فقاعة المستودعات .. هل هذه النهاية؟

في الاجتماع السنوي لقطاع العقارات في منطقة الريفييرا الفرنسية في آذار (مارس)، كانت مجموعة غير متوقعة من المندوبين في مركز الصدارة: مندوبو مبيعات المستودعات.
في الأعوام الماضية في مؤتمر ميبيم الدولي في كان، تم نقل متعهدي "الهناجر" - كما هم معروفون في الصناعة - إلى الخيام في نهاية ممشى المتنزه، بعيدا عن الأضواء، لكن الأحداث على مدى الأعوام الثلاثة الماضية غيرت ذلك.
يقول ماركوس دي مينكويتز، رئيس العقارات الصناعية واللوجستية لأوروبا في وكالة سافيلز العقارية: "بسبب كوفيد (...) جميع المستثمرين الذين كانت لديهم مبالغ كبيرة من الأموال وضعوا (العقارات) اللوجستية على رأس قائمة التسوق الخاصة بهم، تذهب إلى أي اجتماع لتجد المستثمرين يريدون فقط شراء الهناجر".
في الأشهر الأولى من 2020، حلق فريق طائرات دون طيار حول مستودعات فارغة شاسعة في المملكة المتحدة لتقديم جولات افتراضية للمستثمرين.
تدفقت الأموال على الهناجر في جميع أنحاء أوروبا – التي تحول كثير منها بعيدا عن مناطق قطاع العقارات التي ثبت أنها معرضة لإغلاقات كوفيد، مثل المكاتب والمتاجر. أدى ازدهار التجارة الإلكترونية خلال الجائحة إلى زيادة الطلب على مساحات التخزين.
مع تدفق هذا الطوفان من الأموال إلى زاوية صغيرة نسبيا من سوق العقارات، "ارتفعت الأسعار"، كما يقول دي مينكويتز "وكان ارتفاعها سريع جدا (...) كان النصف الثاني من 2021 مذهلا. تم دفع الجميع إلى أقصى الحدود".
مع ذلك، يواجه القطاع الآن قائمة متزايدة من المخاوف تهدد بتراجع اندفاع هذا الاهتمام. يظهر ازدهار التجارة الإلكترونية علامات على التباطؤ، والاقتصاد العالمي آخذ في التباطؤ ومقاومة مجموعات المعارضة المحلية لمجمعات المستودعات الضخمة تزداد صخبا في بعض أجزاء أوروبا.
هذه العوامل هي غيوم تلوح في الأفق، لكن العاصفة الوشيكة هي ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة. قام بنك إنجلترا بالفعل برفع أسعار الفائدة مرات عدة منذ بداية العام، وبلغت ذروتها هذا الأسبوع بأكبر زيادة منذ نحو 30 عاما.
الشهر الماضي، أعلن البنك المركزي الأوروبي أنه سيحذو حذوه مع أول زيادة في أسعار الفائدة منذ أكثر من عقد مع ارتفاع التضخم، وتزايد المخاوف بشأن إمدادات الطاقة، وتصاعد الاضطرابات السياسية في جميع أنحاء القارة.
إذا انزلقت الاقتصادات الأوروبية إلى الركود - كما حذر الاقتصاديون من أنه "احتمال متزايد" - فإن موجة من إخفاقات الشركات يمكن أن تترك أصحاب المستودعات مثقلين بفدادين من المساحات الفارغة.
في مايو الماضي، جاء تحذير صارخ بشأن التأثير المحتمل للتباطؤ الاقتصادي في القطاع، في الوقت الذي حذرت فيه شركة أمازون العملاقة للتجارة الإلكترونية من أن معدل نموها سيتراجع، وتراجعت أسهم الشركات المدرجة التي تملك مستودعات.
يواجه المستثمرون تحديات أيضا - خاصة الذين بذلوا جهدا للشراء في القطاع الذي يحتل قمة السوق، والذين قد يعانون عندما يأتون لإعادة تمويل قروضهم بشروط أقسى.
