"عقارات الدولة" لـ "الاقتصادية": تثمين وبيع عقارات غير مستغلة خارج السعودية

كشف لـ"الاقتصادية" محافظ الهيئة العامة لعقارات الدولة أنها تمكنت من معالجة ملكية مشروع كبير للقطاع الخاص بمساحة تتجاوز 230 ألف متر مربع، حيث تم تنظيم أرض المشروع بإصدار صك موحد وتسجيل الملكيات المتبقية باسم الهيئة العامة لعقار الدولة.
وقال إحسان بافقيه محافظ هيئة عقارات الدولة، في حوار مع "الاقتصادية"، إن نحو 800 كيلو متر مربع من الأراضي المخصصة للجهات الحكومية غير مطورة "أراض بيضاء"، وأن الهيئة ستسعى إلى تحويل العقار الجامد وغير المستغل إلى عقار منتج يحقق عوائد ويرفع من قيمة الأصول، من خلال طرح فرص استثمارية ضخمة بالشراكة مع القطاع الخاص.
وأشار محافظ الهيئة العامة لعقارات الدولة إلى أن الهيئة تمكنت أيضا من حصر أكثر من 20 ألف عقار مستأجر لقطاعات حكومية حتى نهاية عام 2019، عادا أنه على الرغم من حداثة تأسيسها إلا أنها عملت على وقف الهدر في القطاعات الحكومية، وتحسين استخدام المساحة التشغيلية وفق الاحتياجات الحقيقية، مع وضع معايير صارمة بالتعاون مع مركز كفاءة الإنفاق تمكن من خفض الإنفاق الحكومي والمحافظة على المال العام.
ولفت بافقيه أن ولاية الهيئة امتدت إلى العقارات الخارجية للدولة، حيث تم توحيد مرجعية العقارات الخارجية المملوكة للدولة، إلى جانب أنه سيتم تثمين وبيع العقارات غير المستغلة عبر شركات عالمية.

بداية نود التعرف عن سبب التحول من مصلحة أملاك الدولة إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة؟
تأسست الهيئة العامة لعقارات الدولة في أيلول (سبتمبر) 2018 كهيئة مستقلة ذات شخصية اعتبارية، ترتبط تنظيميا برئيس مجلس الوزراء، ولها مجلس إدارة برئاسة وزير المالية محمد الجدعان وعضوية كل من وزارات العدل، المالية، الشؤون البلدية والقروية، البيئة والمياه والزراعة، الاقتصاد والتخطيط، الطاقة والصناعة والثروة المعدنية، والهيئة العامة للعقار، وذلك في سياق التحولات الاقتصادية الكبرى التي تشهدها المملكة، لتعبر عن الرؤية الثاقبة والبصيرة النافذة لقيادتنا الرشيدة وفق الرؤية 2030.
وقد كان لهذا التطور آثار إيجابية كبيرة على عمليات استخدام عقارات الدولة واستغلالها واستثمارها بالشكل الأمثل، ما يتيح لها مرونة واستقلالية وتخصص يمنحها مساحة أكبر في تطوير الأعمال، ويعزز فرص تحويل هذا العقار الموزع على جميع مناطق المملكة، ولا سيما الراكد منه إلى مصدر دخل غني يرفد الإيرادات العامة عبر الأجهزة الحكومية ذات العلاقة، وفق الأهداف الاستراتيجية للهيئة.

هل هناك خارطة طريق تحدد ملامح المرحلة المقبلة لعقارات الدولة؟
إن الغاية الرئيسة، التي نسعى إليها من خلال عمل الهيئة هي أن تكون عقارات الدولة محمية ومستغلة بالشكل الأمثل، ويتحقق ذلك اعتمادا على أربع ركائز استراتيجية هي: الحماية والكفاءة والإنتاجية والجودة. ويؤمل من كل ذلك تحقيق ستة أهداف استراتيجية، تعبر عن الركائز الأساسية للهيئة، وعلى رأس تلك الأهداف: تحديد وإنفاذ إطار تنظيمي متكامل وشفاف لعقارات الدولة، مع الاستخدام الأمثل، وترشيد نفقات الإيجار ونزع الملكية للجهات الحكومية وتطبيق معايير كفاءة الطاقة، إضافة إلى تطبيق الحد الأدنى من المواصفات والمعايير وتحقيق حوكمة موثوقة لعقارات الدولة، وتوفير الاحتياجات بالشراكة مع بيوت الخبرة من القطاع الخاص، ما من شأنه أن يقلص الإنفاق المباشر من الميزانية ويطرح وسائل استثمارية في السوق.

