في أزمة السكن.. «المنح» رأس الحربة الغائب!

هل سيكون بمقدور 70 في المائة من الشباب السعودي الحصول على سكن مناسب في ظل أزمة مالية عالمية أفرزت تداعياتها على القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقاري .. خاصة أن المنح التي توزعها الدولة على المواطنين عادة ما تكون غير كافية وفي مناطق نائية لا تتوافر فيها الخدمات الأساسية، فضلا عن أن الدعم الذي تقدمه الحكومة لصندوق التنمية العقاري يعتبر محدودا في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء وأسعار الأراضي الواقعة في النطاق العقاري في حين يطالب الشباب الدولة بإيجاد حلول جذرية وسريعة بالتعاون مع الشركات الوطنية المتخصصة في مجال البناء والإنشاء لتوفير السكن المناسب بسعر يتناسب مع دخل الموظف، خاصة ذوي الدخل المحدود في مواقع تتوافر فيها جميع الخدمات وتكون ضمن النطاق العمراني، خاصة في الرياض و«الغربية» و«الشرقية» التي تشهد ارتفاعا مستمرا في غلاء الوحدات السكنية في مختلف أحجامها.

ومازالت فئة الشباب تحلم بتأسيس شراكة حقيقية بين القطاعين الحكومي والخاص لإنشاء عديد من المدن السكنية ومن ثم بيعها على المواطن بسعر مناسب يتوافق مع دخله الشهري. في الحلقة الخامسة من تحقيق «الاقتصادية» نستطلع عددا من الآراء. إلى التفاصيل:

يؤكد عدد من العقاريين والمستثمرين في السوق السعودية أن أزمة السكن في المملكة ليست وليدة اليوم بل هي أزمة قديمة وهي في تزايد مستمر بسبب غلاء الأسعار ومواد البناء في الفترة الماضية، وبسبب الأزمة المالية العالمية التي ضربت الأسواق العالمية أخيرا وتعثر أغلب المساهمات العقارية وعدم تفعيل نظام الرهن العقاري، إضافة إلى قلة المنح المخصصة للمواطنين وبعدها عن النطاق العمراني وعدم دعم وزيادة صندوق التنمية العقاري.

وطالب عدد من العقاريين بإيجاد حلول سريعة وجذرية تمكن المواطن السعودي من السكن بأسعار معقولة في المملكة، خاصة أن السكان في تزايد مستمر، مقترحين في إنشاء شركة عقارية تكون بشراكة مع صناديق الدولة الاستثمارية تعمل في مجال بناء الوحدات السكنية، توزع على موظفي القطاع الحكومي وشبه الحكومي وفق عوائد ربحية تتناسب مع دخل الموظفين، كحل لأزمة المساكن في المملكة، إضافة إلى تسهيل عديد من الأنظمة والتخلي عن البيروقراطية والروتين الممل، الذي قد يجبر كثيرا من الشركات الوطنية على الاستثمار في الخارج.

## الارتباط بالظروف الاقتصادية

يقول الدكتور بسام بودي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة جنان العقارية إن أزمة السكن أزمة قديمة يعانيها كثير من الدول، وقد تنبهت الحكومة لهذه المشكلة في مرحلة مبكرة وقامت بتأسيس صندوق التنمية العقاري للمساهمة في توفير المساكن للمواطنين ونجح في حل هذه المشكلة على مدى عقود، ولكن من بداية التسعينيات وتراجع أسعار النفط وإيرادات الدولة وتراجع دور الصندوق أصبح المواطن يحتاج إلى سنوات طويلة للحصول على القرض، والمشكلة تفاقمت منذ سبع سنوات مع الطفرة الاقتصادية العالمية وارتفاع أسعار العقارات ومواد البناء والإيجارات، إلى جانب الزيادة في أعداد السكان، خاصة الجيل الجديد من الشباب، مضيفا أن الأزمة ترتبط بظروف اقتصادية وطبيعية وليست مفتعلة، ولكنها نتيجة طبيعية لفقدان التخطيط السليم والتوجيه للاقتصاد الكلي بما يحقق الأهداف الاجتماعية والاقتصادية.

