تباين تغيرات المؤشرات العقارية

أصدرت الهيئة العامة للإحصاء، أخيرا، نشرتين: الأولى لتطورات المؤشرات العقارية السنوية لـ 2020، والأخرى لتطورات الربع الأخير من العام. تتضمن النشرة السنوية ملخصا لمتوسط التغيرات السنوية للمؤشر العقاري العام ومكوناته الرئيسة للعام بأكمله، ما يعطي صورة أكبر لتغيرات أسعار العقار السنوية. أما النشرة ربع السنوية فتتضمن مؤشرات عامة وفرعية وتفصيلية أكثر لتغيرات ومؤشرات العقارات لفترة الربع الرابع 2020. تعتمد النشرات العقارية في إعداد مؤشراتها على بيانات فعلية للصفقات العقارية المنفذة في المملكة ومناطقها المختلفة التي تصدرها وزارة العدل. وتغطي النشرات العقارات السكنية والتجارية والزراعية في المملكة ومناطقها. تشكل العقارات السكنية معظم المؤشر العقاري العام، وتتكون من قطع الأراضي والعمائر والفلل والشقق والبيوت الشعبية، بينما تشكل الأراضي والعمائر والمعارض والمراكز التجارية مؤشر العقارات التجارية. تستحوذ أسعار قطع الأراضي على معظم أهمية الرقمين القياسيين للعقارات التجارية والسكنية، بينما يقتصر الرقم القياسي للعقارات الزراعية على الأراضي الزراعية فقط.
على الرغم من الظروف الطارئة للعام المنصرم والتراجع الاقتصادي والإغلاق لبعض فترات العام، إلا أن المؤشر العقاري العام لكامل 2020 سجل تحسنا في مستوياته. ارتفع المتوسط السنوي للرقم القياسي العام لأسعار العقارات من 80.0 في 2019 إلى 80.8 في 2020، مسجلا لأول مرة منذ عدة أعوام زيادة سنوية نسبتها 1 في المائة. وجاء النمو نتيجة لارتفاع الطلب على العقارات السكنية التي تمثل معظم المؤشر. وتحسن الطلب على العقارات السكنية بسبب النمو السكاني الطبيعي وزيادة التمويل العقاري خلال العام المنصرم، ما دفع بأسعارها بنسبة 2.2 في المائة. ارتفعت أسعار الأراضي والشقق السكنية، العام الماضي، بنسبتي 2.4 و1.2 في المائة على التوالي، بينما استقرت أسعار الفلل السكنية وتراجعت أسعار العمائر السكنية والبيوت الشعبية بنسبتي 2.2 و1.1 في المائة على التوالي. من جهة أخرى، شهدت أسعار العقارات الزراعية نموا محدودا بنسبة 0.2 في المائة. في المقابل، تراجعت أسعار العقارات التجارية في 2020 بنسبة 2 في المائة، وتركز التراجع في الأراضي التجارية. ويبدو أن الركود الاقتصادي والإغلاق خفضا الطلب على العقارات التجارية.
سجل الرقم القياسي العام للعقارات لفترة الربع الرابع 2020 تراجعا سنويا طفيفا بنسبة 0.2 في المائة مقارنة بالربع المماثل في 2019. جاء هذا التراجع لانخفاض أسعار العقارات التجارية بنسبة 1.9 في المائة، وخفف تحسن أسعار العقارات السكنية بنسبة 0.5 في المائة حدة التراجع السنوية لمؤشر الفترة العام. شكل انخفاض أسعار الأراضي التجارية بنسبة 1.9في المائة معظم تراجع أسعار العقارات التجارية للفترة، وأسهم تحسن أسعار الأراضي السكنية في معظم تحسن العقارات السكنية. تحسنت أسعار الفلل السكنية خلال الربع الرابع 2020 بنسبة 0.3 في المائة مقارنة بالفترة نفسها في 2019، بينما تراجعت أسعار الشقق والبيوت والعمائر السكنية بنسب 1.2 في المائة، 1.0 في المائة، 1.8 في المائة على التوالي. أما أسعار العقارات الزراعية السنوية للفترة، فلم تشهد أي تغير.
شهد المؤشر العقاري العام في الربع الرابع 2020 تحسنا ربعيا طفيفا بنسبة 0.1 في المائة مقارنة بالربع السابق. ويعد هذا تطورا جيدا للمؤشر بعد تراجعه الربعي بنسبة 0.6 في المائة خلال الربع الثالث 2020. ويعود التحسن على ما يبدو، إلى استبدال ضريبة القيمة المضافة البالغة 15 في المائة - والمطبقة إبان الربع الثالث - بضريبة التبادلات العقارية البالغة 5 في المائة. وتحسنت في الربع الرابع أسعار العقارات السكنية بنسبة 0.2 في المائة، بينما تراجعت أسعار العقارات التجارية والزراعية ربع السنوية للفترة بنسبة 0.1 في المائة. وشهدت المؤشرات الفرعية للعقارات السكنية والتجارية والزراعية كافة، تغيرات محدودة لا تتجاوز 0.2 في المائة ما يعد استقرارا في تغيرات الفترة الربعية.
تراجع الطلب العقاري خلال فترة الأعوام الأربعة المنتهية في 2018، حيث انخفضت قيم إجمالي تبادلات العقارات في 2018، إلى نحو 137.4 مليار ريال بعدما كانت نحو 430.9 مليار ريال في 2014، متراجعة بنسبة 68.1 في المائة. بعد ذلك ارتفع إجمالي قيمة الصفقات العقارية إلى نحو 170 مليار ريال في 2019، ثم تراجع بشكل طفيف (1في المائة) العام الماضي، إلى نحو 168.2 مليار ريال. انخفضت قيم العقارات السكنية المتبادلة - حسب بيانات وزارة العدل - إلى 115.3 مليار ريال في 2020 بعدما كانت بحدود 127 مليار ريال في 2019. ويعد تحسن أسعار العقارات السكنية على الرغم من تراجع إجمالي قيم التبادلات مؤشرا على تراجع العرض عند الأسعار الحالية.
من جهة أخرى، ارتفع إجمالي قيم العقارات التجارية خلال الفترة إلى 43.7 مليار ريال في 2020 بعدما كان 38.8 مليار ريال في 2019. أما بالنسبة لإجمالي قيمة الصفقات العقارية، خلال الربع الرابع 2020، فقد شهد تحسنا ربعيا جيدا حيث ارتفع بنسبة 68 في المائة إلى 51.5 مليار ريال بعدما كان 30.6 مليار ريال في الربع السابق، كما تحسن على أساس سنوي بنسبة 12 في المائة.
أثرت جائحة كورونا في الاقتصادات العالمية، ومنها اقتصاد المملكة، ورفعت حالة عدم اليقين في الأسواق، كما تسبب الإغلاق في تثبيط التبادلات العقارية لعدة أشهر. لهذا لا تعكس بيانات التبادلات العقارية في 2020 الوضع الطبيعي للسوق العقارية والاقتصاد ككل. وتظهر تغيرات المؤشرات السنوية والربعية تباينا في اتجاهاتها مع محدودية التغيرات، لكن يبدو أن هناك اتجاها لتعافي السوق العقارية وعودة النمو، وخصوصا للعقارات السكنية.