ذكرتم أنكم تريدون تحويل العقار الحكومي الموزع على جميع مناطق المملكة، ولا سيما الراكد منه إلى مصدر دخل غني يرفد الإيرادات العامة، ما رؤيتكم وفق ذلك؟ وكيف يمكن تحقيق هذه الغاية؟
تعمل الهيئة في سبيل الوصول لتحقيق هذا الهدف على تنويع الاستثمار للمخزون الكبير من العقارات وبتعزيز الممكنات الاقتصادية وتحسين استخدام المساحة التشغيلية، وفق الاحتياجات الحقيقية، وتطبيق معايير كفاءة الطاقة، وتحقيق القيمة الأمثل لعقارات الدولة، وتوحيد الأنظمة التشريعية ما بين القطاعات الحكومية، التي تستخدم العقارات المملوكة للدولة مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة الطاقة، ممثلة في هيئة المدن الصناعية ووزارة السياحة وهيئة الترفيه.
كما نحرص على مشاركة القطاع الخاص في التنمية الاقتصادية، التي تعيشها المملكة والمساهمة في تطوير قطاع عقارات الدولة من خلال توفير الحوافز التشجيعية للاستثمار، وفق منظومة شراكة حقيقية بين القطاعين العام والخاص، ما يسهم في رفع الإيرادات ويخفف العبء على الدولة، ويولد فرصا استثمارية مميزة لتلك العقارات، خصوصا العقارات غير المستغلة بالشكل الأمثل من خلال رفع كفاءتها بطرحها للاستثمار، ونرجو أن تتضاعف الإيرادات خلال الفترة المقبلة تدريجيا مع تحقيق القيمة الأمثل لعقارات الدولة داخليا وفي جميع دول العالم، وحمايتها لتكون داعمة وفعالة في الوصول للأهداف الاستراتيجية للهيئة خلال مراحل تنفيذ الاستراتيجية.

ما دور الهيئة في معالجة تداخل بعض الملكيات؟
تؤمن الهيئة بأهمية الدور المناط بها وسعيا إلى تنفيذ المهام الملقاة على عاتقها، فيما يخص الحماية عبر تحديد إطار تنظيمي ومتكامل وشفاف لعقارات الدولة وإنفاذه، وفي هذا الإطار تمكنت الهيئة من معالجة ملكية مشروع كبير للقطاع الخاص وبمساحة تتجاوز 230 ألف متر مربع، حيث تم تنظيم أرض المشروع بإصدار صك موحد وتسجيل الملكيات المتبقية باسم الهيئة العامة لعقار الدولة، كما تم أيضا الانتهاء من تنظيم وإصدار صك شامل باسم عقارات الدولة على الأرض الواقعة على الطريق الدائري الثالث الشرقي في المدينة المنورة جنوب المطار بإجمالي مساحة تتجاوز 51 مليون متر، مثل هذه الخطوات كان لها بالغ الأثر في حفظ حقوق الأطراف كافة، وأيضا لعبت دورا مهما في دعم النشاط الاقتصادي من خلال تعزيز الجوانب التنظيمية لقطاع عقارات الدولة، وأيضا تعظيم الأصول العقارية وتخفيض تكاليف محفظة استئجار المباني للقطاعات الحكومية.