يقول لويس سيمون فيرلاند، مؤسس شركة بوريال آي إم، وهي شركة لإدارة الاستثمارات تقوم بتجميع محفظة لوجستية قيمتها ثلاثة مليار يورو لعموم أوروبا بالشراكة مع شركة كاديلاك فيرفيو الكندية للاستثمارات العقارية: "قضيت حياتي المهنية بأكملها في بيئة ذات سعر فائدة منخفض، وكنت قد بدأت في 2006. اعتدنا جميعا على ذلك، والآن نحن ذاهبون إلى بيئة جديدة، هذا واقع ولا يمكن إنكاره".

الانحسار الواضح لحقبة مطولة من الأموال الرخيصة أدى إلى تغيير التوقعات بالنسبة للمستثمرين. حساباتهم الأساسية بسيطة: لجعل مشروع معين جديرا بالاهتمام، يمكن التوقيع على عملية شراء جديدة طالما أن الإيرادات المحتملة من الإيجارات تفوق التكاليف – بصفة رئيسة، تكاليف البناء والصيانة وسداد الديون.
تعد الإيرادات من الإيجار بالنسبة إلى قيمة العقار (المعروف باسم عائد الإيجار والمعبر عنه كنسبة مئوية) مقياسا رئيسا لمستثمري العقارات التجارية. عموما، إذا كانت عوائد العقار أعلى من تكاليف الاقتراض الشاملة، يمكنهم توقع جني الأموال.
بينما كانت تكاليف الاقتراض منخفضة للغاية، كان المستثمرون يشترون هناجر ذات عوائد إيجار تقل عن 3 في المائة، لكن مع ارتفاع أسعار الفائدة، تقلص الهامش بين مدفوعات الفائدة والعوائد (واختفى تماما في بعض الحالات)، ما أجبر المستثمرين على مراجعة حساباتهم.
أدت زيادة أسعار الفائدة إلى تهدئة الاستثمار في جميع قطاعات العقارات التجارية، لكن حالة الجمود بالنسبة لمستثمري المستودعات كبيرة بشكل خاص. يقول دي مينكويتز "تضاعفت تكلفة الديون الشاملة، لذا فإن دفع 3 في المائة مقابل مستودع لا يجدي نفعا. كانت الخدمات اللوجستية في مقدمة عاصفة ارتفاع أسعار الفائدة هذه، لأن العوائد أصبحت بطيئة للغاية".
أصبح التضخم في تكلفة العمالة ومواد البناء عبئا آخر على المستثمرين المطورين، الأمر الذي أدى إلى رفع تكاليف إقامة وصيانة الهناجر بشكل كبير. ارتفع سعر بعض المواد 20 في المائة أو أكثر، وفقا لعدد من الوكلاء والمستثمرين والمطورين. في النهاية، يعتقدون أن الأسعار يجب أن تنخفض لمواجهة الظروف الاقتصادية الجديدة، لكن في الوقت الحالي، كما يقولون، هناك ركود بينما يقوم البائعون والمشترون بإعادة المعايرة.
"كل شيء يتجمد، وتتوقف الصفقات خلال الصيف، لكن عندما نعود في سبتمبر، أعتقد أننا سنرى إعادة تسعير"، كما قال نيك بريستون، الرئيس التنفيذي لشركة تريتاكس يوروبوكس، وهي شركة استثمارية ومشغلة لمستودعات لوجستية كبيرة في أوروبا.
هناك عدد من الأصول في المملكة المتحدة، سواء أكانت هناجر للأفراد أو محافظ عقارية، تم سحبها من السوق، نظرا إلى عدم قدرة البائعين على نقلها بالسعر المرغوب. كانت أكبر محفظة تم سحبها في الأسابيع الأخيرة تتكون من 16 مستودعا منتشرا في جميع أنحاء إنجلترا، التي كانت شركة كيه كيه آر للأسهم الخاصة وشركة ميراستار للاستثمارات اللوجستية تأمل في بيعها بأكثر من 800 مليون جنيه استرليني، وفقا لشركة رياكت نيوز.
يقول فيرلاند: "لقد تم إخراج الكثير من المغالاة من السوق وعدد قليل من الصفقات الكبيرة (...) لم تتم".
