الصيانة و الضوضاء و تربية الحيوانات.. أهم مشكلات العلاقات الإيجارية في ألمانيا

إذا لم يوجد بند صريح في بنود عقد الإيجار بين المالك والمستأجر يمنع تربية الحيوانات في السكن محل العقد عندها يكون من حق المؤجر أن يربي ولو خنزيرا صغيرا داخل شقته . إلا أن الأمر لا يمر سهلا هكذا فيمكن في هذه الحالة للمؤجر أن يمنع المستأجر من القيام بذلك شريطة أن يثبت وجود خطر حقيقي على العقار يسببها الحيوان ، وذلك طبقاَ للحكم الصادر بتاريخ في السادس من تموز (يوليو) 2004 من إحدى محاكم ميونخ .
و تحتوي معظم عقود الإيجار اليوم على نصوص بشأن اقتناء الحيوانات داخل المساكن المؤجرة وبات من المعتاد أن يشتمل عقد الإيجار على نص صريح يحظر تربية الحيوانات في المنزل باستثناء عصافير الزينة و الطيور الصغيرة مثل الببغاء و أسماك الزينة. وفي هذه الحالة تكون تربية القطط والكلاب داخل المنزل أمرا محظورا تماما. إلا إذا ورد في العقد نص آخر صريح يبيح اقتناء مثل هذه الحيوانات داخل الشقة في حدود الاتفاق.
وتتأزم العلاقة بين المالك و المستأجر في حالة خلو عقد الإيجار من نصوص محددة حول هذه القضية. عندها تصبح العين خاضعة للمادة 535 من القانون المدني الذي يفرض علي المالك من جهة أن يوفر الظروف الملائمة للعيش المستأجر في العين المؤجرة والمحافظة عليها في هذه الحال طوال فترة الاستئجار. أما إذا قام المستأجر باستخدام العين بشكل مخالف للعقد، واستمر في مخالفته على الرغم من التحذير أو الإنذار من طرف المؤجر، فإنه يخضع حينها ً للمادة 541 من القانون المدني التي تبيح للماك أن يقدم شكوى ضد المستأجر بسبب الإهمال. فالقانون هنا يبيح للمستأجر استعمال العين محل التعاقد بالشكل الذي يريده ولكن في إطار العقد المبرم. فإذا وقعت مخالفة وحدث تجاوز في الاستعمال فيحق للمؤجر حينها أن يتخذ إجراءات ضده في حالة وجود خطر حقيقي من طرف المستأجر.
قضية أخرى شائعة و تثير خلافات كبيرة و كثيرة بين المالك والمستأجر وهي قضية الضوضاء و الإزعاج. ففي حالة وجود أعمال صيانة أو ترميم أو إصلاح في الشقق العلوية فإنها تسبب إزعاجا واضحا لسكان الأدوار السفلية الذي يشتكون بدورهم من هذا الإزعاج. ووفقا للقانون فإن هذه الضوضاء تخفض من صلاحية استعمال العقار أو العين محل الإيجار بموجب العقد المبرم بين الطرفين المالك والمستأجر.
ويمكن للمستأجر في هذه الحالة تخفيض قيمة الإيجار المدفوع على أن تتم مراعاة الحالة بموجب العقد والعرف المعتاد في الفترة التي تم فيها توقيع العقد، مع الأخذ في الاعتبار عوامل أخرى عديدة مثل عمر المبنى، والتجهيزات المرفقة ونوعية هذه التجهيزات ومقارنة شققها مع الشقق السكنية المشابهة لها. أما إذا قام المؤجر خلال فترة الإيجار بأي تغييرات في البناء تؤدي إلى إحداث ضوضاء، فإن الأمر يتعلق هنا بخلل في بنود العقد، وبالتالي فإنه يمكن إعادة النظر بإيجار الشقة المتضررة من الضوضاء.
وإلى جانب ذلك توجد مشكلات قانونية أخرى كثيرة تتعلق بتوصيل المسكن بشبكة التدفئة الخارجية، الأمر الذي يترتب عليه زيادة قيمة الإيجار.
وإن الصيانة أو الإصلاح ليسا مقيدين بالتحديد المجرد، أو بتغيير شكل البناء أو المرافق المتوافرة سابقاً فقط، ولكنهما يشملان أيضا قطع الغيار والتطوير الاستمراري التقني إلى جانب المستوى المحسن للشكل، مع الآخذ بعين الاعتبار تحليل التكاليف والعائدات.