ذكرتم تعظيم الأصول العقارية، وتخفيض تكاليف محفظة الاستئجار، ما المقصود بذلك؟
تسعى الهيئة بشكل حثيث لاستثمار عقارات الدولة غير المستغلة من خلال عديد من الأوعية الاستثمارية، ومن ذلك المشاركة مع القطاع الخاص بطريقة BOT، التي تعد إحدى أدوات التنمية الفعالة والمجدية اقتصاديا، حيث تقوم الدولة بمنح القطاع الخاص امتياز بناء مشاريع متنوعة فوق الأراضي الحكومية وتشغيلها لمدة زمنية محدودة طويلة نسبيا لفترات تصل إلى 50 عاما، حسب نوع وحجم المشروع وبعد انتهاء فترة الامتياز تعود الأراضي بما عليها من مرافق للدولة، وهنا يتحقق عديد من الفوائد، ومنها ارتفاع قيمة الأصول العقارية للأراضي بسبب المشاريع المقامة عليها، وأيضا ضمان جودة بناء المشاريع كونها ملك القطاع الخاص وتحت مسؤوليته طيلة فترة الإيجار، تخفيض محفظة استئجار المباني الحكومية من خلال بناء مقرات رئيسة ضمن تلك المشاريع الضخمة، وبذلك تم تعويض آلية الاستئجار من القطاع الخاص بطريقة مختلفة، ونعمل حاليا على طرح عدة مشاريع ضخمة، سيتم الإعلان عنها في وقت لاحق، وأيضا من قنوات الاستثمار عرض عديد من عقارات الدولة للإيجار بعقود طويلة، وقد لاقت هذه العقارات اهتماما كبيرا من قبل شركات القطاع الخاص ورجال الأعمال، نظرا لتميز مرافق تلك العقارات أو بسبب مواقعها الاستراتيجية.

هل تم حصر المقار الحكومية المستأجرة؟
تمكنت الهيئة بالفعل، حتى نهاية 2019، من حصر أكثر من 20 ألف عقار مستأجر لقطاعات حكومية، لذلك وضعت الهيئة ضمن أهدافها الاستراتيجية ضرورة ترشيد نفقات الإيجار وتطوير الأنظمة الاستئجارية، لتكون مدتها أكثر من ثلاثة أعوام للقطاع الحكومي.

يلاحظ أن بعض الجهات الحكومية تغالي في التجهيزات الفخمة لمقارها، ما يسهم في رفع سعر الإيجار؟ ما دوركم بهذا الشأن؟
دعني أخبرك أن الهيئة في هذا الصدد قامت بوضع أسس ومعايير صارمة بالتعاون مع مركز كفاءة الإنفاق تمكن من خفض الإنفاق الحكومي والمحافظة على المال العام عبر ضبط شراء واستئجار المقرات الحكومية، وفق الحاجة الفعلية، وقد وجدت الهيئة أن القطاع العقاري الحكومي يجابه تحديات كبيرة ترفع من نفقات وزارة المالية على الإيجار السنوي نيابة عن الجهات الحكومية، ولا سيما أن شروط الإيجار للعقارات الحكومية تقتصر على ثلاثة أعوام، ما يسهم في رفع قيمة الإيجارات، كما أن توفير المباني للجهات الحكومية مجانا يؤدي لمفارقة بين حجم المبنى والاستخدام الفعلي، ما ينتج عنه في كثير من الأحيان إهدار مساحات كبيرة بتجاوز الاستخدام الأمثل لكل موظف بحد الممارسة المعقولة عالميا، الذي يكون أقل من 20 مترا مربعا، وهذه كلها تحديات تعمل الهيئة على معالجتها.

ما خططكم بشأن عقارات الدولة غير المستغلة؟
وجدت الهيئة نحو 800 كلم مربع من الأراضي المخصصة للجهات الحكومية غير مطورة "أراض بيضاء"، وباستثناء الأراضي المخصصة من الأمانات، فإن الجهود محدودة للغاية لتوليد عوائد أو زيادة قيمة الميزانية العمومية لممتلكات الدولة، وهو ما دعا الهيئة لأن تفعل دورها التنفيذي لزيادة الإنتاجية والكفاءة وتحسين الجودة في عقارات الدولة ومعالجة هذه التحديات، وستسعى الهيئة لتحويل هذا العقار الجامد وغير المستغل إلى عقار منتج يحقق عوائد ويرفع من قيمة الأصول، من خلال طرح الفرص الاستثمارية عليها بالشراكة مع القطاع الخاص.

