40 مليون مسكن تدعم الاقتصاد الألماني بـ 249 مليار يورو

يشكل قطاع العقارات الذي يضم 40 مليون مسكن في 17 مليون عمارة ليس فقط أكبر القطاعات في ألمانيا، بل يتميز أيضاً بإنتاج قيمة إجمالية تبلغ 249 مليار يورو. يلي ذلك قطاع البناء بقيمة 89 مليار يورو، وقطاع السيارات بـ 87 مليار يورو، والصناعات الكيماوية بإنتاج بقيمة إجمالية قدرها 44 مليار يورو للعام 2002. وهكذا فإن النشاط الكلي الاقتصادي لشؤون المساكن والأراضي منذ التحول السياسي ارتفع من 9.1 في المائة إلى 13 في المائة.
وردت هذه المعلومات في إحصائية الجمعية الاتحادية لشركات العقارات والمساكن الألمانية، حيث وردت تحليلات أفادت أن الثبات طويل المدى لهذا القطاع يرتبط بالتطور السكاني. وستزداد نشاطات القطاع نموّاً طبقاً لأرقام دائرة الإحصاءات الاتحادية لعدد السكان البالغ 82.5 مليون نسمة في نهاية 2004. وبحسب الافتراضات الخاصة بالهجرة، فستضاف أرقام كبيرة إلى الزيادة الطبيعية. وكشيء أهم بالنسبة إلى الطلب على المساكن، يتم أخذ عدد البيوت الجديدة بعين الاعتبار. وسيزداد العدد من 40 مليون منزل في الوقت الحالي بنحو مليون منزل جديد على وجه التقريب حتى عام 2017. ويعود السبب في ذلك إلى أشكال الحياة المتغيرة، وبخاصة الأسر المكونة من شخص وشخصين، حيث ازداد تعايش الأشخاص غير المتزوجين معا أهمية ملحوظة. ومنذ عام 1996، ارتفع عدد الأزواج دون عقد زواج بنحو 34 في المائة، أي إلى 2.5 مليون حياة مشتركة.
ولكن الشريحة الأسرع نمواً لأنواع البيوت هي بيوت كبار السن بعمر 65 عاماً فما فوق. وسيرتفع عددها في السنوات الخمس عشرة المقبلة إلى 12.3 مليون مسكن. وهذا يمكن أن يشكّل ثلث جميع البيوت تقريباً. وتعتبر الجمعية الاتحادية بعدد مساكن 3200 شركة إسكانية من أكبر جمعيات هذا القطاع في ألمانيا. وترى الجمعية أن أفضل التوقعات لتطور الطلب هي في دائرة السعر الأدنى لسوق مساكن الإيجار، في حين كان وضع دائرة السعر الوسطى والعليا غير مناسب. كما أن زيادة إيجارات المساكن كانت منذ أواسط التسعينيات دون نسبة التضخم، حيث كان الارتفاع في عام 2004 للإيجار الصافي دون أي توابع كهرباء، ومياه، .... إلخ بحدود 0.9 في المائة، أي تقريباً نصف نسبة التضخم (1.6 في المائة).
ولابد مع ذلك من أخذ الحذر والاحتياط لأنه يجري التفريق بين استقرار الإيجارات والإيجارات الجديدة وتلك المعاد تأجيرها، وبين تطورات إيجارات مختلفة بين الأقاليم إلى جانب المنازل الفارغة. ويحدث تراجع في الإيجار في الأماكن ذات مستوى السعر العالي في إيجارات المساكن. وإن استقرار الأحوال المادية لساكني مساكن الإيجار المرتبطة في العمارات ذات الطوابق المتعدده، يؤدي حسب رأي الجمعية في المناطق الكثيفة داخل المدن الكبيرة، إلى نقص العرض للمجموعات السكانية التي ترغب في اماكن سكنية ملائمة. وقد حصل 6.5 مليون شخص على خدمات عامة لتأمين المعاش بموجب القانون الاجتماعي، كما حصل ساكنو 3.6 مليون منزل في تموز (يوليو) من عام 2005 على معونة البطالة.
إن تجهيز مساكن ذات أسعار مناسبة ستكون مشكلة للسياسة البلدية للسكن، حيث يُبنى حالياً الكثير من مساكن التمليك بدلاً من مساكن الإيجار. وفي عام 2004، كان هناك 70 في المائة من المساكن كانت من نصيب التمليك المستغلة ذاتياً. وأدى التحفظ في بناء مساكن الإيجار في أقاليم النمو الألمانية الغريبة إلى ظواهر نقص واضحة مسبقاً. وبدأ معدل الإيجارات في ميونيخ، وشتوتغارت، وفرانكفورت، منذ عام 1998 بالصعود، وسجلت برلين في السنوات الخمس الأخيرة أعلى معدل نمو إيجار على الإطلاق.

