التوقيع بخط اليد شرط لتحديد فترة الإيجار في سوق العقارات

أوجب القانون المدني الألماني توقيع كافة الأطراف بخط اليد على عقود إيجار المساكن والعقود الصناعية عند تجاوز فترة الإيجار مدة سنة، ومن حيث المبدأ فإن هذا يعني أن وثيقة عقد الإيجار يجب أن تكون وثيقة موحدة. وإذا لم يتم التقيد بالصيغة الخطية، فإن عقد الإيجار لا يكون نافذا بصورة تلقائية وإنما يعتبر في حكم المؤقت لأنه لم يحدد فترة زمنية و هو ما يعني أنه قابل للإلغاء بصورة قانونية منظمة وبسبب تجاهل أطراف العقد تدوين فترة تعاقدية محددة يمكن من الناحية القانونية إلغاء العقد بعد مرور ثلاثة أشهر ومع نهاية كل ربع سنة تقويمية مع فترة سماح لا تتجاوز ستة أشهر (يخصم منها ثلاثة أيام عمل).
إن هذا يمكن أن يغري المؤجرين بمراجعة بنود عقود غرفهم التي يؤجرونها بأسعار رخيصة لفسخ العقود، إذا لم تتطابق مع هذه المعايير بخط اليد. ولم يكن قصد المشرع في حقيقة الأمر تسهيل عمليات فسخ العقود بقدر ما كان يهدف في المقام الأول إلي حماية مالك عقار ما إذ ينبغي أن تمكنه من الاستعلام حول الحقوق والواجبات التي تنتقل إليه في عقد الإيجار، وذلك لأنه بانتقال ملكية عقار ما، فإن غاية الإيجار تنتقل إلى المالك.
وليس من الغرابة بمكان أن تهتم المحكمة الاتحادية الألمانية خلال الفترة القليلة الماضية بمقتضيات وشروط الصيغة الخطية في حالة عقود الإيجار المحددة زمنياً. وكانت المحكمة العليا لمدينة ناومبورغ قد لفتت أنظار المستثمرين والعاملين إلى قانون العقارات، وذلك من خلال إصدار حكمين في عام 2003 حول التأجير بمجرد عرض مخططات المبنى، حين رفضت المحكمة اثنتين من الشكاوى التي اعترض فيهما المؤجرون على الإلغاءات المنتظمة لعقود الإيجار.
وحسبما قضت به المحكمة العليا لمدينة ناومبورجغ فإن بروتوكولاً مؤرخاً بتاريخ التسليم لا يحقق هدف الصيغة الخطية، ذلك لأنه يجب أن يكون التحديد الدقيق للفترة الزمنية معطى مسبقاً حين إبرام عقد الإيجار، وأن مالك العقار لا يمكنه الاستعلام عن ذلك لوحده من خلال وثيقة العقد حول الحقوق والواجبات المترتبة عليه في عقد الإيجار.
ووجدت المحكمة الاتحادية في ذلك مبالغة كبيرة في الصياغة لأن بنود العقد بحاجة إلى صيغة تكون سهلة للعرض والإيضاح. ويكفي في حالة الإعلان عن اتفاق حول المميزات أن يكون المحتوى قابلاً للتحديد. وعلى ذلك، فإن وصفاً مجرداً يعتبر كافياً للتحري والاستعلام عن سريان فترة الإيجار. وعلى سبيل المثال لا بد أن يجري تسليم المحضر المعني بما يفي بالصيغة الخطية. وفي القرار الثاني الصادر في عام 2005، كان على المحكمة الاتحادية أن توضح ما إذا تمت المحافظة على الصيغة الخطية في حالة الانتهاء من عقد الإيجار الخاص بشركة ما بموجب القانون المدني الألماني.