يقول: إن سوق المستودعات الأكثر تطورا في المملكة المتحدة قد تكيفت أسرع من مثيلاتها الأوروبية، حيث يتم التفاوض على الصفقات بأسعار تقل 10 - 20 في المائة عن ذروتها في وقت سابق من العام - وهو انخفاض قد يؤدي إلى إتمام بعض الصفقات. يضيف أن التصحيح في القارة كان يراوح من 5 إلى 10 في المائة فقط، حيث يكافح البائعون للتكيف مع البيئة الاقتصادية الجديدة.
"الجميع متفقون على أن السوق ستقوم بعملية تصحيح سريعة للغاية. أنت تتحدث إلى شركات الأسهم الخاصة والمستثمرين المؤسسيين، إنهم يأملون أن يستيقظ البائعون ويدركوا أن السوق قد تغيرت وتغيرت على المدى الطويل"، كما يقول دي مينكويتز.

كان النمو الهائل لسوق الهناجر على مدار العقد الماضي مدعوما بطفرة التجارة الإلكترونية، حيث كان تجار التجزئة عبر الإنترنت بحاجة إلى مساحة تخزين أكبر من منافسيهم في الشوارع التجارية الرئيسة. كل مليار جنيه استرليني إضافي يتم إنفاقه على التسوق عبر الإنترنت كان يقابله طلب على مساحة للمستودعات تبلغ مليون قدم مربعة، وفقا لوكالة سي بي آر إي للعقارات.
تنقسم السوق بصفة عامة إلى قسمين: هناجر ضخمة توجد خارج المدن، وتعرف باسم "الصناديق الكبيرة"، ومواقع حضرية أصغر منها حجما مخصصة لآخر مراحل تسليم البضاعة.
على مدى العقد الماضي، انخفضت معدلات الشغور عبر كلا النوعين من الأصول في أوروبا باستمرار، إضافة إلى نمو البيع بالتجزئة عبر الإنترنت، كان الطلب على المستودعات مدعوما بالتوسع في محال البقالة وشركات الخدمات اللوجستية الأخرى مثل شركتي "دي إتش إل" و"فيد إكس"، فضلا عن وصول نوع جديد من المستأجرين مثل استوديوهات صناعة الأفلام. الطلب المتزايد على المساحات الجديدة أعطى أصحاب العقارات مزيدا من الحرية لرفع الإيجارات.
زاد الاستثمار في هذا القطاع بشكل مطرد وجلب الطلب المحموم مكاسب غير متوقعة لكبار الملاك. كانت شركة سيجرو وحدة من كبرى الشركات الرابحة، حيث تمتلك مستودعات ومراكز للبيانات يوجد معظمها في المملكة المتحدة. خلال العقد الحالي حتى نهاية العام الماضي، ارتفع سعر سهم الشركة 600 في المائة.
كان لشركات الاستثمار الخاصة حضور نشط بشكل متزايد. منذ أن وصف صندوق بلاكستون للأسهم الخاصة المستودعات بأنها القطاع "الأعلى مستوى من حيث اليقين" في 2019، أنشأ الصندوق منصة أوروبية بقيمة 21 مليار يورو وكان أكبر المنفقين في سوق المستودعات الأوروبية على مدار الـ12 شهرا الماضية.
كان هذا النمو مدفوعا بالجائحة، لكن هناك ما يشير إلى احتمال تراجعه الآن. في أبريل، أصدرت شركة أمازون تحذيرا بشأن الأرباح، تسبب بالقضاء على المليارات من قيمة الشركات المالكة للمستودعات والمدرجة في جميع أنحاء العالم. من الصعب المبالغة في تقدير تأثير شركة أمازون في القطاع - سواء بصفتها عميلة تستأجر المستودعات أو باعتبارها مقياسا للحالة المعنوية للبيع بالتجزئة عبر الإنترنت. استحوذت الشركة على ربع المساحات الجديدة المؤجرة كلها في الفترة بين 2020 و2021 في المملكة المتحدة، بينما تتمتع بحضور أكثر رسوخا في الولايات المتحدة.
