"جافيسا" البرازيلية تستفيد من الطفرة العقارية والتنظيمات الحكومية الجديدة للتمويل

[email protected]

يُقيّم المهتمون في سوق العقارات في أمريكا الجنوبية على أنه سوق واعد وتحديداً في البرازيل، كما أن تخفيض الفائدة في السنتين الأخيرتين أسهم في دعم هذه السوق، وأقصد بناء المساكن، حيث بدأ البنك المركزي البرازيلي في خفض الفائدة منذ أواخر عام 2005 حتى هبطت من 19 في المائة إلى 11.25 في المائة وهي الأعلى بين دول العالم. ويتوقع الاقتصاديون أن تصل نسبة الفائدة مستويات مشابهة لبقية دول العالم علماً أن البنك المركزي البرازيلي أبقى الفائدة عند مستواها الحالي ولأول مرة منذ سنتين وذلك في اجتماعه الأخير في تشرين الأول (أكتوبر) الماضي، وقد وصلت نسب التضخم حتى 3.2 في المائة وقد يصل إلى 4 في المائة، وترغب الجهات الرسمية في البرازيل ألا يتجاوز التضخم نسبة 4.5 في المائة.
في ظل هذه المؤشرات الاقتصادية يرى الاقتصاديون أن سوق العقار في البرازيل ليست كبيرة وستشهد المزيد من التطور، حيث زادت التسهيلات الائتمانية الخاصة بتملك المساكن من مليار دولار في عام 2003 إلى ستة مليارات دولار في عام 2006، وتأتي هذه التسهيلات كوسيلة وأداء لتسهيل تملك المساكن على الطبقة الوسطى في البرازيل، ومبين الشركات العاملة في هذه السوق اختار الحديث عن شركة "جافيسا" Gafisa أحد أكبر الشركات العاملة في بناء وتطوير المساكن.

نبذة عامة

تأسست الشركة عام 1954 في مدينة ريو دي جانيرو، وتحت اسم مختلف وبعد 30 عاماً تغير اسمها إلى اسم آخر مختلف حتى جاء عام 1997 الذي اشترى فيه أحد أكبر الصناديق الاستثمارية حصة أسهم تصل إلى 60 في المائة من أسهم الشركة وذلك في عام 2003، مما سمح لها بتنويع نشاطها في مجال المباني التجارية والمساكن الفخمة والشقق والمراكز التجارية وفي عام 2004 توسع نشاطها إلى خارج مدينة ريو دي جانيرو، وفي عام 2005 توسعت أعمالها إلى قارة أمريكا الشمالية ودخل معها مُستثمرون كبار في مجال العقارات، حتى جاء عام 2006 وتم طرح أسهم الشركة في السوق وتم إدراجها.

تطورات السوق

كانت طريقة تملك المساكن في سوق البرازيل هي عن طريق الشراء النقدي أو عن طريق تسهيلات حكومية وكان هذا الوضع حتى قبل ثلاث سنوات حتى جاءت الأدوات المالية التي نفتقد إليها حتى الآن مثل القروض برهن العقار. وخلال الثلاث سنوات الأخيرة تطور نشاط بيع المساكن قروض نظير رهن العقار وتوجه الكثير من الشركات العاملة في هذا النشاط إلى أن تكون شركات مُساهمة عامة، ولم تتأثر سوق العقار في البرازيل أزمة الرهن العقاري الأخيرة التي بدأت في أمريكا الشمالية، حيث تُعد محفظة القروض الخاصة بالمساكن هي متواضعة إذ يُعد حجم القروض هو 2 في المائة من معدل الناتج المحلي للبرازيل مقارنة بالولايات المتحدة، التي يصل فيها حجم محفظة القروض الخاصة بالمساكن إلى نسبة قربة من 70 في المائة من معدل الناتج المحلي. ولا يرى الاقتصاديون أن سوق بناء المساكن وبيعها في البرازيل قريبة من حدوث فقاعة.
استفادت شركة جافيسا من تطور هذه السوق وتنظيمها واستحوذت على عدد من الشركات، واندمجت معها، وأخيرا في العام الحالي استحوذت شركة "جافيسا" على حصة 70 في المائة من شركة Cipesa وهي الشركة الرائدة في شمال البرازيل واستحوذت على كامل شركة AlphaVille وعمليات الاستحواذ ستزيد من قوة الشركة وتوسعها.

أهم الأخبار

أعلنت شركة "جافيسا" في شهور تشرين الثاني (نوفمبر) الحالي عن نتائجها للربع الثالث وكانت أرباحها قوية فوصلت مبيعاتها إلى 161 مليون دولار وصافي أرباحها وصل إلى 48 مليون دولار وفي أكتوبر الماضي أعلنت الشركة عن استحواذها على شركة AlphaVille كما استحوذت على 70 في المائة من شركة Cipesa.

