الصناديق ثم الصناديق ثم الصناديق

<a href="mailto:[email protected]">altharwa@altharwa.net</a>

في مقالات الأسابيع السابقة تحدثنا عن صناديق الاستثمار العقاري وصدور قرار مجلس الوزراء رقم 220 وتاريخ 22/8/1426هـ بالموافقه على الضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية والذي على ضوئه أعدت الهيئة مشروعا أوليا باللائحة الخاصة بصناديق الاستثمار العقاري والإشراف عليها وحماية حقوق المستثمرين فيها وتطبيقا لقواعد الإفصاح والشفافية فقد نشرت الهيئة مشروع اللوائح لإبداء أي ملاحظات خلال فترة محددة.
قامت الهيئة بعمل ورشة عمل مع المختصين في البنوك ولكن الحقيقة هي أن البنوك لا تمثل الطرف الأهم فالمطور العقاري والمستشارون الفنيون والقانونيون لا يقلون أهمية ولم يتم إشراكهم في ورشة العمل تلك.
سبق أن ذكرت في إحدى المقابلات التلفزيونية في القناة العربية بعد إسناد مهمة المساهمات العقارية من وزارة التجارة والصناعة إلى هيئة سوق المال بأن الهيئة بهيكلها الحالي لا يمكن أن تكون قادرة من النواحي الفنية على وضع ومتابعة والإشراف على المساهمات العقارية أو صناديق الاستثمار العقاري بحكم التخصص.
هناك خلط بين الصناديق المعدة للاستثمار في مشاريع معينة ومحددة مسبقا والتي كانت تسمى سابقا بالمساهمات العقارية على أراض محددة في مناطق محددة يتم تطويرها جزئيا ثم بيعها بعائد ربح تقديري وهذا النوع من الصناديق من الصعب معرفة أرباحه الحقيقية إلا بعد التصفية النهائية للمشروع.
وهذا النوع من الصناديق هو ما يبحث عنة العقاريون حاليا ليحل محل المساهمات العقارية المتعثرة منذ فترة طويلة ووسيلة الجذب الرئيسية للاستثمار في هذه الصناديق هو المشروع نفسه وجدواه الاستثمارية وتراوح مدة الاستثمار فيه بين سنتين وثلاث سنوات.
وهناك صناديق استثمارية معدة للاستثمار في المشاريع العقارية المجدية والمختلفة سواء كانت في التسويق أو الإدارة أو التطوير الجزئي أو الشامل وتسعى هذه الصناديق للاستفادة من الازدهار الحالي في سوق العقار في الاستثمار في الفرص المتاحة مع التركيز على قطاع معين كالإسكان أو المراكز العقارية ووسيلة جذب الاستثمار الرئيسية في هذه الصناديق هم مستشارو الصندوق ومدة هذه الصناديق تصل إلى خمس سنوات.
والهيكل التنظيمي المثالي الذي أراه شخصيا لهذه الصناديق أن يكون كما يلي:
مدير الصندوق ومهمته الأساسية هو إنشاء الصندوق بناء على طلب من مستشار للاستثمار وموافقة هيئة سوق المال على ذلك ثم جمع الأموال وإدارتها حسب الأنظمة ومصلحة المستثمرين والمشروع وقد يكون بنكا أو شركة وساطة أو شركة مالية.
مستشار الاستثمار(المطور) وهو الذي يطلب من مدير الصندوق وبعد موافقة الهيئة فتح هذا الصندوق حسب دراسة الجدوى المحددة لمشروع محدد وحسب الأنظمة واللوائح وهي الجهة المسؤولة عن عملية التطوير العقاري بالاستعانة بالمتخصصين ويجب أن تكون شركة عقارية مساهمة. إضافة إلى مدقق الحسابات والمثمن والمستشار القانوني واللجنة الشرعية.