خلافات قانونية حول احتساب تكاليف المباني متعددة الاستخدامات

يبرز الكثير من المشاكل القانونية حول البنايات المؤجرة في ألمانيا من حيث تحمل تكاليف الخدمات. وإذا تم تزويد الكثير من البنايات السكنية ابتداء من سريان الإيجار بتدفئة جماعية، فيمكن لهذه البنايات أن تتجمع في وحدة حساب واحدة بخصوص احتساب تكاليف التدفئة والمياه الساخنة، حتى لو كان يشار إليه في عقد الإيجار بأنه لبناية واحدة فقط، وذلك استناداً إلى حكم المحكمة الاتحادية الصادر في 20/7/.2005
أما في حالة بنايات مكونة من عدة وحدات سكنية، فإنه يتوجب أخذ الكثير من الأمور في الحسبان مثل تجميع التكاليف الكلية ، ونسبة التوزيع الموضوعة ، وحساب حصة المستأجر، وخصم الدفعات المسبقة للمستأجر. ويمكن للمؤجر أن يجمع عدة بنايات بوحدة اقتصادية وحسابية واحدة طبقاً للمادة 35 من القانون المدني. ولا يشمل الحجز قطعة أرض بأسلوب الإدارة الاجبارية للمنشآت المقامة على تلك القطعة.
والواقع أنه يمكن دمج عدة بنايات في وحدة اقتصادية وحسابية واحدة طالما أن عقد الإيجار لا ينص على شيء آخر. ويبقى النزاع قائماً حتى إذا كان مثل هذا التحديد لوحدة إدارية ذكر في عقد الإيجار. ويمكن للمحكمة الاتحادية أن تترك البحث في هذه المسألة جانباً إذا لم تقتنع بشروط عقد الإيجار. وإذا تم تزويد الملك العقاري بتدفئة جماعية ، فإن إجراء حساب لكل منزل على انفراد غير ممكن. وبالنظر إلى تكاليف التدفئة والمياه الساخنة، فإنه يجب التمكن من جمع جميع الوحدات الخاصة بالملك العقاري في وحدة إدارية واحدة . وإذا لم يقم المؤجر بعمل حساب بشكل أصولي ومنظّم ، فإن طلبه لاحقاً بالدفع ليس مستحقاً في هذه الحالة. ويتم الالتزام بالدفع اللاحق فيما بعد عندما يتم وضع الحساب بشكل أصولي ومنظّم. وبالنسبة إلى صلاحية الحارس القضائي، فإنه مخول في حالات النزاع المتعلقة بالأراضي التي تقام عليها منشآت باتخاذ كل الإجراءات.
أما المنشآت أو الشركات القائمة على قطع الأراضي، مثل الفنادق، والمطاعم، وأماكن وقت الفراغ ، فلا يمكن السماح بفصلها عن قطعة الأرض المحجوز عليها بسبب خلافات قانونية. ومن ناحية ثانية تنص القوانين على استغلال قطعة الأرض بشكل اقتصادي معقول للهدف الذي من أجله تم إنشاء المنشآت عليها. وبالنظر إلى الالتزام بالمحافظة على قطعة الأرض المحجوز عليها وقيمتها الاقتصادية بشكل خاص، فيتم النظر إلى الحارس القضائي على أنه المخول بالاستمرار بإدارة شركة باسمه الشخصي في حالة كان ذلك ممكناً وقابلاً للتنفيذ دون أية مخالفة أخرى للتعليمات القانونية.
إن واجبات ومهام الحارس القضائي تحدد من خلال هدف إدارة الحراسة القضائية ، وهي تلبية مطالب الدائن من خلال القطعة المحجوز عليها. ولذلك عليه التزام اتخاذ جميع الإجراءات المطلوبة من أجل المحافظة على القطعة بحالة سليمة واستعمالها بشكل أصولي. وفي أثناء ذلك، ينبغي الاحتفاظ بالغرض المذكور في الأمر الإداري لاستغلال قطعة الأرض. وإذا كانت هنالك أي نشاطات صناعية مطلوبة، فإن ذلك من المهام والواجبات التي تقع على عاتق الحارس القضائي.
وفيما يتعلق بتوزيع التكاليف في حالة كراجات طوابق مزدوجة ، فإن التوزيع المجرد لحقوق الاستفادة الخاصة في مواقف السيارات الخصوصية على شكل كراجات - طوابق مزدوجة وتحمل التكاليف للأجزاء الواقعة ضمن تطبيق قانون الاستفادة الخاص بالتقسيم، لا يوجب تخصيص تكاليف قابلة للتنفيذ. إن قضية توزيع التكاليف صعبة في غياب أي نص واضح للتحمل في حالة إجراء تعديل على الغرض من الاستخدام. ولأن مجالات الانتفاع الخاصة يتم ترتيبها أساساً على قواعد الملكية الجماعية ، فإن تكاليف التغيير، أو تحديد غرض الاستعمال في المباني التي يكون جانب منها مواقف متعددة الأدوار للسيارات ، وجانب آخر معدا كمساكن، تتسبب في مشاكل قانونية تواجه المالك في أي تغيير لغرض الانتفاع الخاص به، حيث إن ذلك يجب أن يتم دون الإضـــرار بمصالح مالكي المساكن الآخرين.