هل لديكم أي دور على العقارات الخارجية المملوكة للدولة أم يقتصر دوركم على العقارات في داخل المملكة؟
نعم امتدت ولاية الهيئة إلى العقارات الخارجية للدولة، حيث تم توحيد مرجعية العقارات الخارجية المملوكة للدولة، ما مكنها من رفع الاستغلال الأمثل وتبادل العقارات والتوجه للبيع أو الاستبدال عندما يكون هناك عدم استخدام، فقامت في هذا الجانب بزيارة 14 دولة حول العالم أجرت خلال ذلك تقييما للوضع الراهن لعقارات الدولة في تلك الدول، مع تحليل الوضع الراهن بها بما يمكن من وضع تصور شامل لعمليات بيع العقارات غير المستخدمة، وتلك التي تم الاستغناء عنها وتثمينها بواسطة شركات عالمية متخصصة ووضع آليات البيع المناسبة لعدد من تلك العقارات غير المستغلة بما يكفل تحقيق الأسعار العادلة والمكافئة لها.

ما المشاريع والمبادرات التي تستشرف الهيئة من خلالها المستقبل؟ وكيف تنظر لواقع العقارات الحكومية وفق ذلك؟
تستشرف الهيئة المستقبل على المدى القريب والمتوسط من خلال طرح مبادرات ذكية تستوعب جميع أعمال الهيئة وتفتح آفاقا جديدة تلبي الأدوار التنظيمية والتنفيذية لها، وتلخصت المبادرات الاستراتيجية للهيئة في: إنشاء قاعدة بيانات شاملة ومتكاملة للعقارات، وتخصيص الأراضي بالاستناد إلى الاحتياجات، وتأجير العقارات الفائضة، وتخصيص عقارات الدولة للجهات الحكومية لتقليل محفظة الاستئجار، وعقد اتفاقيات الاستئجار المنتهي بالتملك، ومقارنة خيار الشراء بخيار الاستئجار واسترجاع عقارات الدولة غير المستغلة وفرض رسوم رمزية على العقارات الحكومية والتصرف في العقارات الفائضة، وتقاسم الإيرادات من العقارات الفائضة بالشراكة مع القطاع الخاص، والعمل على ترشيد تكاليف نزع ملكية العقارات من خلال وضع مواصفات ومعايير العقارات مثال كفاءة الطاقة والاستدامة، والتوجه نحو تغيير مواقع مقرات الجهات الحكومية من المواقع عالية التكلفة إلى مواقع أقل تكلفة مع دمج مواقع الجهات الحكومية، وتحقيق عدالة الدعم للعقارات الحكومية في المناطق الصناعية والمدن الاقتصادية، خصوصا المنشآت الصغرى والمتوسطة مع تواصل العمل على تعزيز البنية التشريعية والتنظيمية، حيث تم توحيد الأنظمة الخاصة بعقارات الدولة ومراجعة نظام نزع الملكية، وكذلك الاستئجار الحكومي، والعمل جار على استكمال التحول الرقمي من خلال توفير منصات رقمية قادرة على خدمة الشرائح المستهدفة من أي موقع و بأي وقت.

ماذا عن عدد وحجم الفرص الاستثمارية المتوقع أن تطرحها هيئة عقارات الدولة خلال العام الجاري والمقبل؟
الهيئة تعمل على عديد من الفرص الاستثمارية، التي تتفاوت في الحجم ونوع الاستثمار المستهدف وكذلك تتنوع في آلية الشراكة مع القطاع الخاص، وتتضمن خطة الهيئة العمل على إطلاق تأهيل المطورين العقاريين والتحالفات العقارية للمشاركة في تنفيذ المشاريع الكبرى المستهدفة لتوفير الاحتياج الحكومي واستثمار ما يمكن استثماره، وفق نتائج دراسة مفصلة عملت الهيئة عليها، وفق أعلى المعايير الهندسية والمالية.
وتتضمن هذه الفرص من سبعة إلى عشرة مشاريع كبرى، والهيئة تولي الشراكة مع القطاع الخاص اهتماما كبيرا وتعده شريكا استراتيجيا في رفع كفاءة وإنتاجية عقارات الدولة لتحقيق أعلى عائد اقتصادي واجتماعي ممكن، كما أشير إلى أن هذا الاهتمام هو ترجمة لتوجهات السعودية وسعيها في تحقيق "رؤية المملكة 2030".

