مشاكل معقدة في اختلافات تقييمات لجان العقارات للممتلكات

وقع "دوتشيه بانك" في موقف حرج بسبب الوضع المتردي في صندوق العقارات المقترح لاستثمار الممتلكات الخاص به. وأعلن هذا البنك في الأسبوع الماضي بشكل مفاجئ عن تقييم جديد، وأخبار جديدة لدى صندوق العقارات، وأوقف على الفور قبول أو تسلم أية أسهم. وينتاب المستثمرين الخوف والقلق على أموالهم.
أما كم ستكون خسائرهم فإن ذلك سيتوقف على هاجن كيفر وتطورات أخرى، وسيقوم هو في الأسابيع المقبلة بالتعاون مع ستة آخرين من الخبراء بإعادة العقارات الصناعية البالغ عددها 128 عقاراً من جديد إلى الصندوق. وهاجن كيفر هو عضو مجلس إدارة الجمعية الاتحادية لخبراء استثمار العقارات في دوتشيه بانك. وسيجتمع مجلس الإدارة الموسّع حسب الجدول الزمني من أجل التشاور في الأعمال الخاصة به.
أما كم هي موجعة تلك الأرقام بالنسبة للمستثمرين، وكم ستكون التخفيضات على وجه الاحتمال، فلا يمكن لنا أن نستبق التقرير. فكل مشروع استثماري يخص الصندوق سيتم تقييمه والنظر فيه من جديد. ولهذا الغرض، فإن الأمر سوف لا يتعلق بالتخفيضات فقط, فعلى سبيل المثال نجد أن ثلث العقارات موجود خارج البلاد في باريس، لندن، ميلانو، حيث إن أسعار العقارات الصناعية بالمقارنة بألمانيا ارتفعت في هذه السنة بشكل كبير.
تساؤلات كبرى
فكيف سيستمر الوضع؟ إن لجنة التقييم المكونة من سبعة أشخاص من الخبراء، جرت التوصية بها من جانب غرف الصناعة والتجارة بشكل علني، وتم تحليفها اليمين بشأن استقلاليتها. وكل مشروع يتم تقييمه من قبل ثلاثة خبراء. ولا يسمح لمقيّم الطلبية في هذه الحالة بالتأثير في نتيجة التقييم. وسيكون الخبراء، كما هم دائماً، وفي هذه الحالة أيضاً، حرصاء كل الحرص في تقييمهم.
أما مسألة الوقت، فهي كذلك أمر بالغ الأهمية. وعلى وجه الاحتمال في نهاية كانون الثاني (يناير)، وبداية شباط (فبراير) 2006، يتوقع أن تصل لجنة التقييم إلى نهاية ذلك، ويمكن لمقيّم الطلبية وضع التقرير بعد الانتهاء من التقارير الخاصة بالخبراء لتحرّي قيمة السهم.
ويتم تقييم عقارات الصندوق على الأقل مرة واحدة كل سنة، وتقديم تقرير بذلك. ولكن لماذا التخفيضات على الرغم من أن ذلك ضروري؟ وهل فشل الخبراء؟ الواقع أنهم لم يفشلوا بتاتاً، فالأسواق تتغير، وهذه المتابعات يتم إنجازها من جانب الخبراء, فعلى سبيل المثال نجد إيجارات مكاتب العقارات كانت في أعلاها في حيّ البنوك في مدينة فرانكفورت، إذ كانت في عام 2001 نحو 45 يورو للمتر المربع الواحد، وهبطت تدريجياً إلى الوضع الحالي عند 33 يورو لكل متر مربع واحد.
وفي التقييمات اللاحقة سنوياً يتم تسجيل تغييرات السوق هذه, فهل هنالك تقارير موضوعية على وجه العموم؟ الواقع أن هنالك حالات يوجد فيها ثلاثة خبراء دون المعرفة الكافية لتقييم منزل واحد في الوقت نفسه. وينبغي هنا أن تتباين النتائج لغاية 30 في المائة. وبهذا الحجم فإن تقدير حرية التصرف ليس كذلك، إذ إن أهم مبدأ أو قاعدة يتمثل في أن إيجار السوق الحالي يتم تحقيقه في مشاريع مشابهة. ولذلك فإن النتائج يمكنها أيضاً التذبذب حول فرق كبير في الأسعار.