## أراضي المنح.. مشكلة بدلا من الحل

بين الدكتور بودي «يفترض أن أراضي المنح للمواطنين تسهم في توفير المساكن ولكن بسبب عدم توافر الخدمات وعدم جاهزية أراضي منح المواطنين للبناء وتأخر الصندوق العقاري في توفير القرض أدى إلى قيام الموطنين أصحاب المنح ببيعها بأسعار بخسة، وفقدت أراضي المنح أهميتها كوسيلة لتأمين السكن، مضيفا أن أسعار العقارات تحكمها عوامل كثيرة ومرتبطة باقتصاديات الاستثمار في المملكة وطبيعة الفرص الاستثمارية وكذلك مرتبطة بالأنظمة والتشريعات التي تحكم الاستثمار العقاري ومرتبطة بتشريعات توفير الأراضي للمشاريع الإسكانية وهي مسألة لا ترتبط بالعقاريين فقط ولكنها ترتبط بمنظومة تشريعية متكاملة ذات أهداف اقتصادية واجتماعية تسهم في تحقيق متطلبات التنمية الإسكانية والاجتماعية؟ وأشار إلى أن توجه الجيل الجديد من الشباب في الفترة الأخيرة لتملك الشقق بدلا من الفلل والدبلكسات نتيجة طبيعية لتغير الظروف الاقتصادية والاجتماعية، وهو مؤشر إيجابي للمساهمة في حل مشكلة الإسكان، كما أن السكن في المباني متعددة الأدوار والوحدات يعد أفضل من وجهة التخطيط الحضري والاجتماعي، ويخفف تكاليف توفير الخدمات ويسهم في توفير وسائل النقل العام وقرب الخدمات من المساكن.

وأوضح العضو المنتدب أن شركات التطوير العقاري جديدة نسبيا على السوق السعودية، ودورها بدأ يتنامى وتسهم في توفير المساكن، ولكن نجاحها مرتبط بتوفير الأراضي بأسعار مناسبة لهذه الشركات وكذلك توفير البنى التحتية للمخططات الجديدة.

وأضاف أن نجاح شركات التطوير العقاري مرتبط بشراكة حقيقية مع القطاع الحكومي، خاصة الأمانات والبلديات من جانب، ومن الجانب الآخر مرتبط بالمنظومة التمويلية للمشاريع وللمساكن ومن أهم الأنظمة التي ستسهم في تدعيم التطوير العقاري هو نظام الرهن العقاري الذي طال انتظاره.

## العرض أقل من الطلب

إلى ذلك، قال محمد بن سعد آل معمر، رئيس مجلس إدارة مجموعة أساس وأرباح العقارية، إن أزمة الإسكان بدأت فعليا وبشكل واضح مع انهيار سوق الأوراق المالية وتفاقم أزمة الرهن العقاري، واصفا أزمة السكن والمساكن بأنها غير مفتعلة لأن العرض في السوق أصبح أقل من الطلب بمراحل كثيرة، مضيفا أنه لا علاقة لأراضي المنح بأزمة السكن فالهدف منها التيسير على المواطنين الراغبين في تملك قطعة سكنية والذين لا يملكون ثمنها، وليس للصندوق العقارى أي دور في تفاقم الأزمة.

وأشار إلى أن أسعار العقارات يحددها الطلب والعرض والمواد الخام والأيدي العاملة والمناطق المراد تطويرها وإعمارها من حيث قربها وبعدها عن المدينة، مؤكدا أن هيئة الإسكان ساعدت بشكل ملحوظ على توفير بعض الوحدات السكنية لشريحة من المواطنين خاصة ذوي الدخل المحدود ولكنها غير كافية.

وتوقع منها المزيد من إقامة مناطق سكنية لحل أكبر عدد ممكن من مشكلات الشباب المقبلين على الزواج الذين يأملون في سكن مناسب والذين توجهوا خلال الفترة الأخيرة لشراء الشقق السكنية بدل من الفلل وهو أحد الحلول لمثل هذه الظروف، خاصة في ظل ارتفاع إيجارات الشقق السكنية مما يدل على ثقافة الشباب السعودي.