ماذا عن حديث الساعة ألا وهو طلبات تملك العقار، متى ستبدأ؟
سؤال جيد، وأود التوضيح أن الهيئة أنشأت الأمانة العامة للجان النظر في طلبات تملك العقار بهدف تعزيز البيئة التنظيمية وتمكين اللجان من القيام بمهامها، وفق مبادئ العدل والإنصاف والشفافية التي تضمن للجميع حفظ حقوقهم، إضافة إلى تثبيت ملكيات المواطنين لتلك الأراضي التي لا تحتوي على صكوك تملك بعد استيفاء جميع المتطلبات والشروط المقررة نظاما.
وقد تم منح أمانة اللجان الاستقلالية الإدارية، ما يتيح لها التفرغ الكامل للإشراف ودعم أعمال اللجان في مختلف مناطق المملكة، إضافة إلى القيام بإعداد دليل السياسات والإجراءات والنماذج اللازمة لعمل اللجان، وتحديد نطاق عملها وبناء منصة إلكترونية لاستقبال الطلبات ومتابعة إجراءاتها، ما يسهم في تخفيف العبء على المواطنين وتسهيل القيام بالإجراءات المطلوبة من أي موقع وبأي وقت.
وأود التوضيح أن لجان النظر في طلبات تملك العقار المشكلة بموجب الأمر الملكي الكريم تهدف إلى حفظ حقوق الأطراف كافة، وتثبيت ملكيات المواطنين بصكوك نظامية، وستبدأ اللجان باستقبال الطلبات من تاريخ 5/5/ 1442هـ، ويجري العمل حاليا على تهيئة فروع مستقلة بأعمال اللجان.

ما الشروط الواجب توفرها بالطلب المقدم لتملك العقارات؟
أن يقدم الطلب خلال عام من تاريخ 5/5/1441هـ، وألا يكون قد سبق الفصل فيه بحكم قضائي مكتسب للصفة النهائية، وألا يكون العقار محل الطلب ضمن المواقع، التي لا يجوز اكتساب الملكية فيها شرعا أو بموجب الأوامر والقرارات والتعليمات، وألا تنفي المصورات الجوية وجود إحياء في العقار محل الطلب قبل أمر المنع من الإحياء الصادر بموجب الأمر السامي رقم 21679 وتاريخ 9/11/1387، وأن يكون مقدما خلال الفترة المقررة لاستقبال الطلبات، ولا ينظر في أي طلب يقدم بعد انتهاء المدة المحددة.

ما حدود صلاحيات لجان النظر في القضايا التي تنظرها؟
الأمانة العامة للجان النظر في طلبات تملك العقار ترفع مرئياتها إلى الجهات العليا التي تبت في الأمر وتقرر ما تراه مناسبا.

ما المواقع التي لا يمكن اكتساب الملكية فيها؟
الأماكن التي لا يمكن اكتساب الملكية فيها، حدود الحرمين الشريفين، المشاعر المقدسة وأبنيتها، والأراضي الساحلية وحرم البحر ومشاريع الاستزراع السمكي، حرم الحدود والمحميات الوطنية، أراضي المنتزهات البرية، محميات الحياة الفطرية، قمم الجبال، أراضي المراعي والغابات، مجاري الأودية والسيول والشعاب والفياض والمواقع الأثرية، مناطق المحجوزات للمواد الهيدروكربونية والتعدين والطاقة ومواقع الخامات المعدنية، مسارات ومحطات الكهرباء، مناطق مصادر المياه وأحواض السدود وأحرامها، والأملاك العامة الصادرة بها صكوك المرافق والخدمات العامة.