سلبيات وملاحظات على عقود التشييد
<a href="mailto:[email protected]">madkar999@hotmail.com</a>
نواصل حديثنا عن أنواع العقود. وقد تحدثنا في الأسبوع الماضي عن عقد تسليم المفتاح وتحدثنا عن مميزاته. واليوم نتحدث عن سلبياته فمنها
تحديد مقاول وحيد لمنزلك أشبه بمن يضع البيض في سلة واحدة. فأنت ستكون مرهوناً لهذا المقاول الأوحد وتحت سيطرته في الغالب. وبذلك يصعب إنهاء التعاقد مع المقاول في عقود المقطوعية في حالة أنك أخطأت الاختيار منذ البداية.
مرونة التغيير سواءً في الكميات أو المواصفات ستكون محدودة لديك لالتزامك مسبقاً على كل ذلك في العقد.
في حالة كون السعر المتفق عليه منافساً وغير مغرٍ للمقاول فإن جودة التنفيذ ستكون معرضة لهزات عنيفة مع بداية كل نشاط.
وتيرة التنازع والاختلاف بينك وبين مقاول المقطوعية ستكون أكثر وأعمق من النوع السابق.
لا بد في عقد المقطوعية من مشرف واعٍ خبير ذي صلاحيات واسعة للإشراف على الجودة والكميات والوقت.
إن تحديد سعر معين للمتر المربع شاملاً المواد والمصنعيات يعتبر أمراً محفوفاً بالمخاطر وفيه مخاطرة كبيرة عليك في حالة النزاع وعدم الوصول إلى حل مع المقاول. ذلك أن تقييم الأعمال المنفذة وغير المكتملة للمخالصة بينكما سيكون دون مرجعية متفق عليها بينكما. ولذلك لا بد في هذا النوع من التعاقد -في حالة اختياره- أن تكون هناك قائمة سعر إرشادية متفق عليها في العقد مسبقاً بالمتر المربع أو الوحدة (حسب نوع النشاط) لجميع الأعمال محل التنفيذ. بحيث يكون مجموع قيمة هذه البنود في القائمة مساوياً لقيمة العمل كاملاً حسب سعر المقطوعية المتفق عليه. مع الانتباه إلى موضوع التوازن في البنود الذي سنقوم بتوضيحه لاحقاً.
النوع الثالث من أنواع العقود الهندسية هو عقد جداول الكميات: في هذا النوع من التعاقد تتجه المخاطرة بالكامل على المالك حيث يقوم المقاول بتسعير البنود حسب الكميات والمواصفات المطلوبة ولا يكون مسؤولاً عن البنود التي لم تذكر في المخططات أو المواصفات حتى ولو كانت ضرورية للسكنى. وهذا هو الفرق الرئيس بين هذا النوع من العقود وعقد المقطوعية السابق ذكره. أما عن ميزات عقد جداول الكميات فتتلخص فيما يلي:
وضوح العقد وعدم وجود احتمال للاختلاف بين الطرفين كون جميع البنود مسعرة ومتفقا عليها.
الجودة في مثل هذه العقود ستكون في الغالب محل تركيز المقاول لوجود سعر وقياس لكل بند يقوم به ولا مجال للاختزال مقارنة بعقد المقطوعية.
أما عن الميزانية فهي ليست مفتوحة كما في عقد المصنعيات وليست معروفة تماماً كما في عقد المقطوعية. فهي في منزلة بين العقدين. فسعر عقد الكميات يكون معلوماً بنسبة 80 إلى 90 في المائة. والسبب في ذلك أنه قد تكون هناك كميات لم تقس بطريقة دقيقة في العقد حين التوقيع عليه وبذلك تكون تقديرية مثل كميات الحفر مثلاً. أو أن المواصفات قد تُغفل بنوداً صغيرة ومهمة في المنزل لم يتطرق إليها العقد مثل بند مضخة المياه (الدينمو) أو بند الخزانات العلوية. ولهذا السبب فإنه ينصح بعقود الكميات إذا كان المطلوب من المقاول واضحاً ودقيقاً من ناحية المواصفات والكميات والمخططات.
وبخصوص سلبيات هذا النوع من التعاقد فيمكن إجمالها فيما يلي:
المخاطرة بالكامل تقريباً تتجه إلى المالك فلا يكلف المقاول نفسه بمراجعة الكميات أو البنود الناقصة، بل ربما يعتبر ذلك مكسباً له فيما بعد.
تحتاج عقود الكميات إلى مراقبة شديدة من حيث مراجعة الكميات المنفذة على الطبيعة أولاً بأول طوال مدة المشروع. وبذلك يتجه الاهتمام مع مرور الوقت إلى الكمية على حساب الجودة.
في مشاريع المنازل، لا يمكن في الغالب الإحاطة بكل البنود وكتابتها في جداول الكميات. وبذلك تكون هناك بنود ناقصة لم تدرج في الكميات والمقاول غير مسؤول عنها. فتنتج الإشكالات ويتضرر المالك.
هذه العقود لا يستطيع التعامل معها الشخص العادي، فهي تحتاج إلى متابعة دقيقة وحصر كامل ودقيق للكميات من قبل متخصص لوجود طرق وأساليب خاصة متعارف عليها في القياس. لذا لا ينصح بهذا العقد للمشاريع ذات التنوع الكبير في نوعية مواد البناء المستخدمة في التنفيذ (مثل المسكن) وإنما يصلح هذا النوع من التعاقدات للمشاريع ذات الكميات الكبيرة والتنوع المحدود في مواد البناء مثل مشاريع الطرق والسدود والحفريات وتمديد الأنابيب.
ماجستير إدارة أعمال