## التمويل .. والوفاء

وقال آل معمر إن برامج التمويل قد تكون إحدى أيدي العون التي تمتد للشباب لمساعدتهم على بناء أسرة ويجب على الشباب دراسة الأمر جيدا عند التقدم لطلب تمويل عقاري لمعرفة إذا ماكان قادرا على الوفاء بالتزامه أمام البنك فعدم التزام البعض قد يدفع البنوك لسحب التمويل كليا وتضيع الفرصة على من هم قادرون على الالتزام بشروط التمويل، مضيفا أن الشركات العقارية في حاجة في الوقت الحالي لمن يدعمها ويقف معها، خاصة بعد أن انهار سوق الأوراق المالية بسبب أزمة الرهن العقاري وقد تسببت هذه الأزمة في ضياع أغلب السيولة المالية من الشركات العقارية في المنطقة بالكامل والكل يعلم أن كبريات الشركات العقارية قد أوقفت بعض من مشاريعها أو أجلتها إلى اجل غير مسمى للخروج من هذه الأزمة، مطالبا بإقامة البورصة العقارية في المملكة للحد من التلاعب في السوق العقارية المفتوحة ووضع ضوابط ومعاير لكل عقاري.

## شح الأراضي

من جانبه، قال علي العمري مدير التسويق والتطوير العقاري في شركة مدى الشرقية العقارية، إن أراضي المنح التي توزع على المواطنين قليلة وغير كافية وبعيدة وغير مطورة ولم تصلها الخدمات مما جعل من إمكانية الاستفادة منها أمرا مستحيلا فأصبحت معروضة للبيع فقط وليس كما كان سابقا حيث يجبر المواطن المستحق لها على البناء والسكن لارتباط الأرض بالقرض وكذلك كان يسمح له ببناء شقق على رخصة البناء للوحدة أو الأدوار مما أتاح توفير وحدات أكبر سابقا.

أما الآن فالوضع والأنظمة الحالية بترخيص البناء أصبحت تعجيزيه من بعض الجهات مثل منع تقسيم الوحدة إلى أربع وحدات سكنية والتي ستحد من أزمة السكن ووجوب بناء رصيف أمام كل منزل دون معرفة الهدف من ذلك.

وأشار إلى أن أسعار العقارات تحددها عدة أمور أهمها أنظمة البلديات والبداية من نسب التخطيط المستقطعة على مطوري الأراضي الخام مما يرفع تكلفة المتر المربع المتبقي ومن ثم عدم اعتماد عدد من التصاميم والأفكار التي تتيح للمطور بناء وحدات أكبر عددا بمساحات أصغر وتخوف الكثيرين من أي تقنية بناء جديدة تسرع في عملية البناء وتقلل من التكلفة وعدم تكامل الخدمات الحياتية في المخططات الواقعة على أطراف المدن مما يقلل من رغبة العملاء في السكن هناك وحرصهم على الوجود داخل المناطق المتكاملة الخدمات حتى وإن كانت أغلى وأكثر تكلفة، معللا ارتفاع أسعار الأرضي خاصة بعد زوال الأزمات لأن الطلب أكثر من العرض المتوافر بكثير ولن يعدل الوضع قبل أن تقل الفجوة بين العرض والطلب وتوسع جهات التمويل في نشاطها وتقدم تسهيلات أكبر للعملاء.

## الصندوق العقاري

وبين العمري أن قلة الأراضي وأزمة السكن متأزمة منذ زمن طويل أي منذ التسعينيات الميلادية وبدء ارتفاع عدد المواطنين والمقيمين دون انتباه من جهات البحث والمسح الاجتماعي والمالي والاقتصادي إذا بقي برنامج الإقراض الخاص بصندوق التنمية العقاري على ماهو دون أي دعم يراعي الزيادة والتضخم الحاصل بعدد السكان والنمو الهائل لحجم العمل التنموي والاستثماري في البلد، مضيفا أنه لم تتم دراسة مشاكل التمويل والإقراض خارج نطاق الدعم الحكومي وخصوصا من قبل البنوك وجهات التمويل الأخرى خلال عقدين من الزمان وبقيت مشكلة السكن بدون حلول أو أنظمة تواجه المشكلة كأنظمة الرهن العقاري وتنظيمات المطورين العقاريين وكذلك إنشاء شركات عملاقة تهتم بالتمويل العقاري وبناء المساكن.

