ألمانيا تستعين بتجارب الآخرين في الضرائب العقارية

يبدو الأمر غريبا للوهلة الأولى أن يطالب ممثلو البنوك والبورصات بإنشاء شركات عقارية معفاة من الضرائب في ظل خطط التوفير التي تلتزم بها الحكومة الاتحادية في ألمانيا ولأن الأمر يبدو غير متوازن فإنه لا يتم النظر إليه بعين الاعتبار.
وتعد هذه هي المرة الأولى التي يبذل فيها قطاع التمويل جهوداً لجعل ثروة العقارات قابلة للتداول الفعال في البورصة على غرار النموذج الأمريكي.
والسبب يرجع إلي ما حققته شركة مثل ( ريال ستيت انفستمينت تراست المعروفة اختصارا باسم رايتس ) و هي شركة للعقارات المعفاة من الضرائب من ارتفاع مريح في بورصة وول ستريت بعد عقود من الكساد و ذلك دون أن يضيع دولار واحد من إيرادات الضريبة على الخزينة الأمريكية. وتحصل الشركات مثل شركة رايتس على وضع الإعفاء الضريبي بعد أن تستوفي شروطاً معينة و تقوم بتوزيع 90 في المائة علي الأقل من أرباحها الجارية على المساهمين فيها ، وإلا فإنه يتم فرض ضريبة عليها. وتتم تغذية الشركات الجديدة عادة بأرصدة العقارات للشركات الكبيرة والهيئات العامة.
وبنظرة شاملة نجد أن الشركات الجديدة من الممكن أن تصبح أكثر نموا و انفتاحا مع إحداث تغيير في شركات العقارات وصناديق التمويل العقاري القائمة، ولكن هذا الطريق يجب تمهيده بتقديم تسهيلات ضريبية. ولتطبيق هذا في ألمانيا يجب الاعتماد فقط على القيمة الناتجة من نصف الحصة الضريبة المتراكمة في مدة أربع سنوات لسد الفجوة في الفارق بين قيم الموازنة وقيم السوق و ذلك بدلا من الاعتماد علي فرض ضريبة مؤسسات بنسبة 45 في المائة إضافة إلى حصة صندوق التضامن لسد هذا الفارق.
وتبقى المشكلة الحقيقية العامة للدولة في الأجانب الذين يجنون أرباحا كبيرة، فهم من جانب يستفيدون من إعفاء ضريبي بسبب ً تطبيق اتفاقيات الازدواجية الضريبية ، أو يتم وضعها ضمن إطار ضريبة المنشأ. و لا تعاني الخزانة الأمريكية من مثل هذه المشكلة وقبل فترة طويلة أبرمت شركة رايتس اتفاقيتها تنفيذاً للاتفاق الضريبي المتعدد. ويحتاج أي تغيير جديد بسبب إجراءات الاستشارات لعقود من السنين.
وفي العام الماضي وافقت فرنسا على السماح لشركة رايتس بمزاولة نشاطها في السوق الفرنسي دون أن تغلق هذه الثغرة، والنتيجة هي أنه عندما قامت شركة إسبانية بتولي أعمال شركة رايتس، أضاعت الخزانة القبضة الضريبية، بحيث تدفقت الأرباح المعفاة من الضرائب منذ ذلك الحين إلى الشركة الإسبانية خارج فرنسا.
وترغب ألمانيا في الاستفادة من هذه التجربة و سد مثل هذه الثغرات من البداية و هو ما أخطرت به ما يقرب من عشر شركات عقارية كبرى من بينها مجموعة " ريال استيت شاير انيتياتيف" التي تشارك بقوة في البورصة الألمانية ، و في ملكية العديد من الشركات المالية.
وفي هذا الإطار أعلن هانز فولكنز المحامي والمستشار الضريبي في شركة بيتركهارد ميونيخ عن نموذجين اثنين يؤمنان للخزينة الألمانية حصة من توزيعات الأرباح من خلال ضرائب على المستثمرين الأجانب الكبار. وفي كليهما تطبق على الشركة المساهمة أحكام الشركة الفردية.
ووفق السيناريو الأول يمكن للشركة المساهمة اعتبار العقارات الخاصة بالمساهمين ثروة خاصة ، بحيث إن توزيعات الأرباح يتم اعتبارها كإيرادات من التأجير والإيجار.
وفي النموذج الثاني تلتزم الشركة المساهمة ببنود وأحكام الثروة العقارية ، بحيث تعود العوائد من خلال الإيجار والتأجير وإيرادات البيع على المساهمين كإيرادات تأجير وإيجار أيضا.
و يقول فولكنز إنه ليس مهما أي من هذين النموذجين يتم تطبيقه ، بقدر ما هو أهمية حصول الخزانة العامة للدولة على حق قبض رسم توزيعات الأرباح دون أي تقييد، كما يمكنها تحديد ارتفاعها بالنسبة للمشاركات المؤهلة من الخارج أيضا. ويدور نقاش و مباحثات حاليا في وزارة المالية الألمانية حاليا حول تفاصيل كل من النموذجين.
وأهم من ذلك، فإن الأمر يلقى قبولاً أكبر في الأسواق. وهنا ينبغي على المشرع أن يقلل القيود كلما أمكنه ذلك على الشركات الجديدة بخصوص سقف الدين المسموح للشركة، واتساع دائرة المساهمين فيها، وما إذا كان ينبغي على الشركة الاحتفاظ مرة أخرى بالحد الأدنى من الأرباح لإعادة الاستثمار، وكيف يمكن حلّ مشاكل الضريبة لشركات الإسكان القديمة غير الهادفة للربح. وهذه الأمور كافة يراها فولكنز كقضايا أو مسائل ينبغي إعطاؤها حرية الحركة قبل التنظيم المعتبر.
أما بالنسبة لوضع شركة رايتس في ألمانيا في ظل قانون الاستثمارفلا أحد يرغب في الحديث عنه . فلعل مساواة جميع الشركات المتنافسة في البورصة يكون إحدى السبل المتبعة
لوقف تدفق رأس المال إلى الأسواق المالية، وأسواق العقارات الأجنبية بما يجعل من ألمانيا بورصة عالمية رائدة للشراكات العقارية .
واقتدت حتى الآن 20 دولة آخرها فرنسا بنموذج رايتس في وول ستريت الذي يتم فيه تسجيل شركات بقيمة 310 مليارات دولار، وأعلن وزير المالية البريطانية قبل فترة وجيزة عن موافقة الحكومة على منح شركة رايتس البريطانية تسهيلات ضريبية في السنة المقبلة.