التكاليف الإضافية

وتحولت تكاليف السكن الإضافية إلى مستويات عالية فاحشة، حيث زادت تكاليف التشغيل الأساسية بنسبة 2.3 في المائة، وزادت التكاليف الإضافية بنسبة 2.3 في المائة في عام 2004 بشكل واضح، وبنسبة أعلى من التضخم. كما أن تكاليف زيت التدفئة ارتفعت في السنة الماضية بنحو 11.4 في المائة وحدها، وارتفعت التكاليف الإضافية ما بين عامي 2000 و 2004 بنحو 18.9 في المائة، وارتفعت الإيجارات التي لا علاقة لها بالتكاليف الإضافية بنحو 18.9 في المائة، وارتفع عدد المساكن الجاهزة في عام 2004 مرة أخرى بشكل خفيف إلى 278 ألف مسكن.
إن اتجاه الصعود كان هو النتيجة الواضحة لتأثيرات الاختيار المفضل في بناء المساكن لأسرة واحدة أو أسرتين، وإن حافز الطلب المؤقت أدى في غرب ألمانيا إلى ارتفاع أسعار شديد لأراضي البناء، وأدى بالفعل إلى رفع الأسعار بشكل كبير في السنة الماضية بنحو 34 في المائة بواقع 123 يورو للمتر المربع الواحد. وكان ثلثا عوائد العقارات الخاصة للسنة الماضية بمبلغ كلي وصل إلى 114 مليار يورو، من نصيب العقارات السكنية الجاهزة، بينما تلعب التجارة في الأراضي غير المبنية دوراً ثانوياً. وعلى أية حال، فإن تجارة الأراضي انتعشت بشكل واضح. وفي الربع الأخير من عام 2002، ارتفعت أرباح مساحات الأراضي القابلة للبناء بواقع 45 في المائة مقابل السنة التي سبقتها. واستمر هذا الاتجاه بشكل خاص في النصف الثاني من عام 2003. كما أن أرباح أراضي البناء ازدادت مرة أخرى بشكل واضح في السنة الماضية.
كما ظهر نقص واضح في العرض. وفي عام 2004 تجاوزت الحاجة إلى المساكن التي نشأت عن البيوت المقامة العرض للمرة الرابعة. وفي شرق ألمانيا، تم وضع حد لتطور المساكن الفارغة في السنة الماضية، وساهم هدم 143.000 مسكن في السنوات الخمس الماضية، وإعادة استغلالها مرة أخرى في الوصول الى هذا الوضع. ويرتفع عدد البيوت المستقلة أكثر من عدد الشقق بشكل سريع. ولا يزال بناء الشقق السكنية أهم فرع في صناعة قطاع البناء الألماني، حيث شكل نسبة 58 في المائة من طلب البناء الكلي في عام 2004، بواقع 120 مليار يورو، كما أن الربحية الكلية لشركات الإسكان الألمانية الشرقية تضاعفت من 0.6 في المائة إلى 1.2 في المائة.
وفي غرب ألمانيا، كانت الربحية الكلية بواقع 4 في المائة تقريباً والربحية الفردية بحدود 3.4 في المائة.