## وقف المساهمات العقارية

وأوضح أن من أهم أسباب أزمة الإسكان إيقاف المساهمات العقارية وعدم صدور نظام أو قانون ينظم آليتها أو يوجد بديلا لها وكل ما توافر إلى الآن هو التصريح بإنشاء صناديق ولكن مازالت شروطها وآليتها تعاني من العجز مع عدم قدرتها على تلبية الاحتياج الحقيقي، حيث قلت مصادر النمو وضعف القدرة المالية لدى المطورين مما أوقف سياسة التوسع بالتنفيذ للوحدات السكنية وقلل عدد الوحدات المنفذة وأخرج عددا من كبار الشركات المطورة وسمح بدخول غير أهل الاختصاص في هذا النشاط وما تبعه من أضرار متعددة نراها حاليا على أرض الواقع.

## هيئة الإسكان

عن هيئة الإسكان قال إنها تعمل جاهدة لتوفير الحلول المناسبة للمواطن ونتوقع المزيد خلال الفترة المقبلة فهي مازالت في بدايتها ولكن يجب عليها النزول إلى راض الواقع لتلمس الحاجات من الواقع وطبيعة الحال، كما أنها لم تعزز علاقتها بالمطورين العقاريين أهل الصنعة أنفسهم ومعرفة احتياجاتهم والمعوقات التي تصعب عليهم عملهم وإنجاز ماهو مناط بهم، لذا نود رؤيتهم قريبا لإيجاد حلول جذرية وسريعة لأزمة السكن حتى لا تتفاقم هذه المشكلة، مؤكدا أن الشركات العقارية ليست غائبة عن سوقها وصناعتها ولكنها تواجه مصاعب كثيرة أهمها ضعف تمثيلها عند جهات اتخاذ القرار الرسمي في الدولة ووزاراتها ذات العلاقة، خاصة عندما تجد أن جميع الوزارات لها علاقة من قريب أو بعيد بسوق العقار والاستثمار العقاري وبجميع الأوجه، فعندما تجد القرارات التي تصدر دائماً تنظر باتجاه واحد دون رؤية الاتجاهات الأخرى ودون مراجعة أهل الصنعة والخبرة في هذا المجال والاستئناس برأيهم ومشورتهم ومحاولة تلمس النتائج التي تقع بسبب هذه القرارات على المديين القريب والبعيد تجد استمرار المشكلة بل تفاقمها.

وبين أن هناك حلولا كثيرة لحل أزمة السكن والمساكن منها إقرار نظام المطورين العقاريين، تسهيل طرح الصناديق العقارية، إقرار نظام الرهن العقاري، تسهيل اعتماد المخططات والتراخيص من البلديات، التوسع في طرح شركات التطوير العقاري المتخصصة في الإسكان، تعديل الأنظمة وجعلها مرنة لتناسب الثقافة الجديدة للمجتمع واحتياجاته واحتياجات الجيل القادم من الشباب، التوسع في دراسة نظم البناء الحديثة وإقرار المناسب منها لبيئة المملكة وثقافة مجتمعها ومناقشتها مع شركات المقاولات وشركات التطوير العقاري، تطوير مخططات المنح من قبل مطورين عقاريين وبأسعار رمزية وبمعدل ربح معقول وتسليمها للمستفيدين بضمان صندوق التنمية العقاري، التوسع في نشر ثقافة الاستهلاك وتوعية العملاء بنوع السكن المناسب لقدراتهم والترخيص للمشاريع المتكاملة والتي تشمل بناء الوحدات السكنية ومرافقها الخدمية.