المؤشرات المالية

أشرت في الفقرة السابقة إلى أحدث البيانات المالية التي صدرت في الربع الثالث، وهنا لابد أن نتطرق إلى المؤشرات المالية الأحدث. والأوضح بعد صدور آخر قائمة مالية للشركة نهاية عام 2006، حيث حققت الشركة مبيعات مقدارها 317 مليون دولار مُسجلة ارتفاعا بمقدار 71.35 في المائة مقارنة بمبيعات عام 2005 التي كانت 185 مليون دولار كما أن مبيعاتها أقل من معدل مبيعات بقية الشركات بالقطاع، علماً مبيعات شركات القطاع انخفضت في عام 2006 عند مقارنتها بمبيعات 2005، وقد تحققت أرباح مقدارها 22 مليون دولار أي ارتفعت بنسبة 69.23 في المائة بينما خسرت بقية شركات القطاع.
توجد على الشركة ديون تُقدر بـ 123 مليون دولار. وقد ارتفعت من 107 ملايين دولار أي بنسبة 14.95 في المائة ولكن نسبة الدين إلى الملكية هي 0.13 في المائة، علماً أن نسبة العائد إلى حقوق ملكية المُستثمرين ROE هو 5.5 في المائة وهو مقارب للعائد الذي تمنحه البنوك على إيداع الودائع وأقل من العائد على الملكية الذي يمنحه القطاع الذي تنتمي إليه الشركة، أما قُدرة الشركة على الاستفادة من مبيعاتها في تغطية قيمة الأصول Asset Turnover فهي 0.5. في المائة ومن المعروف أن مكرر الأرباح الحالي للشركة مرتفع يصل إلى 100. ويُتوقع المُحللون أن ينخفض بين 27 و37 مرة نهاية عام 2008، وهذا المؤشر المالي يُعد أحد المؤشرات المهمة في تقييم جدوى الاستثمار في سهم ما.

التحليل الفني

تم إدراج سهم شركة "جافيسا" في بورصة نيويورك وذلك منتصف أيار (مايو) الماضي وانطلق السهم من سعر 20 دولارا حتى وصل في تشرين الأول (أكتوبر) الماضي إلى 40.93 دولار أي بنسبة 104.65 في المائة، وقد أغلق سهم GFA يوم الجمعة الماضي الموافق 16 تشرين الثاني (نوفمبر) عند سعر 38.27 دولار، وقد يتعرض السهم لبعض الهبوط حتى مستوى تقع بين 37 و35 دولارا ثم يُعاود الصعود إلى مستويات قريبة من 44 دولارا بعد أن يُعاني الصعود قليلاً عند مستوى 40 دولارا، علماً بأن بعض المُحللين يتوقع أن يصل السهم إلى مستويات قريبة من 47 دولارا، وأتوقع أن يستقر السهم في مستويات تقع بين 36 و40 دولارا حتى يتمكن من الصعود.

المُنافسون

تتميز شركة "جافيسا" عن منافسيها بوجود مخزون لديها من الأراضي والمشاريع التي تحت التطوير وكذلك الوحدات السكنية المُنتهية من البناء والتطوير وتنتظر تسويقها، أضف إلى هذا أنها أكثر شهرةً من منافسيها ومشاريعها أكثر انتشاراً عبر البرازيل وليست مثل منافسيها الذين توجد مشاريعهم في مناطق محدودة.

مخاطر الاستثمار

اقتصاد البرازيل يتحسن ولكنه لا يزال مُتقلبا وقد يتحول إلى الوضع السيئ بين لحظة وأخرى علما أنه لم يتأثر بأزمة الرهن العقاري العالمية، ذلك أن حجم محفظة القروض متواضع مقارنة بالدول الأخرى، ويعد الاقتصاديون أن أسعار الأراضي قد تضخمت في البرازيل بشكل كبير وقد تنخفض قيمتها نظراً لانتهاء دورتها الاقتصادية وهذا له علاقة بحجم المخزون لدى شركة "جافيسا" من الأراضي.

الخلاصة

النشاط العقاري في البرازيل يشهد تطوراً ويزداد قوة ومتانة وهذا يزيد من فرص نمو شركة جافيسا" Gafisa التي تمكنت بالفعل من الاستحواذ على الريادة في قطاع بناء المساكن في البرازيل واستفادت من تنظيم سوق التمويل من قبل الحكومة البرازيلية، وارتفع مخزون الوحدات السكنية الموجود إليها بشكل كبير وكذلك الأراضي الخام ومع هذا يُعد مُكرر الأرباح مرتفعا بشكل كبير. وقد يصل حتى 100 مرة في العام المقبل، ولكن ما زالت الشركة تملك فرصة قوية للنمو وتحقيق الربحية، ويتوقع المُحللون وصول السهم إلى سعر قريب بين 40 و46 دولارا مطلع عام 2008. ونرى أن حسب التحليل الفني أنه السهم سيستقر لفترة بين 36 و40 دولارا وإن تمكن من السعود فوق 40 دولارا بقوة فسيصل إلى 44 دولارا.