في الأسبوعين الذين أعقبا تحذيرات "أمازون"، خسرت كل من شركة تريتاكس بيج بوكس و"سيجرو"، اللتين تركزان على سوق المملكة المتحدة 20 في المائة من قيمتهما السوقية، بينما خسرت شركة برولوجيس التي تركز على الولايات المتحدة نحو 30 في المائة. لم تعوض أي من تلك الشركات الثلاثة ما خسرته في الأشهر التي تلت التحذير.
لكن مستثمرين ومحللين أوروبيين يقللون من شأن تأثير تصريحات "أمازون" في أوروبا، بزعم أن الشركة تقوم بتقليص نفقاتها في الولايات المتحدة فقط وأنه لا يزال أمامها مجال للتوسع في القارة الأوروبية. كما يقول فيرلاند: "كان تحذير أمازون بمنزلة زخة مياه باردة على القطاع، لكن يجب النظر فيه إلى جانب العوامل الأخرى. كان النمو في الولايات المتحدة أثناء الجائحة هائلا وفي هذا العمل التجاري، فإن الرياح تهب بشكل معاكس".
قلة هم الذين يتوقعون استمرار وتيرة التسارع لنمو التجارة الإلكترونية أثناء الجائحة. في المملكة المتحدة، تضاعفت تقريبا نسبة إجمالي مبيعات التجزئة المسجلة على شبكة الإنترنت في الفترة بين فبراير 2020 ويناير 2021، حيث بلغت ذروتها 38 في المائة، لكنها تراجعت منذ ذلك الحين إلى 25 في المائة، وفقا للبيانات الرسمية. أما ربع عقود الإيجار الجديدة التي تم توقيعها العام الماضي من قبل شركة برولوجيس الأمريكية، أكبر شركة تملك مستودعات في العالم، كانت لصالح شركات التجارة الإلكترونية، إذ بلغت 14 في المائة في النصف الأول من هذا العام. تتوقع شركة برولوجيس الآن زيادة طفيفة في معدل الشغور في المستودعات الأمريكية العام المقبل - وهي علامة تنذر بالشؤم إذا هبت رياح الصناعة بشكل معاكس.
يقدر دي منكويتز أن 65 في المائة من سوق الخدمات اللوجستية مرتبط بطريقة ما بقطاع التجزئة، وهو قطاع سيواجه أسوأ ما قد يجلبه الانكماش الذي يقوده المستهلك. يقول فيرلاند: "نحن في السوق وما زلنا نؤمن بهذا الاتجاه، لكن من الواضح أن كل شيء قد تغير. هناك جزء مني لا يقبل الاعتقاد بإمكانية حدوث ركود، وأن الطلب سيستمر في الارتفاع. أظن أنه سيتباطأ".
لا يزال هناك نقص في المعروض من المستودعات في جميع أنحاء أوروبا، والمستثمرون الأفراد متفائلون بشأن قدرتهم على اختيار مستأجرين جدد في حالة انسحاب من يشغل هذه المستودعات حاليا. لكن، كما هي الحال في أي سوق محمومة، الذين اشتروا عقارات ذات جودة أقل، يبدو أنهم انكشفوا الآن مع التغير الذي يشهده الاقتصاد.
يقول بريستون: "في الموقع الصحيح، ومع المبنى المناسب، ستبلي بلاء حسنا، لكن بعض المروجين العشوائيين سيفشلون في بعض الحالات، سيتبين أن بعض هذه العقارات لم تكن صفقات جيدة لهم".
يقول أليستير كالفيرت، الرئيس التنفيذي لشركة كلاريون بارتنرز يوروب، التي تستثمر في مجال الخدمات اللوجستية، إن الملاك الذين وقعوا عقود إيجار طويلة الأجل دون مراجعات للإيجارات مرتبطة بالتضخم هم الأكثر عرضة لتدهور التوقعات الاقتصادية. قال أيضا: "لا تزال هناك في السوق مجموعة أساسية من الشركات محنكة للغاية، لكن كثيرا من الشركات التي وفدت أخيرا أصيبت بالشلل. هناك عدد كبير منها جاء خلال الأعوام الخمسة الماضية".

هناك معوق آخر أمام الارتفاع المستمر للقطاع، وهو أكثر واقعية: قد ترغب المجتمعات المحلية بميزة تسلمهم للمشتريات بسرعة، لكنهم يشعرون بالقلق من فكرة أن الهناجر التي تشبه الكهوف، التي يلزم أن تكون كذلك قد يتم وضعها على مرأى من أعينهم.
