تشريعات العقار تزيد حركة البناء والإنشاءات في دبي

تتزايد باطراد حركة البناء و التعمير في إمارة دبي ثاني كبرى الإمارات العربية المتحدة, وتوصف دبي بأنها قادرة على جذب التميز و المتميزين. وفي هذا الإطار يبرز برج العرب الفندق الوحيد في العالم الذي يحظى بمكانة سبع نجوم في مستوى التقييم الفندقي. وتسجّل قيمة الطلب على المشاريع الكبرى في الدول الست لمجلس التعاون الخليجي، ما يقارب 633 مليار دولار تستحوذ الإمارات فقط على ما يزيد على ثلث هذه القيمة خاصة في إمارتي دبي وأبو ظبي حيث يوجد في الوقت الراهن نحو 7 في المائة من رافعات البناء الموجودة في العالم في دبي.
لقد نما حجم الإنتاج المحلي الإجمالي في عام 2005 نحو 16 في المائة، وهذا ما يؤدي إلى دفع الأسعار والإيجار في السوق العقارية دائما إلى قيم أعلى. ويتلقّى هذا التطوّر دعماً عن طريق النمو السكاني المرتفع. ففي الأعوام الستة الماضية، نما الحجم السكاني نحو 50 في المائة إلى نحو 1.3 مليون نسمة. ويُتوقع، أن يتضاعف هذا العدد مرةً أخرى بحلول عام 2015.
ويشهد هذا الازدهار المزيد من الدعم من خلال التشريعات العقارية التي أعلنت عنها حكومة دبي قبل نحو عام. ويسمح هذا التشريع للمواطنين من خارج الإمارات ومن الدول الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي، بتقديم طلبات لشراء عقارات في دبي دون أية قيود. ويتمثّل هذا التشريع بالنسبة للمواطنين من غيرها من الدول على شكل شقق، ومكاتب، ومجمعات مهنية، ومن الممكن كذلك شراء عقارات وأصول ضمن ما يسمى هنا "بالممتلكات الحرة"، عقب الحصول على ترخيص وموافقة. ويسمح كلا شكلي التقدّم للشراء الجديدين، بتسجيل العقارات التي تم الاستحواذ عليها حتى في السجل العقاري، وبالتالي يحرص الاهتمام بالأمن القانوني. ولا يزال تحديد الشروط الأساسية لملء التشريعات معلقاً.
وضخ المستثمرون الألمان في صناديق العقارات المُغلقة في عام 2005 ما يقارب 160 مليون يورو في دبي. ويُعزى جزء كبير من هذا إلى أن المستثمرين توقّعوا مميزات ومنافع مرتفعة في الحجم الضريبي مقابل استثماراتهم. ونظراً لميثاق الفرض الضريبي المزدوج القائم، والذي يُعمل به منذ عام 2005 في الإمارات العربية المتحدة، فإن إيرادات الصناديق المالية مُعفاة من الضرائب إلى درجةٍ ما، ويخضعون لتحفّظات التقدّم وحدها في ألمانيا.
وفي الوقت الراهن، من المؤكّد، أن ميثاق الفرض الضريبي المزدوج لن يستمر حتى فترة طويلة. وأولياً كان من المفترض أن يتم إلغاء ووقف العمل بالتشريع في العاشر من شهر آب (أغسطس) من عام 2006، ولكن وبصورة مفاجئة، تم تمديد فترة العمل به نحو عامين حتى نهاية عام 2008. وتتناول دولة الإمارات العربية المتحدة الآن مفاوضات مع ألمانيا حول ميثاق جديد للفرض الضريبي المزدوج. وفي العادة تستمر هذه المفاوضات حتى فترة طويلة، خاصةً حتى ينجح التصديق والإقرار على الأمر من قبل مجلس النواب الألماني. وهنا من الممكن أن يكون تحديد فترة بما يقل عن عامين أمراً غير واقعي، وهذا يعني، من الممكن ألا يكون ميثاق الفرض الضريبي المزدوج متوافراً حتى فترة طويلة جداً.
ودون ميثاق الفرض الضريبي المزدوج تخضع الإيرادات المُحققة في الخارج للمستثمرين الألمان بالأخص للضريبة الألمانية التي تتطابق مع مبدأ الدخل العالمي الإجمالي والتشكيلات المعتادة حتى الآن للصناديق المالية، وفيها تتم إضافة الدخل الإجمالي الناتج عن الإيجار، أو التطوير، وتوسعة العقارات عن طريق الشركات التجارية الخاصة الوسيطة الألمانية للمستثمرين مباشرةً، ويؤدي المضي دون حماية ميثاق الفرض الضريبي المزدوج، إلى أن تخضع الإيرادات المحققة في الإمارات العربية المتحدة للأفراد للفرض الضريبي على المساهمين في ألمانيا.
وحتى ميثاق جديد للفرض الضريبي المزدوج لن يعمل على تغيير هذه الحال بصورة جذرية، بما أنه مع الأخذ بعين الاعتبار إيرادات العقار هناك احتمالية الوصول إلى تحوّل إلى أساليب التسديد الضريبي. عندها تخضع إيرادات العقارات المُحققة في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى كامل القيمة الضريبية. وفي غمرة هذا يتم تجنّب فرض ضريبي مزدوج، حيث إن الضرائب المدفوعة في الخارج تتم إضافتها وحسبتها على الضريبة الألمانية. ولكن بما أنه لا تُضاف ضريبة في دولة الإمارات العربية المتحدة، يبقى الأمر محصورا في العبء الضريبي الكامل مع ضريبة الدخل الإجمالي الفردية الألمانية للمساهمين. ومن المحتمل أن تكون حكومة الاتحاد، نظراً لميثاق الفرض الضريبي المزدوج للدخل الإجمالي المُعفى من الضريبة في دولة الإمارات العربية المتحدة شوكة في الحلق، وهو السبب وراء عدم تمديد ميثاق الفرض الضريبي المزدوج. وعلى الرغم من هذا فمن الممكن أن تبقى الاستثمارات في دبي مجدية. وبالفعل لا يمكن تجاهل بعض مؤشرات اشتعال الحماسة في سوق العقارات. ولكن تصيب تلك بالأخص الشقق الفاخرة والمُفضّلة كاستثمارات رأسمالية مُحققة من قبل الأجانب. وفعلاً تبقى الشروط الأساسية مواتية للاستثمارات. وهذا يُؤخذ بعين الاعتبار على الأخص بالنسبة لمسطحات المكاتب، وكذلك الشقق المُستأجرة، تلك التي أغلبها تكون للموظفين لأجل محدد من الدول الغربية.
إن الدخل الإجمالي من دبي المُعفى من الضريبة لن يكون أكثر بدءاً من عام 2009. وعلى ما يبدو أنه من الملحّ، أن يكون التطوير سواء للاستثمارات الجارية فعلياً، أو حتى للاستثمارات المستقبلية مبدأ ضريبياً، ويعمل على الأقل على تقليص العبء الضريبي.