجة للاختبار.
أين يضع هذا المشترين؟
أدت الأعوام التسعة الماضية من السياسة النقدية المتساهلة، والضوابط الأكثر صرامة من المقرضين، والمستويات العالية من الدعم الحكومي إلى ظهور سوق إسكان بأسعار معقولة من أي وقت مضى.
ارتفعت الأسعار الاسمية للمساكن 63 في المائة خلال الأعوام التسعة الماضية، دون أن تواكب نمو الأجور. والنتيجة هي أن نسبة متوسط أسعار المساكن إلى الأرباح قفزت من ثلاث أو خمس أضعاف في أوائل العقد الأول من القرن الـ21 إلى نحو تسع مرات في إنجلترا وويلز، لتصل إلى 13 ضعفا في لندن، وفقا لمكتب الإحصاء الوطني.
بفضل ارتفاع الأسعار وتشديد اللوائح، أصبحت أكبر عقبة تنتظر معظم المشترين في العقد الماضي هي الزيادة في قيمة العربون. وكان حل الحكومة لذلك هو وضع برنامج المساعدة على الشراء (هيلب تو باي)، الذي تم تقديمه في 2013. تم تصميم البرنامج لمساعدة من يعاني من أجل توفير مبلغ العربون الكبير المطلوب للشراء، مع تقديم الحكومة قرض عقاري يعادل 20 في المائة من قيمة العقار، أو 40 في المائة من قيمته في لندن، ما جعل المشترين في حاجة إلى أقل من 5 في المائة من قيمة العقار كعربون. استخدم نحو 400 ألف شخص هذا البرنامج، ما يزيد على 80 في المائة منهم كانوا مشترين لأول مرة. لكن برنامج هيلب تو باي قوبل بانتقادات بسبب تضخم أسعار العقارات المبنية حديثا وزيادة أرباح المطورين المدرجين دون التطرق للمخاوف من عدم القدرة على تحمل التكاليف.
ينتهي العمل بهذا البرنامج في أوائل العام المقبل، ما يعني أن الآملين باستخدامه من المحتمل أنهم يبحثون عن منزلهم بالفعل. مهد هذا البرنامج لكثير من المشترين لأول مرة طريقا نحو الملكية وقاد دافعي الضرائب إلى استثمار أكثر من 20 مليار جنيه استرليني في سوق الإسكان في إنجلترا - وهو وضع يجعل من الصعب على الحكومة أن تتبنى وجهة نظر محايدة فيما يتعلق بانخفاض أسعار المساكن.
على الرغم من جاذبية الانخفاض الكبير في أسعار المساكن، إلا أنه قد لا يساعد المشترين لأول مرة على الفور، لأنه يتزامن عادة مع فرض شروط أكثر صرامة على الإقراض.
في 2006، قبل الانهيار الأخير، كان هناك في المتوسط 33.403 مشتريا عقاريا لأول مرة كل شهر، وفقا ليوكيه فاينانس. لكن هذا الرقم انخفض إلى 16.163 في 2009. لم يسجل أي شهر أكثر من 30 ألف من مشتري المساكن بالرهن حتى نهاية 2014.
بالنسبة لمن حرم من البرنامج، فلم يجدوا سوى قليل من الراحة في سوق المساكن المؤجرة. وفقا لشركة زوبلا، كان امتلاك العقار على أساس شهري منذ 2009 أرخص من الاستئجار. لكن قيمة الإيداع العالية المطلوبة واختبار الإجهاد الذي يجريه بنك إنجلترا منعا كثيرين من الشراء.
نظرا إلى أن الإيجارات أعلى من معدلات سداد الرهن العقاري، فإن سوق الإيجار تجعل من الصعب ادخار مبلغ العربون – وهو أحد الأسباب التي تجعل شركة سافيلز للخدمات العقارية تتوقع أن يمول "الوالدين" نحو نصف جميع عمليات الشراء للمشترين أول مرة على مدار الأعوام الثلاثة المقبلة. هناك بوادر على قيام بعض أصحاب العقارات أخيرا برفع الإيجارات بسرعة، الأمر الذي يجعل ادخار المشترين للعربون أكثر صعوبة.
وجد مارتن وشريكته، أن السوق في كامبريدج كانت أقل اهتياجا، حيث أدت معدلات الفائدة المتزايدة إلى إضعاف المنافسة. يقول: "أصبح عرض السعر المطلوب الآن يضعك في نزاع، بدلا من أن يكون نقطة انطلاق لحرب المزايدات".
قدم مارتن وشريكته عرضا لشراء منزل مكون من ثلاث غرف نوم على الرغم من أنهما أقرا أنه "يبدو أن الأسعار قد تنخفض". لكن مارتن واثق من أن الطلب على المساكن في المدينة سيضع حدا لأي انخفاض في الأسعار، لكنه يشعر بالاستسلام بقدر ما هو متفائل. يقول: "انظر إلى الواقع، إذا قررت أن تستأجر منزلا في مكان جميل، فهذا ليس بالشيء الرائع كذلك".