غير أن معارك التخطيط مشتعلة في جميع أنحاء أوروبا، وفقا لعدد من الوكلاء والمستثمرين.
في المدن، يضطر المطورون إلى التنافس على الأراضي مع بناة المنازل من أجل بناء مراكز توزيع جديدة عليها.
كما يقول كيفين مفيد، رئيس الأبحاث الصناعية واللوجستية في "سافيلز": "التخطيط صعب بل ويزداد صعوبة ولا يوجد كثير من الأراضي، سيظل هذا المعوق أمام بدء البناء دائما موجودا ما لم نبدأ في رؤية مزيد من المستودعات متعددة الطوابق".
يقول بريستون: إن أحد المطورين في ألمانيا قد تخلى عن قطع من الأراضي، لأن العمدة المحلي كان يعرقل مساعيه لبناء مستودع جديد.
يشير فيرلاند إلى أن مشاريع البناء التي اقترحتها شركة أمازون في فرنسا قوبلت "بمقاومة من جانب" السكان المحليين.
قد تؤدي هذه المخاوف وحدها إلى الحد من نمو قطاع الخدمات اللوجستية، لكن من غير المرجح أن تتسبب بعرقلته. لكن حتى إذا تباطأت وتيرة نمو التجارة الإلكترونية، فإن المستثمرين قد صرحوا بأن الطلب الإجمالي سيستمر في النمو بفضل التحولات الأخرى في الاقتصاد العالمي.
تجربة الترويض أثناء الجائحة حينما نفدت كافة المخزونات بداية من أقنعة الوجه إلى ورق التواليت أدت إلى تغيير الطريقة التي تعمل بها كثير من الشركات. أولوياتهم الآن تتجه نحو جعل سلسلة الإمداد أكثر مرونة بدلا من السعي إلى تحقيق أقصى قدر من الكفاءة بأي ثمن. هذا يؤدي إلى زيادة الطلب على مزيد من المستودعات المحلية للتحوط ضد نقص المخزون في المستقبل.
قال بريستون: "كل شخص نتحدث إليه من منظور مهني يتكلم عن: شركات الأدوية، وتجار التجزئة، وكل الجهات الأخرى".
شركة تريتاكس يورو بوكس التي يعمل فيها بريستون، استأجرت مستودعا كبيرا في جنوب هولندا لصالح متاجر ليدل لبيع الأغذية بالتجزئة. المستودع مليئ بالسلع غير القابلة للتلف، لا تنوي الشركة بيعها الآن. كما يقول: "هذه صفقة مرنة بالنسبة لهم، المستودع تملؤه المعكرونة والطماطم المعلبة والسلع التي لن تنتهي صلاحيتها. لأنه عندما بدأت جائحة كوفيد، كانت الأرفف فارغة، وقد تعلموا درسهم من ذلك".
أما العامل الثاني الذي يقوم على أساسه الطلب، فهو تفكك سلاسل الإمداد العالمية - نتيجة كل من الأزمة في أوكرانيا وحدة الخلاف المتصاعد بين الصين والغرب، إضافة إلى ارتفاع تكاليف الوقود، هذه العوامل تحفز الشركات على تخزين البضائع في مكان قريب من العملاء، ما زاد من الطلب على مساحات المستودعات في أوروبا.
مع الارتياح لهذه التحولات، يستمر المستثمرون في جمع الأموال للإنفاق على المستودعات. قال كل من تمت مقابلته من أجل هذه المقالة إنهم يتطلعون إلى تنمية محافظهم الاستثمارية، لكن بالسعر المناسب فقط.
يقول دي مينكويتز: إن اقتناص اللحظة المناسبة للانقضاض قد يكون هو التحدي الكبير التالي. أضاف: "إذا انتظرت حدوث انهيار، من المحتمل أن تفوتك الفرصة، لأن هناك كثيرا من الأموال المخصصة لذلك. الجميع ينتظرون أن تتراكم مرة أخرى عندما تكون هناك عملية تصحيح للسوق".