## الزيادة المطردة

وقال محمد آل مسبل رئيس مجلس إدارة مجموعة اتاس العالمية أن أزمة السكن قديمة وبزيادة كل عام ولها أسباب عديدة منها الزيادة المطردة في عدد السكان ونمو الاقتصاد الوطني الذي يوجب استقدام الأيدي العاملة، عدم التخطيط للقادم من أزمات متنوعة، وكثير منا لا يخطط إلا بعد ما تتفاقم الأزمة وتصل إلى منتهاها وبعدها نبدأ بتحرك عاجل وقد يداخله بعض العشوائية فدائما نأتي في النهاية بنصف الحلول أو حلول وقتية لا يعتمد عليها لزمن طويل ولهذا كله هناك أزمة قائمة وهي في زيادة.

وبيّن آل مسبل أن أزمة السكن ليست مفتعلة بل هي واقع بسبب أن نسبة كبيرة من المواطنين تضرروا من سوق الأسهم المالية ولحقت بهم خسائر كبيرة، كثير منهم من ذوي الدخل المحدود، فأغلبهم باع ما يملك من عقار وخسر وخرج من السوق فكانت له أزمة كبيرة، وهذه تحسب من العوامل في تفاقم أزمة السكن، مضيفا أن سبب علاقة أراضي المنح بأزمة السكن كون الأراضي ليس فيها بنى تحتية لتتيح للممنوحين لتلك الأراضي أن يبني عليها مسكنه وإذا أراد أن يبيعها فهي لا تساوي ربع قيمة الأرض التي يريد أن يشتريها لإعمار مسكنه لكنها محسوبة عليه منحة أرض، وبالتالي لا يمنح مرة ثانية.

## صندوق التنمية والدور الإيجابي

أوضح آل مسبل أن الصندوق العقاري يلعب دورا إيجابيا ولم يكن في يوم من الأيام عائقا بل هو معين لكن الخلل يعود إلى عدم الالتزام بالسداد من قبل المقترض الأول حتى يتمكن من سيقرض من بعده من الحصول على القرض بسهولة والحكومة تقوم بدعم الصندوق بعشرات المليارات، لكن إن لم يلتزم المقترض بسداد الأقساط في وقتها وهذه مسؤولية وطنية واجتماعية مهمة يجب الالتزام بها والامتثال للأوامر والتعليمات حتى نسهم جميعا في حل هذه الأزمة، مضيفا أن أسعار العقار يحددها العرض والطلب وهذا أمر طبيعي في الداخل والخارج وكثير من العقارات يملكها من لديه ملاءة مالية، فإذا لم يكن في حاجة إلى سيولة فيتمسك بالسعر العالي، أما إذا احتاج فسيقبل بتخفيض الأسعار والحكم والفيصل هو العرض والطلب والقناعة.

## أسبقية الشركات

وقال رئيس مجلس إدارة مجموعة أتاس العالمية إن الثقافة الاقتصادية للشباب وغيرهم مطلب أساسي للجميع فكثير منا خرج عن مبدأ الاقتصاد، ففي الأمس القريب كانت قرانا وخيامنا شاهدا على ما كان عليه الآباء والأجداد وكانوا سعداء واليوم وسعت الدور وضاقت الصدور، مضيفا أن الوسطية في كل الأمور مطلوبة، نعم الشقة للزوجين مريحة من كل النواحي وتحل بدورها أزمة الإسكان والخدمات المقدمة من البنى التحتية، مشيرا إلى أن دور الشركات العقارية إيجابي، فبالأمس القريب أوجدت عددا كبيرا من الأراضي ذات البنى التحتية الكاملة والكل شاهد على ذلك وهناك شركات عقارية شرعت منذ زمن في البناء والبيع للشقق والفلل بجميع أحجامها والواجب التسهيل من الأنظمة والتخلي عن البيروقراطية والروتين الممل لكل من يريد أن يستثمر حتى لا يحجم كثير من الشركات العقارية عن الاستثمار في مجال الإسكان.